何　勇

摘 要：近年來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張的勢(shì)頭強(qiáng)勁。目前，支撐房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的前提條件正在逐漸消失，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張所依托的客觀基礎(chǔ)已不存在；與變化的市場(chǎng)環(huán)境相適應(yīng)，商業(yè)銀行在經(jīng)濟(jì)上行周期房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張應(yīng)該而且必須慢下來(lái)。要將高度的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)貫穿于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的全過(guò)程，

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；房地產(chǎn)信貸；信貸風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)

中圖分類號(hào)：F830.572文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-6439（2008）06-0080-07

Research into rapid enlargement risk of real estate loan

in Chinas commercial banks

HE Yong

(Anhui Branch, Industrial and Commercial Bank of China, Anhui Hefei 230001, China)

Abstract: In recent years, the rapid enlargement of real estate loan of commercial banks in China is stronger and stronger. Currently, the premise for supporting rapid growth of real estate is gradually disappearing, the objective basis of rapid enlargement of real estate loan by depending on commercial banks is not existent. To accord with the changing market environment, the expanding real estate loan business of commercial banks in up-cycle must slow down. The risk control consciousness should penetrate the whole process of real estate loan business.

Key words: commercial bank; real estate loan; loan risk; risk control consciousness

近年來(lái)，借助和受益于快速發(fā)展的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住房消費(fèi)市場(chǎng)，我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模的擴(kuò)張力度和強(qiáng)度、房地產(chǎn)貸款持續(xù)增長(zhǎng)的速度和幅度雙雙呈現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)，在各項(xiàng)貸款中所占比重迅速提高。與此同時(shí)，這種偏離正常發(fā)展速度的快速擴(kuò)張所可能孕育的風(fēng)險(xiǎn)隱憂，也受到了人們前所未有的特別關(guān)注?；诖?，本文對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張軌跡和背景進(jìn)行實(shí)證分析，力求用數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張下的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，意在給快速擴(kuò)張的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)。

一、我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張線路圖

1．?dāng)U張軌跡

1998年以來(lái)，隨著我國(guó)福利性住房實(shí)物分配制度的取消和個(gè)人住房按揭貸款政策的實(shí)施，極大地刺激了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和相應(yīng)的房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，為之提供相應(yīng)金融服務(wù)的房地產(chǎn)貸款也隨之持續(xù)快速增長(zhǎng)，已成為商業(yè)銀行擴(kuò)張最快速的業(yè)務(wù)（詳見(jiàn)表1）。商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)下包括法人客戶房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)貸款和自然人客戶個(gè)人住房按揭貸款（以下簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款”和“個(gè)人住房貸款”）兩類。首先，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款看，其增幅明顯高于同期各項(xiàng)貸款平均增幅，占各項(xiàng)貸款的比重也大幅增加；其次，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額也直線上升；再次，個(gè)人住房貸款占消費(fèi)貸款比重已達(dá)90%以上，占中長(zhǎng)期貸款的比重也達(dá)到了22.97%（見(jiàn)表1）。

2008年以來(lái)，盡管央行采取了從緊的貨幣政策，但是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不僅沒(méi)有減少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。2008年上半年，房地產(chǎn)貸款增幅仍高于全部貸款增幅8.4個(gè)百分點(diǎn)，表明房地產(chǎn)貸款的增長(zhǎng)幅度仍然十分強(qiáng)勁。

數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)（www.stats.gov.cn/tjgb/）、歷年《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》（www.pbc.gov.cn）披露的數(shù)據(jù)計(jì)算整理（下述各表除注明外，均同此）

2．?dāng)U張背景

何 勇：我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)研究

我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)是互為依存、共同發(fā)展的。

1998—2007年，我國(guó)房地產(chǎn)投資年平均增幅為22.19%，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增幅3.81個(gè)百分點(diǎn)。與此相適應(yīng)，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中的比重也從1998年的11.58%提高到2007年的20.79%，房地產(chǎn)投資占GDP的比重從1998年的4.6%提高到2007年10.25%。以上三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)近10年來(lái)的最高值，表明房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)行業(yè)（見(jiàn)表2）。

