征收物業(yè)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)影響初探

劉　峰　鮮前航

摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步完善，我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的缺陷逐漸顯現(xiàn)，已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的需要。開征物業(yè)稅是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制改革的重要內(nèi)容，是解決現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制諸多弊端的必然選擇。本文對(duì)征收物業(yè)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅征收必要性房地產(chǎn)業(yè)影響

0引言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但其稅收體制的不足嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，制定統(tǒng)一的物業(yè)稅，進(jìn)而建立一套完備的財(cái)產(chǎn)稅體系，是我國(guó)改革房地產(chǎn)稅制的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于緩解分配領(lǐng)域中的不合理狀況，規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步與世界接軌都有十分重要的意義。

1我國(guó)開征物業(yè)稅的必要性

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制積弊較多，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，對(duì)其進(jìn)行改革十分必要。

1.1開征物業(yè)稅，有利于深化城市經(jīng)濟(jì)體制改革由于城市經(jīng)濟(jì)體制改革滯后，城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施和住宅小區(qū)社會(huì)設(shè)施等許多費(fèi)用，以各種不同的稅費(fèi)形式成為房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成部分，這些稅費(fèi)及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)大約占房地產(chǎn)價(jià)格的60％，真正的開發(fā)成本只約占40％。房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)不合理，不僅影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且也影響了城市經(jīng)濟(jì)體制改革的深入進(jìn)行。開征物業(yè)稅，將有助于這一問(wèn)題的解決。

1.2有利于促進(jìn)地方政府克服短期行為在目前地方政府缺少穩(wěn)定的大宗稅源的背景下，土地批租制往往導(dǎo)致地方政府為謀求政績(jī)，從土地中“打主意”，低價(jià)征地、高價(jià)轉(zhuǎn)讓，而濫用土地則往往導(dǎo)致地方政府過(guò)度批地，靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)。而開征物業(yè)稅，地方政府就會(huì)因?yàn)槭艿郊?lì)而優(yōu)化投資環(huán)境，提升轄區(qū)內(nèi)的繁榮程度，令房地產(chǎn)不斷升值，同時(shí)也擴(kuò)大自己的稅源，從而形成良性循環(huán)。

1.3開征物業(yè)稅，是健全我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅體系的開端一個(gè)現(xiàn)代化的完整的稅收體系，應(yīng)當(dāng)包括商品稅類、所得稅類和財(cái)產(chǎn)稅類三大體系。目前，中國(guó)在商品稅制和所得稅制方面已經(jīng)比較成熟，但財(cái)產(chǎn)稅方面仍處于相對(duì)滯后的狀態(tài)。這種滯后與中國(guó)當(dāng)前對(duì)財(cái)產(chǎn)尤其是對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)尚不具備完善制度有直接關(guān)系。

1.4開征物業(yè)稅，能促進(jìn)土地和房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置以稅的形式來(lái)降低流通中的費(fèi)用，同時(shí)還能有效地調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距。開征物業(yè)稅，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，雖然可以降低其開發(fā)成本，但與物業(yè)稅的實(shí)施相配套的其他政策措施肯定會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的準(zhǔn)入條件更加規(guī)范化，這將促使房地產(chǎn)開發(fā)商在自己的資、質(zhì)、信與行業(yè)要求及發(fā)展前景之間進(jìn)行權(quán)衡，從而決定自己是進(jìn)入還是退出該市場(chǎng)。

2實(shí)施物業(yè)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響

物業(yè)稅是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要經(jīng)濟(jì)杠桿。開征這一新稅種，是涉及各級(jí)政府、開發(fā)商、消費(fèi)者、投資者等社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體的行為決策，必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)各方產(chǎn)生影響。

2.1實(shí)施物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響由于我國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)形成的，歸根到底取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。而當(dāng)前部分地區(qū)房?jī)r(jià)虛高和非理性的上漲，主要原因是由于房地產(chǎn)供求矛盾導(dǎo)致產(chǎn)生較高的升值預(yù)期，較高的升值預(yù)期促使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過(guò)旺以及供給的無(wú)效率，從而加劇了供求矛盾并使之更加突出，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格再度上升并強(qiáng)化了原來(lái)的升值預(yù)期，強(qiáng)化的升值預(yù)期再度刺激投資和投機(jī)需求，由此循環(huán)便導(dǎo)致了當(dāng)前的非理性上漲。

物業(yè)稅影響房?jī)r(jià)的機(jī)理正是從管理房地產(chǎn)的預(yù)期收益，把大部分的升值收益以物業(yè)稅的形式收歸國(guó)家所有，大大降低房地產(chǎn)持有者的預(yù)期收益，從而有效遏制投機(jī)需求和降低投資需求，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求理性化和房?jī)r(jià)的理性化?？傊飿I(yè)稅的實(shí)施有助于理性房?jī)r(jià)的形成。

