歐陽愛平　潘天笑

【摘要】我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。在我國房地產(chǎn)價(jià)格仍處高位的近年，一般認(rèn)為上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)大多會(huì)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。然而，本文通過對(duì)2007 年上市公司年報(bào)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，卻得出相反的結(jié)論。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值模式；建議

投資性房地產(chǎn)特指企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值或兩者兼有而持有的房產(chǎn)與地產(chǎn)。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與日益活躍，將房地產(chǎn)出租或用于增值目的，以賺取租金或增值收益，已成為當(dāng)今企業(yè)的日?；顒?dòng)甚至是少數(shù)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)。根據(jù)我國《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量為取得時(shí)的實(shí)際成本，后續(xù)計(jì)量則分成本模式與公允價(jià)值模式兩種，其中首選成本模式，公允價(jià)值模式只有在相應(yīng)條件同時(shí)具備時(shí)才允許選用。在我國房地產(chǎn)價(jià)格仍處高位的2007年度，一般認(rèn)為上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)大多會(huì)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。會(huì)計(jì)政策選擇歷來是企業(yè)經(jīng)營者的一個(gè)敏感話題，已實(shí)施企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的我國上市公司，2007年投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的執(zhí)行情況究竟怎樣，本文試作分析。

一、執(zhí)行的總體情況

根據(jù)2007年上市公司年報(bào)，滬深兩市1 570家上市公司中，存在投資性房地產(chǎn)的有630家，其中18家采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%；其余的均采用成本模式。與2006年的9家公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式相比，2007年總數(shù)雖增加到18家，增長率為100%，但占擁有投資性房地產(chǎn)公司的比例仍然較低。

采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，投資性房地產(chǎn)期末公允價(jià)值與期初公允價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。從年報(bào)統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，2007滬深兩市投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)凈收益為22.79億元，占有此類業(yè)務(wù)18家公司凈利潤的2.61%，占1 570家上市公司凈利潤的0.23%。

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（10家上市公司）、第三方調(diào)查報(bào)告（2家上市公司）、與擬購買方初步商定的談判價(jià)下限（1家上市公司）及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格（2家上市公司）等。另有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確定方法。

二、公允價(jià)值模式既能提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性與可比性，又能滿足企業(yè)對(duì)利潤的需求

公允價(jià)值的使用能夠使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的期末價(jià)值更加貼近市場價(jià)格，投資者不僅可以了解相關(guān)信息，還可結(jié)合自身對(duì)未來房地產(chǎn)市場的判斷，更加科學(xué)、理性地進(jìn)行投資決策。若采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不同房地產(chǎn)取得的時(shí)點(diǎn)不同，其“成本”的含義也相去甚遠(yuǎn)：有的是幾年前甚至十幾年前的“成本”，有的則是剛剛注入的“成本”（接近公允價(jià)值）。這會(huì)造成投資性房地產(chǎn)相關(guān)信息

的不可比，并給投資性估值造成困難。

采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。初次采用時(shí)，計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變也會(huì)引起所有者權(quán)益的變動(dòng)。2007年我國房地產(chǎn)價(jià)格仍處在高點(diǎn)，一些公司出于增加利潤的目的，或者為改善資本結(jié)構(gòu)以進(jìn)行有利的融資，會(huì)選擇使用公允價(jià)值的后續(xù)計(jì)量模式。2007年上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)利潤的影響程度可用公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率說明，具體如表1所示。

公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率，即投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)收益的影響比率，具體可按下式計(jì)算：

公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率=投資性房地產(chǎn)影響的利潤額÷本期平均投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值×100%

其中，本期平均投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值為期初與期末的均值。由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)凈收益是整個(gè)時(shí)期的結(jié)果，所以分母取平均值。此指標(biāo)說明采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)每百元投資性房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的利潤。

