李　雁

一、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的措施

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境

企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的好壞直接影響到企業(yè)內(nèi)部控制的貫徹和執(zhí)行,以及企業(yè)具體經(jīng)營目標(biāo)和整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),是內(nèi)部控制其他要素發(fā)揮作用的基礎(chǔ),并對其他因素起制約作用。現(xiàn)代企業(yè)要想在激烈的市場競爭中占有一席之地,就必須注重內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)與實(shí)施,確保企業(yè)的每個崗位及人員,每項(xiàng)業(yè)務(wù)或環(huán)節(jié)都能按制度辦理,將內(nèi)部控制制度的建設(shè)作為一項(xiàng)長期任務(wù)來抓。

要充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)董事會的作用,董事會是公司內(nèi)部控制系統(tǒng)的核心,最適合約束經(jīng)營者日常行為,要大力加強(qiáng)董事會的建設(shè),履行其監(jiān)控、引導(dǎo)和監(jiān)督的責(zé)任。要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè),員工的思想道德素質(zhì)是內(nèi)部控制環(huán)境的重要因素之一,正直誠實(shí)的品行、高度的敬業(yè)精神對企業(yè)的內(nèi)部控制會產(chǎn)生積極的影響。對員工進(jìn)行思想道德方面的教育十分必要,建立公司統(tǒng)一的價值觀和道德標(biāo)準(zhǔn),并制定員工行為準(zhǔn)則。價值觀的建立必須脫離盈利高于一切的思想,應(yīng)認(rèn)真考慮道德問題,考慮企業(yè)的社會責(zé)任, 即合法、公平、公正地處理企業(yè)與利益相關(guān)各方的關(guān)系。

(二)構(gòu)筑嚴(yán)密的企業(yè)內(nèi)控體系

首先,是在企業(yè)經(jīng)營全過程中融入相互牽制、相互制約的制度,建立以防為主的監(jiān)控防線。有關(guān)人員在從事業(yè)務(wù)時,必須明確業(yè)務(wù)處理權(quán)限和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,對一般業(yè)務(wù)或直接接觸客戶的業(yè)務(wù),均要經(jīng)過復(fù)核,重要業(yè)務(wù)最好實(shí)行雙簽制,禁止一個人獨(dú)立處理業(yè)務(wù)的全過程。

其次,是要設(shè)立事后監(jiān)督,即在會計(jì)部門常規(guī)性的會計(jì)核算基礎(chǔ)上,對其各個崗位、各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行日常性和周期性的核查,建立以“堵”為主的監(jiān)控防線。事后監(jiān)督可以在會計(jì)部門內(nèi)設(shè)立一個具有相應(yīng)職務(wù)的專業(yè)崗位,配備責(zé)任心強(qiáng),工作能力全面的人員擔(dān)任此職,并納入程序化、規(guī)范化管理,將監(jiān)督的過程和結(jié)果定期直接反饋給財(cái)務(wù)部門的負(fù)責(zé)人。

最后,是以現(xiàn)有的稽核、審計(jì)、紀(jì)律檢查部門為基礎(chǔ),成立一個直接歸董事會管理并獨(dú)立于被審計(jì)部門的審計(jì)委員會。審計(jì)委員會通過內(nèi)部常規(guī)稽核、離任審計(jì)、落實(shí)舉報(bào)、監(jiān)督審查企業(yè)的會計(jì)報(bào)表等手段業(yè)務(wù),對會計(jì)部門實(shí)施內(nèi)部控制,建立有效的以“查”為主的監(jiān)督防線。

