姜楠

摘要：近年來，高房價(jià)已逐步成為百姓關(guān)心的重要問題之一，針對居高不下的房價(jià)，國家出臺了諸如限購、限貸等一系列調(diào)控措施。其中，房產(chǎn)稅的開征在業(yè)內(nèi)爭論較為激烈。本文通過對傳統(tǒng)供求理論的分析為起點(diǎn)，針對性地對征收房產(chǎn)稅后房產(chǎn)的供給曲線進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)綜合分析，并提出對下一步房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：供求關(guān)系;房產(chǎn)稅;改革

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）027-000-01

一、綜述

近年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房價(jià)也在持續(xù)上升，大中城市房價(jià)上漲過快已成為老百姓首要關(guān)注的問題。持續(xù)高漲的居民住房價(jià)格，不僅對中低收入居民的根本住房和生活質(zhì)量造成了影響，同時(shí)也引起了企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的提高。較低的住房擁有成本和居高不下的房價(jià)并沒有降低人們對住房的需求，反而在某種程度上激發(fā)了高收入人群將住房作為資產(chǎn)的投資需求。在土地供應(yīng)總量不變的前提下，提高高收入階級的住房購買及擁有成本成為緩解住房供求矛盾的重要因素。目前很多國家都將征收房產(chǎn)稅作為調(diào)控住房市場的宏觀手段。

從2009年1月1日起，我國的房產(chǎn)稅結(jié)束了分設(shè)稅種的歷史，實(shí)現(xiàn)了國內(nèi)國外的統(tǒng)一。政府2010年出臺了的新“國十條”，并希望通過新政策來控制房價(jià)?！皣畻l”對市場造成了巨大的影響，使得樓市成交量陡然下降，雖然房價(jià)并沒有下跌，但顯然開征房產(chǎn)稅已成為勢在必行的手段。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅的開征準(zhǔn)確來說應(yīng)該是房產(chǎn)稅的“擴(kuò)征”，國家會(huì)選擇某些試點(diǎn)城市進(jìn)行征收。就征收房產(chǎn)稅這一熱門話題，本文從不同方面論證了能否可以通過對購置和持有房產(chǎn)進(jìn)行有效掙稅政策對房地產(chǎn)市場加強(qiáng)宏觀調(diào)控，進(jìn)行修有效的修正。

二、我國房產(chǎn)稅面臨的問題

無論是完善稅制還是促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定，房產(chǎn)稅的征收都刻不容緩。然而就中國國情而言，開征房產(chǎn)稅是一項(xiàng)繁瑣系統(tǒng)工程，還面臨著許多問題。

一是稅種種類繁雜。我國龐大的房地產(chǎn)稅收體系包括財(cái)產(chǎn)稅、所得稅、流轉(zhuǎn)稅、特定目的稅等眾多相關(guān)稅種。從形式上看這些稅種之間并沒有多少關(guān)聯(lián)，但實(shí)質(zhì)上息息相關(guān)，甚至對同一稅基的重復(fù)征稅也不無可能。數(shù)目繁多的稅種，不僅有悖簡化稅制的原則，甚至?xí)?dǎo)致納稅人進(jìn)行地下交易，偷稅逃稅成為家常便飯，造成國家稅收損失同時(shí)也是對其他納稅人的不公。

二是界定征收范圍。以重慶的房產(chǎn)稅征收方案為例，高檔房界定成為首要問題。而上海的房產(chǎn)稅征收方案只針對新增房地產(chǎn)收取稅費(fèi)，這就意味著存量不咎，已經(jīng)擁有數(shù)套房產(chǎn)的人將成為最大的獲益者，而對于最近購置房產(chǎn)的居民來說則加重了他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，勢必對居民帶來社會(huì)不公。

三是由于規(guī)模較小，并不能滿足地方財(cái)政需求。由于房地產(chǎn)稅課征對象是擁有多套房產(chǎn)的居民。此類人群不易隱藏，稅收來源相對穩(wěn)定、政府相對容易控制，因此在很多國家的地方稅收人中做出了重要貢獻(xiàn)，擁有舉足輕重的地位。在中國，征收房產(chǎn)稅開始以來涉及的人群一直為數(shù)不多。近年來房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)稅總收入雖顯著提高，但其稅收入占稅收收入的比重仍處于劣勢。

