日本房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析及對我國的經(jīng)驗(yàn)借鑒

鄭 超

[摘 要] 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史表明宏觀經(jīng)濟(jì)具有顯著的周期性,作為國民經(jīng)濟(jì)重要組成部分之一的房地產(chǎn)業(yè)同樣具有明顯的周期性特征。日本房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)后經(jīng)歷了數(shù)次周期,特別是最近的一次周期,房地產(chǎn)泡沫破裂前與我國的情況極其類似。本文試圖從戰(zhàn)后日本房地產(chǎn)周期的發(fā)展歷史入手,以日本房地產(chǎn)周期的成因作為切入點(diǎn),尋找歷史的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),對于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控有所啟示,避免房地產(chǎn)泡沫的崩潰對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成致命的打擊。

[關(guān)鍵詞] 日本 房地產(chǎn)業(yè) 周期 經(jīng)驗(yàn)借鑒

近年來,我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了局部地區(qū)過熱的現(xiàn)象,已引起廣泛的關(guān)注。我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,借鑒別國經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌虮苊獠槐匾膿p失。

一、房地產(chǎn)周期的定義

關(guān)于房地產(chǎn)周期的定義如同經(jīng)濟(jì)周期的定義一樣,很難說有一個(gè)得到大多數(shù)研究者都認(rèn)可的定義。多是用諸如租金變化率, 空置率和建筑活動(dòng)等現(xiàn)象來描述房地產(chǎn)周期波動(dòng)的現(xiàn)象。本文采取的房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)周期的定義是: 房地產(chǎn)周期是所有類型房地產(chǎn)的總體利潤率反復(fù)出現(xiàn), 周期性發(fā)生的, 但是無規(guī)則的波動(dòng), 并且這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)活動(dòng)的其他許多指標(biāo)上也明顯具有如此反映, 只不過(這些指標(biāo))各自或領(lǐng)先或滯后于整體房地產(chǎn)周期。

二、日本的房地產(chǎn)周期狀況

從1956年至2008年日本的房地產(chǎn)周期大致可以分為5個(gè)周期:

周期1(1956年～1966年):二戰(zhàn)以后日本宏觀經(jīng)濟(jì)保持高速增長,尤其是重型、大型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,導(dǎo)致對工業(yè)用地的需求劇增,由此推動(dòng)日本房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。在本周期內(nèi),前6年為擴(kuò)張期,后4年為收縮期,1961年房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到繁榮期。

周期2(1966年～1976年):上世紀(jì)60、70年代,日本經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長造就了1973年房地產(chǎn)市場的繁榮,但隨后1974年的石油危機(jī)使得經(jīng)濟(jì)增長率幾乎降為0,日本房地產(chǎn)也出現(xiàn)連續(xù)3年的回落。本周期的特點(diǎn)有:以住宅開發(fā)為重點(diǎn),住宅地價(jià)漲幅超過平均地價(jià)漲幅;全國各地與大城市的地價(jià)升幅差距明顯縮小,甚至出現(xiàn)全國平均地價(jià)漲幅超過大城市的現(xiàn)象。這表明房地產(chǎn)投資或投機(jī)獲取暴利的現(xiàn)象導(dǎo)致地價(jià)上漲的趨勢已經(jīng)向全國擴(kuò)展,而在周期擴(kuò)張期內(nèi),大城市的房地產(chǎn)投資或投機(jī)現(xiàn)象更為突出。從總體上看,這個(gè)周期是一個(gè)明顯的增長周期。

周期3(1976年～1986年):1976年開始,日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入穩(wěn)定擴(kuò)展期,國民生產(chǎn)總值增長率保持在5%以內(nèi),與此同時(shí),日本房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入相對平穩(wěn)的增長期。本周期內(nèi),前6年為擴(kuò)張期,于1981年達(dá)到周期頂點(diǎn),隨后轉(zhuǎn)入持續(xù)4年的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)收縮階段。從房地產(chǎn)品種結(jié)構(gòu)來看,由于戰(zhàn)后出生者進(jìn)入購房期,住宅需求大增,導(dǎo)致住宅用地價(jià)格漲幅大大超過商業(yè)等其他用途土地,并促使房地產(chǎn)開發(fā)商不斷投資建設(shè)高層公寓,擴(kuò)大房地產(chǎn)供給。從房地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)來看,不論是平均地價(jià)還是住宅地價(jià),大城市地價(jià)漲幅高于全國平均水平,六大城市特別是東京圈的地價(jià)又高于一般大城市,房地產(chǎn)投資或投機(jī)現(xiàn)象開始向大城市特別是超大規(guī)模城市集中。