2008年以來(lái)國(guó)家雖實(shí)施了宏觀調(diào)控政策，但似乎對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有造成多大影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速依然強(qiáng)勁，仍在充當(dāng)推動(dòng)投資增長(zhǎng)的主力軍角色。例如：上半年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資68 402億元，同比增長(zhǎng)26.3%；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13 196億元，同比增長(zhǎng)33.5%，增速比上年同期提高5個(gè)百分點(diǎn)，高于同期固定資產(chǎn)投資增速7.2個(gè)百分點(diǎn)，在GDP中的比重達(dá)到10.1%，與2007年全年10.25%的高位水平基本持平。投資高速增長(zhǎng)，信貸就必然快速增長(zhǎng)。原因是我國(guó)直接融資不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)企業(yè)資金需求主要靠商業(yè)銀行貸款間接融資方式。因此，要維持眼下房地產(chǎn)投資的強(qiáng)勁增長(zhǎng)和高位運(yùn)行，在事實(shí)上就形成了對(duì)銀行信貸資金的倒逼機(jī)制，這無(wú)疑為商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的快速擴(kuò)張?zhí)峁┝肆己玫谋尘皸l件和適宜的客觀環(huán)境。

二、我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張樣本分析

為了更為直觀清晰地了解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張的具體情況，筆者根據(jù)業(yè)已完成股份制改造、先后成為上市公司的工商、中國(guó)、建設(shè)、交通4家大型商業(yè)銀行和招商、民生、深發(fā)、浦發(fā)、華夏、興業(yè)、中信7家中型商業(yè)銀行（以下簡(jiǎn)稱“11家大中型上市商業(yè)銀行”或“11行”）近兩年年報(bào)披露的有關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)其房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張的基本狀況進(jìn)行分析。之所以選擇11家大中型上市商業(yè)銀行作為分析樣本，主要是因?yàn)?1行的信貸資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模在我國(guó)金融業(yè)占據(jù)絕對(duì)比重且位居主導(dǎo)地位，具有一定典型性和代表意義。

首先，從整個(gè)房地產(chǎn)貸款來(lái)看，2007年，11行房地產(chǎn)貸款狂飆式的急劇增長(zhǎng)達(dá)到了前所未有的高度，占各項(xiàng)貸款的比重迅速加大，平均比重達(dá)26.54％，高于同期整個(gè)商業(yè)銀行18.34％平均水平8.2個(gè)百分點(diǎn)；其次，從法人客戶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款看，11行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款平均增速高于各項(xiàng)貸款平均增速4.7個(gè)百分點(diǎn)；再次，從個(gè)人客戶住房按揭貸款來(lái)看，11行個(gè)人住房按揭貸款平均增速高于其各項(xiàng)貸款平均增速31.12個(gè)百分點(diǎn)，高于整個(gè)商業(yè)銀行平均增速16.68個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)表3）。

出于風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款在各項(xiàng)貸款總量中的規(guī)模應(yīng)當(dāng)適度，因?yàn)楫?dāng)房地產(chǎn)貸款超過(guò)其各項(xiàng)貸款總量的一定比例時(shí)，就容易引發(fā)潛在的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)際上一些商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款警戒線控制在25％~30％左右，其中個(gè)人住房貸款比重一般控制在18％~20％以下。我國(guó)銀監(jiān)會(huì)規(guī)定商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過(guò)30％的比例。而從2007年11行房地產(chǎn)貸款余額占其各項(xiàng)貸款總余額的比例來(lái)看，其26.54％的比例已經(jīng)逼近30％的控制線，且深發(fā)和興業(yè)兩行已分別以33.2％和41.5％超過(guò)了控制線，而中行、建行、招商、民生和浦發(fā)5行分別為27.9％、26.5％、25.9％、28.9％和25.9％，達(dá)到或超過(guò)控制線，可以說(shuō)只是一步之遙。11行的樣本分析給我們的啟示是：房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使商業(yè)銀行在過(guò)度追求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款份額及其帶來(lái)的當(dāng)期利潤(rùn)和短期業(yè)績(jī)提升的同時(shí)，卻忽略了利益獲取背后潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

三、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)反映風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)，我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)10年來(lái)的高速增長(zhǎng)而快速擴(kuò)張，使不斷累積和疊加的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款已經(jīng)占銀行貸款總量相當(dāng)大的比重，風(fēng)險(xiǎn)隱患也在積聚和孕育，從某種意義上說(shuō)已經(jīng)到了一個(gè)“臨界點(diǎn)”，如任其繼續(xù)以每年30％以上的速度快速擴(kuò)張下去，那么風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)烈釋放就為期不遠(yuǎn)。之所以這么說(shuō)，是因?yàn)橹紊虡I(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張的條件和其所依托的基礎(chǔ)都已改變。

