北京保障房購房難

孫春艷

2008年北京的保障房供應(yīng)與去年制定的供應(yīng)目標(biāo)還有一定距離，而從目前的土地供應(yīng)成交情況看，2009年的保障房供應(yīng)堪憂

年關(guān)難過，已經(jīng)32歲的王宇這幾天的煩心事特別多。相處了6年的未婚妻小晴要與他分手，而他在2008年年初提交的《北京城市居民購買經(jīng)濟(jì)適用房申請核定表》，到年底仍如泥牛入海，杳無音信。

王宇從祖父輩起就生活在北京。這個地地道道的北京人，為自己結(jié)婚用房的事情已經(jīng)犯愁了好幾年。現(xiàn)在他和父母三人，加上已經(jīng)85歲的姥姥擠在北京市東城區(qū)一套60平方米的房子里。這套住房是1990年王宇父親單位分配的住房。

王宇父親所在的北京第四紡織廠10年前已經(jīng)破產(chǎn)，現(xiàn)在每月的退休工資1500元左右；母親是公交公司的退休職工，退休月工資則在2000元左右。王宇在公交公司的工資也不過每月3000元。

曾經(jīng)無緣經(jīng)濟(jì)適用房

2006年初，王宇開始籌劃與小晴結(jié)婚，房子是他首要考慮的問題。王宇所在的單位已經(jīng)沒有了福利分房，自己收入又不高，經(jīng)濟(jì)適用房(當(dāng)時北京還沒有兩限房)是他的首選。

經(jīng)濟(jì)適用房在北京已經(jīng)有10年歷史。1998年，國務(wù)院正式宣布停止住房收入分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。同時提出了住房分層次供應(yīng)制度，即大部分中低收入者對應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，最低收入者對應(yīng)廉租房，只有高收入者才對應(yīng)市場商品房。

北京的經(jīng)濟(jì)適用房起步全國最早。1998年10月29日，以回龍觀、天通苑、建東苑等為代表的19個首批經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，成為全國最早的一批經(jīng)濟(jì)適用房。

但是，在王宇關(guān)注經(jīng)濟(jì)適用房的2006年之前，北京經(jīng)濟(jì)適用房的主要功能，是用于解決危舊房改造后居民的住房保障。比如，北京市建委2005年年底宣布，“2006年擬建200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房”，這一批200萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，就將采取定向銷售的辦法。其銷售的主要對象，是城市改造、重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施、城中村重點(diǎn)改造過程中(也包括被征占地農(nóng)民在內(nèi))需要購買經(jīng)濟(jì)適用房的人群。

條件不符合，王宇作罷。其實(shí)，不僅他沒有購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，就是拆遷戶們，也沒有能夠滿足住上房子的心愿。2007年2月，北京市國土資源局安家盛在“兩會”上接受采訪時說，2006年竣工面積將達(dá)到200萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，只能解決半數(shù)拆遷戶的住房問題。

無奈，王宇一有時間就去新開的便宜樓盤看房，這些樓盤大多都位于通州區(qū)、大興區(qū)，每平方米約在3000?4000元左右。最后，因地處偏遠(yuǎn)、交通不便，住慣了城里的王宇最終沒有買成房子。

價格不等人，到了2007年，王宇發(fā)現(xiàn)不僅市區(qū)內(nèi)的房子每平方米達(dá)到一兩萬元每平方米，就連郊區(qū)的房子也已經(jīng)達(dá)到了5000?6000元/平方米。眼看房價與自己的收入差距日益擴(kuò)大，王宇也只能在與小晴無奈的爭吵中尋找購房機(jī)會。

在被譽(yù)為“住房保障政策年”的2007年，王宇終于窺到了一絲購房的機(jī)會。

要想買到保障房，得先了解政策。王宇首先關(guān)注到，2007年8月，國務(wù)院下發(fā)24號文件《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求到“十一五”期末明顯改善低收入家庭住房條件，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)，各地要在土地供應(yīng)計劃中予以優(yōu)先安排。

他也同時關(guān)注到，北京市在國務(wù)院下發(fā)意見的當(dāng)月，由北京市國土資源局和發(fā)改委印發(fā)了《北京市2007年度土地供應(yīng)計劃的通知》。這份通知要求北京市的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、“兩限”房和其他中低價位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)量，不低于住宅用地供應(yīng)總量的70%。

其中，保障配建的廉租住房30萬平方米，市區(qū)政府集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房200萬平方米、“兩限”普通商品房300萬平方米。也就是說，2008年的各類保障性住房和兩限房的供應(yīng)量不少于530萬平方米。