四是很難確定稅率。如果房產(chǎn)稅率一直處于低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率高于該稅率，則該稅率和房地產(chǎn)投機(jī)關(guān)聯(lián)不大，無法抑制其發(fā)展。并且會(huì)導(dǎo)致房價(jià)不斷高漲。相反，如果稅率過高，則房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展無法保持穩(wěn)定的狀態(tài)。我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展依靠于國家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會(huì)帶動(dòng)龐大的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由此可見房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，稅率有待進(jìn)一步科學(xué)確立。

三、對我國房產(chǎn)稅改革的幾點(diǎn)建議

1.健全房產(chǎn)信息管理系統(tǒng)

地方政府個(gè)人擁有的房產(chǎn)信息的準(zhǔn)確掌握是房產(chǎn)稅征收的前提條件。我國自實(shí)行住房制度改革以來，房屋產(chǎn)權(quán)的管理出現(xiàn)了多種不同的情況，不僅有個(gè)人擁有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，又有部分條件受到限制的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，還有部分公租房（單位提供，居住者僅有使用權(quán)），甚至還有所謂小產(chǎn)權(quán)的農(nóng)民房在大城市中出現(xiàn)。如果要建立健全合理的房產(chǎn)稅征收制度，就必須全面掌握居民房產(chǎn)信息。只有這樣才能掌握房產(chǎn)稅的稅基，建立健全高效、平等的房產(chǎn)稅征收體系，也能為有效協(xié)助相關(guān)部門制定科學(xué)的政策法規(guī)，為實(shí)施房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策、提高行業(yè)管理和社會(huì)服務(wù)水平創(chuàng)造條件。

2.對經(jīng)營性房產(chǎn)按市場評估價(jià)值征稅

國家之所以征收房產(chǎn)稅是為了保證地方財(cái)政收入，挖掘出地方固定的支柱性財(cái)政收入，以此達(dá)到轉(zhuǎn)變地方政府長期將注意力關(guān)注再短期利益的觀念。在具體征收政策上，我們可以向發(fā)達(dá)國家學(xué)習(xí)，在稅收政策上嚴(yán)格將經(jīng)營性房產(chǎn)和居民個(gè)人住宅分開，徹底改變政府現(xiàn)行的房產(chǎn)稅計(jì)費(fèi)政策，對盈利性房產(chǎn)，由按余值征稅改為按市場評估價(jià)值征稅，并對普通居民住宅實(shí)行免稅政策，最終保證居民安居樂業(yè)，國家財(cái)政收入穩(wěn)定有保障。

3.對空置房屋進(jìn)行征稅

目前市場上有大量空置房屋，對政府進(jìn)行房產(chǎn)稅改革造成了巨大阻礙。針對這一特殊請況，可以學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家的做法，設(shè)定空置房屋稅并對房屋主人進(jìn)行征收。相關(guān)部門可以根據(jù)空置年限的不同，適當(dāng)調(diào)整房產(chǎn)稅的年稅率。地方政府還可以靈活處理這部分收入，比如用于補(bǔ)償因房地產(chǎn)供需關(guān)系的突出矛盾而受到影響的低收人人群。這樣，不僅地方政府的財(cái)政收入還是房產(chǎn)的保有成本都得到了保證，并且抑制消費(fèi)者的投機(jī)性購房行為以及房產(chǎn)開發(fā)商不道德的捂盤惜售抬價(jià)行為。

4.征收高檔住宅消費(fèi)稅

全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)離不開消除財(cái)富兩極分化。對高檔住宅征收消費(fèi)稅是減少貧富差距的有效手段。建筑面積超過200平方米的商品住房以及高檔的別墅都應(yīng)列入高檔住宅消費(fèi)稅的征稅范圍。當(dāng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展使社會(huì)成員之間的收入差距產(chǎn)生巨大的距離后，對價(jià)格行規(guī)的奢侈品進(jìn)行征稅成為調(diào)整差距的有效手段。有利于通過對收入的再分配體現(xiàn)國家公平原則。此外，從保護(hù)我國稀缺的土地資源的角度看待征收房產(chǎn)稅，此舉可以改變住房供給結(jié)構(gòu)，正確引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)觀，真正遏制不斷上漲的高房價(jià)。

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基金項(xiàng)目：本文系2016蘇州工業(yè)園區(qū)服務(wù)外包職業(yè)學(xué)院校級課題“基于訂單式培養(yǎng)模式的物業(yè)管理專業(yè)英語ESP課程開發(fā)研究”（項(xiàng)目編號：JG-201603）階段成果。