1．政策調(diào)整變數(shù)加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的不確定性因素增加

2003年以來(lái)，國(guó)家和央行連續(xù)出臺(tái)土地、稅收、金融、信貸等相關(guān)調(diào)控政策，以抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展持續(xù)過(guò)熱以及商業(yè)銀行綿綿不絕的放貸沖動(dòng)現(xiàn)象。預(yù)計(jì)今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的宏觀調(diào)控會(huì)進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)周期性行業(yè)景氣水平的變動(dòng)頻度和幅度將會(huì)進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的不確定性因素也將更加突出，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，繼而波及和引致商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量劣變，商業(yè)銀行很可能又將面臨不良貸款大規(guī)模產(chǎn)生的困境。

在發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40％。而在目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)近80%的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，個(gè)人通過(guò)按揭貸款買房則占全部購(gòu)房總數(shù)的90%，這其中又有80%的購(gòu)房資金來(lái)源于銀行貸款，這種信貸資源向房地產(chǎn)業(yè)加速聚集和過(guò)度集中的趨勢(shì)，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)絕大部分潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)都系在銀行身上。如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，風(fēng)險(xiǎn)在一個(gè)規(guī)則不甚健全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境里,事實(shí)上被批量轉(zhuǎn)嫁給了銀行，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)將影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升時(shí)期，一切矛盾和危機(jī)都被掩蓋，一旦政策出現(xiàn)重大調(diào)整，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)隱患就會(huì)得到強(qiáng)烈釋放，銀行無(wú)疑就成為首當(dāng)其沖的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，房地產(chǎn)“挾持”、“綁架”銀行就會(huì)成為現(xiàn)實(shí)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍存在著“銀行先死，開(kāi)發(fā)商后死”的心態(tài)就是最好的注釋。事實(shí)上，風(fēng)險(xiǎn)苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，《2007年度上海市房地產(chǎn)信貸運(yùn)行報(bào)告》透露，2007年上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房不良貸款比年初增加7億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不良貸款比年初增加13億元，雙雙呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。相信從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款不是一個(gè)小數(shù)目。特別是2008年，隨著從緊貨幣政策實(shí)施持續(xù)下去，商業(yè)銀行房地產(chǎn)不良貸款數(shù)額恐將進(jìn)一步上升。

房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)用自然界的“潮水效應(yīng)”來(lái)比喻，就如同海邊礁石一樣，在房地產(chǎn)行業(yè)高漲時(shí)，它被暫時(shí)淹沒(méi)看不見(jiàn)，在房地產(chǎn)行業(yè)退潮時(shí)，它就會(huì)暴露無(wú)遺。目前我國(guó)GDP連續(xù)四年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍處于基本良好狀態(tài)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資仍在高位運(yùn)行，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張中一些深層次問(wèn)題和潛在風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有得到充分暴露。但這恰恰是最應(yīng)高度關(guān)注的時(shí)刻，因?yàn)楫?dāng)整個(gè)社會(huì)的房地產(chǎn)融資過(guò)分依賴于銀行時(shí)，銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)因政策的變動(dòng)隨之加大，貸款的某些不良基因會(huì)因一定的內(nèi)外部因素在一定的時(shí)間或空間內(nèi)頑強(qiáng)地表現(xiàn)出來(lái)或?qū)ふ倚碌某休d基礎(chǔ)。

2．量?jī)r(jià)雙雙初顯下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)

自1998年以來(lái)，進(jìn)入價(jià)格上行通道的房地產(chǎn)市場(chǎng)極大地刺激了潛在購(gòu)買者的購(gòu)買意愿，即購(gòu)買者未必有居住需求，再加上當(dāng)時(shí)寬松優(yōu)惠的個(gè)人住房貸款政策，在銀行貸款強(qiáng)力支撐下的大量購(gòu)買力紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得2007年及以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的局面。然而，自2007年11月份以來(lái)，伴隨“第二套房貸政策”及其細(xì)則出臺(tái)，人們對(duì)房?jī)r(jià)走低的預(yù)期不斷增強(qiáng)，持幣待購(gòu)的觀望氣氛日益濃厚。2008年京、滬、穗、深等地房?jī)r(jià)出現(xiàn)多年上漲后的首次下跌，其下跌幅度均在10％以上，且呈現(xiàn)逐月逐季環(huán)比連續(xù)下跌的趨勢(shì)。另外，從全國(guó)整體來(lái)看，交易量的下滑也從沿海和一線城市向內(nèi)地和二線城市蔓延，已成為一個(gè)普遍現(xiàn)象。

