小區(qū)地下車庫權(quán)屬沖突原因分析

郭 義

摘要:地下車位問題是中國目前小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商之間存在的一個主要糾紛,其原因包括法律、法理、司法實(shí)踐三個方面在理論上存在著認(rèn)識上的沖突,通過對中國物權(quán)法頒布以后小區(qū)地下車庫存在問題的原因分析,是使人們對小區(qū)地下車庫權(quán)屬沖突問題產(chǎn)生的原因有了一個清晰的、全面的認(rèn)識。目的是為小區(qū)地下車庫問題解決提供良好的理論根據(jù),使居民小區(qū)成為一個和諧的、安寧的人間天堂。

關(guān)鍵詞:物權(quán)法;法理;判例;小曲;地下車庫

中圖分類號:D920.4文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2009)15-0100-02

一、小區(qū)地下車庫權(quán)屬沖突的法律原因分析

(一)小區(qū)地下車庫權(quán)屬沖突產(chǎn)生的物權(quán)法原因分析

2007年10月1日生效的《中華人民共和國物權(quán)法》第74條對小區(qū)車位、車庫加以規(guī)定其內(nèi)容如下:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有?！?/p>

目前居民小區(qū)的地下車庫,如果約定由開發(fā)商所有,那么,業(yè)主的土地使用權(quán)就只能涉及到地上部分,而無法涉及到土地的地下部分。如果開發(fā)商享有地下車庫所有權(quán),則意味著在同一塊土地上設(shè)置了兩種性質(zhì)的土地使用權(quán)。一旦這兩種土地使用權(quán)發(fā)生糾紛,特別是因?yàn)榘l(fā)生了意外事件,導(dǎo)致其中一方無法行使土地使用權(quán),則由此產(chǎn)生的土地使用權(quán)糾紛在法律上就無法解決。因此,物權(quán)法74條的規(guī)定是導(dǎo)致小區(qū)地下車庫權(quán)屬沖突的根本原因。

(二)小區(qū)地下車庫權(quán)屬沖突產(chǎn)生的其他法律原因分析

1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的原因分析。該法第31條規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。該法規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓,也就是說是地隨房轉(zhuǎn)。由于該法對于占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)沒有明確規(guī)定范圍,所以各地登記的土地使用權(quán)范圍不盡一致,大多都沒有考慮公共用地的分?jǐn)?只是登記建筑物基地使用權(quán)占有范圍內(nèi)的土地分?jǐn)?此登記顯然是不妥的,這樣就否認(rèn)了業(yè)主對基地以外的土地的使有權(quán)。尤其在規(guī)劃部門默認(rèn)下開發(fā)商建的層高在2.2米以上,房地局又允許其獨(dú)立登記建筑面積的車庫卻又沒有分?jǐn)偼恋氐母綄僭O(shè)施則更加不妥。從附屬設(shè)施的建筑面積沒有計(jì)入容積率,政府沒有收取土地使用費(fèi)去考慮,則法定附屬配套車庫車位是不允許其獨(dú)立轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán),作為從物與主物一并登記并轉(zhuǎn)移,所以也不允許其分?jǐn)偼恋胤蓊~。房地產(chǎn)管理法規(guī)定不明導(dǎo)致開發(fā)商擁有地下車庫的所有權(quán),但卻不承擔(dān)土地的使用費(fèi)用這是產(chǎn)生車庫權(quán)屬沖突的一個重要原因。

2.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的原因分析。該條例第27條規(guī)定,“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分”;第55條“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用”等規(guī)定。業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分,同時對于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備未經(jīng)業(yè)主大會同意,不得改變用途或用于經(jīng)營。

