段宏磊

[摘要]現(xiàn)行法律法規(guī)不僅沒(méi)有對(duì)業(yè)主自治性機(jī)構(gòu)的法律主體資格作出明確規(guī)定,甚至連業(yè)主自治性機(jī)構(gòu)的歸屬客體都處于模糊狀態(tài)。從法律關(guān)系上來(lái)看,業(yè)主團(tuán)體、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)三者的關(guān)系類似于公司法人、股東大會(huì)、董事會(huì)三者的關(guān)系。業(yè)主團(tuán)體是享有權(quán)利、義務(wù)的法律主體,業(yè)主大會(huì)是業(yè)主團(tuán)體的意思表示機(jī)構(gòu)和權(quán)力機(jī)構(gòu),業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。在一個(gè)社區(qū)意識(shí)真正成型的社會(huì),業(yè)主團(tuán)體是一個(gè)具備共同利益指向的社會(huì)團(tuán)體,為維護(hù)這個(gè)團(tuán)體本身和各團(tuán)體成員的合法權(quán)益,賦予其正當(dāng)?shù)姆芍黧w資格是正當(dāng)?shù)囊彩潜匾摹?/p>

[關(guān)鍵詞]業(yè)主自治性機(jī)構(gòu);法律主體地位;業(yè)主團(tuán)體;業(yè)主大會(huì);業(yè)主委員會(huì)

[中圖分類號(hào)]DF521[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1008-4738(2009)05-0050-03

隨著與社區(qū)物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)的出臺(tái)和完善,特別是2007年10月起施行的《物權(quán)法》和與之配套的修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。“物業(yè)管理”這一在上世紀(jì)的中國(guó)民眾中還較陌生的詞匯已漸漸為公民所知曉。與之相關(guān)的“社區(qū)意識(shí)”也開始在公民中成型。社區(qū)業(yè)主的主動(dòng)維權(quán)已逐漸成為很多公民自覺(jué)自愿的一種行動(dòng)。但是,社區(qū)的形成所造就的物業(yè)產(chǎn)權(quán)主體多元化的現(xiàn)實(shí)、物業(yè)管理糾紛多樣化和復(fù)雜化的凸顯,均要求我們賦予同一社區(qū)的業(yè)主團(tuán)體組織——業(yè)主自治性機(jī)構(gòu)穩(wěn)固和法定的法律主體地位,以便于其疏通業(yè)主意愿,解決調(diào)和糾紛,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。但遺憾的是,關(guān)于這方面,我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)存有缺失。

一、現(xiàn)行立法的缺失

(一)相關(guān)法律法規(guī)未明確業(yè)主自治性機(jī)構(gòu)的法律地位及訴訟主體地位

《物權(quán)法》草案第八十七條曾規(guī)定“對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為,對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭(zhēng)議,業(yè)主會(huì)議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意,可以以業(yè)主委員會(huì)的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁,業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁。”但該條文在后來(lái)審議時(shí)被刪除,最后正式通過(guò)的《物權(quán)法》對(duì)此問(wèn)題采取了回避態(tài)度,僅在第八十三條第二款對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的自治權(quán)力做了籠統(tǒng)性的規(guī)定:“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),對(duì)任意棄置垃圾……拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止損害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失?！逼渲袑?duì)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格,該條文沒(méi)有規(guī)定,僅規(guī)定“業(yè)主對(duì)損害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟”。若對(duì)此條文進(jìn)行反向推理,可以得出我國(guó)現(xiàn)行法律不承認(rèn)業(yè)主自治性機(jī)構(gòu)的訴訟主體資格的結(jié)論。

在現(xiàn)行司法實(shí)務(wù)中,由于不同地區(qū)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的不同,導(dǎo)致針對(duì)于同一問(wèn)題的不同案例有不同的結(jié)果,雖然不乏承認(rèn)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格的案件存在,但總體上來(lái)說(shuō),由于缺少全國(guó)性的統(tǒng)一的法律或司法解釋對(duì)此作出明確規(guī)定,導(dǎo)致實(shí)務(wù)界對(duì)案件的處理較為繁雜,嚴(yán)重影響了我國(guó)物業(yè)管理法制的發(fā)展。

