關(guān)于加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的思考

資金管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義，不僅有利于企業(yè)效益提升，還能夠提升企業(yè)核心競爭力，為企業(yè)決策提供支持。但從目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作仍存在一些問題亟待解決，具體體現(xiàn)在投資決策考慮不全面、資金管理意識不足等方面，造成企業(yè)資金利用效率不高，甚至出現(xiàn)資金風險。本文從房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述出發(fā)，重點分析此類企業(yè)資金管理存在的問題，并提出針對性策略，以期能夠有效解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題，推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理能力可支持各項投資決策，從而提升企業(yè)核心競爭力。當前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題比較明顯，具體表現(xiàn)為投資決策欠缺科學性和全面性，資金管理意識不足，融資方式比較單一，對資金風險管控缺乏力度等，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的作用無法充分發(fā)揮，甚至成為“面子工程”，嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時轉(zhuǎn)變資金管理意識，加強資金管控，確保投資決策科學合理，通過多元化融資方式提升企業(yè)融資效率和效果，為企業(yè)發(fā)展提供充足資金，規(guī)避資金風險，促使房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的概念

資金管理是企業(yè)對資金來源以及使用開展合理規(guī)劃、監(jiān)控以及考核等工作的統(tǒng)稱，是財務(wù)管理的重要組成部分。一般來說，資金管理是對流動資金、固定資產(chǎn)以及專項資產(chǎn)實施管理。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作需要結(jié)合企業(yè)業(yè)務(wù)特點開展，如房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的前期階段雖然資金使用量不大，但對資金籌劃是否合理關(guān)系到后期資金投入量。開發(fā)建設(shè)階段是資金投入的主要階段，資金一般只流出不流入，只有當項目投入使用后才會獲得投資收益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理周期比較長，難度也比較大，需要房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身特點合理開展資金管理工作。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

1.有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)效益最大化

由于房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的整個流程需要充足的資金，所以資金管理需要貫穿于整個投資過程。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分發(fā)揮自身的資金優(yōu)勢，提升資金利用效率。對各類資金進行有效管理，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期收益，還能獲得額外收益。通過資金管理可以避免房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，為工程項目持續(xù)建設(shè)提供資金支持，有利于實現(xiàn)后期收益。

2.有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力

房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理既要保證自身資金結(jié)構(gòu)合理，又要確保資金風險得到有效規(guī)避，使企業(yè)的現(xiàn)金流趨于穩(wěn)定。高效、合理的資金管理有益于確保企業(yè)資金流安全，也可以保證企業(yè)籌資以及用資規(guī)范化，促使企業(yè)實現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化，有效控制資金成本和資金風險，為企業(yè)健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展保駕護航。

3.有利于為房地產(chǎn)企業(yè)投資決策提供支持

房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的啟動資金數(shù)額較大，存在一定的投資風險，企業(yè)合理有效的投資決策是規(guī)避投資風險的重要條件。投資決策是由投資主體通過一系列調(diào)查、分析以及論證后，針對投資項目做出的最后決斷。房地產(chǎn)企業(yè)在項目調(diào)查、分析和論證環(huán)節(jié)，需要考慮自身資金實力，確保資金能夠支撐整個項目的順利開展，同時還要考慮項目投資帶來的收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

一些房地產(chǎn)企業(yè)資金管理意識不足，投資決策考慮不周，項目投資與企業(yè)資金能力不匹配，企業(yè)籌資融資方式也比較單一，甚至造成開展項目時資金不充足，影響項目的正常推進。

（一）投資決策考慮不全面

前些年我國房地產(chǎn)行業(yè)供小于求，房地產(chǎn)企業(yè)容易獲得較多的資金，并且銷售額持續(xù)增長，資金也能夠快速回籠。房地產(chǎn)企業(yè)的高收益、高利潤使投資決策者出現(xiàn)盲目投資的情況，對行業(yè)發(fā)展的走向缺乏預(yù)判，也沒有針對項目周邊環(huán)境、配套設(shè)施以及所處地理位置進行科學調(diào)查，未能意識到企業(yè)存在的隱性風險，開展投資決策時考慮不夠全面。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠持續(xù)獲取利潤，往往會忽略風險防控工作，持續(xù)擴大融資，資金成本驟增，并導致企業(yè)出現(xiàn)越來越大的資金缺口。當房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)嚴重的資金短缺時，為了能使資金持續(xù)供應(yīng)，一般會將小額貸款以及信托資金引入到項目投資中，因此需要支付高額的資金成本，這也是對投資決策缺乏全面考慮的具體體現(xiàn)。

