劉衛(wèi)立

摘要：以資產(chǎn)抵押來(lái)融通資金是金融業(yè)的重要業(yè)務(wù)之一。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國(guó)各類(lèi)專(zhuān)業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變，而以往對(duì)國(guó)有企業(yè)的信用貸款也逐步向抵押貸款過(guò)渡。因此。對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值的正確評(píng)估，以及抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)。將是資金提供者普遍關(guān)心的問(wèn)題。文章對(duì)抵押貸款評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：抵押貸款評(píng)估；資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類(lèi)號(hào)：F830.9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1009-2374(2009)03-0196-02

一、待估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)防范

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托方的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)后，首先要確定待估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，待估的資產(chǎn)均應(yīng)取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明文件。與其他的目的的資產(chǎn)評(píng)估一樣，抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)權(quán)問(wèn)題至關(guān)重要。在確定了評(píng)估范圍之后，評(píng)估人員必須對(duì)抵押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行仔細(xì)、謹(jǐn)慎和嚴(yán)格的界定。

1．抵押人的名稱(chēng)必須與產(chǎn)權(quán)證書(shū)上的所有權(quán)人的名稱(chēng)一致。如有差異，必究；共原因，弄清來(lái)龍去脈并予以說(shuō)明。

2．在抵押人最終產(chǎn)權(quán)文件尚未辦妥之前，必須提供相應(yīng)的替代文件。所有替代文件上的權(quán)益人必須與抵押人一致。如在房產(chǎn)證尚未辦妥之前，必須要有建設(shè)項(xiàng)目證、建設(shè)工程規(guī)劃證、建筑工程施工許可證及土地證等，以證明此項(xiàng)房地產(chǎn)或在建工程的產(chǎn)權(quán)所有者。

3．評(píng)估人員在驗(yàn)證抵押人的產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，還要親自驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件并在復(fù)印件上簽字注明“復(fù)印件與原件相符”字樣，以示負(fù)責(zé)。以避免抵押人將資產(chǎn)重復(fù)抵押貸款而增加風(fēng)險(xiǎn)。

4．如果抵押人的產(chǎn)權(quán)是從別人手中轉(zhuǎn)讓的，但產(chǎn)權(quán)證書(shū)卻沒(méi)有過(guò)戶(hù)，此時(shí)除了要驗(yàn)證轉(zhuǎn)讓合同及付款憑證之外，一定要在產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件上進(jìn)行抵押登記和保留產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的原件，以防止產(chǎn)權(quán)的重復(fù)抵押和虛假合同，最大限度減少風(fēng)險(xiǎn)。

抵押貸款中，最常見(jiàn)的就是機(jī)器設(shè)備和房地產(chǎn)評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，要求委托方提供的資料有：(1)房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證或房地產(chǎn)證；(2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、紅線圖、土地轉(zhuǎn)讓合同、補(bǔ)償合同協(xié)議、建筑物報(bào)建批文、竣工驗(yàn)收等用以申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證的相差文件資料；(3)經(jīng)鑒證的商品房預(yù)售契約。對(duì)于較大、較復(fù)雜的建筑工程(特別是工業(yè)建筑)還需準(zhǔn)備建筑安裝工程預(yù)決算資料、建筑施工圖和設(shè)備基礎(chǔ)圖、企業(yè)入賬會(huì)計(jì)憑證等。

對(duì)設(shè)備評(píng)估時(shí)，要求委托方提供的資料有：(1)設(shè)備原值的會(huì)計(jì)資料；(2)大型設(shè)備或高精尖設(shè)備的有關(guān)資料，如：購(gòu)買(mǎi)合同、融資租賃合同；購(gòu)買(mǎi)發(fā)票；設(shè)備說(shuō)明書(shū)、運(yùn)行記錄，事故記錄，大修理、技術(shù)發(fā)行記錄；(3)電梯、壓力容器年檢報(bào)告，以及相關(guān)資料；(4)進(jìn)口設(shè)備的進(jìn)口批文、進(jìn)口報(bào)關(guān)單，商檢鑒定書(shū)等文件；(5)機(jī)動(dòng)車(chē)行駛證等。

對(duì)于產(chǎn)權(quán)尚未界定清晰的資產(chǎn)，應(yīng)要求資產(chǎn)占有單位辦妥產(chǎn)權(quán)界定的有關(guān)手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)歸屬證明，方能進(jìn)行評(píng)估。防范權(quán)證不齊，產(chǎn)權(quán)不清的風(fēng)險(xiǎn)。