通過公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率與總資產(chǎn)收益率的比較可以看出，總體上，公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率比總資產(chǎn)收益率的數(shù)值高出很多，表明采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益比企業(yè)總體資產(chǎn)的收益能力強(qiáng)。據(jù)此，公允價(jià)值的采用可以提高企業(yè)的獲利能力。另外，除了ST一投、SST百花，ST華僑2007年沒有公允價(jià)值變動(dòng)損益的三家公司外，其余公司的公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率雖然數(shù)額上差別較大，但都是正的收益率，其中以海欣股份的最高、達(dá)43.19%。2006年海欣股份發(fā)生虧損，2007年公司運(yùn)用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，大大增加了公司當(dāng)年利潤，實(shí)現(xiàn)對(duì)利潤的調(diào)節(jié)，避免再次虧損。然而公司其他資產(chǎn)的收益率實(shí)在太低，2007年海欣股份終究未能擺脫虧損。還有方大A，本年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益為42 173 134.77元，而凈利潤僅為23 498 080.51元，剔除投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益后，公司凈利潤實(shí)為負(fù)數(shù)。從中我們有理由相信，方大A也是利用投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)政策滿足公司對(duì)利潤的需求。

三、采用公允價(jià)值計(jì)量模式能改善資產(chǎn)與負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的融資能力

投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的后續(xù)計(jì)量模式對(duì)企業(yè)的另一個(gè)影響，主要體現(xiàn)在初始轉(zhuǎn)換時(shí)所有者權(quán)益的變動(dòng)。為了說明其對(duì)所有者權(quán)益的影響程度，可采用投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值模式計(jì)量所導(dǎo)致的所有者權(quán)益變動(dòng)額與轉(zhuǎn)換時(shí)投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的比率來衡量。表2①選取采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的部分上市公司的情況進(jìn)行分析。

①表2中統(tǒng)計(jì)的公司之所以與表1有差別，是因?yàn)椋篠ST 百花在附注中披露投資性房地產(chǎn)導(dǎo)致所有者權(quán)益變動(dòng)額為0，表2 中將此公司剔除了。*ST 錦股、ST 華僑兩家公司2007年期初沒有投資性房地產(chǎn)，2007年取得投資性房地產(chǎn)時(shí)直接采用公允價(jià)值計(jì)量，所以表2 中也直接剔除了這兩個(gè)公司。浦發(fā)銀行在2006年已經(jīng)采用公允價(jià)值，但2007年有部分自用房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換時(shí)的賬面價(jià)值在附注中找不到，無法統(tǒng)計(jì)在表2中。

所有者權(quán)益影響率，即投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)所有者權(quán)益的影響比率，該指標(biāo)反映企業(yè)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量時(shí)，在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)每百元房地產(chǎn)所產(chǎn)生的所有者權(quán)益變動(dòng)額。由于此會(huì)計(jì)政策變更實(shí)現(xiàn)的所有者權(quán)益一次實(shí)現(xiàn)，所以在計(jì)算時(shí)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用初始賬面價(jià)值。計(jì)算公式如下：

所有者權(quán)益影響率=導(dǎo)致的所有者權(quán)益變動(dòng)額÷轉(zhuǎn)換時(shí)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值×100%

從表2可以看出，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量時(shí)，除了個(gè)別企業(yè)、如ST一投導(dǎo)致所有者權(quán)益的下降，其余的企業(yè)都實(shí)現(xiàn)了可觀的所有者權(quán)益增加。從影響率看，貢獻(xiàn)權(quán)益率也很高，其中海欣股份和白云山分別高達(dá)40.42%和58.79%?？梢哉J(rèn)為，采用公允價(jià)值模式計(jì)量后，隨著房地產(chǎn)的大幅度升值，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)短期內(nèi)的大幅度升值，從而改變資本結(jié)構(gòu)，有利于企業(yè)的進(jìn)一步融資。

公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響也使一些原本資本結(jié)構(gòu)較差的企業(yè)，出于融資的目的，在2008年采用新的計(jì)量模式。以擁有投資性房地產(chǎn)較多的零售行業(yè)公司為例，2007年，滬深兩市零售行業(yè)中擁有投資性房地產(chǎn)超過1億元的公司一共有17家，投資性房地產(chǎn)總額是59.53億元，占總資產(chǎn)的平均比重為13.95%，最高比率為54.99%。由于商業(yè)地產(chǎn)的持有與出租往往是零售行業(yè)中經(jīng)營業(yè)務(wù)的重要組成部分，因此自身存在轉(zhuǎn)換計(jì)量模式的內(nèi)在動(dòng)力。以昆百大A為例，截止到2007年底，其擁有投資性房地產(chǎn)總額為1.57億元，占資產(chǎn)總額的比重為8.26%。2008年一季度末，昆百大A