一方面，近幾年調(diào)控房地產(chǎn)的新政策不斷出臺(tái)，隨著時(shí)間的推移還在不斷地細(xì)化、強(qiáng)化、調(diào)整和落實(shí)，綜合作用的結(jié)果壓縮了投資和投機(jī)性購(gòu)買者的虛假需求量，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被迫減緩提價(jià)幅度或進(jìn)行價(jià)格下?。涣硪环矫?，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的情況下，投機(jī)或投資性需求支撐起了相當(dāng)大的銷量，這種虛假的繁榮由于遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離民眾的實(shí)際購(gòu)買力而顯得非常脆弱，一旦對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不再，購(gòu)買力萎縮的真實(shí)一面馬上就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。當(dāng)不斷飆升的房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸，投資和投機(jī)性買家保本微利或無(wú)利可圖時(shí)，過(guò)旺的投資和投機(jī)性需求就會(huì)被抑制，房?jī)r(jià)的整體下跌難以避免。房屋交易量的下降和價(jià)格的下跌這兩大問(wèn)題的凸顯，表明先前過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)“冷卻”的步伐已漸行漸近，由此折射出商業(yè)銀行過(guò)量的房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)。

3．房地產(chǎn)持續(xù)高增長(zhǎng)所依賴的基礎(chǔ)正在不斷的削弱和失去

房地產(chǎn)產(chǎn)品作為市場(chǎng)中的一種商品，自然也要受供求關(guān)系的影響，呈周期性的波動(dòng)。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，我國(guó)人均住房建筑面積從2002年底的22.8平方米增加到了2007年底的約28平方米，截至2006年底，城鎮(zhèn)居民住房私有率已達(dá)到83%。此信息預(yù)示著1998年以來(lái)，持續(xù)高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資和持續(xù)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)所依賴的基礎(chǔ)正在不斷的削弱和失去，其理由：

（1）自上世紀(jì)90年代中期開(kāi)始，福利性的實(shí)物住房分配漸進(jìn)地改革演變?yōu)樽》糠峙湄泿呕?，原先凡是城?zhèn)已就業(yè)的正式在編人員均從單位以極低的價(jià)格買入了自住的福利房，此后又由于制度性安排變成產(chǎn)權(quán)房并允許上市交易，為改善原有的住房條件，大都以高價(jià)賣出，再購(gòu)買新的住房。這種住房改善性消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)需求在10年時(shí)間里的持續(xù)集中釋放后已基本處于衰竭狀態(tài)，且這種低價(jià)買入公房、高價(jià)賣出的好事已經(jīng)不復(fù)存在，所以這部分購(gòu)買力一旦釋放完畢，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)力就會(huì)突然消失。

（2）基數(shù)龐大的70年代出生的多子女一代消費(fèi)人群在90年代中期先后進(jìn)入個(gè)人住房消費(fèi)時(shí)期，這一住房剛性需求恰與持續(xù)高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資和持續(xù)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)是彼此對(duì)稱和相適應(yīng)的，隨著這一代消費(fèi)人群的退潮，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將失去一支重要的推動(dòng)力。至于正在進(jìn)入或即將進(jìn)入住房消費(fèi)人群的80后一代，雖是現(xiàn)實(shí)中推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向前發(fā)展的一支不可忽視重要力量，但基本是獨(dú)生子女，其群體住房消費(fèi)基數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于70年代出生的多子女一代，且有相當(dāng)一部分在住房?jī)r(jià)格預(yù)期心理下，由父母的資助和扶持已提前購(gòu)買了住房予以空置等待，未來(lái)的住房消費(fèi)已提前得到釋放，可以說(shuō)從根本上無(wú)法再依靠這一群體支撐住房市場(chǎng)持續(xù)高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的供求關(guān)系或?qū)母旧嫌枰愿淖?。?003年我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)圖顯示30至39歲之間的人口比例最大，大約有2.46億。而緊隨其后20至29歲年齡組的人口數(shù)量只有1.74億，驟然下降30%。這種人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅消費(fèi)和投資的中期趨勢(shì)有深遠(yuǎn)影響，由于25至39歲之間的人口是最主要的購(gòu)房群體，在2008年到2017年之間，這部分購(gòu)房群體絕對(duì)數(shù)量的下降將直接影響住宅的真實(shí)需求?！?sup>［1］

