齊淮鈞

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展基本經(jīng)歷了四個階段：1978年至1991年的起步階段，1992年至1993年的過熱階段。以沿海大中城市為代表的房地產(chǎn)業(yè)在我國迅速發(fā)展。同時外商對房地產(chǎn)業(yè)的投入增加了房地產(chǎn)業(yè)的投資來源，大批房地產(chǎn)項目爭相上馬，房地產(chǎn)價格飛速上漲。1993至1997年的調(diào)整階段。1993年下半年，經(jīng)濟過熱導致了很高的通貨膨脹率，國家開始緊縮銀根，限制房地產(chǎn)信貸，因此房地產(chǎn)業(yè)成為本次宏觀調(diào)控的重點。從1998年開始到現(xiàn)在，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成長階段，國家采取了一系列措施來鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)進入了一個成長和發(fā)展黃金時期。

（一）房地產(chǎn)市場供給方面的主要特征

1、房地產(chǎn)開發(fā)總量持續(xù)增加，開發(fā)結構明顯改善。

10年來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資以年均34.5%的速度增長，遠高于同期GDP的增長速度。1999和2000年開發(fā)投資的增長速度分別為12.0%和22.2%，2001年增長速度已達27.4％。

1994年以后房地產(chǎn)開發(fā)的投資結構得以優(yōu)化和調(diào)整，住宅投資比重增加，商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓投資比重逐步下降。在商品住宅中，高檔別墅、公寓的投資比重也有較大幅度的下降；地區(qū)結構也在變化，近幾年中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅高于東部地區(qū)，這與中西部地區(qū)住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后有關。

2、房地產(chǎn)建設規(guī)模不斷擴大，在建施工面積逐年增加。經(jīng)過對房地產(chǎn)業(yè)整頓后，1994年-1997年房地產(chǎn)投資有所回落，但1998－2000年間，各年施工面積、新開工面積和竣工面積重新穩(wěn)步增長。近幾年房地產(chǎn)新開工面積和竣工面積的變化趨勢基本保持同步，說明近幾年房地產(chǎn)項目完工率較高，但需注意的是近兩年新開工面積有所加快。

3、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長較快，呈現(xiàn)兩極分化跡象。

從數(shù)量上看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量由1990年的4400家增加到2000年的25762家，從業(yè)人數(shù)由14萬人增加到近90萬人。從發(fā)展質(zhì)量上看，目前已明顯分化，既有萬科、金地、天鴻、中海等一批實力強的開發(fā)企業(yè)，也存在一批整體實力弱、資質(zhì)水平差的企業(yè)。近幾年房地產(chǎn)全行業(yè)營業(yè)收入大幅提高，但行業(yè)利潤卻進一步下滑，說明開發(fā)企業(yè)發(fā)展水平仍良莠不齊。當然，有些企業(yè)可能存在有隱藏利潤的現(xiàn)象，但平均利潤率呈下降趨勢。

4、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源相對集中，定金及預售款占資金來源的比重最大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)的資金主要來源于自籌資金、銀行貸款、定金及預售款三方面，2001年這三方面資金占當年房地產(chǎn)開發(fā)資金的89.28%。自籌資金比例也變化不大(占28.46%)，但自籌資金絕對規(guī)模增長迅速，說明開發(fā)企業(yè)自身實力有一定增強。同時，房地產(chǎn)銷售定金及預售款占開發(fā)資金來源的38.60%，對市場和銷售的依存度增大，其中大部分是以按揭貸款的方式實現(xiàn)的。

（二）房地產(chǎn)業(yè)需求方面的主要特征

1、商品房持續(xù)熱銷，平均價格穩(wěn)步上升

2001年全國商品房銷售面積20779萬平方米，是1990年2871萬平方米的7.24倍，10年來平均增幅19.71%；商品房銷售額由1990年的202億元增長到2001年的4626億元，年均增幅32.93%。

隨著商品房銷售的持續(xù)升溫，商品房價格也不斷上升，全國商品房每平方米平均價格由1990年的703元升到2001年的2226元，增長2.16倍，但全國各地區(qū)商品房價格存在較大的差異，大城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)商品房價格居高不下，如2000年北京商品房平均銷售價格4919元/平方米，排名第一，上海3321元/平方米，廣東3053元/平方米，遠高于全國平均水平；平均售價最低的地區(qū)為：江西（1032元/平方米），新疆（1103元/平方米）。

2、個人購房比重急劇增加

在原有計劃經(jīng)濟體制下，住房是社會福利化的一部分。1990年個人購買商品住宅731萬平方米，占商品住宅銷售面積的28%；到1998年，個人購買住宅7013萬平方米，占74%；到2001年10月，個人購買住宅8609萬平方米，占93%。這說明個人已成為商品住宅的消費主體，消費者對住宅的需求將呈現(xiàn)個性化和多樣化的特點。