(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的信息溝通

良好的信息管理可以使員工正確的履行職責(zé)、管理者及時掌握企業(yè)的營運(yùn)狀況,減少企業(yè)內(nèi)外的信息不對稱和流通不暢,有助于提高內(nèi)部控制的效率和效果。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立自己的信息系統(tǒng),保證信息的搜集、儲存、加工、輸出和使用等各個環(huán)節(jié)的正常運(yùn)行,滿足企業(yè)的信息需求。優(yōu)良的信息系統(tǒng)要能保證信息提供的完整性,企業(yè)應(yīng)當(dāng)運(yùn)用計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)手段構(gòu)建企業(yè)的信息系統(tǒng),加快信息傳遞的速度,增加信息提供的及時性。企業(yè)的信息系統(tǒng)應(yīng)能保證信息提供的準(zhǔn)確性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的基本方式

(一)組織規(guī)劃控制

根據(jù)內(nèi)部控制的要求,企業(yè)在確定和完善組織結(jié)構(gòu)的過程中,應(yīng)當(dāng)遵循不相容職務(wù)相分離的原則。所謂不相容職務(wù),是指那些如果由一個人或一個部門擔(dān)任,既可能弄虛作假,又能夠自己掩蓋其舞弊行為的職務(wù)。企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動通?？蓜澐譃槲鍌€步驟:授權(quán)、簽發(fā)、核準(zhǔn)、執(zhí)行和記錄。如果上述每一步驟由相對獨(dú)立的人員(或部門)實(shí)施,就能夠保證不相容職務(wù)的分離,便于內(nèi)部控制作用的發(fā)揮。

(二)授權(quán)批準(zhǔn)控制

指對企業(yè)內(nèi)部部門或職員處理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的權(quán)限控制。單位內(nèi)部某個部門或某個職員在處理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時,必須經(jīng)過授權(quán)批準(zhǔn)才能進(jìn)行,否則就無權(quán)審批。授權(quán)批準(zhǔn)控制可以保證單位既定方針的執(zhí)行和限制濫用職權(quán)。授權(quán)批準(zhǔn)有一般授權(quán)和特定授權(quán):一般授權(quán)是對辦理一般經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時權(quán)利等級和批準(zhǔn)條件的規(guī)定,通常在單位的內(nèi)部控制中予以明確;特別授權(quán)是對特別經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)處理的權(quán)利等級和批準(zhǔn)條件的規(guī)定,如當(dāng)某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的數(shù)額超過某部門的批準(zhǔn)權(quán)限時,只有經(jīng)過特定授權(quán)批準(zhǔn)才能處理。

授權(quán)批準(zhǔn)控制的基本要求是:要明確一般授權(quán)與特定授權(quán)的界限和責(zé)任;要明確每類經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的授權(quán)批準(zhǔn)程序;要建立必要的檢查制度,以保證經(jīng)授權(quán)后所處理的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的工作質(zhì)量。

(三)預(yù)算控制

預(yù)算控制是內(nèi)部控制的一個重要方面,包括籌資、融資、采購、生產(chǎn)、銷售、投資、管理等經(jīng)營活動的全過程。對單位各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)編制詳細(xì)的預(yù)算和計(jì)劃,并通過授權(quán),由有關(guān)部門對預(yù)算或計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行控制,其基本要求是:所編制預(yù)算必須體現(xiàn)單位的經(jīng)營管理目標(biāo),并明確責(zé)任;預(yù)算執(zhí)行中應(yīng)允許經(jīng)過授權(quán)審批對預(yù)算進(jìn)行調(diào)整,以便預(yù)算更加切合實(shí)際;應(yīng)及時或定期反饋預(yù)算的執(zhí)行情況。

(四)實(shí)物資產(chǎn)控制

實(shí)物資產(chǎn)控制主要包括限制接近控制和定期清查控制,這是對單位實(shí)物資產(chǎn)安全采取的控制措施。(1)限制接近,以嚴(yán)格控制對實(shí)物資產(chǎn)及與實(shí)物資產(chǎn)有關(guān)的文件的接觸,如現(xiàn)金、銀行存款、有價證券和存貨等,除出納人員和倉庫保管人員外,其他人員則限制接觸,以保證資產(chǎn)的安全。(2)定期進(jìn)行實(shí)物資產(chǎn)清查,保證實(shí)物資產(chǎn)實(shí)有數(shù)量與賬面記載相符,如賬實(shí)不符,應(yīng)查明原因,及時處理。實(shí)物資產(chǎn)控制從廣義上說,還包括對實(shí)物資產(chǎn)的采購、保管、發(fā)貨及銷售全過程進(jìn)行控制。

