鄔　瓊

這個(gè)行業(yè)中的大多數(shù)將被淘汰,因?yàn)樗麄兇蠖鄶?shù)都是資本的“囚徒”。

什么樣的價(jià)值體系可以用來評(píng)估當(dāng)前中國房地產(chǎn)公司是否健康?抑或用什么樣的坐標(biāo)系來定位房地產(chǎn)公司——也許不僅僅是我們,即便是房地產(chǎn)公司亦有這樣的疑惑。

資本市場(chǎng)打造的資金鏈

去年年底,一位香港大型房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人說,很多時(shí)候香港房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源的穩(wěn)定性更強(qiáng),在資金來源穩(wěn)定的情況之下,能夠用金錢換取時(shí)間。同時(shí),他還表示,因?yàn)橘Y金雄厚,香港開發(fā)商在內(nèi)地的發(fā)展允許失敗,他們甚至允許自己把失敗的項(xiàng)目做到成功為止。但內(nèi)地開發(fā)商則不然,他們沒有那樣的資金實(shí)力,他們?nèi)绻?就意味著死亡……

這是赤裸裸的現(xiàn)實(shí),在今天的中國房地產(chǎn)行業(yè),資金使用的成敗,是判定企業(yè)成功與失敗的標(biāo)準(zhǔn)。盡管房地產(chǎn)行業(yè)還在不斷地創(chuàng)造首富,但我們必須認(rèn)識(shí)的現(xiàn)實(shí)是:對(duì)于大多數(shù)中國內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)而言,他們還處于資本積累的階段。對(duì)于民營房地產(chǎn)企業(yè)而言尤其如此。

在資本積累的階段,大多數(shù)企業(yè)的發(fā)展策略是激進(jìn)的,很多房地產(chǎn)公司會(huì)很大膽的使用金融杠桿進(jìn)行企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張,他們往往能夠用最少的資金來撬動(dòng)各類資金的投入,并通過滾動(dòng)開發(fā),實(shí)現(xiàn)資金在各個(gè)項(xiàng)目之間流動(dòng),從而達(dá)到盈利的目的。而規(guī)模擴(kuò)張的速度越大,其能夠獲得的利益也就越大。

IPO重啟再赴上市路

目前房地產(chǎn)融資環(huán)境明松實(shí)緊,新增信貸規(guī)模并未直接流入房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)企業(yè)急需增加多元化融資渠道,IPO重啟使得大批望穿秋水的房地產(chǎn)企業(yè)欲借此輪機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)上市。

錯(cuò)過前年上市最佳時(shí)期,最終在2008年3月上市無果的恒大地產(chǎn),近期表示出強(qiáng)烈的再度沖擊意愿。對(duì)于恒大來說,目前的上市環(huán)境明顯優(yōu)于當(dāng)初,該集團(tuán)對(duì)上市充滿信心。

而以豪宅產(chǎn)品聞名的星河灣集團(tuán),今年將在全國新開4個(gè)全新項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)向全國擴(kuò)張,上市的意愿非常明顯。

而早前就有上市計(jì)劃的利海、方圓、珠江投資等廣州房地產(chǎn)企業(yè)也在緊鑼密鼓地開始新一輪上市準(zhǔn)備。除了地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),近年來大舉進(jìn)軍廣州的地產(chǎn)中介公司深圳世聯(lián)地產(chǎn),近期也傳出可能會(huì)成為IPO重啟后的首批上市公司。

地產(chǎn)專家陳真誠分析認(rèn)為,在開發(fā)商陣營中,一些未上市、正準(zhǔn)備上市的開發(fā)商,往往屬于中型開發(fā)商,或是由中型向大型發(fā)展的開發(fā)商,手頭的土地、房屋存貨往往不少。尤其是一些企業(yè)為準(zhǔn)備上市而在此前購買、儲(chǔ)備了不少土地,因此資金壓力普遍比較大。如今IPO已重啟,這些中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),必然希望爭(zhēng)取上市,希望通過資本市場(chǎng)融資,補(bǔ)充企業(yè)資金,以緩解資金壓力,也有利于企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)、擴(kuò)大發(fā)展。

“地王”保利壓力在09年

進(jìn)入2009年,愈來愈多的人注意到,保利加快了在資本市場(chǎng)融資的戰(zhàn)略步伐。

年初,保利地產(chǎn)宣布增發(fā)80億元,隨后,5月11日,保利集團(tuán)公司發(fā)布公告稱,公司將發(fā)行2009年中國保利集團(tuán)公司企業(yè)債券,期限為5年期,發(fā)行13億元,票面利率4.72%。

公告顯示,債券采用通過上證所向機(jī)構(gòu)投資者協(xié)議發(fā)行和通過承銷團(tuán)成員設(shè)置的發(fā)行網(wǎng)點(diǎn)向機(jī)構(gòu)投資者公開發(fā)行兩種方式。在上證所市場(chǎng)預(yù)設(shè)發(fā)行總額5億元,在承銷團(tuán)成員設(shè)置的網(wǎng)點(diǎn)預(yù)設(shè)發(fā)行總額8億元。

