王　維

摘要隨著人們經(jīng)濟(jì)能力的提高和理財(cái)意識的增強(qiáng)，人們喜好把手頭多余的資金用于投資。商鋪投資是一種越來越受到人們偏好的投資項(xiàng)目，它不僅具有有用性，而且實(shí)物形態(tài)穩(wěn)定，投資者的受益期長。但由于商鋪投資收益的大小事先難以估計(jì)，人們對商鋪投資的分析方法使用往往不熟悉。存在一定的投資盲目性。文章針對這種情況，對商鋪投資的財(cái)務(wù)方法以予介紹，應(yīng)用資金成本分析法、場景分析法和跨期市場分析法，以期對商鋪投資者的收益和風(fēng)險(xiǎn)有更為科學(xué)有效的評價(jià)方法。

關(guān)鍵詞商鋪投資；財(cái)務(wù)方法

作者簡介王維，武漢工程大學(xué)2006級研究生，專業(yè)方向：企業(yè)管理，湖北武漢，430073

中圖分類號F234.4文獻(xiàn)標(biāo)識碼A文章編號1007－7723(2009)03－0128－0002

商鋪投資是一種越來越受到人們偏好的投資項(xiàng)目，它不僅具有有用性，而且實(shí)物形態(tài)穩(wěn)定，投資者的受益期長。但由于商鋪的收益大小事先難以估計(jì)，人們對商鋪投資的分析方法使用往往不熟悉，存在一定的投資盲目性。本文擬針對這種情況，對商鋪投資的財(cái)務(wù)方法以予介紹，以期對商鋪投資者的收益和風(fēng)險(xiǎn)有更為科學(xué)有效的評價(jià)方法。

一、假設(shè)條件

對于投資者來說，因?yàn)橹苯淤徺I商鋪和租賃商鋪進(jìn)行再投資都是以市場為參照，所以不影響研究結(jié)果，為了方便研究，假設(shè)投資者都是從市場上租賃商鋪。對不同的投資者，融資渠道不一樣，資金的機(jī)會成本就會不同。本文假設(shè)所有的投資者都是從債務(wù)市場上取得資金，即都是通過銀行貸款的方式，所以他們都具有相同的機(jī)會成本。假如自主經(jīng)營的話，不同的投資者經(jīng)營情況千差萬別，而且投入資金的多少、經(jīng)營項(xiàng)目的選擇、投入的人力資本都會不一樣。本文假設(shè)投資者購買商鋪都是用于租賃，不存在自主經(jīng)營的問題，投資者的收益所得就取決于商鋪在市場上所獲得的租金。

二、資金成本分析法

資金成本分析法，就是尋找相似市場，考察資金在這個(gè)相似市場上的成本，相似市場對于目標(biāo)市場具有參考作用。相似市場主要是以下幾方面相似：首先是地理位置大致相同，投資者可以通過地圖或者實(shí)地考察確定；其次是人流量大致相等，可以實(shí)地計(jì)算，有可能的話還要分析人口的結(jié)構(gòu)與特點(diǎn)，如每個(gè)年齡段的數(shù)量，他們的消費(fèi)習(xí)慣又各是怎樣；最后是發(fā)展前景大致類似，投資者要結(jié)合國家政策和當(dāng)?shù)氐木唧w情況分析。了解相似市場每月的租金后，再把它們平均分配到每平方米，可以知道相似市場平均每月每平方米應(yīng)付的租金。投資者需要對銀行貸款進(jìn)行還貸，不同的貸款利率下每月的還貸金額不同。根據(jù)目前幾次利率調(diào)整的實(shí)際情況，假設(shè)每次利率的調(diào)整幅度為0.27％，逐次往加0.27％，就可以算出不同的利率下每月應(yīng)還的銀行貸款。例如，假如投資者購買lOOm2的商鋪投資，每平方米的價(jià)格是1.5萬元，則總價(jià)為150萬元，表1是不同貸款利率的情況下，每月每平方米應(yīng)付的銀行貸款。

在對應(yīng)的貸款利率下，只有相似市場每月每平方米的租金收入大于投資者每月每平方米應(yīng)償還的銀行貸款，商鋪投資才是可行的；否則具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。

以上分析的是靜態(tài)市場，商鋪的購買價(jià)格是固定的，但是現(xiàn)實(shí)中的商鋪市場是一個(gè)動態(tài)的市場，商鋪價(jià)格容易受到市場因素的影響，所以一方面投資者要根據(jù)市場價(jià)格不斷調(diào)整商鋪的租金；另一方面，投資者對商鋪的未來發(fā)展要有一個(gè)長遠(yuǎn)的預(yù)期，不能只看中當(dāng)前的利益，否則有可能當(dāng)前達(dá)到了預(yù)期，但以后的預(yù)期卻不易達(dá)到。

三、場景分析法

投資者的收入預(yù)測取決于兩個(gè)假設(shè)：(1)不同估計(jì)情況下的概率；(2)商鋪每月每平方米的單位租金。假設(shè)銀行貸款的利率為6.82％，商鋪的購買價(jià)格是1.5萬元每平方米，則對應(yīng)的商鋪每月每平方米應(yīng)還的銀行貸款為85.2元，對商鋪投資的不同情況下的估計(jì)如表2。

