公允價(jià)值的意義和在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用討論

程　杰

2006年2月15日，我國(guó)財(cái)政部頒布了新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，其中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》不僅首次把投資性房地產(chǎn)當(dāng)作一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)，還首次將公允價(jià)值引入非金融資產(chǎn)計(jì)量中。

一、公允價(jià)值的理解及其意義

1.公允價(jià)值的基本理解

不同機(jī)構(gòu)對(duì)公允價(jià)值的概括各不相同。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)在《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——金融工具：確認(rèn)和計(jì)量》中明確指出，“公允價(jià)值不是企業(yè)在強(qiáng)制性交易、非自愿清算或本銷售中收到貨支付的金額?！泵绹?guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)給出公允價(jià)值的定義，“公允價(jià)值即當(dāng)前的非強(qiáng)迫交易或非清算交易中，自愿雙方間進(jìn)行資產(chǎn)（或負(fù)債）的買賣（或發(fā)生和清償）的價(jià)格”。根據(jù)我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，公允價(jià)值即在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~，在此定義下，公允價(jià)值須能可靠計(jì)量成為其實(shí)際運(yùn)用的前提條件。目前，我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量主要應(yīng)用于金融工具、債務(wù)重組、投資性房地產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、非共同控制下的企業(yè)合并等，同時(shí)在各項(xiàng)運(yùn)用公允價(jià)值的實(shí)際操作中，其使用條件也做了嚴(yán)格的規(guī)定和限制。

2.公允價(jià)值的現(xiàn)實(shí)意義

(1)合理反映企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值

以歷史成本為基礎(chǔ)進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量，一直是我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)要素計(jì)量的主要方式，其有助于確認(rèn)各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債項(xiàng)目，并防止企業(yè)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值做出隨意改動(dòng)。但此種計(jì)量方式要求貨幣幣值穩(wěn)定，一旦物價(jià)變動(dòng)，特別是在市價(jià)明顯高于原賬面價(jià)值的情況下，企業(yè)資產(chǎn)賬面價(jià)值即無法反映出其在市場(chǎng)中的真正價(jià)值。與歷史成本計(jì)量相比，公允價(jià)值計(jì)量將資產(chǎn)或負(fù)債的價(jià)值定位于當(dāng)期的市場(chǎng)價(jià)值或未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，尤其在金融、投資性房地產(chǎn)等行業(yè)，這種計(jì)量方式能夠更為合理地反映出相關(guān)資產(chǎn)的價(jià)值，且進(jìn)一步反映出企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況。

(2)增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息相關(guān)性

就企業(yè)經(jīng)營(yíng)而言，多數(shù)投資者獲取相關(guān)財(cái)務(wù)信息往往依賴于財(cái)務(wù)報(bào)表，若以歷史成本計(jì)價(jià)，企業(yè)賬面價(jià)值勢(shì)必體現(xiàn)為靜態(tài)的會(huì)計(jì)信息，而無法確定地反映企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況。在日益完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，公允價(jià)值計(jì)量對(duì)會(huì)計(jì)信息做以動(dòng)態(tài)反映，對(duì)企業(yè)所獲的現(xiàn)金流量做以更好地披露，進(jìn)而反映出企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力、償債能力以及應(yīng)承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如此一來，公允價(jià)值被用于投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理業(yè)務(wù)中，不僅增強(qiáng)了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，還為投資者、債權(quán)人等利益相關(guān)者提供更有益的決策信息。

二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用分析

1.新準(zhǔn)則體系之于投資性房地產(chǎn)的規(guī)定

(1)投資性房地產(chǎn)的范圍限制

在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中，新準(zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)主要是指可單獨(dú)計(jì)量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，其業(yè)務(wù)對(duì)象重點(diǎn)在于已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)及持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。在原有會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系下，投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理內(nèi)容散見于“存貨”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，由于投資性房地產(chǎn)在數(shù)年后的市場(chǎng)價(jià)值往往高于其賬面價(jià)值原值的數(shù)倍，并且此項(xiàng)目在投資上大多金額較大、周期較長(zhǎng)、流動(dòng)性和變現(xiàn)能力較差，具備高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的雙重特點(diǎn)，因此它不能當(dāng)作一般的固定資產(chǎn)去提取折舊，而必須從一般性固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離出來，以更好地反映企業(yè)持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及盈利能力，同時(shí)提高企業(yè)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。

(2)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的投資性房地產(chǎn)

《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，“本準(zhǔn)則適用于承租人財(cái)務(wù)報(bào)表中作為融資租賃核算的租賃所持有的投資性房地產(chǎn)權(quán)益的計(jì)量和在經(jīng)營(yíng)租賃出租人財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的計(jì)量”。和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的內(nèi)容不盡相同，我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系則對(duì)不同類型的房地產(chǎn)分別予以規(guī)范，比如第1號(hào)準(zhǔn)則規(guī)范了作為存貨的房地產(chǎn)，第3號(hào)準(zhǔn)則針對(duì)的對(duì)象是投資性房地產(chǎn)，第4號(hào)準(zhǔn)則將企業(yè)于為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或?yàn)榻?jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)。