二、小區(qū)地下車庫權(quán)屬沖突的法理原因分析

1.主從物關(guān)系原理認(rèn)識差異的原因分析。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,小區(qū)地下車庫與建筑物的關(guān)系符合主從物關(guān)系的原理,依主物與從物關(guān)系的一般原理,車庫、車位的所有權(quán)當(dāng)然地依據(jù)地上建筑物的所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)移。如果商品房已經(jīng)全部銷售給業(yè)主,則可以推定為全體業(yè)主共有。雖然地下車庫是相對獨(dú)立的建筑部分,但是它與地上建筑物有著密切的聯(lián)系。因?yàn)橐环矫?地下車庫是在地上建筑物土地使用權(quán)范圍內(nèi)建造的,主要是為全體業(yè)主使用的財產(chǎn);另一方面,它又要服務(wù)于地上建筑物使用價值的發(fā)揮。所以,不能夠在討論建筑物所有時忽視地下車庫的歸屬問題。

但是另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,各國立法通常認(rèn)為從物隨主物同其法律命運(yùn)。同時也認(rèn)為從物隨主物的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)的規(guī)則是一種任意性的規(guī)范,可以存在例外,因?yàn)橹魑锖蛷奈锊⑽唇Y(jié)合成為一個物,而且事實(shí)上可以構(gòu)成兩個不同的權(quán)利客體而存在,因此,當(dāng)事人之間也可以特別約定,在移轉(zhuǎn)主物時從物所有權(quán)并不發(fā)生移轉(zhuǎn)。

2.土地使用權(quán)理論認(rèn)識差異的原因分析。一方面認(rèn)為,從土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)關(guān)系角度分析,所謂房地產(chǎn)買賣,就是指房地產(chǎn)所有權(quán)人將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給買受方,買受方支付房地產(chǎn)價金的行為。通過以上可以看出,中國實(shí)際上是實(shí)行“房隨地走,地隨房走”的轉(zhuǎn)讓模式?？梢?房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)有著不可分割的聯(lián)系,房屋的生成必須依附于一定的土地,沒有土地使用權(quán)就沒有房屋的所有權(quán),而房屋所有權(quán)的讓渡,必然伴隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。開發(fā)商向房屋買受人出賣了房屋所有權(quán),那么隨之土地使用權(quán)也應(yīng)該一并轉(zhuǎn)讓。

而另一方面認(rèn)為,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和對資源利用效率的提高,地上與地下可以作各種不同用途的利用,各種空間的利用權(quán)也獲得法律確認(rèn),尤其是土地之上房屋的多層性、單元性以及分層分單元的讓與特征使其權(quán)利結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出極為復(fù)雜的狀態(tài)。這樣,單純從土地權(quán)利或房屋權(quán)利角度,是不可能解釋各樣權(quán)利和利用狀態(tài)的。

3.建筑物區(qū)分所有權(quán)理論認(rèn)識差異的原因分析。小區(qū)地下車庫法律歸屬的主要爭議點(diǎn)在于其是否為建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共用部分,業(yè)主是否對小區(qū)車庫享有共有所有權(quán)。由于地下車庫一般建設(shè)在小區(qū)土地使用權(quán)范圍之內(nèi)、小區(qū)建筑物之下,它們之間存在密不可分的關(guān)系。同時地下車庫的重要目的也包括為業(yè)主提供出行便利,滿足業(yè)主的使用需要,完善小區(qū)配套設(shè)施,提高居民的生活質(zhì)量。因此,有人認(rèn)為地下車庫屬于小區(qū)的配套設(shè)施,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共有。

但配套設(shè)施并非嚴(yán)格的法律概念,在實(shí)踐中也表現(xiàn)為各種形式,有學(xué)者按照是否為行使房屋所有權(quán)所必需的設(shè)備而將配套設(shè)施分為兩大類,一類是用以維持建筑物本身牢固安全與完整的部分(如地基、外墻、樓頂?shù)冉ㄖ糠?和性質(zhì)上屬于區(qū)分所有權(quán)人共同使用的部分(如大門、走廊、電梯、供電供水系統(tǒng)等),還有物業(yè)管理用房、變壓房、水泵房等具有獨(dú)立構(gòu)造但專屬小區(qū)使用的部分,法律將其設(shè)定為共有部分;另一類是如幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等公益設(shè)施,以及如商店、游泳場、會所等盈利設(shè)施,并未被界定為共有部位,而且根據(jù)中國法律規(guī)定不能算入建筑面積進(jìn)行公攤。小區(qū)地下車庫當(dāng)屬后一類設(shè)施,不為業(yè)主所共有。

