談江輝

【摘要】《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式也可以采用公允價(jià)值模式。本文在對(duì)上市公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的執(zhí)行情況進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,通過分析上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇,提出了上市公司在選擇會(huì)計(jì)政策時(shí)的影響因素。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) 計(jì)量模式 公允價(jià)值 會(huì)計(jì)政策選擇

2006年2月我國財(cái)政部發(fā)布了新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,其中投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)準(zhǔn)則中分離出來。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在后續(xù)計(jì)量時(shí)有成本模式和公允價(jià)值模式可供選擇。

一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的有關(guān)規(guī)定

我國的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式或公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

在成本計(jì)量模式下,資產(chǎn)負(fù)債表日需要對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊(或攤銷),如果發(fā)生了減值,需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。

在公允價(jià)值計(jì)量模式下,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊(或攤銷),也不需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。但在房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的情況下,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值。公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益,以此來調(diào)整企業(yè)當(dāng)年利潤。但是必須保證有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得,并且同時(shí)滿足下列條件:一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

在這兩種不同計(jì)價(jià)模式下,投資性房地產(chǎn)的價(jià)值反映會(huì)具有明顯區(qū)別。比較而言,公允價(jià)值計(jì)量模式采用了更接近市場(chǎng)價(jià)格的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值,因而它更能公允地、客觀地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)報(bào)表時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,更有利于報(bào)表閱讀者了解企業(yè)資產(chǎn)的擁有狀況,增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的決策有用性。但是在房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的情況下,采取公允價(jià)值計(jì)量會(huì)加大相關(guān)企業(yè)的利潤波動(dòng)性。在我國目前的市場(chǎng)狀況下,更多的投資性房地物業(yè)體現(xiàn)為持續(xù)升值,同時(shí)由于公允價(jià)值模式下不再計(jì)提折舊,這兩個(gè)因素將導(dǎo)致實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)在未來幾年中可獲得正收益,從而表現(xiàn)為激進(jìn)的會(huì)計(jì)政策。

二、上市公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的應(yīng)用情況分析

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則明確提出成本模式與公允價(jià)值模式是投資性房地產(chǎn)在后續(xù)計(jì)量時(shí)兩種可供選擇的模式。在新準(zhǔn)則剛剛出臺(tái)時(shí),各界普遍預(yù)測(cè)很多公司會(huì)傾向于用公允價(jià)值模式,但是在2007年的上市公司中期報(bào)告中卻顯示出,眾多握有物業(yè)的房地產(chǎn)公司及商業(yè)地產(chǎn)資源的熱點(diǎn)公司采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的寥寥無幾,大多數(shù)公司仍決定采用成本模式。

從2008年1月22日滬深兩市上市公司公布首份2007年年報(bào)開始,截止2008年4月30日,除?鄢ST威達(dá)(000603)和九發(fā)股份(600180)兩家公司外,滬深兩市合計(jì)1570家上市公司(滬市861家,深市709家)公布了2007年年報(bào),其中非金融類上市公司1543家,金融類上市公司27家,A+H股上市公司53家。在1570家上市公司中,存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司,占1570家的40.13%。這些公司絕大多數(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用了成本計(jì)量模式,僅18家上市公司(占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%)采用的是公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行的后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)凈收益為22.79億元,占有此類業(yè)務(wù)18家公司凈利潤的2.61%,占1570家上市公司凈利潤的0.23%。

根據(jù)上述18家公司披露的年報(bào),投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的方法主要有房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格(10家上市公司)、第三方調(diào)查報(bào)告(2家上市公司)、與擬購買方初步商定的談判價(jià)下限(1家上市公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格(2家上市公司)等。另有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確定方法。

三、上市公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇的動(dòng)因分析

1、我國對(duì)于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量政策上的限制

《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則允許上市公司采用成本模式也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。但在導(dǎo)向上,更主張采用成本模式計(jì)量。準(zhǔn)則對(duì)采用成本計(jì)量模式的企業(yè)沒有任何條件限制,每一個(gè)擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)均可采用該種方法。并且在準(zhǔn)則指南中明確指出:“企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量”。而采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,提出了限定條件,即必須保證有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得,并且同時(shí)滿足下列條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。另外規(guī)定已經(jīng)采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得通過會(huì)計(jì)政策變更轉(zhuǎn)回成本模式。上述規(guī)定是基于我國國情提出的,因此,上市公司在決定是否采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量時(shí)非常謹(jǐn)慎,除非有充分的市場(chǎng)環(huán)境和技術(shù)支持,否則不會(huì)貿(mào)然采用公允價(jià)值模式,以避免公允價(jià)值運(yùn)用對(duì)擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)可能造成的不良后果。

2、上市公司管理層盈余管理的動(dòng)因

如果上市公司具備了采用公允價(jià)值計(jì)量的條件,對(duì)公司管理層而言,將面臨采用成本模式計(jì)量或采用公允價(jià)值計(jì)量?jī)煞N選擇。從進(jìn)行盈余管理的角度出發(fā),管理層會(huì)傾向于選擇采用成本模式計(jì)量。主要考慮在成本模式下,當(dāng)投資性房地產(chǎn)出售時(shí),收益可一次性全部進(jìn)入當(dāng)期利潤;同時(shí),投資性房地產(chǎn)需要計(jì)提折舊,出售時(shí)可將前期已計(jì)提的折舊全部轉(zhuǎn)化為出售當(dāng)期的利潤,可實(shí)現(xiàn)利潤在不同期間的調(diào)節(jié)。