(二)業(yè)主自治性機(jī)構(gòu)的歸屬客體處于模糊狀態(tài)

業(yè)主自治性機(jī)構(gòu),顧名思義,是業(yè)主共同組成的意思表達(dá)和權(quán)力自治機(jī)構(gòu),該機(jī)構(gòu)的客體歸屬于何者?是業(yè)主共同組成的業(yè)主團(tuán)體本身還是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)?解決此問(wèn)題的關(guān)鍵在于明確業(yè)主權(quán)利的歸屬方:誰(shuí)享有業(yè)主共同賦予的職權(quán),誰(shuí)便是業(yè)主自治性機(jī)構(gòu)。從法律關(guān)系上來(lái)看,業(yè)主團(tuán)體、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)三者的關(guān)系類似于公司法人、股東大會(huì)、董事會(huì)三者的關(guān)系,這是因?yàn)椤岸呔邆涔餐纳衔桓拍?社會(huì)團(tuán)體,這是公司與物業(yè)小區(qū)結(jié)構(gòu)類比成立的民法理論依據(jù)”[1]121。由此來(lái)看,業(yè)主團(tuán)體是享有權(quán)利、義務(wù)的法律主體,業(yè)主大會(huì)是業(yè)主團(tuán)體的意思表示機(jī)構(gòu)和權(quán)力機(jī)構(gòu),業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。這么一來(lái)問(wèn)題便可迎刃而解:只有業(yè)主團(tuán)體才是業(yè)主直接賦予職權(quán)的對(duì)象,業(yè)主團(tuán)體才是業(yè)主自治性機(jī)構(gòu)的歸屬客體。

然而,遺憾的是,我國(guó)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的多個(gè)法條雖然分別在一定程度上賦予了業(yè)主團(tuán)體、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)一定職權(quán),但沒(méi)有在法律地位上理順三者的關(guān)系,主要表現(xiàn)有二:一是“業(yè)主團(tuán)體”的概念沒(méi)有直接在立法中出現(xiàn),導(dǎo)致業(yè)主自治性機(jī)構(gòu)職權(quán)歸屬不明;二是“業(yè)主大會(huì)”和“業(yè)主委員會(huì)”多次并列出現(xiàn)在法律條文中,如《物權(quán)法》第七十八條第一款“業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力”,以及第八十三條第二款“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),對(duì)……有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求……”給人業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)處于平等地位的假象,盡管《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)二者的關(guān)系作了補(bǔ)充,但仍然略顯粗糙、籠統(tǒng)。

二、解決問(wèn)題的關(guān)鍵——明確業(yè)主團(tuán)體的法律主體地位

從業(yè)主團(tuán)體、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)三者的關(guān)系可得出結(jié)論,業(yè)主自治性機(jī)構(gòu)的歸屬客體應(yīng)為業(yè)主團(tuán)體本身。有學(xué)者在此基礎(chǔ)上,進(jìn)一步對(duì)業(yè)主團(tuán)體做了明確定義:“業(yè)主團(tuán)體是其成員(業(yè)主)為實(shí)現(xiàn)共同目的而成立的持續(xù)性的非盈利性的物業(yè)團(tuán)體組織或社會(huì)組織。”[2]47并進(jìn)一步闡明“業(yè)主團(tuán)體由一定區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,成員訂立同一業(yè)主公約,具有獨(dú)立的法律地位,以其財(cái)產(chǎn)及其收益危險(xiǎn),依法承擔(dān)有限責(zé)任”[2]47,這是值得肯定的。而與此形成鮮明對(duì)比的是,當(dāng)今國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界依然存在相當(dāng)多數(shù)的其他有關(guān)業(yè)主自治性機(jī)構(gòu)法律主體地位的說(shuō)法,具體來(lái)講,主要有“業(yè)主大會(huì)法人資格論”、“業(yè)主委員會(huì)法人資格論”、“業(yè)主委員會(huì)非法人組織論”等觀點(diǎn),在這些不同觀點(diǎn)基礎(chǔ)上,彼此還進(jìn)行了有關(guān)法人與非法人組織的區(qū)分和辯論。然而,在筆者看來(lái),無(wú)論是賦予業(yè)主大會(huì)還是業(yè)主委員會(huì)法律主體地位(法人抑或非法人組織),都是在法理上說(shuō)不通的。在一個(gè)社區(qū)意識(shí)真正成型的社會(huì),業(yè)主團(tuán)體是一個(gè)具備共同利益指向的社會(huì)團(tuán)體,為維護(hù)這個(gè)團(tuán)體本身和各團(tuán)體成員的合法權(quán)益,賦予其正當(dāng)?shù)姆芍黧w資格是正當(dāng)?shù)囊彩潜匾?但如果舍本逐末,賦予業(yè)主團(tuán)體的意思機(jī)構(gòu)(業(yè)主大會(huì))或執(zhí)行機(jī)構(gòu)(業(yè)主委員會(huì))法律主體資格而舍棄真正權(quán)利歸屬的業(yè)主團(tuán)體的法律主體資格,就如同剝奪公司的法人地位,反而賦予公司中的股東大會(huì)或董事會(huì)等法人機(jī)關(guān)法人地位一樣幼稚可笑?！袄碚摵蛯?shí)踐中所有關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)該不該成為民事訴訟主體的爭(zhēng)論都因?yàn)槲茨苌羁汤斫馕飿I(yè)管理理論而變得毫無(wú)意義。正是從這個(gè)意義上講,業(yè)主大會(huì)不是訴訟主體,業(yè)主委員會(huì)也不是訴訟主體,在法理上具備民事法律人格的是‘業(yè)主團(tuán)體”[1]121。

