符　敏

摘要：本文討論了房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展的重要作用，在分析影響房地產(chǎn)業(yè)的外部宏觀因素的基礎上，對房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展提出了個人思考。

關鍵詞：房地產(chǎn) 國民經(jīng)濟 協(xié)調(diào)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟密切相關被稱為國民經(jīng)濟的“晴雨表”。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟中許多部門和行業(yè)提供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。改革開放以來,我國的房地產(chǎn)業(yè)已從崛起邁入新的歷史發(fā)展時期。隨著市場經(jīng)濟的深化改革,伴隨而來的城市化對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了旺盛的需求。房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長方式正在由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉變;房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動正在由單純的投資拉動向投資和消費的雙向拉動轉變;房地產(chǎn)市場的發(fā)展機制正在由主要靠行政措施和政策調(diào)控向市場機制和自身調(diào)節(jié)轉變。為確保國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展,必然將產(chǎn)

業(yè)關聯(lián)度極高的房地產(chǎn)業(yè)擺在重要位置,使之成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

一、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的作用

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎性產(chǎn)業(yè)，這體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)所提供的房地產(chǎn)品既是生活資料，又是生產(chǎn)資料。人們的生活和休息，離不開房地產(chǎn)。國民經(jīng)濟的各部門開展生產(chǎn)和業(yè)務活動，需要有廠房、倉庫、辦公室等，也離不開房地產(chǎn)。各經(jīng)濟部門可以說是大小不等的“房地產(chǎn)主”。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性產(chǎn)業(yè)，這體現(xiàn)在要發(fā)展經(jīng)濟，必須超前發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)商品的形成需要耗用較長的時間，一般一個項目的建設周期平均需要4年多時間，所以相對于對房地產(chǎn)商品提出需求的其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)的開發(fā)和建設一般需要超前進行。具體地說，某一行業(yè)要發(fā)展，必須要超前發(fā)展該行業(yè)的房地產(chǎn)。同時，房地產(chǎn)的投資開發(fā)又會引發(fā)對其它許多行業(yè)的需求，對相關產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生程度不同的帶動作用。

1.房地產(chǎn)投資有效地促進了國民經(jīng)濟的增長

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長對國民經(jīng)濟發(fā)展的作用越來越顯現(xiàn)。世界各國的統(tǒng)計資料顯示，當人均國民生產(chǎn)總值進入300-1000美元的經(jīng)濟發(fā)展階段，也是住宅業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，進而帶動整個國民經(jīng)濟調(diào)整升級的時期。2001年我國的人均國民生產(chǎn)總值為7543元人民幣，約折合900美元，正好處在這一發(fā)展階段。國際經(jīng)驗表明房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的帶動系數(shù)達1. 76, 據(jù)日本住宅金融工庫計算，在日本，非木造住宅的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)高達1. 993,固定資產(chǎn)投資的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)為1. 990，居民消費的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)為1. 595，在我國，每增加1億元的住宅投資，其他23個相關產(chǎn)業(yè)相應地就增加投入1. 479億元，可見住宅投資的誘發(fā)力量最大。

2.房地產(chǎn)業(yè)帶動了相關行業(yè)的發(fā)展。據(jù)世界銀行資料，20世紀80年代中期至90年代初，發(fā)展中國家的房地產(chǎn)投資對相關產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)效應約為2倍，并對以房地產(chǎn)為主導產(chǎn)品群的房地產(chǎn)業(yè)鏈下游和上游50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門產(chǎn)生感應或影響。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、裝修業(yè)、家具業(yè)、家電業(yè)、物業(yè)管理服務業(yè)等60多個前后相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮經(jīng)濟、增加財政收入等方面有著巨大的作用，是其他產(chǎn)業(yè)所無法替代的。

3.房地產(chǎn)業(yè)對社會財富的貢獻。房地產(chǎn)業(yè)是國民財富的主要構成部分，是構成整個社會財富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠的影響。房地產(chǎn)業(yè)一般會先于國民經(jīng)濟發(fā)展而發(fā)展，并帶動關聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的快速發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會促進或拉動國民經(jīng)濟的增長。