三、小區(qū)地下車庫權(quán)屬沖突的判例原因分析

1.地下車庫歸業(yè)主所有的原因分析。南京市鼓樓區(qū)法院對小區(qū)地下車庫案的判決是被告江蘇星漢置業(yè)有限公司將星漢城市花園地下車庫移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會管理,并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下車庫的所有權(quán)。其理由是:根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相互分割的原則,星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上,小區(qū)的土地使用權(quán)應(yīng)為該小區(qū)業(yè)主享有,因此,開發(fā)商不再享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán);根據(jù)《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》,附屬公共配套設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分,未經(jīng)物價部門批準(zhǔn),任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于被告并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本沒納入商品房的成本,因此,車庫作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房成本的事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定,被告再行銷售的行為有違誠實(shí)信用原則,屬“重復(fù)銷售”;根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有,且被告也未按規(guī)定取得銷售車庫的許可證明,因此,被告以車庫的建筑面積未分?jǐn)偨o業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由不能成立。

2.地下車庫歸開發(fā)商所有的原因分析。上海市第二中級人民法院判決認(rèn)為地下車庫歸開發(fā)商所有,其理由是:地下車庫是住宅小區(qū)配套的附屬設(shè)施,而不是公共設(shè)施,法律未明文規(guī)定地下車庫屬公共設(shè)施,而地下車庫的結(jié)構(gòu)和功能決定其是小區(qū)的配套附屬設(shè)施。小區(qū)的配套附屬設(shè)施與公共設(shè)施不同,附屬設(shè)施并不必然歸全體業(yè)主共同所有。且普泉公司對地下車庫已取得了產(chǎn)權(quán)證,上海市第二中級人民法院以普泉公司投資建造了地下車庫,并已取得了地下車庫產(chǎn)權(quán)證為由,從而認(rèn)定普泉公司對地下車庫享有合法的所有權(quán)。因此,法院對業(yè)主委員會以地下車庫屬公共設(shè)施,為全體業(yè)主共有的意見不予采納,業(yè)主享有的是優(yōu)先使用權(quán)而不享有地下車庫所有權(quán)。

3.地下車庫歸國家所有的原因分析。北京市海淀區(qū)人民法院判決由地下人防工程改建的地下車庫應(yīng)歸國家所有。北京市海淀區(qū)人民法院對原告華清嘉園的九戶業(yè)主與被告北京市海淀區(qū)人民防空辦公室財產(chǎn)權(quán)屬糾紛一案進(jìn)行審理,將地下室判歸被告,駁回原告訴訟請求。其理由主要是:即使各原告確為《防空法》上所指的投資者,亦不能因此被確認(rèn)對所爭議的防空地下室享有所有權(quán)。依《防空法》的相關(guān)規(guī)定,人防工程收益歸投資者所有。

綜上所述,因?yàn)榉蓻]有就地下車庫問題,根據(jù)不同的情況,加以明確的、合理的規(guī)定,從而導(dǎo)致對地下車庫權(quán)屬發(fā)生不同的理解與認(rèn)識。明確物權(quán)的歸屬其根本的作用在于定紛止?fàn)?地下車庫的問題盡管復(fù)雜,必須通過明確的法律規(guī)定解決。所以中國物權(quán)法必須對小區(qū)地下車庫問題,根據(jù)不同的情況加以明確,以達(dá)到構(gòu)建和諧社會的目的。

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[責(zé)任編輯陳丹丹]