收益率的平均值=33.3％×(－6.0％+17.4％+54.9％)=22.1％，所以每月每平方米租金的平均值E(X)=33.3％×(80+100+132)=104

收益率的方差var=[(－6.1％－22.1％)2+(17.4％－22.1％)2+(54.9％－22.1％)2/3=6.31％，對應(yīng)方差的標(biāo)準(zhǔn)差8=25.1％

從正態(tài)分布的總體中抽取一個(gè)足夠大的樣本，其形狀就像一口鐘，如下圖1所示，這樣一個(gè)分布是一個(gè)以平均數(shù)為中心的對稱分布，沒有偏斜。收益率圍繞其左右一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差這一區(qū)域內(nèi)波動的概率約為68％，收益率圍繞其左右兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差這一區(qū)域波動的概率接近95％。根據(jù)計(jì)算所得到的，悲觀估計(jì)至樂觀估計(jì)商鋪投資收益率的標(biāo)準(zhǔn)差是25.1％。如果商鋪投資的年收益率趨于正態(tài)分布，則商鋪投資的收益率圍繞其平均收益率(22.1％)左右一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差25.1％)這一范圍內(nèi)波動的概率約為，即有大約68％的收益率將落在－3％(22.1％－25.1％)與+47.2％(22.1％+25.1％)之間。收益率圍繞其平均收益率左右兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差這一范圍內(nèi)波動的概率約為95％，即有大約95％的概率將落在－28.1％(22.1％－2×25.1％)與+72.3％(22.1％+2×25.1％)之間。

四、跨期市場分析法

跨期市場分析法可以分為兩大類：跨期縱向分析法和跨期橫向分析法，其中跨期縱向分析法是假設(shè)在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上可能出現(xiàn)的情況，進(jìn)而計(jì)算各種情況下對應(yīng)的收益率情況。跨期橫向分析法是假定經(jīng)過一段時(shí)間后市場租金發(fā)展到另外一個(gè)階段，從而計(jì)算增長率。

(一)跨期縱向分析法

假設(shè)一個(gè)商鋪在某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)市場的租金價(jià)格有5種情況，每月每平方米的租金價(jià)格分別為80、100、120、140、160。商鋪的購買價(jià)格是1.5萬元每平方米，市場利率為6.82％，則每月每平方米應(yīng)償還的銀行貸款為85.2元，對應(yīng)每種情況的收益率如下表3所示。

當(dāng)市場租金是80時(shí)，投資者的凈收益率是－6.1％；當(dāng)市場租金是100時(shí)，投資者的凈收益率是17.4％；當(dāng)市場租金是120時(shí)，投資者的凈收益率是40.8％；當(dāng)市場租金是140時(shí)，投資者的凈收益率是64.3％；當(dāng)市場租金是160時(shí)，投資者的凈收益率是87.8％。不同的投資者都有不同的投資預(yù)期，投資者可以通過預(yù)計(jì)市場租金的情況計(jì)算凈收益率，也可以根據(jù)自己期望所得的收益率反推出對應(yīng)的市場租金價(jià)格，再把資金成本法和縱向分析法結(jié)合起來，把當(dāng)前市場的租金與目標(biāo)市場進(jìn)行對比，如果相似市場的租金收入大于預(yù)期市場的租金，則投資商鋪具有可行性，否則投資商鋪具有較大風(fēng)險(xiǎn)。

(二)跨期橫向分析法

假設(shè)經(jīng)過5年的時(shí)間，商鋪發(fā)展到一個(gè)更高的水平，即達(dá)到每月每平方米的租金是400元，再經(jīng)過5年的時(shí)間，達(dá)到每月每平方米500元。假如所對應(yīng)的市場利率仍然是6.82％，商鋪的購買價(jià)格是1.5萬元每平方米，每月每平方米應(yīng)還的銀行貸款為85.2元，那么每年的平均增長率的計(jì)算方法是用期末的價(jià)格除以期初的價(jià)格，開五次冪，再減1，具體在本文例子中的計(jì)算結(jié)果如下表4所示。

當(dāng)五年后每月每平方米市場租金為400元時(shí)，每年租金的平均增長率為36.2％，再經(jīng)過五年市場的租金為500元時(shí)，每年租金的平均增長率為19.4％。投資者可以把他們與目前市場上其他的投資項(xiàng)目相比較，如果其他項(xiàng)目每年的增長率大于預(yù)期商鋪每年收益的增長率，那么就應(yīng)當(dāng)選擇其他的項(xiàng)目投資，否則根據(jù)預(yù)期可以選擇商鋪進(jìn)行投資。

五、總結(jié)

本文從不同的角度考慮了商鋪投資的財(cái)務(wù)方法，從成本的角度運(yùn)用了資金成本法；從風(fēng)險(xiǎn)和收益的角度運(yùn)用了場景分析法；從市場預(yù)期的角度運(yùn)用了跨期市場分析法。在實(shí)際運(yùn)用中這些方法既可以單獨(dú)運(yùn)用，也可以綜合起來多角度考慮，使投資者在進(jìn)行商鋪投資以前對它的風(fēng)險(xiǎn)多一些認(rèn)識，盡可能減少一些盲目性。