3、住宅需求占比較大，辦公樓、商業(yè)用房需求增速趨緩

按商品房銷售類別分析，商品房銷售面積和銷售額中，占比最大的是商品住宅，以2000年數(shù)據(jù)來看，分別占當年銷售面積和銷售額的89.13%和82.69%。辦公樓、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房的需求總量有所增加，但增勢明顯趨緩。這也反映房地產(chǎn)業(yè)結構已基本趨向合理，近年房地產(chǎn)業(yè)的增長主要是住宅需求推動。

4、人均住房面積逐步增加

隨著近幾年住房制度的改革和我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國城市人均住房條件得到了改善。1990年，我國城鎮(zhèn)人均居住面積6.7平方米，到2000年剛好超過10平方米（建筑面積約20平方米），已達到“九五”計劃9平方米的目標。2001年人均建筑面積約21平方米。

（三）目前我國房地產(chǎn)市場總體分析

依據(jù)1990年以來的我國房地產(chǎn)市場整體發(fā)展情況和2002年出現(xiàn)的一些新的現(xiàn)象，基本可以把握我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況。

1、發(fā)展總體平穩(wěn)，市場潛力巨大

（1）經(jīng)濟發(fā)展趨勢良好，市場需求旺盛

近些年，由于我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高（2002年上半年城鄉(xiāng)居民的收入分別增長了17.5%、5.5%），給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟基礎。從宏觀面上看，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過這十幾年的發(fā)展，已經(jīng)基本步入一個相對穩(wěn)定的發(fā)展時期。房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅波動的情況已為穩(wěn)定增長所代替；商品房供求基本平衡。98年以來的開發(fā)投資持續(xù)增長主要源于住宅需求的增長和銷售的擴大，且個人已成為住房消費的主體（占93%）。房地產(chǎn)市場的波動主要受市場因素的作用，按照市場規(guī)律運作和發(fā)展。

2002年前八月房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增幅（30%）比去年同期回落2.1個百分點。新開工面積增幅也開始回落。說明房地產(chǎn)市場有一定程度的自我調(diào)節(jié)作用。

（2）國家有關經(jīng)濟政策的扶持

近幾年，我國實行擴大內(nèi)需政策，購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度的松動等政策措施有效地刺激了居民的購房熱情。

擴大內(nèi)需仍將是我國經(jīng)濟今后幾年增長的主要推動力量，預計未來十年我國內(nèi)需增長強勁，其中，房地產(chǎn)業(yè)是擴大內(nèi)需的重要組成部分。

（3）市場發(fā)展?jié)摿Υ?/p>

我國居民對住房的潛在需求巨大，2000年底，我國人均住房使用面積為14.7平方米，比改革之初提高了約2倍，但這與美國的60平方米，歐洲的45平方米，新加坡的26平方米等許多國家相比還有不小的差距。

從廣義上來講，中國的房地產(chǎn)才剛剛起步。根據(jù)發(fā)達國家的歷史，當一個國家人均GDP在600美元開始時，房地產(chǎn)會進入高速發(fā)展期，一直到人均7000美元，而我國目前為人均不足1000美元，表明我們還處在初步階段。另外，為實現(xiàn)到2020年全面建設小康社會的目標，20年之內(nèi)將會有50%以上的人口進入城市。根據(jù)發(fā)展規(guī)律，當城市化達到30%時，房地產(chǎn)將進入高速發(fā)展期，而中國目前只有36%，所以發(fā)展?jié)摿κ呛艽蟮摹?020年前，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處于上升期，還屬于朝陽產(chǎn)業(yè)。

2、目前有些地區(qū)已出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，應警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)

在房地產(chǎn)市場總體良性發(fā)展的情況下，有些地區(qū)也確實出現(xiàn)了過熱的趨勢和泡沫的苗頭。

（1）房地產(chǎn)市場的投入過快

從近幾年統(tǒng)計數(shù)據(jù)比較來看，當年新開工面積增速明顯加快，高于同期竣工面積和銷售面積增加速度，如延續(xù)這種趨勢，空置房可能將大量增加。

2001年商品房銷售面積增長率為22.34％，銷售額增長率為29.51％，均較上年有所下降。

從以上指標分析，如果近兩年的投入增長速度如果保持下去（2001年開發(fā)投資增長27.4％，2002年1-8月開發(fā)投資增長了30%），許多地區(qū)將供過于求。這種供過于求對于開發(fā)企業(yè)的銷售和利潤將產(chǎn)生直接影響。

從2002年1到9月份統(tǒng)計的數(shù)據(jù)表明：

部分地區(qū)開發(fā)用地過量。北京、福建、山東、山西、黑龍江、江西，購置開發(fā)用地的增幅超過60%。

2002年1到9月份，在天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江蘇、河南、云南、陜西、山東和寧夏等地區(qū)，出現(xiàn)了投資增幅高于銷售增幅超過了20%的情況，應該引起重視。