（二）缺乏資金管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的工程項目一般具有較長的周期，并且項目開發(fā)建設(shè)的整個過程非常復(fù)雜，項目開展容易受市場因素以及宏觀政策因素影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理意識方面存在不足，且資金管理手段落后，將會嚴重影響資金管理的價值，從而影響企業(yè)發(fā)展。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理時，未能依照財務(wù)管理規(guī)制落實各項資金管理工作，造成一些工程尚未竣工便發(fā)生資金流斷裂問題，嚴重影響工程的進度。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)并未嚴格監(jiān)管資金收支，也未能定期開展資金盤查，出現(xiàn)賬目錯記和漏記問題，甚至還有一些資金管理人員故意隱瞞，出現(xiàn)公款虛設(shè)問題，造成資金賬實不符。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)票據(jù)管理以及印鑒管理一般由一人負責，導致企業(yè)面臨的資金風險比較大。一些房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理的意識存在不足，缺乏制度約束和必要的監(jiān)控措施，同時也未對往來款項進行追蹤，資金支付缺乏嚴格的審批流程，導致資金管理效果不足。

（三）融資方式過于單一

房地產(chǎn)企業(yè)在開展投資項目時的資金來源比較復(fù)雜，既包括自有資本又包括股權(quán)融資、銀行貸款融資等，但多數(shù)企業(yè)以銀行貸款為主。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在商品房預(yù)售之前，對項目的開發(fā)建設(shè)就會需要大量的資金，企業(yè)通常是通過銀行貸款獲取資金，用于工程建設(shè)，但銀行貸款政策容易受到國家宏觀調(diào)控的影響。國家出臺房地產(chǎn)限購政策之后，銀行貸款政策便有所收緊，造成很多房地產(chǎn)企業(yè)無款可貸或是貸款受限，甚至資金鏈斷裂，對企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生較大的壓力。由此可見，當前房地產(chǎn)企業(yè)采取的融資方式過于單一，對銀行貸款過度依賴，導致企業(yè)資金穩(wěn)定性和安全性容易受到影響。

（四）資金風險管控力度不足

房地產(chǎn)企業(yè)的收益比較高，但高收益的同時也面臨著高風險，由于房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的開發(fā)周期比較長，且在此過程中面臨著較多主客觀影響因素，容易出現(xiàn)各類資金風險，常見的資金風險包括應(yīng)收賬款風險、融資風險等。房地產(chǎn)企業(yè)在融資中，只關(guān)心是否能夠融資成功，未考慮融資成本。在生產(chǎn)經(jīng)營中，只考慮產(chǎn)品是否能夠按時產(chǎn)出、售出，能否獲得高額收益，而忽視了企業(yè)經(jīng)營面臨的多重資金風險，在資金風險管控方面缺乏力度，導致多種主客觀影響因素共同作用，引發(fā)資金風險。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的策略

針對當前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的各類問題，必須及時采取有效策略，使房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理，具體可采取如下針對性策略。

（一）重視投資決策與資金之間的匹配關(guān)系

企業(yè)投資項目具有一定的復(fù)雜性，開展投資決策時必須針對項目進行可行性研究，還需要對項目所在地的政策法規(guī)、經(jīng)濟環(huán)境以及基礎(chǔ)配套設(shè)施等進行全面調(diào)查研究。房地產(chǎn)企業(yè)拍地之前需要制定相應(yīng)的方案，對項目投資總額進行測算，科學確定建設(shè)周期以及產(chǎn)品銷售回款周期，并制定融資計劃。房地產(chǎn)企業(yè)融資時可以選擇多元化融資渠道，盡可能降低融資風險，保證融資渠道暢通。房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)僅僅關(guān)注項目收益，還需要重視資金的安全性。在項目實施中開展事中監(jiān)督，基于項目投資決策，將現(xiàn)金流量作為主要線索，對企業(yè)資金流量進行全面監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營中出現(xiàn)的各種資金狀況和問題，制定針對性措施預(yù)防和解決問題，確保項目投資決策能夠與企業(yè)資金之間相互匹配，保證企業(yè)的資金安全。