喜出望外的王宇，咨詢了關(guān)于北京經(jīng)濟(jì)適用房申請條件后，興沖沖地來到他所在東城區(qū)某街道住房保障辦公室申領(lǐng)了《北京城市居民購買經(jīng)濟(jì)適用房申請核定表》。這份長達(dá)十多頁的核定表包括申請承諾書、申請家庭成員情況、申請家庭住房情況、申請家庭收入及資產(chǎn)情況家庭成員住房情況證明等若干個分表，王宇花了整整三天時間，才把相應(yīng)的情況和公章蓋完。

申請和等待

“申請經(jīng)濟(jì)適用房需要核定家庭收入，要求不得超過6萬元?！蓖跤顚Α吨袊侣勚芸酚浾咛寡?，他父母退休金加上自己每月的工資，家庭全年收入為7.6萬元，為了能通過審核，他無奈地將母親的就業(yè)情況填上了“失業(yè)”，年收入為零。

細(xì)讀北京經(jīng)濟(jì)適用房申請條件的王宇發(fā)現(xiàn)，除了動遷戶外，北京的經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)先供應(yīng)給公務(wù)員和教師。因?yàn)闂l件中明確規(guī)定，申請?zhí)顚憣徟淼纳暾堎彿咳巳绻驄D雙方為機(jī)關(guān)工作人員或教師的家庭，不需核定家庭收入。

“這不公平，顯然我們這些中低收入家庭比公務(wù)員和教師更需要解決住房問題?！?王宇對此非常不理解。

2007年11月，王宇遞交了這份寄托了自己無限希望的申請表。接下來是漫長的等待。2008年1月底，王宇所在的街道住房保障辦公室發(fā)布了2007年經(jīng)濟(jì)適用房購房者申請名單公示，名單中沒有王宇的名字。很顯然，街道住房保障辦公室在對王宇家的申請家庭情況進(jìn)行了入戶調(diào)查后，沒有批準(zhǔn)王宇的購買經(jīng)濟(jì)適用房申請。

沒有完全放棄希望的王宇，又在2008年2月以個人身份遞交了新的一份《北京城市居民購買經(jīng)濟(jì)適用房申請核定表》。一位街道住房保障辦公室的工作人員看他這么鍥而不舍，就私下里跟他說，經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)在還是優(yōu)先安排動遷戶，即使通過了各方面審核，還要輪候搖號，由于“僧多肉少”，能申請成功的可能性不大。

在北京，像王宇這樣狀況的人不在少數(shù)，既承受不起畸高的商品房價格，又不夠資格申請經(jīng)濟(jì)適用房，成為住房保障無法惠及的另一種情況的“夾芯層”。在目前北京常住人口的1300萬中，去除了低保家庭和中高收入家庭，保守估計，這樣的居民也有一兩百萬人。

王宇期待著經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)能有所提高。他認(rèn)為，現(xiàn)在執(zhí)行的經(jīng)濟(jì)適用房申請標(biāo)準(zhǔn)雖然幾經(jīng)修改，但家庭年收入還是按照2002年底北京市建委規(guī)定的年收入6萬元以下標(biāo)準(zhǔn)，顯然太低了。在這期間，城市的物價和居住的收入增長數(shù)倍。

對于王宇們遇到的難題，破解之道就是加大保障房供應(yīng)。而據(jù)本刊記者之前一個月所作的大量調(diào)查發(fā)現(xiàn)，加大保障房供應(yīng)的北京市，在2008年仍然遇到了難題。

2008年保障房缺口

“2008年北京的保障房供應(yīng)與去年制定的供應(yīng)目標(biāo)還有一定距離?！币晃唤咏本┦薪ㄎ臉I(yè)內(nèi)人士對《中國新聞周刊》透露。

前文提到，北京市公布的2008年各類保障性住房和兩限房的供應(yīng)量，應(yīng)該不少于530萬平方米。但亞豪機(jī)構(gòu)根據(jù)北京市房產(chǎn)交易網(wǎng)的交易數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，這一計劃很可能落了空。

2008年1至10月，北京市供應(yīng)了共300余萬平米的保障性住房，占商品住宅銷量37.4%，距70%顯然還有很長一段距離。

讓王宇們住不上保障房的缺口100多萬平方米，原因何在？

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上一年度劃撥的土地未必在當(dāng)年就被全部利用、建設(shè)完成，可能由于種種原因被擱置到下一年度開發(fā)，成為下一年度的新開工面積進(jìn)入當(dāng)年統(tǒng)計。