（3）一個(gè)時(shí)期以來(lái)，在“經(jīng)營(yíng)城市”的導(dǎo)向下，各地的舊城改造規(guī)模不斷擴(kuò)大，舊房拆遷面積不斷上升，直接拉動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)品的被動(dòng)性需求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了巨大的推動(dòng)力。這種依托城市大規(guī)模拆遷改造導(dǎo)致的被動(dòng)性的旺盛需求，從動(dòng)態(tài)來(lái)看已成強(qiáng)弩之末，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)力正在逐漸削弱。

概言之，近10年來(lái)持續(xù)高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資和持續(xù)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)很快放慢速度，步入平穩(wěn)的發(fā)展期，這意味著商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張所依托的基礎(chǔ)已發(fā)生了變化，繼續(xù)快速擴(kuò)張?jiān)跁r(shí)間和空間上都會(huì)受到擠壓，潛在風(fēng)險(xiǎn)的逐步釋放也就順理成章。

4．價(jià)格型調(diào)控工具——利率的使用將使過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，不管是房地產(chǎn)企業(yè)建房所需的開(kāi)發(fā)貸款，還是個(gè)人住房所需的按揭貸款，對(duì)資金的需求量都非常大，所以對(duì)利率非常敏感。貸款利率的變動(dòng)，對(duì)住房的需求和價(jià)格及未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期影響最為直接，可以說(shuō)它比控制土地供給、緊縮信貸規(guī)模、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等一系列數(shù)量型調(diào)控工具都有效。貸款利率下降，就會(huì)減少月供支出，無(wú)論是對(duì)自住性購(gòu)房者，還是對(duì)投資和投機(jī)性購(gòu)房者，都會(huì)刺激其需求增加，從而導(dǎo)致價(jià)格上漲。貸款利率上升，對(duì)自住性購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，雖然會(huì)增加月供支出，但由于其為剛性需求，波動(dòng)不會(huì)太大；而對(duì)投資和投機(jī)性購(gòu)房者則不然，當(dāng)利率政策給了一個(gè)逆轉(zhuǎn)信號(hào)的時(shí)候，需求就會(huì)立即減小，且可能會(huì)導(dǎo)致將以前所購(gòu)房屋反過(guò)來(lái)向市場(chǎng)拋售，并迫使開(kāi)發(fā)商囤積的住房向市場(chǎng)釋放，這將使供應(yīng)成倍放大，無(wú)形中增加市場(chǎng)的供應(yīng)量，使得市場(chǎng)的供給和需求關(guān)系發(fā)生根本性的改變，價(jià)格就會(huì)往下走。^［2］

1997年10月至2007年12月，央行對(duì)存貸款利率進(jìn)行了14次調(diào)整，其中，5年期以上貸款利率由1997年10月的10.53％，經(jīng)連續(xù)5次下調(diào)至2002年2月的5.76％，并此后維持了兩年八個(gè)月的時(shí)間；然后于2004年10月始，連續(xù)8次上調(diào)至2007年9月的7.83％，（12月的第9次上調(diào)，5年期以上貸款利率維持不變）。伴隨貸款利率的上下調(diào)整，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款波動(dòng)也相應(yīng)加大，從總的走向和趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，貸款利率下降，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)貸款的需求就相應(yīng)上升，反之就相應(yīng)下降。2002年前后的幾年間，由于貸款利率下降到10年期間的最低位，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款則處于最高位，就很好地說(shuō)明了這一點(diǎn)（見(jiàn)表4）。

對(duì)個(gè)人住房貸款來(lái)說(shuō)，月供支出對(duì)加息幅度尤其敏感。經(jīng)“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究小組”2004年以5.31%的一年期貸款利率測(cè)算，不考慮住房現(xiàn)價(jià)、首付和期限，月供支出對(duì)加息幅度的敏感系數(shù)是：當(dāng)個(gè)人房貸基準(zhǔn)利率提高幅度從25bp（基點(diǎn)）到200個(gè)bp時(shí)，月供支出增加的幅度從1.64%增加到13.54%（見(jiàn)表5）。

