美國(guó)金融風(fēng)暴沖擊下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)路在何方

胡秀芬

[摘要]本文分析了美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因，比較我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，得出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)安全性較強(qiáng)、活動(dòng)性較弱的結(jié)論。提出為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)采取的措施。1、政府應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)抵押貸款的金融衍生工具適度的發(fā)展；2、政府應(yīng)加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房者審批的力度；3、政府應(yīng)慎重使用貨幣及財(cái)政政策對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場(chǎng)；次貸危機(jī)；供求關(guān)系；泡沫經(jīng)濟(jì)

自1978年改革開放起，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸發(fā)展，經(jīng)歷了宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)化階段后，2000年起走向全面市場(chǎng)化。2003年到2008年上半年可謂房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展。2008年下半年，受美國(guó)金融風(fēng)暴影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今不過短短30年時(shí)間，但由于房屋是人人需要的基本生活條件，其對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及居民生活產(chǎn)生著巨大影響，因此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否能夠擺脫由美國(guó)金融風(fēng)暴引起的低迷狀態(tài)，繼續(xù)健康快速發(fā)展成為值得關(guān)注的問題。美國(guó)金融風(fēng)暴起因在于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的次貸危機(jī)，我們將分析美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因，從而尋求我國(guó)政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策上應(yīng)汲取的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)，以便我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來的發(fā)展中能夠避免出現(xiàn)類似的問題。

一、引發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)的因素分析

次貸危機(jī)（subprime mortgage crisis）又稱為次級(jí)房貸危機(jī)，是指一場(chǎng)發(fā)生在美國(guó)，由房地產(chǎn)次級(jí)抵押貸款壞帳大規(guī)模發(fā)生，引起次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩的風(fēng)暴。此危機(jī)導(dǎo)致世界主要金融市場(chǎng)出現(xiàn)流動(dòng)性不足的危機(jī)，繼而最終導(dǎo)致諸多美國(guó)華爾街金融巨頭破產(chǎn)，例如貝爾斯登銀行、雷曼兄弟等，引發(fā)美國(guó)金融風(fēng)暴。次級(jí)抵押貸款指一些金融機(jī)構(gòu)向那些收入不高及信用程度較差的購(gòu)房人提供的貸款，由于購(gòu)房人質(zhì)量較低，次級(jí)抵押貸款本身就存在很大的風(fēng)險(xiǎn)性。另外，美國(guó)金融機(jī)構(gòu)為最大限度獲利，還將次級(jí)抵押貸款的債權(quán)以債券等形式轉(zhuǎn)賣其他金融機(jī)構(gòu)。由于近年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為繁榮，抵押房屋的價(jià)值評(píng)估等級(jí)不斷提高，因此次級(jí)抵押貸款被認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，由其衍生的金融工具眾多，覆蓋范圍廣。2006年春天起美國(guó)房屋價(jià)格回落，次貸危機(jī)逐漸顯現(xiàn)。2007年8月席卷美國(guó)、歐盟和日本等世界主要金融市場(chǎng)。引發(fā)此次美國(guó)次貸危機(jī)的原因有很多，主要有以下幾點(diǎn)：

1、美國(guó)金融杠桿工具泛濫

美國(guó)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造出眾多金融杠桿工具，以實(shí)際的少量的收入流在資本市場(chǎng)衍生出幾十倍的資本數(shù)量。美國(guó)金融系統(tǒng)的杠桿比率大多在30倍左右，如果收入流穩(wěn)定，這些金融杠桿工具能夠在一定程度上起到加速資本流通的效果，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到促進(jìn)作用。然而，虛擬資本與實(shí)際資本比例放大的同時(shí)，資本出現(xiàn)壞賬時(shí)，受波及的范圍也隨之放大。一旦收入流出現(xiàn)問題，壞賬產(chǎn)生，虛擬金融資本將受到波及，而危害程度也隨杠桿比率增加而擴(kuò)大。這在一定程度上為次貸危機(jī)的爆發(fā)提供了溫床。

2、購(gòu)房零首付及貸款條件寬松政策

首付額為購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)需繳納的一定比例的房款，其余房款則由購(gòu)房者向金融機(jī)構(gòu)貸款支付。美國(guó)金融機(jī)構(gòu)要求購(gòu)房者支付低首付或零首付，并且貸款條件寬松。這催生了大量的次級(jí)抵押貸款。