4.房地產(chǎn)業(yè)能夠為城市積累資金，改善城市的投資環(huán)境。城市是經(jīng)濟社會在卞間上聚集的地區(qū)，在城市有限的土地上聚集了大量的財富。城市土地的開發(fā)和再開發(fā)，城市的各種公共建筑物和構筑物，城市大的基礎設施的建設，都是城市對基礎設施的投人。在市場經(jīng)濟條件下，這此投人都應當通過利潤、稅金、地租等經(jīng)濟杠桿收回投資，有些還可以取得一定的利潤，然后再投人城市的基礎設施和社會設施建設，進一步改善城市投資環(huán)境，把城市建設管理納人良性循環(huán)的軌道。

二、影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部宏觀因素的分析

1.政府政策

房地產(chǎn)業(yè)是一個受政府政策影響,對政策敏感性極大的產(chǎn)業(yè)。由于政府嚴格控制著房地產(chǎn)一級市場中最重要的資源———土地,使得它對整個房地產(chǎn)市場有著絕對的控制權。它決定了市場供求關系平衡位置,決定了價格走向。作為在政府宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個社會經(jīng)濟制度緊密相關,政策是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之一。從上述國民經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關聯(lián)度可以看出,只有促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,才能加速國民經(jīng)濟的發(fā)展。

2.經(jīng)濟環(huán)境

經(jīng)濟環(huán)境主要指國家或地區(qū)的經(jīng)濟制度、經(jīng)濟結構、物質(zhì)資源狀況、經(jīng)濟發(fā)展水平、國民消費水平等方面。尤其是利率、通貨膨脹率、居民可支配收入、經(jīng)濟周期等。經(jīng)濟周期是一種不可避免的客觀現(xiàn)象，它對房地產(chǎn)業(yè)的供求有很大影響。當經(jīng)濟繁榮時，收入和消費水平提高，對房地產(chǎn)的需求增加，造成房地產(chǎn)業(yè)率先發(fā)展;當經(jīng)濟處于衰退時，對房地產(chǎn)的需求急劇減少，導致房地產(chǎn)空置率上升、房地產(chǎn)價格下跌和房地產(chǎn)市場的蕭條。收入水平對房地產(chǎn)業(yè)也有較大影響。一般規(guī)律是，收入水平提高，恩格爾系數(shù)減小，耐用消費品支出占總支出的比重增大。房地產(chǎn)的需求量與收入水平存在正相關關系。

3. 社會及科技環(huán)境

社會環(huán)境主要指國家或地區(qū)的人口、文化教育水平、傳統(tǒng)風俗習慣以及人們的道德和價值觀念等。我國人口眾多，而家庭規(guī)模向小型化發(fā)展，城市化水平不斷提高，這就使得我國的房地產(chǎn)市場存在著巨大的當期需求和未來潛在需求。有資料預計，要實現(xiàn)我國2010年人均居住面積13平米的發(fā)展目標，我國今后需年平均新增3. 41億平米的居住面積。

科技環(huán)境主要指國家或地區(qū)的科學技術水平、科學技術政策、科學潛力和技術發(fā)展動向等。目前我國房地產(chǎn)的開發(fā)建設基本上還處于手工或半手工式的粗放階段。從業(yè)人員素質(zhì)低、技術落后及房地產(chǎn)項目規(guī)劃、設施、施工、管理的非標準化和非現(xiàn)代化，使我國的房地產(chǎn)建設施工周期長，是發(fā)達國家的3-5倍;勞動生產(chǎn)率低，是發(fā)達國家的1/2到1/3;人均年竣工面積少，是發(fā)達國家的1/5;能源、材料和土地資源消耗高，是發(fā)達國家的3倍，而房屋質(zhì)量卻難以讓消費者滿意。我國房地產(chǎn)企業(yè)的增長方式屬于典型的“高速度、高投入、低質(zhì)量、低效益”的粗放型增長方式。

三、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展密切相關。通常的說法是房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的“晴雨表”。許多國家的發(fā)展經(jīng)驗表明，一個國家的經(jīng)濟出現(xiàn)景氣，率先發(fā)展的是房地產(chǎn)業(yè)，相伴而行的是建筑業(yè);反之，一個國家出現(xiàn)經(jīng)濟蕭條時，首當其沖的也是房地產(chǎn)業(yè)和相伴的建筑業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況與國民經(jīng)濟發(fā)展速度的關系如表所示。

改革開放以來，我國的國民經(jīng)濟一直以大于或相當于8%的速度增長(1979-1998年20年中，我國GDP的年均增長速度為9. 7%，現(xiàn)在保持年均增長8%左右)，因此我國的房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展時期。