周期4(1986年～1997年):日本長期以來的出口外向型經(jīng)濟(jì)增長模式給日本帶來了巨大的貿(mào)易順差,也引起了美國等西方國家的極大不滿。1985年的廣場協(xié)議將美元對日元的匯率進(jìn)行大幅調(diào)整,日元對美元開始大幅升值,到1987年日元對美元升值一倍。日本被迫調(diào)整持續(xù)了30年的外向型經(jīng)濟(jì)增長模式,推行內(nèi)需主導(dǎo)。日本政府對購買住宅采取優(yōu)惠政策,金融機(jī)構(gòu)降低住宅貸款利率和擴(kuò)大住宅貸款范圍,廣大居民也紛紛投入高收益的房地產(chǎn)市場和股票市場,房地產(chǎn)和股票為代表的資產(chǎn)價(jià)格飆升,導(dǎo)致嚴(yán)重的“泡沫經(jīng)濟(jì)”。1989年日本全國房地產(chǎn)市場總值是國土面積大于日本25倍的美國的4倍。1990年,日本房地產(chǎn)迎來了瘋狂的巔峰,隨后房地產(chǎn)泡沫幻滅,房價(jià)一落千丈,哀鴻遍野。

此后日本經(jīng)濟(jì)長時(shí)間處于收縮期,房地產(chǎn)市場也籠罩在宏觀經(jīng)濟(jì)的陰霾之下,久久不見起色。本次房地產(chǎn)周期前4年擴(kuò)張、后6年收縮。日本房地產(chǎn)泡沫破滅后,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到明顯打擊,日本對國外房地產(chǎn)的投資大量回流,其中對美國房地產(chǎn)投資跌落到1991年的51億美元。

周期5(1997年至今):1997年東南亞金融危機(jī)爆發(fā),日元大幅貶值,原本不景氣的日本經(jīng)濟(jì)遭遇了二戰(zhàn)以來最嚴(yán)重的困境。房地產(chǎn)市場持續(xù)回落,至今仍難以看到明顯的景氣回升態(tài)勢。到2000年,日本全國地價(jià)平均下降率達(dá)到4.9%,比上年同期增加0.3%降幅,連續(xù)9年持續(xù)下降。

三、日本房地產(chǎn)周期波動(dòng)給我們的經(jīng)驗(yàn)借鑒

1.建立土地市場調(diào)節(jié)機(jī)制

加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控力度,提高中低價(jià)位普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地的供應(yīng)比例,在房價(jià)高、地價(jià)高的時(shí)期增加市場上的土地供應(yīng);在房價(jià)低、地價(jià)低的時(shí)期對囤積土地、假開發(fā)、不開發(fā)的土地按照土地管理法嚴(yán)格執(zhí)法,避免囤積土地行為,通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)調(diào)整與需求的矛盾,協(xié)調(diào)房價(jià);加大閑置地清理力度,積極盤活存量建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開發(fā);加強(qiáng)土地供應(yīng)和地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測工作并及時(shí)向社會(huì)發(fā)布有關(guān)信息。

2.規(guī)范房地產(chǎn)市場,采取多種措施打擊非法炒房行為

政府進(jìn)行各種宣傳,利用輿論手段,引導(dǎo)居民的住宅消費(fèi),控制不合理需求;通過采取一些財(cái)稅、金融、交易管理等相關(guān)政策措施,減少投資需求和抑制投機(jī)需求。

3.完善經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)體系

經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的住房供應(yīng)制度。雖然目前整個(gè)開發(fā)、供應(yīng)渠道采用招標(biāo)方式進(jìn)行,但還是由開發(fā)商具體開發(fā)、銷售,政府在其中的作用被削弱。通過對經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)的雙向控制機(jī)制,最終由政府在核定價(jià)格范圍內(nèi)組織銷售,銷售所得款項(xiàng)匯入開發(fā)商賬戶。由于政府銷售即不得有手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)等,在核算銷售價(jià)格時(shí),銷售費(fèi)用可以部分節(jié)省下來,百姓受益。

4.建立和完善房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)

及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中的各種動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù),通過科學(xué)的分析、整理,對市場狀況和發(fā)展趨勢做出準(zhǔn)確預(yù)報(bào)。房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)的建立,對政府、開發(fā)商和購房者都是一個(gè)重要的參考,政府根據(jù)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)提供的信息及時(shí)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)政策和措施,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),平抑市場波動(dòng);開發(fā)商可以避開投資規(guī)模過大、供應(yīng)量過于集中地段和投資類型,降低投資風(fēng)險(xiǎn);購房者也可以據(jù)此做出購買時(shí)機(jī)、購買地段和購買類型的選擇。

5.加大金融監(jiān)管力度

目前, 我國還沒有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)?；虮ＷC機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系, 房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏, 除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外,對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu), 房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。金融體制不健全的情況下, 如果金融部門過度解除金融管制, 很容易造成大量信貸資金流入非生產(chǎn)性部門而引發(fā)泡沫。中央銀行在《2002 年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中首次就防止房地產(chǎn)泡沫向市場發(fā)出警告, 在肯定了房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的同時(shí), 也提醒要特別關(guān)注金融機(jī)構(gòu)貸款的集中度問題,防止信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè), 以免金融風(fēng)險(xiǎn)過度集中。

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