開發(fā)商“合理”降價了？

孫春艷　劉洋碩

目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生根本性變化，即由賣方市場轉(zhuǎn)入了買方市場，這一變化非政府力量所能左右，現(xiàn)實(shí)情況要求地產(chǎn)商重新定位房地產(chǎn)的市場價格

“降是降了，但我們依然覺得很貴，沒有降到位?！?看了一天樓盤的張明偉和劉志茹夫婦疲憊中帶著沮喪。

2008年12月27日周六，2009年元旦前的最后一個周末，清晨7點(diǎn)多張明偉夫婦睡眼惺忪地早早從北京安定門附近租住的家中趕到了看房的集合地點(diǎn)——東四十條。他們參加的看房團(tuán)，是搜房網(wǎng)年末組織的“響應(yīng)國務(wù)院最新意見，暖冬行動全面升級”北京看房團(tuán)，有北部一線、北部二線、東部線、三環(huán)沿線等8條線路共約50個樓盤。張明偉夫婦報名參加的是東部線。

集合時間是8點(diǎn)半，剛剛8點(diǎn)，冬日的清晨仍晨霧靄靄，集合地點(diǎn)已經(jīng)匯聚了不少早到的看房者。僅東部線就出動了10輛大巴，約600人。對這一次看房是今年看房的第幾次，張明偉已經(jīng)不記得了。3個月以來，基本上網(wǎng)上能看到的2008年熱推樓盤，他們倆都轉(zhuǎn)過了一遍，幾乎可以繪制一張2008年京城熱銷樓盤地圖了。

“這幾天國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合理的價格促銷。正好趕上搜房網(wǎng)組織了這次看房活動，我想看看能不能找到自己中意價格的房子。” 張明偉很期待。

不過，現(xiàn)實(shí)卻令張明偉的期望又一次成空。

降價未到心理價位

張明偉在一家世界500強(qiáng)的金融企業(yè)北京分公司工作，妻子劉志茹則在一家服裝企業(yè)擔(dān)任數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作。兩夫妻都是典型的收入高、待遇好的公司白領(lǐng)，但現(xiàn)在還租住在安定門的一套一居室里。房價，至今仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他們的承受能力。

張明偉所選的這條東部看房線的項目，大多集中在朝青板塊，朝青板塊是他心儀已久的地段。

承接北京CBD東擴(kuò)機(jī)遇的朝青板塊，南起朝陽路，北至姚家園路，東西分別為東五環(huán)、東四環(huán)，還有朝陽路、朝陽北路、青年路貫穿其中。從2000年興起于一片草長鶯飛的荒廢之地至今，這一地段已經(jīng)升值350%左右。僅僅從2004年到2007年，這一板塊的平均房價翻了三倍以上，如“國美第一城”，從開盤4144元／平方米上升到2008年初的13000元／平方米左右。泛海國際、天鵝灣等項目，如今的價位也都在2萬／平方米至3萬元／平方米之間。

張明偉這次是專門來看處在這個位置的“峰”。

“前幾年這里的房價翻了三四倍，如果多降一些，這次我一定毫不猶豫買下來。哪怕多貸些銀行貸款?！睆埫鱾ピ诜宓氖蹣翘帉Α吨袊侣勚芸酚浾哒f。

降的確是降了。12月27日當(dāng)天，峰共開盤了兩棟樓，價格是14000元／平方米左右，其中兩室兩廳兩衛(wèi)的戶型還優(yōu)惠到了12130元／平方米。這較之峰11月初開盤的18500元／平方米，的確降了不少。

但是一細(xì)問才知道，降價供應(yīng)的是毛坯房，并非此前的精裝修房，而且屬于特價房，數(shù)量有限。

“我們已經(jīng)優(yōu)惠到位了，這兩棟樓也是峰最后開盤的項目，能買上是非常幸運(yùn)的。”峰售樓處的銷售人員一直在反復(fù)強(qiáng)調(diào)該樓盤的“賣點(diǎn)”。

長期關(guān)注朝青板塊樓盤的張明偉則不這樣認(rèn)為。他介紹說，2008年9月份峰也曾推出過新的供應(yīng)，當(dāng)時強(qiáng)調(diào)“該項目有4000元/平方米的精裝修?！爆F(xiàn)在的14000元／平方米左右的毛坯房，加上此前的精裝修的價格，并沒有多少實(shí)際降價。

之后他們又到了另一個樓盤“金色漫香林”，這個盤位于亦莊，位置比較偏遠(yuǎn)，價格在12000元/平方米左右。至11月開盤至今，價格沒有調(diào)整。金色漫香林售樓處的銷售人員這樣解釋沒有進(jìn)一步降價的原因：房價目前已經(jīng)到了谷底，肯定不會降了。

張明偉最后到的樓盤是位于東五環(huán)京沈高速公路旁的“海棠公社”。這是11月選擇相對低價入市的一個樓盤，在當(dāng)天所看的樓盤中屬于低價位的?，F(xiàn)場有幾位為兒女看房的老年人，因覺得地段偏遠(yuǎn)，周圍配套設(shè)施不全而最終沒有簽約?！拔覀兎课莸氖蹆r應(yīng)該在一萬元左右，現(xiàn)在開發(fā)商以8000元的起價來做，是希望購房者給開發(fā)商打個廣告，誰買誰幸運(yùn)！”海棠公社的一位銷售人員向看房者介紹時說。