之所以造成當(dāng)今學(xué)術(shù)界對(duì)“業(yè)主團(tuán)體”這一法律主體意識(shí)的缺失,主要源于以下兩點(diǎn):

(1)物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作的盲點(diǎn)。物業(yè)管理制度在我國(guó)是舶來(lái)品,我國(guó)在上世紀(jì)末的房地產(chǎn)市場(chǎng)改革實(shí)務(wù)中,從最初的試點(diǎn)到之后的普及都沒(méi)有引入“業(yè)主團(tuán)體”這一概念。以至于在物業(yè)管理中,集體性地出現(xiàn)了業(yè)主團(tuán)體與業(yè)主大會(huì)不分,甚至以業(yè)主大會(huì)代替業(yè)主團(tuán)體的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)和做法。

(2)現(xiàn)行立法中沒(méi)有出現(xiàn)“業(yè)主團(tuán)體”這一詞匯和概念,在涉及業(yè)主團(tuán)體利益的條文中,要么以“業(yè)主”或“業(yè)主共同……”、“全體業(yè)主”來(lái)代替表述,要么直接將其與業(yè)主大會(huì)相混同,進(jìn)一步導(dǎo)致了法律概念的混淆和法律關(guān)系的不明確。

有學(xué)者在論證業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的法律主體資格時(shí),曾與外國(guó)立法進(jìn)行了對(duì)比研究:“從域外立法來(lái)看,目前許多國(guó)家的法律都賦予了業(yè)主委員會(huì)訴訟主體地位,承認(rèn)其當(dāng)事人能力,大致有以下幾種立法例……由這些國(guó)家的業(yè)主管理團(tuán)體(組織)法律制度可以看出,大多數(shù)國(guó)家或地區(qū)對(duì)于業(yè)主團(tuán)體,無(wú)論是采取何種定位,都明確肯定其具有當(dāng)事人能力,且能以自己的名義起訴和應(yīng)訴?！盵3]并借此作為引證業(yè)主委員會(huì)應(yīng)具備法律主體資格的證據(jù)。但殊不知,這種引證存在邏輯上的漏洞:國(guó)外諸多國(guó)家的立法例,其賦予法律主體資格的對(duì)象都是“業(yè)主團(tuán)體”,而非業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)。如法國(guó)現(xiàn)行《住宅分層所有權(quán)法》第14條規(guī)定,“如果有2名以上擁有建筑物不同部分的區(qū)分所有者,即應(yīng)存在區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體,并各自成為該管理團(tuán)體之成員。該管理團(tuán)體之法律性質(zhì),依其規(guī)定系享有法人資格之團(tuán)體”[4]85。新加坡現(xiàn)行法律規(guī)定,“業(yè)主團(tuán)體下設(shè)總會(huì)、理事會(huì)和管理人,區(qū)分所有權(quán)管理團(tuán)體在登記官的‘區(qū)分所有權(quán)的一覽書上登記的同時(shí)就自動(dòng)設(shè)立。”[4]86日本現(xiàn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)法規(guī)定,“由30人以下的區(qū)分所有權(quán)人構(gòu)成的管理團(tuán)體,屬于無(wú)權(quán)利能力社團(tuán);管理團(tuán)體的構(gòu)成成員有30人以上,由區(qū)分所有權(quán)人及表決權(quán)各以四分之三以上的多數(shù)集會(huì)決議,決定成立法人、規(guī)定名稱和辦公處所,并在主要辦公處所所在地登記的,即成為具有法人資格的管理團(tuán)體?！盵4]86由此可見(jiàn),盡管不同國(guó)家對(duì)業(yè)主團(tuán)體構(gòu)成法人資格的限制條件不同,但其對(duì)于業(yè)主自治性機(jī)構(gòu)歸屬客體的定位是一致的:都是業(yè)主團(tuán)體,而絕非業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或其他任何內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)。

