淡壽全

提要2008年由美國(guó)次貸危機(jī)所引發(fā)的全球金融危機(jī),今年第一季度樓市迎來(lái)小陽(yáng)春之后與之如影隨形的退房現(xiàn)象,以及全國(guó)各地出現(xiàn)的“假按揭”案例,使我們不得不認(rèn)真審視我國(guó)高速增長(zhǎng)的個(gè)人住房按揭貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)。本文對(duì)個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)及成因進(jìn)行分析,并提出相應(yīng)的防范措施。

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;個(gè)人住房按揭貸款

中圖分類號(hào):F830.572文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)概述

個(gè)人住房按揭貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用新建住房的貸款。該貸款的申請(qǐng)必須有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押,或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息、并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人,其本質(zhì)屬于抵押貸款。個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。其特征有:

主觀性:既體現(xiàn)在借款人的個(gè)人收入、素質(zhì)、信譽(yù)度,又體現(xiàn)在銀行內(nèi)部人員的職業(yè)道德操守等,使按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)具有主觀能動(dòng)性。

市場(chǎng)性:受市場(chǎng)利率變化,房地產(chǎn)價(jià)格下跌、通貨膨脹率高等影響,可能造成借款人無(wú)力還貸或者主動(dòng)放棄房屋所有權(quán)并停止償還債務(wù)的現(xiàn)象發(fā)生。

分散性:個(gè)人住房按揭貸款的對(duì)象分散、貸款金額小、階段還款流小、與銀行合作的機(jī)會(huì)少等,這些原因造成了按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的分散性特征。

區(qū)域性:各地區(qū)政策不統(tǒng)一,地方法規(guī)不健全使銀行推出產(chǎn)品和出臺(tái)制度規(guī)定無(wú)法完全顧及地區(qū)差異,導(dǎo)致出現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

滯后性:個(gè)人住房按揭貸款的期限一般是10～30年,風(fēng)險(xiǎn)是中長(zhǎng)期的。按照國(guó)際慣例,個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3～8年,這也意味著國(guó)內(nèi)銀行個(gè)人住房貸款將步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。

多樣性:影響個(gè)人住房貸款的因素有很多,有借款人的原因、銀行自身的原因、開發(fā)商的原因等,還會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)成因

(一)借款人的原因

1、商業(yè)銀行與貸款人的信息不對(duì)稱。銀行對(duì)貸款人的審查主要靠客戶提供的資料或單位證明。有的購(gòu)房者故意偽造虛假收入證明、資產(chǎn)證明以獲取銀行按揭貸款;有的購(gòu)房者在不同的商業(yè)銀行進(jìn)行虛假按揭和多重按揭貸款;有的購(gòu)房者信用觀念淡薄,在有還款能力的情況下惡性違約等等。這些都一定程度上導(dǎo)致了銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的增加。

2、不可抗拒作用。借款人因疾病、意外傷害喪失勞動(dòng)力;因失業(yè)、投資失誤等原因造成家庭經(jīng)濟(jì)條件惡化而無(wú)力還貸等,都會(huì)造成借款人無(wú)法按期償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

3、市場(chǎng)變化。當(dāng)借款人買房的動(dòng)機(jī)是炒作房產(chǎn)時(shí),如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌導(dǎo)致所購(gòu)買的房子已資不抵債,借款人就有可能主動(dòng)放棄房屋所有權(quán)并停止償還債務(wù),造成銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的增加。

(二)開發(fā)商的原因。開發(fā)商的原因主要是指開發(fā)商的惡意欺詐行為,用“假按揭”的方式套用銀行信用而造成的風(fēng)險(xiǎn),是對(duì)商業(yè)銀行造成危害最大、形成不良貸款最集中的風(fēng)險(xiǎn)源?！凹侔唇摇睆谋举|(zhì)上看就是房地產(chǎn)開發(fā)商利用虛假的購(gòu)房合同和購(gòu)房人基本情況等材料,騙取銀行信用并非法取得銀行按揭貸款的行為。表現(xiàn)在開發(fā)商與個(gè)人串通(或組織其內(nèi)部職工、親友等),以虛假購(gòu)房交易合同向銀行申請(qǐng)住房按揭貸款,開發(fā)商獲取貸款后,通常他們會(huì)采取兩種方式:一種方式是賣二手房,開發(fā)商通過熱賣假象,吸引真正的購(gòu)房者來(lái)買二手房;另一種方式是開發(fā)商在獲得80%的按揭貸款后,不準(zhǔn)備繼續(xù)還月供,就等著銀行申請(qǐng)拍賣,而在拍賣過程中,開發(fā)商可能聯(lián)合評(píng)估機(jī)構(gòu)或拍賣公司,故意將房產(chǎn)價(jià)值估低并圈定競(jìng)買人群,開發(fā)商在以低價(jià)競(jìng)買到該房產(chǎn)后,又可以市價(jià)出售,而拍賣額和貸款額的差價(jià)部分,銀行便只能做呆死賬處理。