3、美國(guó)民眾的消費(fèi)觀念

美國(guó)失業(yè)保障以及養(yǎng)老保險(xiǎn)措施都較為完善，美國(guó)居民通常不擔(dān)心未來的生活狀況，他們崇尚今天花明天的錢，崇尚透支未來。20世紀(jì)70年代便已經(jīng)有信用卡的使用，因此美國(guó)居民貸款購(gòu)房的熱情較高。這也使次貸危機(jī)大爆發(fā)成為可能。

4、美國(guó)的低利率及自由經(jīng)濟(jì)政策

次貸危機(jī)的爆發(fā)與美國(guó)政府長(zhǎng)期以來實(shí)行的低利率政策也有關(guān)系，貸款利率低增強(qiáng)了居民貸款購(gòu)房的意愿，而存款利率低則促使居民將資金投入房產(chǎn)、股票等投資工具，美國(guó)自20世紀(jì)80年代后期起儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)率已經(jīng)接近于零。另外，美國(guó)證券監(jiān)管部門從2004年起便不再限制金融杠桿工具的杠桿比率，美國(guó)政府采取的自由經(jīng)濟(jì)政策也成為次貸危機(jī)的催化劑。

次級(jí)抵押貸款本身就是一個(gè)錯(cuò)誤，美國(guó)金融機(jī)構(gòu)為追求最大利益，不顧及其存在的巨大風(fēng)險(xiǎn)，或者即使深知其風(fēng)險(xiǎn)也意圖通過各種金融工具將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，最終出現(xiàn)了無法控制的局面。

二、中美房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同

中美房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的不同，其一，中國(guó)房地產(chǎn)全面市場(chǎng)化不過10年時(shí)間，金融市場(chǎng)上幾乎未通行由房地產(chǎn)抵押貸款衍生而出的金融杠桿工具。其二，我國(guó)房地產(chǎn)購(gòu)置門檻較高，這體現(xiàn)在房地產(chǎn)抵押貸款審批較為嚴(yán)格，要求申請(qǐng)者提供其所在公司開具的工資證明，或者其擁有固定資產(chǎn)的證明等，并要求其以往信用良好；除此以外，還要求申請(qǐng)者預(yù)先支付20%-30%的房款首付。第三，從消費(fèi)觀念上看，中國(guó)人的消費(fèi)觀念以量入為出為主，因此對(duì)于貸款購(gòu)房，中國(guó)人曾一度無法接受，20世紀(jì)90年代出現(xiàn)的“房奴”一詞充分說明了這一點(diǎn)。隨著貸款買房逐漸流行，中國(guó)人購(gòu)房者逐漸增多，但觀念中存錢養(yǎng)老、扶助下一代的思想仍深入人心。因此中國(guó)居民儲(chǔ)蓄額逐年上升，2007年已經(jīng)達(dá)到172534億元人民幣。

從中美房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同我們可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相比活力稍有不足，安全性卻較高。因此，現(xiàn)階段不存在發(fā)生次貸危機(jī)的可能性。但我國(guó)近年來房產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)，應(yīng)注意其可能有一定的泡沫存在。

三、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性分析

自2003年至2007年，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在高需求的拉動(dòng)下不斷上漲，2007年達(dá)到前所未有的高度。2008年在美國(guó)金融風(fēng)暴的影響下，房產(chǎn)價(jià)格上升幅度較小，至年末還有下調(diào)的趨勢(shì)。我們將通過研究2000年至2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)，從而分析2008年房產(chǎn)價(jià)格回落是否合理。

由于泡沫經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)偏離程度的反映，雖然房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體并不是虛擬經(jīng)濟(jì)，但由于土地的稀缺性和有限性，可以作為投資品的特性，這導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格有大幅度偏離其價(jià)值的可能性。房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率這一指標(biāo)是從宏觀角度分析房地產(chǎn)是否存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)。我們并不能確定指標(biāo)值為多少時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫，該指標(biāo)就如同泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，指標(biāo)值越大，出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)越大。