資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)90.57%，短期借款、一年內(nèi)到期的長期負(fù)債與長期借款三項(xiàng)合計(jì)高達(dá)6.05億元。與此形成鮮明對(duì)照的是，即便包括了少數(shù)股東權(quán)益，昆百大A股東權(quán)益合計(jì)也僅為1.93億元，其中歸屬于母公司所有者權(quán)益僅為9 252萬元；在昆百大A股東權(quán)益中，未分配利潤為 -5 411萬元。2008年6月6日公司發(fā)布“關(guān)于對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式的公告”，對(duì)投資性房地產(chǎn)改按公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，同時(shí)對(duì)2007年度及2008年1—3月可比報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整，由此導(dǎo)致該項(xiàng)資產(chǎn)2008年3月31日的賬面價(jià)值增加5.02億元，增值近3倍；增值額為股東權(quán)益的2.6倍，是歸屬于母公司所有者權(quán)益的5.43倍。在剔除遞延所得稅負(fù)債1.26億元后，公司的未分配利潤增加3.17億元，扭轉(zhuǎn)了未分配利潤為負(fù)的局面。公司財(cái)務(wù)狀況的改善尤其對(duì)公司相關(guān)融資運(yùn)作意義重大。

同樣是在 2008年3月，金融街控股股份有限公司通過《關(guān)于公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的議案》，通過投資性房地

產(chǎn)計(jì)量模式的改變，資產(chǎn)負(fù)債率由2007年末的64.63%降到2008年6月30日的45.65%。一般認(rèn)為我國理想的資產(chǎn)負(fù)債率在40%左右，上市公司略微偏高。通過改變會(huì)計(jì)政策，“金融街”的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到理想狀態(tài)。

四、多數(shù)上市公司不采用公允價(jià)值計(jì)量模式的原因

前面已經(jīng)提到，2007年我國630家上市公司擁有投資性房地產(chǎn)，其中僅有18家采用公允價(jià)值模式，絕大多數(shù)公司還是采用了成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。主要原因有：

（一）公允價(jià)值計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)要求過嚴(yán)，條件苛刻

我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)同時(shí)滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，“所在地”是指投資性房地產(chǎn)所在的大中型城市的城

區(qū)；二是企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。所謂“同類或類似房地產(chǎn)”，對(duì)建筑物而言，是指所處地理位置與地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相似、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近；對(duì)土地使用權(quán)而言，是指統(tǒng)一城區(qū)、統(tǒng)一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近。不符合上述條件的，不得采用公允價(jià)值模式。但從目前來看，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟，很多房地產(chǎn)上市公司難以找到一個(gè)完全公允、透明、符合準(zhǔn)則要求的市場價(jià)格。不同地段、樓層、朝向、質(zhì)量的房屋，價(jià)格都不相同，沒有統(tǒng)一的參照體系。而準(zhǔn)則要求企業(yè)應(yīng)從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格與其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理估計(jì)，不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。不僅如此，同一企業(yè)也只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采取兩種模式；已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得通過會(huì)計(jì)政策變更轉(zhuǎn)為成本模式。這更增加了公允價(jià)值模式的應(yīng)用難度。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格變化較大

近幾年我國房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大，2007年仍處在高點(diǎn)。 在準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，無疑會(huì)將房地產(chǎn)的歷史漲價(jià)全部予以確認(rèn)，所有者權(quán)益大幅增加。但隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的實(shí)施，以后房地產(chǎn)價(jià)格可能回歸，到時(shí)公允價(jià)值下跌又會(huì)減少企業(yè)利潤。這勢(shì)必增加管理層的經(jīng)營壓力。

（三）成本因素

投資性房地產(chǎn)在公司總資產(chǎn)中所占的比重較小，一般不會(huì)對(duì)業(yè)績產(chǎn)生重大影響。如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量，一是每個(gè)會(huì)計(jì)期末企業(yè)需要外聘專業(yè)人員對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新計(jì)量，2007年滬深兩市投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的18家公司，有10家的公允價(jià)值是聘請(qǐng)專業(yè)人士評(píng)估的；二是會(huì)同時(shí)增加會(huì)計(jì)核算與審計(jì)的工作量。不管屬于哪種情況，都會(huì)大大增加上市公司的信息披露成本。