(三)銀行自身的原因。主要是指商業(yè)銀行的內(nèi)部管理可能存在的一些情況:

1、銀行在向客戶提供便利的貸款手續(xù)的同時(shí),卻忽視了完善和規(guī)范貸款的相關(guān)手續(xù);

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮景象也往往會(huì)使得銀行的信貸人員疏于貸后檢查和監(jiān)督;

3、辦理抵押的職能部門過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果,造成抵押品貶值或抵押無(wú)效;

4、少數(shù)銀行內(nèi)部人員利用職權(quán)以貸謀私,發(fā)放人情貸款或降低貸款條件為關(guān)系人貸款,致使貸款損失。

三、商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施

(一)建立健全完善的個(gè)人征信體系。1999年3月,中國(guó)人民銀行頒布了《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸指導(dǎo)意見》,提出建立個(gè)人消費(fèi)信貸信用中介制度和信用制度等建議;之后又采取了《個(gè)人存款實(shí)名制規(guī)定》,為征信制度的建立提供了前提條件;2006年1月,我國(guó)建立了全國(guó)統(tǒng)一的信用信息數(shù)據(jù)庫(kù),并完成了在全國(guó)所有商業(yè)銀行和部分有條件的農(nóng)村信用社的聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行。這一系列的措施對(duì)規(guī)范我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款起到了重要的作用,但仍有待完善。特別是個(gè)人征信系統(tǒng)的建設(shè),我國(guó)可以借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家在個(gè)人信用信息處理方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),通過立法的形式,將個(gè)人收入、納稅情況、信用記錄等資料有效整合,形成完善的公民個(gè)人信用檔案體系。同時(shí),商業(yè)銀行要建立完善的客戶信用評(píng)級(jí)系統(tǒng),對(duì)貸款客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、信譽(yù)情況要加以分析,并通過各金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部信息資源庫(kù)的資源共享走向信息集中,在區(qū)域性個(gè)人信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)上發(fā)展成為全國(guó)性個(gè)人信用評(píng)級(jí)權(quán)威機(jī)構(gòu),最終完成個(gè)人征信體系的建立。

(二)規(guī)范商業(yè)銀行自身行為

1、各銀行要綜合考慮自身房地產(chǎn)貸款的現(xiàn)狀、資金狀況、中長(zhǎng)期貸款比例指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)承受能力和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景等,相應(yīng)確定全行的房地產(chǎn)貸款總量和比例,適度控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模,在積極優(yōu)化存量貸款的基礎(chǔ)上,嚴(yán)格控制和用好增量貸款。

2、各銀行要加強(qiáng)內(nèi)控管理,規(guī)范業(yè)務(wù)操作。主要做好以下幾個(gè)方面的工作:(1)加強(qiáng)對(duì)借款人借款資格和償債能力的審查,如個(gè)人住房貸款人的年齡、職業(yè)、家庭成員構(gòu)成、收入和個(gè)人誠(chéng)信的審查等;(2)在“簡(jiǎn)化手續(xù)”的同時(shí),要完善個(gè)人住房貸款的公證、抵押、保險(xiǎn)等手續(xù),加強(qiáng)貸款合同、檔案等基礎(chǔ)管理工作;(3)強(qiáng)化貸后管理以及抵押物的審查,確保抵押的有效性,防止重復(fù)抵押,并加強(qiáng)對(duì)自有評(píng)估力量的培訓(xùn),堅(jiān)持對(duì)抵押房產(chǎn)的自行評(píng)估或確定一個(gè)銀行內(nèi)部認(rèn)定價(jià)格;(4)鼓勵(lì)信貸人員根據(jù)借款人的特點(diǎn)進(jìn)行房貸管理手段創(chuàng)新,革新檔案管理模式,發(fā)揮檔案管理效能,為貸款清收提供有力支撐;(5)不定期組織與金融、法律、房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí),培訓(xùn)一批專家型業(yè)務(wù)骨干,建設(shè)一支高素質(zhì)、有責(zé)任感的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)隊(duì)伍。

(三)加快個(gè)人住房按揭貸款證券化進(jìn)程。個(gè)人住房按揭貸款證券化是指商業(yè)銀行將住房按揭貸款匯聚重組為抵押貸款群組,由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入,經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過程。個(gè)人住房抵押貸款證券化作為銀行避險(xiǎn)工具,其主要作用有:(1)銀行可以將變現(xiàn)的資金作為新住房抵押貸款的資金來(lái)源,增強(qiáng)銀行的資產(chǎn)擴(kuò)張能力;(2)將低流動(dòng)性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性的證券,可以提高銀行資產(chǎn)流動(dòng)性及利用率,從而提高銀行的盈利能力;(3)可以將存在于住房抵押貸款中的各種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者,從而提高資產(chǎn)的安全性。各商業(yè)銀行應(yīng)該積極發(fā)展個(gè)人住房按揭貸款證券化、發(fā)行抵押貸款債券、引進(jìn)抵押貸款投資者,以降低銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

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