部分地區(qū)新開工面積增幅過大。江西、湖南、青海、安徽、寧夏、陜西、廣西、天津等地區(qū)新開工商品房面積同比增幅超過40%。

總體上看，近兩年供給持續(xù)擴大，而需求則有所放緩。要在2002－2005年的時期內(nèi)消化目前的市場存量，壓力較大。特別是一些投資開發(fā)過熱的城市，已存在一定的市場風險。

（2）空置面積上升較快

房地產(chǎn)協(xié)會會長楊慎說，目前全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率為19%，空置期一年以上的為4000多萬平方米，占當年房屋竣工面積的13.4%，遠遠高于10%的國際空置率“警戒線”標準。而美國的這一指標約為7%，香港約為3%至4%。

2001年全國空置面積增加8.9%，2000年增加5％，1999年增加4%，空置面積呈逐步放大趨勢。

有些城市或地區(qū)連續(xù)幾年銷售率低于全國的平均水平、且施工面積和新開工面積仍然較大。例如，1998～2001年，廣東的商品房屋銷售率為66%，69%，71%和68%，低于全國的平均水平；同期，北京的銷售率為49%，45%，70%和71%，也低于全國的平均水平。在銷售率走低的情況下，施工面積仍居高不下。

2002年前八月商品房銷售面積同比增長了22.8%。同期房地產(chǎn)開發(fā)投資4144億元,增長30.0%；商品房2002年前八月竣工面積9346萬平方米，同比增長26%。雖然銷售面積在不斷增加，但房子建得更快，竣工面積增速（26%）比銷售面積增速（22.8%）快3.2%。2002年1至8月份，全國商品房空置面積同比增長14.1％，增幅比去年同期增加13.2個百分點。其中，空置一年以上商品房面積為4397萬平方米，同比增長11.5％。空置商品房占壓資金已超過2500億元。

2002年以來，部分地區(qū)空置房總量增幅過快的現(xiàn)象優(yōu)為突出。山西、內(nèi)蒙、遼寧、吉林、黑龍江、山東、四川、甘肅、青海、新疆等省區(qū)的空置房增長過快。山西、安徽和湖南的竣工面積增幅大于銷售面積增幅在20%以上，另有10個地區(qū)的這種差距在10%以上。

（3）投資比例增大，投機現(xiàn)象顯現(xiàn)

據(jù)統(tǒng)計，目前我國有6.6%的人擁有第二套住房，但實際上這個數(shù)字可能要達到15%，其中很多都是為了出租投資或待價轉(zhuǎn)手。2002年5月份杭州房交會調(diào)查顯示，當?shù)刭彿客顿Y（出租或轉(zhuǎn)手）比例至少已達到30%，新房入住率只有50%。去年，寧波房價漲幅全國第一，杭州第三，至2002年5月份繼續(xù)分別上漲10.8％，5.5％。說明需求的格局發(fā)生了明顯的變化，投資甚至投機的現(xiàn)象愈來愈明顯。

另一個不正?，F(xiàn)象是，經(jīng)過幾年來的快速增長，“圈地泡沫”已經(jīng)出現(xiàn)，其特征是圈地面積過大，并不以直接開發(fā)為目。如在去年的“圈地運動”中，一家開發(fā)商竟圈下了1.8萬畝土地，這已經(jīng)遠遠不是小區(qū)建設的概念，而更像是城鎮(zhèn)建設。

（4）房價收入比例較高，有效需求增長有限

國際上的房價與戶均年可支配收入合理比率為6-10倍。2001年全國35個大中城市大部分房價(按每套房屋100平方米計算)與戶均年可支配收入(按戶均3.4人計算)比率都超過6，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10，沈陽以13.7居全國最高。2001年全國平均為7.8。目前，普通消費者的現(xiàn)實購買力仍然不足。

有效需求不足的原因：

第一、房改政策不能完全到位。一些地區(qū)推進房分配貨幣化工作的力度不夠，住房補貼資金遲遲不能到位，使中低收家庭買房的能力受到影響。

第二、商品房售后服務問題不少，影響購房者的消費信心。商品房售后服務的質(zhì)量問題已成為每年消費者投訴的熱點之一，諸如房屋面積縮水、建設質(zhì)量問題、銷售承諾不兌現(xiàn)等問題使購房者花錢買煩惱，影響到潛在購房者的消費意向。建設主管部門已經(jīng)認識到問題的嚴重性，正聯(lián)合有關部委對房地產(chǎn)市場進行清理整頓。

第三、居民整體收入增長勢頭不容樂觀，兩極分化嚴重，富裕階層邊際消費下降。

（5）房地產(chǎn)投資速度明顯高于GDP增長速度

我國房地產(chǎn)投資速度遠遠高于GDP增長水平，近幾年的的對比發(fā)展趨勢更趨明顯。2002年1至6月，全國房地產(chǎn)投資的增長速度超過了GDP增長速度的4倍，為32.9％，說明整體上存在一定的開發(fā)過熱跡象。