土地收購(gòu)儲(chǔ)備的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式研究

車　南

摘要：隨著土地成交量和成交額的下降，城市土地資產(chǎn)的利用效率已成為重要的課題。本文就從經(jīng)營(yíng)城市和土地收購(gòu)儲(chǔ)備的角度出發(fā)，分析了目前土地收購(gòu)儲(chǔ)備中存在的問(wèn)題，對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞：土地收購(gòu)儲(chǔ)備，市場(chǎng)化；運(yùn)營(yíng)模式

近幾年來(lái)，在我國(guó)通過(guò)實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，在顯化土地資產(chǎn)、合理利用土地資源、落實(shí)城市規(guī)劃、規(guī)范土地市場(chǎng)等方面發(fā)揮了巨大的作用，但依然存在法律依據(jù)缺失、部門配合不力、資金來(lái)源單一等共性的問(wèn)題，成為土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度進(jìn)一步完善的障礙。土地成交量和成交額的下降給土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)帶來(lái)很大沖擊，特別是由于土地出讓收益減少，原計(jì)劃投資基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)資金短缺，造成重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)延遲。如何在這種形勢(shì)下突出重圍?一個(gè)普遍的共識(shí)是：土地要“市場(chǎng)化”運(yùn)作，因?yàn)槭袌?chǎng)是資源最有效的配置手段。

一、土地收購(gòu)儲(chǔ)備與市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)中存在的問(wèn)題

1土地收購(gòu)儲(chǔ)備中存在的問(wèn)題

(1)他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定：其中最常見(jiàn)的是擬收購(gòu)的土地或地上建筑物被查封、抵押。另一種常見(jiàn)的情況是土地使用權(quán)人存在經(jīng)濟(jì)糾紛，或正在訴訟期間，短期內(nèi)不能處置其資產(chǎn)。

(2)企業(yè)資不抵債：該類用地有別于上述他項(xiàng)權(quán)利中的糾紛情況，制定該類用地的收購(gòu)儲(chǔ)備政策應(yīng)該在“以人為本”的大原則下區(qū)別對(duì)待。符合國(guó)家政策且又能自行安置職工的，原劃撥地可以采取協(xié)議出讓的方式出讓給原土地使用權(quán)人處置，出讓地則可自行轉(zhuǎn)讓；不能協(xié)議出讓或轉(zhuǎn)讓的，可以制定優(yōu)惠收購(gòu)儲(chǔ)備政策。

(3)與城市規(guī)劃難以銜接：最常見(jiàn)的問(wèn)題是土地收購(gòu)儲(chǔ)備前期規(guī)劃的范圍，與擬收購(gòu)地塊的邊界不一致，導(dǎo)致被動(dòng)擴(kuò)大收購(gòu)范圍，進(jìn)而引發(fā)許多問(wèn)題。土地置換必須符合條件。如果不能置換，地上物可以遷出的，原則上僅支付遷移費(fèi)，遷移費(fèi)計(jì)人土地收購(gòu)成本；不能或不必遷出的，在土地補(bǔ)償面積中扣除該地上物基底占地面積。也可以考慮一次規(guī)劃、分步實(shí)施的策略，同一規(guī)劃范圍內(nèi)先集中攻關(guān)能順利收購(gòu)的地塊，形成規(guī)模后逐步擴(kuò)大收儲(chǔ)范圍。

(4)無(wú)證土地及地上物的補(bǔ)償：因歷史遺留問(wèn)題等原因，沒(méi)有辦理土地證和房產(chǎn)證但又不能定性為違章的土地、房產(chǎn)，其權(quán)屬的確定應(yīng)參照地籍登記管理規(guī)定經(jīng)程序后，如其權(quán)屬來(lái)源清晰、無(wú)異議，以現(xiàn)狀使用者作為補(bǔ)償對(duì)象進(jìn)行收購(gòu)。

2土地收購(gòu)儲(chǔ)備市場(chǎng)化過(guò)程中存在的問(wèn)題

(1)思想觀念不適應(yīng)：到目前為止，有的地方只是形式上成立了土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，實(shí)際工作并沒(méi)開展。

(2)主要工作進(jìn)展不平衡：由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、政治環(huán)境以及房地產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)等客觀因素的影響，導(dǎo)致工作進(jìn)展不快。個(gè)別地方，對(duì)土地市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)工作無(wú)動(dòng)于衷。

(3)機(jī)構(gòu)組建還不到位：多數(shù)地方土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理委員會(huì)形同虛設(shè)，宏觀調(diào)控職能尚未得到充分發(fā)揮，土地收購(gòu)儲(chǔ)備人員尚未落實(shí)，機(jī)構(gòu)尚未注冊(cè)，職能尚未行使。

(4)土地收購(gòu)儲(chǔ)備隊(duì)伍素質(zhì)有待提高：從土地收購(gòu)儲(chǔ)備隊(duì)伍現(xiàn)狀上看，臨時(shí)抽調(diào)的人員較多，受過(guò)專業(yè)訓(xùn)練的較少；機(jī)關(guān)科室的較多，事業(yè)單位的較少；做行政工作的多，真正懂經(jīng)營(yíng)管理的少。