表5顯示，當(dāng)個(gè)人房貸基準(zhǔn)利率加息達(dá)到150個(gè)bp時(shí)，住房消費(fèi)需求對(duì)利率的敏感性將越來(lái)越強(qiáng)，降低消費(fèi)、延遲消費(fèi)和持幣待購(gòu)等行為和預(yù)期越來(lái)越濃厚，消費(fèi)需求受到的抑制作用越來(lái)越大。2007年9月我國(guó)5年期以上貸款利率已比2002年2月提高了207個(gè)bp。

2002年以后，我國(guó)的房?jī)r(jià)上漲速度大大加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)過(guò)熱的跡象，尤其是2003年下半年以后。2004年，上海中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款增加額占新增加貸款的比例竟然達(dá)到76%^［3］，部分城市的房?jī)r(jià)甚至以兩位數(shù)的速度急劇上漲，恰恰是與當(dāng)時(shí)的降息周期下利率處于最低的一段時(shí)期密切相關(guān)。至于2007年10月前后房?jī)r(jià)的再一次瘋漲，僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)在年內(nèi)第5次加息效應(yīng)傳導(dǎo)到市場(chǎng)前演繹的最后一次瘋狂。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠認(rèn)為,中國(guó)遲遲未提高利率,正是擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫破裂。對(duì)此，筆者深以為然，“投鼠忌器”恐怕是其中最為主要的原因。

2007年以來(lái)，我國(guó)存款利率一直處于負(fù)利率狀態(tài)，尤其是2008年以來(lái)，一年期存款利率與CPI指數(shù)最高時(shí)相差已達(dá)一倍甚至以上，這是極不正常的。但是，在人民幣升值、美國(guó)連續(xù)降息、中美之間的利差倒掛已近一倍的背景下，利率繼續(xù)上調(diào)的空間暫時(shí)確實(shí)非常有限。道理十分簡(jiǎn)單，如果存款利率上升，就會(huì)有更多的國(guó)外熱錢(qián)涌入中國(guó)，一方面人民幣升值的壓力就會(huì)更大，另一方面資產(chǎn)價(jià)格，尤其是房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)被推向更高。因此，利率的操作空間是十分有限的，通過(guò)大幅度提高利率的方法來(lái)遏止住房?jī)r(jià)格是有難度的。但并不是說(shuō)此路就不通，一旦國(guó)際環(huán)境允許，是沒(méi)有任何理由任由這種嚴(yán)重的負(fù)利率狀態(tài)持續(xù)下去。當(dāng)價(jià)格型的利率調(diào)控工具投入使用，商業(yè)銀行快速擴(kuò)張的房地產(chǎn)信貸就會(huì)出現(xiàn)大量的不良貸款，中國(guó)

版的次貸風(fēng)險(xiǎn)也就必然會(huì)發(fā)生。

四、簡(jiǎn)要結(jié)論和建議

隨著時(shí)間的推移，持續(xù)宏觀調(diào)控下的經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期身影已經(jīng)越來(lái)越清晰，先前支撐房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的前提條件正在逐漸消失，承載商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張的客觀基礎(chǔ)已不存在。對(duì)這一趨勢(shì)性改變，商業(yè)銀行要高度警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)步入下行通道可能引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)以及在經(jīng)濟(jì)處于上行周期房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲的形勢(shì)下降低房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)的一些非審慎貸款所可能引致的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)銀行在經(jīng)濟(jì)上行周期快速擴(kuò)張的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)應(yīng)該而且必須慢下來(lái)，與漸進(jìn)變化的市場(chǎng)環(huán)境相適應(yīng)，高度的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)必須貫穿于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的全過(guò)程。由此給出以下幾點(diǎn)簡(jiǎn)要建議：

1．密切關(guān)注和深入了解、認(rèn)真研究和準(zhǔn)確把握政策動(dòng)態(tài)及變數(shù)，有效規(guī)避政策性風(fēng)險(xiǎn)