“這樣的銷售說辭只要來看房就能聽到，幾戶千篇一律，無非是讓大家下定決心購買。”張明偉對此很無奈，但現(xiàn)場簽訂購買意向的消費(fèi)者卻是寥寥。

27日當(dāng)天東部線走過的6個樓盤，幾乎無一例外強(qiáng)調(diào)自己的樓盤銷售情況良好，價格調(diào)整到位。但據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至12月17日，2008年全年期房住宅簽約總量共計78333套。與去年同期118128套相比同比下跌34%以上。

看了一天房的張明偉夫妻倆最終決定再等一等，等到一個讓自己能夠接受的價位。他們認(rèn)為，在2009年，這個理想的價位最終會在他們的久盼下來臨。

合理降價是穩(wěn)定地產(chǎn)之道

國務(wù)院辦公廳12月21日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》明確提出：“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進(jìn)商品住房銷售。”

“這是從政策層面撕下房地產(chǎn)商高房價的最后一塊遮羞布，如果死扛高房價，不穩(wěn)定成交量降價促銷，結(jié)果只能是崩盤?！币晃徊辉敢馔嘎缎彰姆康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對《中國新聞周刊》記者說。

實(shí)際上此次的降價大令，已是國務(wù)院短短兩個月內(nèi)，出臺的第七項有關(guān)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的公共政策。之前出臺的政策分別有：連續(xù)降息、降低房貸利率、減少房貸首付、兩年以上二手房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅、放寬二套房貸限制等。國務(wù)院希望通過對住房消費(fèi)的刺激和鼓勵，來恢復(fù)國內(nèi)房地產(chǎn)市場的信心、減輕金融危機(jī)帶來的影響。

“雖說降低貸款利率等能讓我們買房時少些負(fù)擔(dān)，但與之相比房價才是大頭。” 在金色漫香林銷售處，看房人徐建軍向《中國新聞周刊》記者道出自己觀望的原因。

這也代表了當(dāng)下買房人的心態(tài)。雖然國務(wù)院多項房地產(chǎn)調(diào)控策略用心良苦，卻并未從根本上改變房地產(chǎn)交易乏振的局面，究其根本，還是高房價在作祟，房價之高遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民的可承受能力。

那么，中國的房價多少才算“合理的價格水平”？對此，國際上有一個通行的計算模式，即看該地方或城市的房價收入比究竟是多少。

“房價收入比”是指一個地方每戶居民的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。國際上認(rèn)可的“房價收入比”為3～6，即房屋的價格應(yīng)當(dāng)是家庭年收入的3到6倍左右。張明偉夫婦的家庭年收入在15萬元左右，按這個比例，購買一套住房，“合理價位”應(yīng)該在45萬至90萬元之間。這也是張明偉夫婦覺得目前的房價還是過高的主要原因。

前述業(yè)內(nèi)人士為《中國新聞周刊》算了一筆賬：根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2007年北京市全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到21989元，按照平均每戶人口3人計算，平均全年每戶可支配收入65967元；年末城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積20.3平方米，三口之家的平均每戶住房使用面積61平方米；按照2008年年初的北京市商品住宅平均銷售價格12162元計算，平均每戶住房使用面積總價約74萬元，房價與年家庭收入之比約為11倍。

一面是房價畸高，銷售不暢，一面卻是空置率不斷躥升。據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3%。而據(jù)報道，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)估計，到明年我國的空置量會超過4億平方米。

這是一個危險的信號。這也許意味著，如果房地產(chǎn)價格不調(diào)整到位，房地產(chǎn)企業(yè)由于房子賣不出去，資金回籠緩慢，資金鏈就會斷裂，并造成爛尾樓等的大量出現(xiàn)。而這勢必影響上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈和銀行，并引起失業(yè)等相關(guān)社會問題。

買房子送汽車，買房子送裝修，買房子送商場購物券……促銷花樣如此翻新，但是房價卻仍然沒有降下來。

“目前地產(chǎn)商不肯踏實(shí)降價的真正原因，在于他們認(rèn)為政府救市策略還在后面。”前述業(yè)內(nèi)人士表示。

記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士的共識是，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生根本性變化，即由賣方市場轉(zhuǎn)入了買方市場。這一變化非政府力量所能左右，而政府出臺政策并非來保證以投資為主導(dǎo)的價格水平不改變，現(xiàn)實(shí)情況要求地產(chǎn)商重新定位房地產(chǎn)的市場價格。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)對《中國新聞周刊》表示，國務(wù)院出臺政策用心良苦，希望市場向好的方向轉(zhuǎn)變，不希望房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動。但政策是影響市場變化的因素，但不是唯一也不是決定性因素。而企業(yè)在新的市場環(huán)境下，采取什么樣的應(yīng)對策略，將關(guān)系到未來市場的走向。

說明白些，房地產(chǎn)商的生死大權(quán)決定在自己手中，生存還是死亡真的是一個不得不問的問題。