由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的先導地位，各行各業(yè)的發(fā)展必須由房地產(chǎn)業(yè)提供基本的物質(zhì)條件，所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度超前于國民經(jīng)濟的發(fā)展速度，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度也不是越快越好，而是既要符合房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展規(guī)律，又要與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應，適應國民經(jīng)濟的承受能力并促進國民經(jīng)濟快速健康發(fā)展，也就是說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要適度。國外一些經(jīng)濟學家測算，房地產(chǎn)業(yè)增長速度與國民經(jīng)濟的增長速度之比應為1: 0.7(或1.4:1) 。對于國民經(jīng)濟的增長速度，有資料分析認為適度的國民經(jīng)濟增長率不應是一個點，而應是一個有上下限的區(qū)間。其中，下限取決于居民的消費水平，上限取決于瓶頸產(chǎn)業(yè)的增長速度，考慮到知識產(chǎn)業(yè)(包括高新技術產(chǎn)業(yè)、信息服務業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、科研及技術服務業(yè))受傳統(tǒng)資源瓶頸的制約作用較少，上限可進一步適當放大到知識產(chǎn)業(yè)的增長速度。則與國民經(jīng)濟增長速度相適應，房地產(chǎn)業(yè)的適度增長速度也應是一個合理的區(qū)間。

要作到房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，除了要考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模和速度與國民經(jīng)濟發(fā)展水平相適應外，還要考慮房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的結構協(xié)調(diào)和供需協(xié)調(diào)。內(nèi)部結構協(xié)調(diào)是指房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)各類物業(yè)及其相互間的關系保持合理比例。供需協(xié)調(diào)指通過加大或縮小新增房地產(chǎn)的投放量，通過刺激或抑制對房地產(chǎn)的投資和消費需求來達到房地產(chǎn)業(yè)供給總量和需求總量的大體平衡。具體講，需重點考慮以下幾點:

1.房地產(chǎn)開發(fā)與城市基礎設施建設的關系

城市基礎設施包括水、電、氣、暖、交通、通訊等等。基礎設施與房地產(chǎn)業(yè)是互為前提、相互促進、共同發(fā)展的關系。基礎設施的不足會制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;而過剩又會由于設施閑置而浪費社會資源。實際上常見的是基礎設施的“瓶頸”效應，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不得不放慢腳步。

2.房地產(chǎn)投資的規(guī)模和增長速度

房地產(chǎn)的投資規(guī)模、投資增長速度要與國民經(jīng)濟的發(fā)展水平相適應，以保證房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

3.房地產(chǎn)質(zhì)量

房地產(chǎn)的質(zhì)量是一項系統(tǒng)工程，應當包括規(guī)劃設計質(zhì)量、房地產(chǎn)部品的質(zhì)量、工程施工的質(zhì)量、房地產(chǎn)建成后的整體質(zhì)量及物業(yè)管理質(zhì)量等多方面。建立多層次、多方位的質(zhì)量體系正是國際上對建筑質(zhì)量控制的發(fā)展趨勢。建設部發(fā)布了《商品住宅性能認定管理辦法》，將住宅分為1A, 2A, 3A二個等級，按照住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能及經(jīng)濟性能進行定級。這一辦法體現(xiàn)了對住宅的功能質(zhì)量的系統(tǒng)控制。

4.房地產(chǎn)開發(fā)投資的結構

房地產(chǎn)開發(fā)投資的結構主要是指二個方面:房地產(chǎn)開發(fā)品種結構、區(qū)域布點結構、上市時序結構。 房地產(chǎn)開發(fā)品種結構是指房地產(chǎn)各類物業(yè)及其相互間的關系。不同類別的房地產(chǎn)物業(yè)，尤其是不同類別的住宅品種，應合理配置，才能適應市場需要，形成有效供給。同時，對于寫字樓、商業(yè)用房、住房，以及住房中的不同檔次房屋在數(shù)量上也應保持合理的“度”。

在區(qū)域布點上，住宅建設應充分考慮其區(qū)域基礎設施，公共服務設施的配套情況，以及人們居住消費的去區(qū)位選擇偏好等因素，以形成合理的住宅區(qū)域結構。 經(jīng)驗表明，有支付能力的房地產(chǎn)市場需求軌跡是呈波浪形或周期性的，房地產(chǎn)開發(fā)商應該關注波浪形的走勢或周期的波峰波谷，以形成合理的住房上市時序結構，從而防止住房的集中上市和暫時性的供給過量，而導致住房在流通領域的空置和積壓。

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