3、納稅影響的動(dòng)因

公司在決定是否采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí),必須考慮其對(duì)公司納稅的影響。如果采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)將不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,但稅收上沒有明確是否可稅前扣除投資性房地產(chǎn)的這部分折舊,可能失去“稅盾功效”。另外,所得稅實(shí)施條例對(duì)公允價(jià)值變動(dòng)收益是否繳納所得稅沒有明確的規(guī)定。如果上市公司將公允價(jià)值凈收益繳納所得稅,將會(huì)增加稅收支出,減少凈利潤。2007年18家上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)凈收益22.79億元,按25%的稅率計(jì)算應(yīng)繳納5.6975億元所得稅,平均到每個(gè)上市公司需要支付0.3165億元稅款。這無疑是一筆不小的支出,并且公允價(jià)值變動(dòng)增加的收益缺乏現(xiàn)金流支撐。如果上市公司將公允價(jià)值凈收益繳納所得稅,將會(huì)增加稅收支出,減少凈利潤,并且公允價(jià)值變動(dòng)增加的收益缺乏現(xiàn)金流支撐。如果不繳納,上市公司稅負(fù)不變,但似乎有打擦邊球的嫌疑。在繳與不繳的兩難境地中,上市公司可能會(huì)采取謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)政策保持原有的成本計(jì)量模式,待相關(guān)稅收政策明確后再做決策。

4、公允價(jià)值計(jì)量條件的影響

采用公允價(jià)值模式計(jì)量,應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件:一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng);二是企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。上述條件非常嚴(yán)格,因?yàn)橐f明什么是活躍市場(chǎng)、相似環(huán)境、用途、新舊程度等房地產(chǎn)交易情況。實(shí)踐中要獲取這些信息不僅難度大,成本也很高,這就限制了上市公司采用公允價(jià)值模式。相反,傳統(tǒng)的成本模式下,獲取信息的渠道直接、方便,成本低廉。比較之下,上市公司當(dāng)然更愿意采用成本模式。另外,即使采用公允價(jià)值模式,金額的確定也會(huì)成為上市公司的難題。無論是我國所規(guī)定的公允價(jià)值的確定方法,還是FASB在《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公告第157號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》中所構(gòu)建的“公允價(jià)值層次”,在本質(zhì)上是一致的。也就是說,公允價(jià)值的取得,首選的是活躍的公開市場(chǎng)報(bào)價(jià),如果在目前的市場(chǎng)條件下,公開市場(chǎng)報(bào)價(jià)不易取得,公允價(jià)值的確定則往往要通過專業(yè)評(píng)估人士的估價(jià)。從上述15家采用公允價(jià)值的公司所披露的公允價(jià)值確定方法來看,其中10家采用了房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,占到樣本公司的66.67%。由此可見,在公允價(jià)值的確定方面,實(shí)務(wù)界還是比較傾向于借助于獨(dú)立第三方的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。但問題在于,目前我國具備地產(chǎn)評(píng)估資格的有資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師,他們分別隸屬于財(cái)政部、建設(shè)部和國土資源部管理。在進(jìn)行地產(chǎn)估價(jià)時(shí)有時(shí)會(huì)依據(jù)各自的評(píng)估細(xì)則,投資性房地產(chǎn)價(jià)值的公允性難以保證。從西方實(shí)踐來看,由于“公允價(jià)值會(huì)計(jì)”的出現(xiàn)和發(fā)展,資產(chǎn)評(píng)估與公司會(huì)計(jì)、注冊(cè)會(huì)計(jì)師的合作不斷加強(qiáng)。資產(chǎn)評(píng)估既能夠解決市場(chǎng)不充分情況下如何確認(rèn)公允價(jià)值的難題,也能夠?yàn)楣蕛r(jià)值計(jì)量的客觀真實(shí)提供強(qiáng)有力的技術(shù)支持。但目前,我國評(píng)估界在提高透明度和工作質(zhì)量,建設(shè)、完善高水準(zhǔn)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則方面還需要做大量的工作,尚不具備支持公允價(jià)值全面應(yīng)用的條件。

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的單獨(dú)成章即是我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的需要,同時(shí)也是為了進(jìn)一步促進(jìn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的國際趨同。從計(jì)量屬性角度看公允價(jià)值在某種程度上代表著財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量可以提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性,滿足信息使用者決策需要。從長遠(yuǎn)來看,采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司會(huì)不斷增多。但是后續(xù)計(jì)量首次在投資性房地產(chǎn)等準(zhǔn)則中應(yīng)用,在執(zhí)行過程中難免會(huì)存在這樣或那樣的問題,這些問題的解決需要理論界和實(shí)務(wù)界的共同努力。我們應(yīng)采取積極的應(yīng)對(duì)措施,完善公司治理結(jié)構(gòu),建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫,提高會(huì)計(jì)人員素質(zhì),提升資產(chǎn)評(píng)估水平,協(xié)調(diào)稅收政策,以積極創(chuàng)造條件,在投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量方面實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的國際趨同。

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(責(zé)任編輯:周 曉)