事實(shí)上,利用A股和發(fā)債向來是保利融資的優(yōu)先選擇,而從以往的歷史來看,效果往往不錯(cuò)。

2007年7月27日,保利地產(chǎn)增發(fā)募資獲得批準(zhǔn),公司發(fā)布公告稱:“本次增發(fā)的不超過3.5億社會(huì)公眾股,采取余額包銷方式,由保薦機(jī)構(gòu)(主承銷商)中信證券股份有限公司牽頭組成的承銷團(tuán)包銷剩余股票?！卑l(fā)行價(jià)格為55.48元/股。

當(dāng)年8月,保利地產(chǎn)公布了其公開增發(fā)的最終結(jié)果:發(fā)行數(shù)量1.26億股,發(fā)行價(jià)格55.48元/股,最終募集資金總量約70億元。

2008年,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金可以說是“求錢若渴”,而保利在上半年順利通過了公司債的發(fā)行申請(qǐng)。

有分析人士認(rèn)為,保利的資金來源不外乎三種:銷售資金、銀行貸款、資本金融資(包括A股增發(fā)及公司債)。相對(duì)目前很多的上市公司來講,融資方式比較單一、粗放。

前中信證券資深分析師王德勇對(duì)此表示,在各種融資方式中,資本金融資是最優(yōu)先的選擇,然后才是銀行貸款等。

但同時(shí)該分析人士認(rèn)為,迅速擴(kuò)張的背后,保利面臨的核心難題是企業(yè)產(chǎn)品和企業(yè)管理缺乏特色。其認(rèn)為保利的核心競(jìng)爭(zhēng)力是拿地能力和融資能力,而非產(chǎn)品和管理。這使得保利在市場(chǎng)份額的占有過程中選擇的是一種粗放的經(jīng)營模式。目前一個(gè)擺在保利面前的問題是,如果中國再一次出現(xiàn)房地產(chǎn)周期,如果世界再一次出現(xiàn)金融危機(jī),保利的核心競(jìng)爭(zhēng)力的弱勢(shì)將會(huì)凸顯出來。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,進(jìn)入2009年,“地王”們依靠以前拿下的低價(jià)地獲取高額利潤(rùn)裝點(diǎn)利潤(rùn)表的的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。

中小房企借殼忙

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,上市的魔力在于能實(shí)現(xiàn)“鯉魚跳龍門”,實(shí)現(xiàn)市值翻番,助推擴(kuò)張之路,對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)尤其如此。

北京潤(rùn)豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司希望借殼上市,對(duì)象是ST炎黃。潤(rùn)豐總經(jīng)理王宇表示,潤(rùn)豐目前的兩個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)由區(qū)域向全國發(fā)展和借殼上市,正在同步進(jìn)行中。

潤(rùn)豐是多年來熱衷于上市的地產(chǎn)公司的典型。2006年9月,ST圣雪絨發(fā)布公告,明確與北京潤(rùn)豐就股權(quán)轉(zhuǎn)讓達(dá)成合作意向,但2個(gè)月之后,雙方因?yàn)闈?rùn)豐、上市公司及控股方寧夏圣雪絨集團(tuán)在某些具體操作方案上未能達(dá)成一致意見,合作告吹。

出于借殼上市的需要,潤(rùn)豐地產(chǎn)在不斷調(diào)整項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備進(jìn)度,完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。

同樣有借殼上市意圖的寶龍地產(chǎn)的內(nèi)部人士表示,寶龍上市的會(huì)是整個(gè)地產(chǎn),而不是此前傳聞的僅是商業(yè)地產(chǎn)部分。在港股IPO和在內(nèi)地借殼上市將同步進(jìn)行,原則就是哪邊條件優(yōu)惠就上哪邊。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年以來,發(fā)布公告或已經(jīng)在找ST公司談合作的地產(chǎn)公司已經(jīng)有10家以上,其中以中小開發(fā)商為主。

房地產(chǎn)企業(yè)借殼忙,除了借殼上市的時(shí)間相比IPO可能較短外,更重要的原因還是中小開發(fā)商特別是民營開發(fā)商面臨的融資渠道匱乏。

分析人士認(rèn)為,找到一個(gè)合適的殼公司,對(duì)方?jīng)]有復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系,有合適的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備,這些對(duì)于地產(chǎn)公司借殼上市,僅僅是個(gè)開始。在外界認(rèn)為開發(fā)商已經(jīng)從社會(huì)里攫取資源最大化的評(píng)價(jià)沒有改變之前,在地產(chǎn)公司融資真正的多元化沒有實(shí)現(xiàn)之前,這種借殼風(fēng)潮不得停歇。