長期跟蹤調(diào)查北京土地供應(yīng)的個人集資建房倡導(dǎo)者于凌罡則認(rèn)為，不排除部分保障房建設(shè)用地被挪作他用的可能。

于凌罡舉例，如在2006年還是兩限房備選地塊的廣渠路15號地和南沙灘東路3號地，在2007年底則以“商品房用地”出現(xiàn)在出讓名單中。這在當(dāng)時曾經(jīng)引起業(yè)內(nèi)一片質(zhì)疑。有猜測認(rèn)為，轉(zhuǎn)變土地使用性質(zhì)的原因，是商品房用地的土地出讓費(fèi)用要比限價房高很多。也有接近該項(xiàng)目的知情人士對媒體透露，建設(shè)過程中由于開發(fā)商對利潤回報不滿意，經(jīng)多方協(xié)調(diào)，項(xiàng)目最終被改成普通商品房體例。

實(shí)際上，北京保障房“供地不少、房子不多”的怪圈并非今日使然。據(jù)記者采訪得多位業(yè)內(nèi)人士表示，這已成為業(yè)內(nèi)共知的秘密。

北京市國土資源局副局長張維曾公開表示，“2005年北京市在土地供應(yīng)計劃”中為經(jīng)濟(jì)適用房安排了200公頃用地指標(biāo)，但截至當(dāng)年8月，各區(qū)縣上報的經(jīng)濟(jì)適用房用地面積僅為80多公頃，只達(dá)到了原計劃1/3。

2009年保障房堪憂

“我就盼著有生之年，能住上政府蓋的廉租房。”與王宇一樣，住在北京市前門大街煤市街培志胡同的王宇爺爺王德川，理想也是住上一套房，不過他的目標(biāo)是廉租房。

87歲的王德川與老伴與子女分戶已經(jīng)多年，單獨(dú)住在老四合院中。由于沒有工作，王德川與老伴享受城市居民的低保待遇。培志胡同與剛剛改造的前門大街相距僅幾條街，早在前兩年就被列入了拆遷范圍。王德川所住的低矮平房是前清時候建成的老房，有條件的人基本上都搬走了。王德川只能冀望于政府的廉租房來改善自己的居住條件。

但現(xiàn)實(shí)是，北京市廉租房的供應(yīng)不足以滿足全市低收入者的需求。

“北京在2009年真正能交工的廉租房多說只有兩千套。”北京市個人集資建房者于凌罡認(rèn)為。據(jù)北京亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年1至10月，北京保障性住房用地中，廉租房所占的規(guī)劃建筑面積達(dá)僅為5.2萬平米。

于凌罡的證據(jù)，是北京市2009年計劃開工的保障房數(shù)量和目前土地供應(yīng)之間的矛盾。

保障房建設(shè)從土地拍賣到開發(fā)建設(shè)有一個時間過程，這個過程一般在1到3年之間。雖然2008年的保障性住房供應(yīng)存在缺口，但如果今年北京市加大了針對保障房的土地供應(yīng)，則2009年的保障房數(shù)量也許還能彌補(bǔ)。但現(xiàn)實(shí)可能是，2009年，北京市政府在保障性住房建設(shè)方面的作用仍然繼續(xù)缺位。

2008年6月，北京市國土局等三部門發(fā)布了《北京市2008年度土地供應(yīng)計劃》，提出2008年計劃供應(yīng)廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房類用地400公頃，限價商品房用地300公頃，后兩項(xiàng)加總，保障性住房的用地面積當(dāng)在700公頃左右。

而亞豪機(jī)構(gòu)根據(jù)北京市土地整理儲備中心2008年的土地成交績記錄顯示，1至10月，北京共出讓23宗保障性住房用地或配建保障性住房的宗地，成交面積不足200萬公頃，僅完成了保障房供應(yīng)計劃700公頃的30%左右。

限價房流標(biāo)是明年保障房難以保障的一個側(cè)面證據(jù)。據(jù)記者調(diào)查，截至11月18日，北京最大的限價房地塊項(xiàng)目大興區(qū)康莊限價房地塊(三、四期)流拍，這使北京市今年流拍的限價房地塊，達(dá)到了10塊之多。

北京亞豪機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王英男對《中國新聞周刊》分析，在目前北京開發(fā)商資金鏈條緊繃，大多數(shù)開發(fā)商選擇不拿地、少拿地的情況下，有利潤率限制的限價房地塊流拍在所難免。

業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，如果保障房的土地供應(yīng)完成出現(xiàn)問題，北京市有可能考慮要求國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接接盤，力保今后保障房的供應(yīng)量。