(五)成本控制

現(xiàn)代成本控制可分為“粗放型”和“集約型”兩種。粗放型成本控制是指在生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)品工藝不變的情況下,單純依靠減少耗用材料,合理下料來降低成本的成本控制法。集約型成本控制是指依靠提高技術(shù)水平來改善生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)品工藝,從而降低成本的控制法。這兩種方法結(jié)合起來,就是現(xiàn)代成本控制。

(六)風(fēng)險(xiǎn)控制

1.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。是指因生產(chǎn)經(jīng)營方面的原因給企業(yè)盈利帶來的不確定性。由于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營會受到來源于企業(yè)外部和內(nèi)部諸多因素的影響,具有很大的不確定性,會引起企業(yè)的利潤或利潤率的高低變化,給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)變化情況來源于企業(yè)外部,企業(yè)仍應(yīng)采用有效的內(nèi)控措施加以防范。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。又稱籌資風(fēng)險(xiǎn),是指由于舉債而給企業(yè)財(cái)務(wù)成果帶來的不確定性。企業(yè)舉債經(jīng)營,全部資金中除自有資金外還有一部分借入資金,這會對企業(yè)自有資金的盈利能力造成影響。借入資金需還本付息,一旦無力償還到期債務(wù),企業(yè)便會陷入財(cái)務(wù)困境甚至破產(chǎn)。

當(dāng)企業(yè)息稅前資金利潤率高于借入資金利息率時,使用借入資金獲得利潤除了補(bǔ)償利息外還有剩余,使自有資金利潤率提高。若企業(yè)息稅資金利潤率低于借入資金利潤率,使用借入資金獲得的利潤不夠支付利息,還需要動用自有資金的一部分利潤來支付利息,使自有資金利潤降低,企業(yè)發(fā)生虧損,甚至招致破產(chǎn)的危險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)即為籌資風(fēng)險(xiǎn)。

這種風(fēng)險(xiǎn)程度的大小受借入資金對自有資金比例的影響,借入資金比例越大,風(fēng)險(xiǎn)程度隨之增大,借入資金比例越小,風(fēng)險(xiǎn)程度也隨之減少。對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制,關(guān)鍵是要保證有一個合理的資金結(jié)構(gòu),維持適當(dāng)?shù)呢?fù)債水平,既要充分利用舉債經(jīng)營這一手段獲取財(cái)務(wù)杠桿收益,提高自有資金盈利能力;同時要注意防止過度舉債而引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增大,這是企業(yè)內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié),必須采取必要的措施防范。

(七)審計(jì)控制

審計(jì)控制主要是指內(nèi)部審計(jì),內(nèi)部審計(jì)是對會計(jì)的控制和再監(jiān)督。對會計(jì)資料進(jìn)行內(nèi)部審計(jì),是內(nèi)部控制的一個組成部分和特殊形式。內(nèi)部審計(jì)是在一個組織內(nèi)部對各種經(jīng)營活動與控制系統(tǒng)的獨(dú)立評價,以確定既定政策的程序是否貫徹,建立的標(biāo)準(zhǔn)是否遵循資源的利用、是否合理有效、以及單位的目標(biāo)是否達(dá)到。內(nèi)部審計(jì)的內(nèi)容十分廣泛,一般包括內(nèi)部財(cái)務(wù)審計(jì)和內(nèi)部經(jīng)營管理審計(jì)。內(nèi)部審計(jì)對會計(jì)資料的監(jiān)督、審查,不僅是內(nèi)部控制的有效手段,也是保證會計(jì)資料真實(shí)、完整的重要措施。