三、立法建議

由于“業(yè)主團(tuán)體”概念在立法中的缺失,導(dǎo)致業(yè)主自治性機(jī)構(gòu)的歸屬客體無(wú)從落實(shí),業(yè)主自治性機(jī)構(gòu)的法律地位也因此而處于模糊狀態(tài);其次,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)二者與業(yè)主團(tuán)體的關(guān)系在立法中表述不明,導(dǎo)致機(jī)構(gòu)間權(quán)力歸屬不明、法律責(zé)任的歸屬不確定等弊端;第三,缺乏對(duì)業(yè)主團(tuán)體登記、運(yùn)營(yíng)、解散等一系列活動(dòng)進(jìn)行管理的法定機(jī)構(gòu),進(jìn)一步使業(yè)主團(tuán)體的職權(quán)范圍處于不明確狀態(tài)。因此建議:

1.通過(guò)修改《物權(quán)法》或最高人民法院制定司法解釋的形式正式引入“業(yè)主團(tuán)體”的概念,明確規(guī)定業(yè)主團(tuán)體才是業(yè)主唯一的自治性機(jī)構(gòu),具備法律主體地位和訴訟主體地位,業(yè)主大會(huì)是業(yè)主團(tuán)體的權(quán)力機(jī)構(gòu)和意思表示機(jī)構(gòu),業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。同時(shí),需要系統(tǒng)、條理地規(guī)定業(yè)主團(tuán)體、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)三者的職權(quán)范圍,進(jìn)一步明確三者之間的關(guān)系。

2.以法律明文規(guī)定的形式賦予業(yè)主團(tuán)體的法律主體地位尤其是訴訟主體資格,至于應(yīng)賦予法人地位抑或非法人組織地位,筆者認(rèn)為這僅是一個(gè)次要問(wèn)題,因?yàn)楦鶕?jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第四十條的規(guī)定,在中國(guó),非法人組織是“合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn),但不具備法人資格的組織”。由此觀之,我國(guó)法律在既有法理(如公司屬于法人,合伙組織屬于非法人組織等)之外,并未明確界定非法人組織的構(gòu)成要件,其與法人的區(qū)別主要還是體現(xiàn)在法律的強(qiáng)行性規(guī)定上。而在國(guó)外現(xiàn)有法律制度上,也存在法人地位或非法人組織兩種不同的做法,兩者在實(shí)踐中均能得到良好的運(yùn)轉(zhuǎn)和制度保障。因此,只要我國(guó)法律對(duì)業(yè)主團(tuán)體的法律主體地位作出了性質(zhì)上的明確界定,筆者認(rèn)為,認(rèn)定為法人或非法人組織皆可。

3.建立業(yè)主團(tuán)體的登記備案制度,如規(guī)定業(yè)主團(tuán)體必須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理主管部門備案和民政部門登記。并通過(guò)制定法規(guī)或規(guī)章的形式規(guī)范業(yè)主團(tuán)體的行為。

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