唐方方

摘 要:受到金融危機(jī)的影響,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一度走入低迷,大量的已建房屋堆置,房地產(chǎn)商資金流通不暢,缺乏投資熱情,針對(duì)這樣的局面,國(guó)家宏觀調(diào)控開(kāi)始顯現(xiàn)作用,政府通過(guò)大量的優(yōu)惠政策以激勵(lì)消費(fèi)者的消費(fèi)熱情和投資者的投資熱情,這些措施結(jié)合當(dāng)前的法律現(xiàn)狀,是否可以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低迷,本文通過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)分析,預(yù)測(cè)未來(lái)5年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向和風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 政策

中圖分類(lèi)號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1005-5312(2009)11-

一、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀是首先,由于房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行加上經(jīng)濟(jì)減速、預(yù)期收入下降的多重影響,已建商品房空置面積很大,成交量嚴(yán)重萎縮,導(dǎo)致房地產(chǎn)投資商的資金流動(dòng)不暢,從而惡性循環(huán),抑制房地產(chǎn)商的投資熱情。其次,保障性住房的建設(shè)力度在一定程度上也是對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊,雖然一定程度上,緩解了消費(fèi)者的購(gòu)房壓力,但是也造成了已建房屋的庫(kù)存壓力。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)和金融危機(jī)逐步擴(kuò)大的影響,消費(fèi)者也暫時(shí)擱置自己的購(gòu)買(mǎi)意愿。再者,國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律規(guī)定不是很詳細(xì),更多的是依靠政策的引導(dǎo)和調(diào)控,而政策作用的顯現(xiàn)總是需要一段時(shí)間,結(jié)果是即使房地產(chǎn)商降價(jià)售房,消費(fèi)者還是等等再出售,質(zhì)疑房?jī)r(jià)是否會(huì)再降,而房地產(chǎn)商看到一家降價(jià)了,為了競(jìng)爭(zhēng),也會(huì)降價(jià),而這種降價(jià)并非是市場(chǎng)規(guī)律作用下的價(jià)格波動(dòng),是非正常的人為的降價(jià),這就打亂了市場(chǎng)規(guī)律調(diào)節(jié)市場(chǎng)的作用,因此不管是投資者還是消費(fèi)者都對(duì)市場(chǎng)保持觀望態(tài)度,這也就抑制了市場(chǎng)的流動(dòng)性和穩(wěn)定性,更加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性循環(huán)。

二、國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)惠政策。

面對(duì)以上現(xiàn)狀,國(guó)家積極探求有效的政策,以拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求和投資熱情。

國(guó)家的政策導(dǎo)向主要在于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性,解決居民的基本住房需求。為了保障中低收入者的基本住房需求,加大保障性住房的建設(shè)力度,以及廉租住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造投資支持力度,因?yàn)橹械褪杖胝叩淖》啃枨笤谖覈?guó)住房需求比例中占據(jù)最大比例,而且中低收入者的住房需求從來(lái)是很大的,只是住房的供給是否滿(mǎn)足中低收入者的要求。當(dāng)然國(guó)家也沒(méi)有遺忘對(duì)商品房的調(diào)整力度,體現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)第二套自住房的優(yōu)惠,以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠,這些政策都致力于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性,市場(chǎng)只有充分的調(diào)動(dòng)起來(lái)了,才能維持保持市場(chǎng)的穩(wěn)定性。對(duì)消費(fèi)者的優(yōu)惠政策的實(shí)現(xiàn),最根本的是給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠,從而實(shí)現(xiàn)供給和需求的合理互動(dòng)。房地產(chǎn)商面臨的最大困境就是資金的流動(dòng)性和政策導(dǎo)向,關(guān)于資金的流動(dòng)性保持,國(guó)家鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)商的融資支持以及稅收機(jī)關(guān)的稅收優(yōu)惠,同時(shí)國(guó)家的政策明確的引導(dǎo)房地產(chǎn)商將資金投向中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè),這也就給房地產(chǎn)商指明了出路,利用金融機(jī)構(gòu)的信貸大力投資中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。

三、房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中,中低收入者的購(gòu)房需求從來(lái)都不缺乏,關(guān)鍵是看市場(chǎng)的供給量和供給種類(lèi)是否與消費(fèi)者的需求相適應(yīng),即消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)偏好問(wèn)題。從我國(guó)整體水平來(lái)看,目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的最大的住房消費(fèi)者群體是中低收入者,其最需要的是能滿(mǎn)足基本生活需求的普通住房,因此這類(lèi)群體對(duì)住房的偏好體現(xiàn)在價(jià)格合理,中小戶(hù)型、地段適中的普通住房。因此對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō),投資此類(lèi)住房應(yīng)該是大有市場(chǎng)的,關(guān)鍵問(wèn)題在于房?jī)r(jià)問(wèn)題。什么是合理的房?jī)r(jià)?這也要區(qū)分不同水平的城市來(lái)看。一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)本來(lái)就已經(jīng)走高,中低消費(fèi)者的購(gòu)房壓力比較大,在面對(duì)金融危機(jī)下的房地產(chǎn)市場(chǎng),一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)下降是必然趨勢(shì),這些城市房?jī)r(jià)本來(lái)就已經(jīng)很高了,因此在政府調(diào)整的作用下其下降幅度會(huì)很大。二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)就受金融危機(jī)的影響較小,本身房?jī)r(jià)并沒(méi)有超出消費(fèi)者可以接受的合理的價(jià)格范圍,因此房?jī)r(jià)相比過(guò)去幾年會(huì)下降,但是不會(huì)下降太多。

四、政策導(dǎo)向的房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向

通過(guò)分析國(guó)家出臺(tái)的積極的政策,我們可以看到,國(guó)家積極的引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)給予房地產(chǎn)商融資支持,引導(dǎo)房地產(chǎn)商投資中低價(jià)位、中小套型普通商品住房,因此,對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō),雖然受到金融危機(jī)的影響,但是投資還是要繼續(xù)的,結(jié)合政策的導(dǎo)向,將資金更多的投向中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房。

由于國(guó)家加大保障性住房建設(shè)、棚戶(hù)區(qū)改造、廉租住房建設(shè),這在一定程度上是對(duì)商品房的沖擊,加上金融危機(jī)的影響,商品房的價(jià)格會(huì)下降,但是下降幅度依不同城市會(huì)有所不同。一線(xiàn)城市的下降幅度會(huì)大些,二三線(xiàn)城市的下降幅度會(huì)小些。

因此,通過(guò)對(duì)這些積極政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析,可以看到這些政策的初衷是很有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,關(guān)鍵就在于在各個(gè)市場(chǎng)主體實(shí)施的效果,因此盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)受到影響,房地產(chǎn)商還是應(yīng)該沿著政策導(dǎo)向的方向,積極投資,避免惡性循環(huán)。

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