二、評(píng)估方法的風(fēng)險(xiǎn)防范

眾所周知，重置成本法用于持續(xù)使用假設(shè)前提下資產(chǎn)的評(píng)估，不宜評(píng)估非續(xù)用狀態(tài)下的資產(chǎn)。而在我國(guó)抵押貸款評(píng)估中，評(píng)估總是以持續(xù)使用為前提，采用重置成本對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估。所謂資產(chǎn)的抵押，實(shí)際上是資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的抵押，而并非資產(chǎn)本身的抵押。抵押期間，抵押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)仍歸借款人，抵押人只是賦予抵押權(quán)人(貸款人)在不能近期還款的情況下處理其資產(chǎn)的權(quán)力，以保證貸款的收回。因此。在抵押期間產(chǎn)權(quán)人雖然可以正常的使用其所有的資產(chǎn)，但無(wú)處置權(quán)。換言之，其產(chǎn)權(quán)雖然沒(méi)有轉(zhuǎn)移。但實(shí)際已牌凍結(jié)狀態(tài)。借款人將其擁有的資產(chǎn)處置權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榻栀J雙方約定的抵押有效期的一權(quán)換一權(quán)。借款人在合同規(guī)定的期限內(nèi)若能償還貸款本息，則將收回其資產(chǎn)處置權(quán)，反之，不能如期歸還貸款本息，產(chǎn)權(quán)將可能發(fā)生轉(zhuǎn)移，而形成最終的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)。該特殊目的下資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)該是該財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)時(shí)的價(jià)值。因?yàn)橹羵鶆?wù)人履行債務(wù)前，銀行實(shí)際上擁有該資產(chǎn)的處置權(quán)和收益權(quán)。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，銀行只通過(guò)拍賣(mài)或變賣(mài)方式行使處置權(quán)和收益權(quán)，不會(huì)該資產(chǎn)進(jìn)“持續(xù)經(jīng)營(yíng)”。由此看來(lái)，在該評(píng)估目的下，采用重置成本法的前提“持續(xù)經(jīng)營(yíng)”是不存在的，在以抵押貸款為目的評(píng)估中，根據(jù)具體抵押資產(chǎn)的情況，評(píng)估人員必須考慮每一種適用于抵押貸款評(píng)估的方法，從而決定哪種方法最適合。如考慮市場(chǎng)快速變現(xiàn)因素，可采用市場(chǎng)折扣法。

成為抵押物的資產(chǎn)除本身因有的特點(diǎn)外，又產(chǎn)生一些新的特點(diǎn)，因此對(duì)其估價(jià)也有著不同點(diǎn)。

1．注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)前的某一日期，而抵押期限一般會(huì)有一年以上的時(shí)間，一旦發(fā)生處置清償，需實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，是在未來(lái)的某一時(shí)點(diǎn)，因此，應(yīng)側(cè)重對(duì)預(yù)期可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素考慮，而對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素，較少或不予考慮，采用保守性原則選擇估價(jià)的參數(shù)。

2．抵押貸款資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性。無(wú)論抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)是多少，資金的提供者總是希望抵押人能如期償還貸款，而不是希望看到抵押人無(wú)力還貸而最終發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。作為金融機(jī)構(gòu)而言，是以經(jīng)營(yíng)資金為主的，當(dāng)然希望貸款人能如期還本付息，而達(dá)到經(jīng)營(yíng)資金盈利的目的。但能否收回使用價(jià)值和流通價(jià)值一致的現(xiàn)金，正是金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)所在，一旦不能如期收回貸款，處理抵押資產(chǎn)則存在相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，還需付出相應(yīng)的處理費(fèi)用。

3．抵押貸款資產(chǎn)一般價(jià)值相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況來(lái)看，絕大部分企業(yè)是以房地產(chǎn)作抵押，少數(shù)在房地產(chǎn)抵押的同時(shí)，也加以機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)作抵押。這都是因?yàn)榈盅嘿Y產(chǎn)的價(jià)值必須與貸款的額數(shù)相匹配，而企業(yè)的各類(lèi)資產(chǎn)中往往以房屋土地或在建工程等固定資產(chǎn)投資金額世大，能滿足抵押貸款的要求。價(jià)值相對(duì)較低的一些其他資產(chǎn)一般不用來(lái)作為抵押資產(chǎn)。

4．分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力。由于抵押資產(chǎn)存在最終變賣(mài)的可能，抵押權(quán)人一般要考慮其在市場(chǎng)上的流動(dòng)性，根據(jù)目前市場(chǎng)狀況，房地產(chǎn)潛在收益能力使其在市場(chǎng)上有一定的流動(dòng)性。而不象有些無(wú)形資產(chǎn)雖然其價(jià)值很高(如許多商標(biāo)品牌評(píng)估價(jià)值都很高)，但目前在我國(guó)市場(chǎng)上的流動(dòng)性卻十分有限，因此不宜用為抵押資產(chǎn)。

抵押貸款的資產(chǎn)評(píng)估是各類(lèi)不同目的的資產(chǎn)評(píng)估的一種，它理應(yīng)遵循資產(chǎn)評(píng)估的普遍原則，即遵循獨(dú)立性、客觀性和科學(xué)性工作原則之外，還要遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則、替代性原則和公開(kāi)市場(chǎng)原則等操作原則。還要遵循主要權(quán)利益體變動(dòng)原則，即以被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為前提或假設(shè)前提，確定被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)上的市場(chǎng)公平價(jià)值。

除上述普遍原則之外，抵押貸款的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)根據(jù)自身的特點(diǎn)，還應(yīng)遵循以下原則：