2.2實(shí)施物業(yè)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為的影響實(shí)施物業(yè)稅后，加重了房地產(chǎn)持有階段的稅收負(fù)擔(dān)。對(duì)當(dāng)前存在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地、為保持房屋銷售價(jià)格的上揚(yáng)或不下跌而寧愿保持較高空置率的行為將會(huì)形成較大的成本負(fù)擔(dān)，有利于遏制房地產(chǎn)商的投機(jī)行為。作為一個(gè)企業(yè)而言，房地產(chǎn)商追求利潤(rùn)最大化，這是無(wú)可非議的。在住房供小于求的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)用有限的資源去開發(fā)最賺錢的房屋，如別墅、高檔公寓等，他們首先滿足的是高收入者的需求，然后才有可能去考慮中低收入者的需求，這與高收入者和中低收入者在人口中所占的比重很不相稱，因此有著極大市場(chǎng)需求的經(jīng)濟(jì)適用房存在很大的供給缺口。政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)和引導(dǎo)，如從稅收政策、貸款比率、土地用途等方面對(duì)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)別對(duì)待。同時(shí)，還可通過(guò)稅收政策及其他經(jīng)濟(jì)手段對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者課以重稅和對(duì)投機(jī)行為的懲罰，比如“房產(chǎn)新政”、期房限轉(zhuǎn)、對(duì)已有住房的居民在購(gòu)第二套、第三套……等房產(chǎn)時(shí)要大幅增加首付款比例，提高貸款利率、實(shí)施物業(yè)稅以加大占有環(huán)節(jié)的稅負(fù)等等。這樣做既有利于抑制房地產(chǎn)上的投機(jī)行為，又能讓真正的中低收入者擁有物美價(jià)廉的房屋。

2.3實(shí)施物業(yè)稅對(duì)地方政府收入的影響物業(yè)稅作為地方特別是城市的重要財(cái)政收入來(lái)源，對(duì)維持和發(fā)展城市公共服務(wù)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。首先，從稅收的使用角度看，目前地方政府的稅收主要來(lái)自增值稅和營(yíng)業(yè)稅，為增加收入，會(huì)競(jìng)相投資容易帶來(lái)增值稅收入的工業(yè)，導(dǎo)致如汽車、鋼鐵等項(xiàng)目過(guò)于重復(fù)建設(shè)，浪費(fèi)資源，相對(duì)忽略對(duì)城市公共服務(wù)的投入。而實(shí)施物業(yè)稅，并使之成為城市政府的主體稅種，則不僅有利于擴(kuò)大政府的財(cái)政收入，而且有利于政府將更多的稅收用于土地開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境建設(shè)等城市軟環(huán)境經(jīng)營(yíng)，改善投資環(huán)境，帶動(dòng)城市物業(yè)升值和城市水平的總體提升。其次，不動(dòng)產(chǎn)不易隱藏，征收面廣，所以物業(yè)稅收入較穩(wěn)定，可為城市今后的基礎(chǔ)設(shè)施開辟財(cái)源，并形成良性循環(huán)，既帶動(dòng)了城市發(fā)展，又提高了城市財(cái)政收入。

2.4實(shí)施物業(yè)稅對(duì)消費(fèi)者行為的影響由于物業(yè)稅的應(yīng)納稅額會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高。這將有可能導(dǎo)致住宅商品房的“平買貴用”現(xiàn)象，特別是對(duì)于那些家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，只是因購(gòu)房“門檻”降低而購(gòu)置房屋的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，買房容易養(yǎng)房難局面可能會(huì)出現(xiàn)。物業(yè)稅的實(shí)施對(duì)高收入階層的購(gòu)房者影響最大，因?yàn)閷?shí)施物業(yè)稅的主要作用之一是在保護(hù)必要消費(fèi)的基礎(chǔ)上抑制過(guò)度占有資源，按個(gè)人持有的資產(chǎn)價(jià)值征稅，對(duì)單套面積過(guò)大，超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)或者生活必要限度的房子可能將適用稅率明顯提高，因此那些擁有一套或幾套豪宅的富人未來(lái)要為這種奢侈的行為和生活付出更高的使用代價(jià)。

3結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析，可以發(fā)現(xiàn)，實(shí)施物業(yè)稅，最重要的目的是增加房產(chǎn)持有人的“持有成本”，從而促使消費(fèi)者節(jié)約、理性消費(fèi)、進(jìn)而抑制房地產(chǎn)界投機(jī)行為、節(jié)約土地等有限資源、維護(hù)生態(tài)環(huán)境、實(shí)現(xiàn)整個(gè)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)、這才是物業(yè)稅最重要的功能。