(5)土地市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)尚需要規(guī)范：總體上看，各地在運(yùn)作中部門關(guān)系尚需理順。存在以部門規(guī)章、政府紀(jì)要形式隨意處置土地的現(xiàn)象，致使應(yīng)由土地管理部門具體進(jìn)行操作的存量土地盤活無(wú)法正常進(jìn)行下去。

(6)土地批租領(lǐng)域問(wèn)題還比較嚴(yán)重：有的地方搞經(jīng)營(yíng)性用地行政審批，以假招商引資為名，繼續(xù)搞行政減免、零價(jià)出讓經(jīng)營(yíng)性用地土地使用權(quán)。

二、城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)

商人的邏輯是有賺不怕花，決定開發(fā)商是否投資的是未來(lái)預(yù)期的利潤(rùn)，因此，真正決定地塊價(jià)值的是預(yù)期，是投資商對(duì)一個(gè)城市的預(yù)期。如何提升城市的投資預(yù)期，土地收儲(chǔ)中心作為城市土地運(yùn)營(yíng)的管理者，不是站在土地運(yùn)營(yíng)的角度，而是應(yīng)當(dāng)站在城市運(yùn)營(yíng)的高度去營(yíng)運(yùn)土地。土地的“市場(chǎng)化”運(yùn)作不是指成立地產(chǎn)集團(tuán)或?qū)⑼恋剞D(zhuǎn)讓給開發(fā)商去做土地一級(jí)開發(fā)就叫市場(chǎng)化，關(guān)鍵在于在土地的收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓工作中是否按市場(chǎng)規(guī)律去制定和開展工作。

1土地的收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓要遵循供求規(guī)律。

根據(jù)市場(chǎng)的需求制定土地的收購(gòu)計(jì)劃、儲(chǔ)備計(jì)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃。根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系，發(fā)揮政府調(diào)控的作用：在土地價(jià)位較高時(shí)，向市場(chǎng)投放較多土地，以平抑土地價(jià)格；在土地價(jià)位偏低時(shí)，為保障國(guó)有土地資產(chǎn)保值、增值，減少土地一級(jí)市場(chǎng)供給量，以保持地價(jià)穩(wěn)定，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場(chǎng)的有效調(diào)控，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

2土地的收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓要遵循價(jià)值規(guī)律。

目前土地市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)，開發(fā)商的投資更加理性、決策周期更長(zhǎng)，對(duì)項(xiàng)目的投資判斷更加謹(jǐn)慎和嚴(yán)格，開發(fā)商在投資選擇上，會(huì)優(yōu)先考慮熱點(diǎn)區(qū)域和成熟區(qū)域。為此，在制定土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓計(jì)劃中，加強(qiáng)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)先出讓成熟區(qū)域和熱點(diǎn)區(qū)域的土地。

3土地的收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓要遵循競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律。

未來(lái)城市土地的競(jìng)爭(zhēng)不再是城市某區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)，而將是全國(guó)范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也就是城市間的競(jìng)爭(zhēng)，城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力將決定未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)投資的方向。要在土地寒冬中增加棉衣和在土地市場(chǎng)春天來(lái)臨之際占得先機(jī)，需要從“三條線”提升城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力：一是產(chǎn)業(yè)定位和城市生產(chǎn)力布局，產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的核心動(dòng)力；二是基礎(chǔ)設(shè)施完善；三是重點(diǎn)項(xiàng)目引進(jìn)，提升城市吸引力。同時(shí)，需要將城市投資價(jià)值顯現(xiàn)和外化，提升城市的競(jìng)爭(zhēng)力。

地方政府運(yùn)營(yíng)土地不是簡(jiǎn)單的“以地生財(cái)”，或片面追求土地收益的短期行為，而是必須運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和市場(chǎng)規(guī)律去經(jīng)營(yíng)土地，兼顧土地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境綜合效益。在城市土地運(yùn)營(yíng)的實(shí)踐中，應(yīng)吸收和借鑒各個(gè)城市在城市土地運(yùn)營(yíng)中的新思想、新觀點(diǎn)，緊密結(jié)合城市自身情況，制定符合國(guó)情、市情、民情的城市土地發(fā)展道路、發(fā)展模式和發(fā)展戰(zhàn)略。同時(shí)緊扣市場(chǎng)的變化，迎合國(guó)家調(diào)控要求，在土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓的具體工作中，響應(yīng)問(wèn)計(jì)于民的政府號(hào)召，通過(guò)引進(jìn)并借助“外腦”等專業(yè)機(jī)構(gòu)的技術(shù)能力和政企資源，提高城市土地運(yùn)營(yíng)的效率，實(shí)現(xiàn)城市土地資產(chǎn)與城市可持續(xù)發(fā)展的最佳融合。

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