五、幾點(diǎn)建議

我國公允價(jià)值的引入強(qiáng)化了為投資者和社會(huì)公眾提供決策有用信息的新理念，實(shí)現(xiàn)了與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的趨同，同時(shí)也給企業(yè)留有操縱的空間。如何積極面對(duì)，提高公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用效果，是我國準(zhǔn)則實(shí)施中面臨的一個(gè)重要問題。

（一）完善房地產(chǎn)市場信息和市場價(jià)格

活躍的市場是公允價(jià)值運(yùn)用的基本前提，然而我國目前有相當(dāng)部分的房地產(chǎn)缺乏完善的市場，價(jià)格及相關(guān)資訊不健全。為了增強(qiáng)公允價(jià)值的公正性和客觀性，國家應(yīng)采取有效的措施，積極培育活躍的房地產(chǎn)二級(jí)交換市場，建立完善的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系。具體可從兩個(gè)方面著手：一是建立良好的交易環(huán)境。比如建立網(wǎng)絡(luò)性的二級(jí)房地產(chǎn)交易中心，集信息、交易、服務(wù)、管理為一體，交易中心包括與房地產(chǎn)交易有關(guān)的房地產(chǎn)登記、中介、公證、稅收、金融等機(jī)構(gòu)。在交易中心內(nèi)，大力推廣網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立完善的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，以形成良好的市場信息歸集、發(fā)布體系，定期向社會(huì)發(fā)布詳盡的房地產(chǎn)信息，價(jià)格信息無疑是重點(diǎn)。二是適當(dāng)?shù)恼邇?yōu)惠。如制定合理的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，恰到好處地發(fā)揮稅費(fèi)的杠桿作用，讓消費(fèi)者的需求變成現(xiàn)實(shí)，形成一個(gè)真正統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

（二）加大對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度

房地產(chǎn)是一項(xiàng)特殊的資產(chǎn)，一般情況下其公允價(jià)值的確定均要進(jìn)行評(píng)估，其中評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠信對(duì)評(píng)估結(jié)果的可信度影響重大。從國外的經(jīng)驗(yàn)看，如果評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠信不存在問題，評(píng)估價(jià)值應(yīng)比企業(yè)管理層的估計(jì)更具可靠性。

然而目前我國的資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠信不甚理想，這就需要加大監(jiān)督力度及違規(guī)處罰，尤其是追究有關(guān)各方當(dāng)事人的責(zé)任，比如制定評(píng)估中介行業(yè)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估中介行業(yè)資格審查和從業(yè)人員資格認(rèn)證制度，并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督、檢查，對(duì)違規(guī)中介組織采取“黃牌”警告，降低資質(zhì)甚至取消資質(zhì)的處分。對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)行為情況進(jìn)行檢查的主要內(nèi)容包括：有無未取得房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)或超資質(zhì)范圍評(píng)估行為，是否存在以回扣或簽訂業(yè)務(wù)返還協(xié)議等不正當(dāng)競爭方式承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)行為，是否以迎合委托方的要求高估低估評(píng)估值等。如果出現(xiàn)問題，則根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)給予相應(yīng)的處罰。

（三）加大公允價(jià)值計(jì)量和披露的監(jiān)管力度

為了提高公允價(jià)值計(jì)量的可靠性，應(yīng)當(dāng)加大公允價(jià)值信息的披露。從2007年報(bào)來看，3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確定方法，其公允價(jià)值的可靠性不得而知。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露公允價(jià)值信息的計(jì)量基礎(chǔ)、計(jì)量程序等，以降低投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量的主觀性和可操縱性；不按規(guī)定披露的，應(yīng)予譴責(zé)?！?/p>

【參考文獻(xiàn)】

［1］ 任鵬.2007年度滬市公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)利潤的影響與分析［J］.中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師，2008，（9）.

［2］ 劉玉廷，王鵬，崔華清.關(guān)于我國上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告［N］.上海證券報(bào)，2008-7-1.A8.

［3］ 吳福忠，張軍，叢學(xué)智.我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值應(yīng)用影響分析［J］.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2008，（4）.