提高對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)周期及其危害性的認(rèn)識(shí)，徹底摒棄“個(gè)人信貸一定是優(yōu)質(zhì)信貸”的觀念；改變把房地產(chǎn)信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)品種開(kāi)發(fā)，過(guò)度放大房地產(chǎn)貸款對(duì)當(dāng)期的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，僅顧及短期業(yè)績(jī)提升的做法；理性適度拓展房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)，合理控制房地產(chǎn)貸款的投放節(jié)奏及貸款投向，將貸款的重點(diǎn)主要放在普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目以及個(gè)人自住性住房需求等方面。有效過(guò)濾、重點(diǎn)調(diào)控和抑制非自住性的投資和投機(jī)性住房需求，提高房地產(chǎn)貸款整體風(fēng)險(xiǎn)控制能力，努力化解房地產(chǎn)貸款已經(jīng)聚集或正在聚集的潛在中長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)。

2．強(qiáng)化審慎放貸，嚴(yán)格遵守國(guó)家和央行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款程序

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需憑其自有資金支付土地出讓金，獲得“四證”（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證），并開(kāi)始建筑施工且自有資金不得低于總投資的35％，方可發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；不管是多層住宅還是高層住宅，必須在主體結(jié)構(gòu)封頂后方可啟動(dòng)個(gè)人住房按揭貸款程序。切實(shí)杜絕以往為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，在工程基礎(chǔ)剛平地面時(shí)就搶先發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款的“正負(fù)零”游戲。如若違規(guī)，監(jiān)管部門(mén)必須給予強(qiáng)有力的懲戒和制裁。

3．加大依法合規(guī)的執(zhí)行力，嚴(yán)格個(gè)人住房按揭貸款的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，防止“假按揭”行為的發(fā)生

對(duì)首套自住性需求的購(gòu)房者，應(yīng)予鼓勵(lì)和支持，但應(yīng)充分利用已建成并已投入使用的人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)，加強(qiáng)其資信審查，認(rèn)定其個(gè)人身份的真實(shí)性和收入的真實(shí)性，防止虛假身份、信用記錄不良和支付能力有限的購(gòu)房者進(jìn)入貸款程序并取得貸款。同時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行央行制訂的第二套住房貸款標(biāo)準(zhǔn)，不得隨意解釋和有意曲解，明里暗里放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)、提高貸款成數(shù)、優(yōu)惠貸款利率，以控制投資性購(gòu)房需求，遏制投機(jī)性購(gòu)房需求，清除房地產(chǎn)市場(chǎng)上的炒房之風(fēng)，穩(wěn)定和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

4．慎推房貸新品種，堅(jiān)決杜絕近年來(lái)較為普遍的“房?jī)r(jià)重估追加按揭”，“既有房屋轉(zhuǎn)按揭”、“寬限期還款”等房貸新品種

尤其是中型商業(yè)銀行應(yīng)審慎地對(duì)待一個(gè)時(shí)期以來(lái)片面強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)占比，應(yīng)客戶需求而動(dòng)，創(chuàng)新頻繁的所謂雙周供、非交易轉(zhuǎn)按、循環(huán)貸、存抵貸、交易基金監(jiān)管、遞進(jìn)還款、氣球貸、批發(fā)按揭、自主交易網(wǎng)以及將理財(cái)產(chǎn)品與房貸產(chǎn)品結(jié)合起來(lái)（客戶通過(guò)購(gòu)買的名義理財(cái)金額獲取“房貸利率寶”理財(cái)收益，從而達(dá)到減少按揭貸款利息支出的目）的房貸利率寶等所謂的房貸創(chuàng)新產(chǎn)品，高度關(guān)注這些產(chǎn)品在具體業(yè)務(wù)實(shí)踐中運(yùn)行的得失成敗，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，予以改進(jìn)或中止，消除潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

5．積極實(shí)施房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，促進(jìn)科學(xué)合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式的建立

囿于我國(guó)人多地少的基本國(guó)情和可持續(xù)發(fā)展的基本國(guó)策，基于商業(yè)銀行應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展應(yīng)引導(dǎo)中小戶型為主的住房消費(fèi)，滿足絕大多數(shù)居民的基本居住需要，提倡人人首先有房住，而不是少數(shù)人有多個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)。當(dāng)今我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積已達(dá)到了中等收入國(guó)家的平均水平，可利用的土地資源又非常有限，從保護(hù)耕地、充分利用現(xiàn)有非耕地出發(fā)，房地產(chǎn)信貸不應(yīng)鼓勵(lì)和支持大戶型住宅的發(fā)展。

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［5］ 中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組.2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告［R/OL］.中國(guó)人民銀行網(wǎng)站,http://www.pbc.gov.cn.

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（責(zé)任編校：夏 冬）