1．安全性原則。由于被抵押的資產(chǎn)在貸款全部還清以前具有物質(zhì)保證的功能，所以評(píng)估時(shí)要特別注意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產(chǎn)的非正常貶損甚至消失。因此評(píng)估時(shí)，除了現(xiàn)時(shí)公平市場(chǎng)價(jià)值的考慮之外，對(duì)資產(chǎn)的使用、經(jīng)

濟(jì)壽命、適用性和其他因素的未來(lái)情況都要進(jìn)行預(yù)測(cè)。如對(duì)于附屬主體建筑的簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)、車(chē)庫(kù)、臨時(shí)建筑。或在合法建筑上增建的違章建筑等。雖有其現(xiàn)行價(jià)值，但不宜列入評(píng)估范圍?；螂m然進(jìn)行了評(píng)估卻須予以特別說(shuō)明。以防抵押期間這部分資產(chǎn)價(jià)值損失。

2．真實(shí)性原則。由于抵押期間被抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的未來(lái)不確定性。所在評(píng)估時(shí)務(wù)必核實(shí)抵押人產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。排除任何不真實(shí)的因素，以保證抵押權(quán)人的合法權(quán)益。對(duì)于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況應(yīng)予以詳細(xì)調(diào)查，并在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。而對(duì)不能提供任何產(chǎn)權(quán)證明和可以辨別的虛假情況，不能認(rèn)可其資產(chǎn)權(quán)屬，不能評(píng)估其價(jià)值。

3．保守性原則。由于抵押貸款的自身特性，我們對(duì)抵押資產(chǎn)的未來(lái)收益或市場(chǎng)狀況不應(yīng)予以樂(lè)觀的估計(jì)。盡管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或經(jīng)驗(yàn)表明抵押資產(chǎn)(如房地產(chǎn))價(jià)值可能上升。但在評(píng)估時(shí)仍以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為評(píng)估值，對(duì)未來(lái)的升值不予考慮。然而對(duì)未來(lái)可能的減值則應(yīng)給予充分的重視。

針對(duì)不同的資產(chǎn)抵押，應(yīng)采用不同的評(píng)估方法。房地產(chǎn)情況復(fù)雜，價(jià)值較大，在評(píng)估時(shí)稍有疏忽就會(huì)嚴(yán)重影響評(píng)估結(jié)果。為此，必要時(shí)最好選用兩種或兩種以上方法評(píng)估，相互驗(yàn)證后確定評(píng)估值。因采用的評(píng)估方法不同，選用的數(shù)據(jù)、參數(shù)都會(huì)有所不同，所以評(píng)估結(jié)果也會(huì)有不小的差別。評(píng)估時(shí)應(yīng)從資產(chǎn)評(píng)估的效率和相對(duì)合理角度，按各種評(píng)估方法的特點(diǎn)，明確其最適宜發(fā)揮作用的范圍選用好評(píng)估方法，將有利于提高資產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量和效率，免除因評(píng)估方法選用不當(dāng)形成的風(fēng)險(xiǎn)。如整體商品房(辦理土地使用權(quán)出讓?zhuān)哂型耆a(chǎn)權(quán))作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估，可采用市場(chǎng)比較法和收益法；行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押評(píng)估時(shí)，可采用房產(chǎn)與土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用(征地或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及前期費(fèi)用)分別估價(jià)再綜合的方法，可用成本法和市場(chǎng)比較法或收益法進(jìn)行估價(jià)，從得出的估價(jià)額減去土地出讓金的方法；部分(局部)房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)方法可選用成本法、市場(chǎng)比較法或收益法；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)方法可選用成本法、市場(chǎng)比較法或收益法；在建工程已完工部分作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)方法可選用成本法、市場(chǎng)比較法或假設(shè)開(kāi)發(fā)法。在評(píng)估中，評(píng)估人員一般應(yīng)注意到某些特定的、特別目的和特別設(shè)計(jì)的資產(chǎn)，因其特有的性質(zhì)、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分時(shí)，這種資產(chǎn)很少在公開(kāi)的市場(chǎng)上出售，因而在價(jià)值上受到嚴(yán)格的限制或沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)值。如專(zhuān)門(mén)的煉油廠、發(fā)電廠或特殊生產(chǎn)企業(yè)中的一些專(zhuān)有資產(chǎn)，在抵押時(shí)不能按照市場(chǎng)價(jià)值定義評(píng)估，而應(yīng)采用重置成本折余法評(píng)估。某些市場(chǎng)價(jià)值極有限的專(zhuān)用資產(chǎn)，一般不宜單獨(dú)作抵押。

抵押貸款，銀行注重的是資金的收回，其目的并不是得到抵押物，對(duì)于抵押貸款評(píng)估來(lái)說(shuō)，其一般在企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)失敗，貸款難以收回時(shí)加大，對(duì)此，評(píng)估師應(yīng)保持應(yīng)有的職業(yè)道德和職業(yè)謹(jǐn)慎，充分關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力，可采用市場(chǎng)調(diào)查、同行業(yè)咨詢(xún)、借助于專(zhuān)家?guī)椭?，采取有效的方法?lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。