按照我國(guó)新準(zhǔn)則體系的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)加以后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能持續(xù)可靠取得的情況下，方能以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在此規(guī)定下，投資性房地產(chǎn)企業(yè)可從兩種模式中選擇，一旦計(jì)量模式確定則不能隨便變更，比如已采取公允價(jià)值模式的地產(chǎn)公司不能從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式，而由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的地產(chǎn)公司，則將公允價(jià)值和原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。針對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)，其不進(jìn)行計(jì)提折舊或攤銷，只以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)對(duì)其賬面價(jià)值做出調(diào)整，并將公允價(jià)值和原賬面價(jià)值間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

2.公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的實(shí)際應(yīng)用

在新準(zhǔn)則體系下，市場(chǎng)越來越多地關(guān)注投資性房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，且引導(dǎo)重估凈資產(chǎn)值的估值方法日漸成為評(píng)估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的一大標(biāo)準(zhǔn)。

(1)后續(xù)計(jì)量

按照公允價(jià)值計(jì)量方式，投資性房地產(chǎn)應(yīng)將首次執(zhí)行日的公允價(jià)值當(dāng)作入賬價(jià)值，公允價(jià)值和原資產(chǎn)賬面價(jià)值間的差額調(diào)整期初留存收益。在確認(rèn)和計(jì)量后續(xù)支出時(shí)，若手續(xù)支出使可能流入企業(yè)的未來經(jīng)濟(jì)利益高出原先估計(jì)，則應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，否則須計(jì)入當(dāng)期損益。而在投資性房地產(chǎn)的日常核算過程中，不計(jì)提折舊或攤銷，資產(chǎn)負(fù)債表日也無需進(jìn)行減值測(cè)試，公允價(jià)值的變動(dòng)情況對(duì)其折舊、減值或土地使用權(quán)攤銷價(jià)做出直接反應(yīng)，并且“公允價(jià)值變動(dòng)損益”對(duì)企業(yè)利益產(chǎn)生影響。因此，投資性房地產(chǎn)企業(yè)須以資產(chǎn)負(fù)債表日該行業(yè)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，對(duì)其賬面價(jià)值施以調(diào)整，并將公允價(jià)值和原賬面價(jià)值間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

(2)后續(xù)計(jì)量模式變更

企業(yè)采取的會(huì)計(jì)計(jì)量模式一經(jīng)確定，則不能隨意變更，以確保會(huì)計(jì)信息的可比性。如果將成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，公允價(jià)值和原賬面價(jià)值間便出現(xiàn)差額，這個(gè)差額并不直接計(jì)入損益，僅當(dāng)作會(huì)計(jì)政策進(jìn)行變更處理，對(duì)期初留存收益（未分配利潤(rùn)）實(shí)施調(diào)整。對(duì)于已采取公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)，便不能由公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

(3)投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

有確鑿證據(jù)證明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且滿足條件者，企業(yè)須將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成其他資產(chǎn)和把其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)。若采取成本計(jì)量，企業(yè)須將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值視為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。若采取公允價(jià)值計(jì)量，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，企業(yè)須以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值當(dāng)作自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值和原賬面價(jià)值間的差額計(jì)入當(dāng)期損益；自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)時(shí)，企業(yè)須據(jù)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，將差額計(jì)入當(dāng)期損益，大于原賬面價(jià)值的，差額計(jì)入所有者權(quán)益。

三、結(jié)語

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值，并將其運(yùn)用于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理中，一則滿足我國(guó)基本國(guó)情，二則符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展和進(jìn)步產(chǎn)生了較大影響。在會(huì)計(jì)核算方面，企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作量的增加和對(duì)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)要求的增強(qiáng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)意義上有利于提高會(huì)計(jì)信息的有用性，促使信息使用者進(jìn)行更加合理的經(jīng)濟(jì)決策；在損益確認(rèn)方面，公允價(jià)值模式的引入，使把握企業(yè)各個(gè)時(shí)期的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果顯得十分重要；在稅收體系變化方面，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的明細(xì)規(guī)范，以及公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用，將推動(dòng)我國(guó)稅收政策的完善和調(diào)整；在財(cái)務(wù)報(bào)告編制方面，公允價(jià)值的引進(jìn)使我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更為趨同，此舉將大大降低我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的編制成本。某種程度上講，我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的慎重采用，將對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、企業(yè)利潤(rùn)、稅負(fù)等各個(gè)方面產(chǎn)生明顯影響，最終使企業(yè)獲取長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要方法。