（二）構(gòu)建完善的資金管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)開展有效的資金管理工作，必須重視資金管理規(guī)制的確立和完善，企業(yè)必須重視資金管理工作開展的規(guī)范性，盡可能實現(xiàn)資金的有效使用，并使資金風險降至最低程度。首先，企業(yè)應(yīng)安排專人負責資金保管工作，每日按時完成現(xiàn)金日記賬工作，不可私設(shè)“小金庫”。房地產(chǎn)企業(yè)還需要定期開展資金盤查工作，如果出現(xiàn)賬實不符，必須及時找出問題原因。企業(yè)還需要加強員工培訓，使所有員工均能夠嚴格按照資金管理規(guī)定辦事，增強資金管理的能力和意識；其次，企業(yè)必須構(gòu)建完善的預(yù)算管理規(guī)制。資金管理的重要基礎(chǔ)便是資金預(yù)算，企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)聯(lián)合各職能部門，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營計劃中設(shè)立的指標開展預(yù)算編制，可以按照月度、季度以及年度編制，并且需要在企業(yè)運營中持續(xù)對資金預(yù)算進行調(diào)整和修正，從而使預(yù)算體系能夠應(yīng)對外界環(huán)境變化并及時響應(yīng)。最后，企業(yè)應(yīng)該重視資金審批，構(gòu)建資金審批監(jiān)管機制，要求資金申請、審批和支付嚴格依照相關(guān)流程開展，資金未經(jīng)審批不得隨意支出。此外，還要對資金的審批進行監(jiān)管，保證資金審批的合理性。

（三）拓展融資方式，實現(xiàn)多元化融資

房地產(chǎn)企業(yè)融資不應(yīng)僅依賴于銀行貸款，必須在確保企業(yè)運營能力、經(jīng)營業(yè)績的基礎(chǔ)上，不斷拓展融資渠道。企業(yè)可以發(fā)布融資邀請，邀請社會投資者入股。也可以基于開發(fā)項目向社會發(fā)放固定期限的企業(yè)債券，并確保債券償還期與項目開發(fā)以及經(jīng)營周期保持高度一致。還可以采取組合式貸款獲取資金，組合式貸款中的每一份額應(yīng)控制數(shù)量，避免過度舉債對企業(yè)產(chǎn)生資金成本負擔。

（四）加強資金風險管控

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金風險因素較多，主要包括融資風險、投資風險等。在日常運營中，企業(yè)必須對資金風險因素進行全面識別，分析風險成因并采取措施積極預(yù)防。房地產(chǎn)企業(yè)可構(gòu)建風險評估管理系統(tǒng)，對項目進行評估，評估企業(yè)的盈利和償債能力，同時還要評估企業(yè)的現(xiàn)金流水平，從而準確評估項目面臨的資金風險。除此之外，企業(yè)必須制定風控措施，當企業(yè)發(fā)生無法預(yù)防的資金風險時，可以采取應(yīng)急措施降低資金風險對企業(yè)造成的損失，或者對資金風險進行轉(zhuǎn)移，減少其對企業(yè)經(jīng)營造成的影響。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以進行風險回避，也可以采取項目轉(zhuǎn)讓的方式實現(xiàn)資金風險轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)讓可以分為整體轉(zhuǎn)讓和部分轉(zhuǎn)讓，將無法規(guī)避風險的項目對外轉(zhuǎn)讓，讓一些資金實力較強的企業(yè)接手。對于無資金風險的項目予以保留。若風險項目未能成功轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量減少風險造成的損失。企業(yè)還需要重視工程結(jié)算，依照合同約定分期對施工單位支付工程款，保留一定比例的項目資金，以備項目不時之需。

結(jié)語：

資金管理對于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展發(fā)揮著重要作用，企業(yè)必須高度重視資金管理工作。拓展融資渠道，降低資金風險，采取必要的風險管控措施對資金風險進行合理管控，確保企業(yè)能夠擁有充足的資金支撐項目建設(shè)。通過保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全，為房地產(chǎn)企業(yè)各項業(yè)務(wù)的開展提供資金支持，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。