如表2所示房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/不變價(jià)格計(jì)算的GDP增長(zhǎng)率B/A，在2000年至2003年間數(shù)值較小，年度變化不大，2004及2005年指數(shù)較高，2006年走低，2007年再次沖高。我們可以看出2003年前房屋價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率偏離較小，2004年至2007年間除2006年外，其他各年份都有產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)。因此，從此指數(shù)我們可以認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格近年來增長(zhǎng)較快，與其價(jià)值有所偏離，房地產(chǎn)價(jià)格一定程度的下降是合理的，正是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的需要。

四、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2008年下半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，結(jié)束了其歷時(shí)將近10年的上升通道，房屋成交量下降，價(jià)格下降壓力明顯。市場(chǎng)上看跌氛圍濃重，眾多潛在的購(gòu)房者持幣待購(gòu)，房產(chǎn)商與購(gòu)房者的博弈正在上演。

1、我國(guó)商品房市場(chǎng)現(xiàn)階段供給分析

影響房屋供應(yīng)的重要因素是房屋前期銷售情況，房產(chǎn)商通常通過房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀判斷是否繼續(xù)投資。除此之外，對(duì)未來國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的考慮以及政府的相關(guān)政策也是影響房產(chǎn)商進(jìn)行投資的重要因素。隨著2000年中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸火爆，房屋供應(yīng)量逐年上升，房屋投入建設(shè)量也處于遞增狀態(tài)。（見表1）。而由于2007年施工房屋面積巨大，因此2008年竣工房屋面積達(dá)到高峰。隨著2008年美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量萎縮情況的出現(xiàn)，2009年房地產(chǎn)投資將一定程度上下降?？梢灶A(yù)見，2009年至2010年房屋竣工面積增幅將減少，甚至為負(fù)數(shù)。

需要指出的是，我國(guó)政府每年都投資進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用房的房屋銷售價(jià)格通常低于同區(qū)域商品房?jī)r(jià)格，限于低收入家庭購(gòu)買。由于其購(gòu)買群體的特殊性，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房供求的影響有限。

2、我國(guó)商品房市場(chǎng)需求分析

需求方面，房屋特別是居住用房作為生存必需品，在我國(guó)這個(gè)人口眾多的國(guó)家有很大的需求量。雖然近十年來的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展釋放了一定的需求量，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足居民居住以及投資的需求。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程不斷擴(kuò)大，城鎮(zhèn)居民數(shù)量增多，加之經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，居民收入提高，購(gòu)買第一套住房以及為改善居住條件購(gòu)買第二套住房的居民不斷增加。另外，土地是一種稀缺性資源，這使得以土地作為基礎(chǔ)的房屋也成為一種稀缺性物品，因此人們將投資購(gòu)房作為投資的一種方式，從而刺激了房地產(chǎn)的需求量。突發(fā)因素影響房屋的需求量，2008年下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)充分體現(xiàn)了這一點(diǎn)，美國(guó)金融危機(jī)的爆發(fā)使居民對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)持保守態(tài)度，認(rèn)為金融問題將導(dǎo)致房地產(chǎn)商資金出現(xiàn)短缺，因此房產(chǎn)商不得不降低房?jī)r(jià)從而刺激需求。這種想法的普遍存在致使市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房屋的現(xiàn)實(shí)需求量下降。

3、我國(guó)商品房供求曲線關(guān)系分析

如圖1所示，a，a，a1和a2曲線為房屋的需求曲線，b為房屋的供[LL]給曲線，a為前期房屋的現(xiàn)實(shí)需求曲線，房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)a曲線對(duì)未來的房屋需求做出預(yù)期，由于2007年至2008年初房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，因此房地產(chǎn)開發(fā)商普遍對(duì)未來市場(chǎng)狀況看好，預(yù)期未來需求將轉(zhuǎn)變?yōu)閍曲線的情況，于是便將供給量由Q提高至Q，而將價(jià)格也設(shè)定為P。此部分房屋大多在08年下半年竣工。a2曲線為房屋需求在美國(guó)金融危機(jī)影響下的情況，相同價(jià)格下，房屋需求明顯下降。而中國(guó)政府出臺(tái)多種房屋購(gòu)買的鼓勵(lì)政策，例如降低利率、減少房屋購(gòu)置稅收等，這一定程度上刺激了需求，于是08年下半年的房屋需求曲線實(shí)際為a1曲線，由圖可以看出當(dāng)價(jià)格在P時(shí)，供給與需求量吻合；而如果保持P價(jià)格不變，則需求量降低為Q，此時(shí)將有剩余房屋Q-Q。

由于房產(chǎn)商通常根據(jù)現(xiàn)下房地產(chǎn)市場(chǎng)情況以及對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的預(yù)期對(duì)未來市場(chǎng)情況進(jìn)行判斷，做出投資決策，因此2008年下半年供求出現(xiàn)了上述狀況。房產(chǎn)商將根據(jù)現(xiàn)狀對(duì)投資決策進(jìn)行修正。由于房屋的建造需要一定的時(shí)間，房屋供給具有時(shí)滯性，因此在一段時(shí)間內(nèi)房屋的供給與需求間差距仍將擴(kuò)大。隨后如果沒有其他突發(fā)事項(xiàng)出現(xiàn)，房屋供給量將逐漸減少，房屋需求也將隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸排除干擾進(jìn)而快速前行而有所增加，供給與需求間逐漸靠攏。

五、房地產(chǎn)市場(chǎng)未來情況分析及保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的措施

由于美國(guó)金融風(fēng)暴影響了全球經(jīng)濟(jì)，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)也受到影響，社科院近期預(yù)計(jì)2009年中國(guó)GDP增長(zhǎng)率將在9%左右。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期性，由于其與實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在密切關(guān)系，隨實(shí)體經(jīng)濟(jì)上升而上升，而因?yàn)槿藗儗?duì)于未來的預(yù)期又將房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)幅度擴(kuò)大化，隨著中國(guó)2009年延續(xù)2008下半年情況經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也將接受嚴(yán)峻考驗(yàn)。在此情況下政府不斷出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，這將對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系平衡將起到一定的改善作用。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相比國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于起步階段，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行政策促進(jìn)、宏觀調(diào)控。而從美國(guó)金融風(fēng)暴中我們可以看出政府監(jiān)管的重要作用，美國(guó)政府采取自由經(jīng)濟(jì)政策，這使得市場(chǎng)的無序性發(fā)揮到極致，終于導(dǎo)致其金融危機(jī)。

1、政府應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)抵押貸款的金融衍生工具適度的發(fā)展

我們知道，金融衍生工具的泛濫是導(dǎo)致美國(guó)次貸危機(jī)的重要原因，但是不可否認(rèn)，金融衍生工具帶來的虛擬經(jīng)濟(jì)繁榮也會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)起到促進(jìn)作用。我國(guó)幾乎沒有房地產(chǎn)抵押貸款方面的金融衍生工具，在國(guó)家的監(jiān)控下，有度地發(fā)展此類金融工具將有效地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2、政府應(yīng)加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房者審批的力度

經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)群體應(yīng)是收入低無力購(gòu)買商品房的居民。政府應(yīng)對(duì)此類購(gòu)房者進(jìn)行嚴(yán)格審核，避免有能力購(gòu)買商品房的居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。從而防止經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響。

3、政府應(yīng)慎重使用貨幣及財(cái)政政策對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控

我國(guó)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷后采取了一系列的財(cái)政及貨幣政策，如降低利率、減少房屋購(gòu)置所需交付的稅收、降低存款準(zhǔn)備金等，這些政策都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定起到了一定作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來的發(fā)展中還將遇到這樣或那樣的問題，僅靠市場(chǎng)獨(dú)立消化，將不可避免的產(chǎn)生很大的負(fù)面作用，而政府的宏觀調(diào)控政策很好地彌補(bǔ)了市場(chǎng)無序性的缺陷。但過多的調(diào)控也將壓制市場(chǎng)的靈活性，因此政府應(yīng)不斷尋求宏觀調(diào)控與市場(chǎng)自發(fā)之間平衡。

總之，遭受美國(guó)金融風(fēng)暴沖擊，2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)周期的下降區(qū)間，供求關(guān)系發(fā)生調(diào)整，供過于求。然而由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面良好，在中國(guó)政府各項(xiàng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的推動(dòng)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步趨于穩(wěn)定發(fā)展。在這樣的背景下，政府的各種促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施得以實(shí)施，供求將再次趨近平衡，我們有理由相信中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來會(huì)更加美好。