于莉娟　葛　婧　陳　勇

房價(jià)、小產(chǎn)權(quán)房、保障房、閑置房、物業(yè)糾紛,這是當(dāng)下中國居住領(lǐng)域,人們普遍關(guān)注的焦點(diǎn),亦是矛盾最為突出、最為難解的難點(diǎn)。之所以難解,是因?yàn)楝F(xiàn)有利益格局的頑固。然而,若不能打破現(xiàn)有的利益格局,官商勾結(jié)、行業(yè)性欺詐、炒買炒賣等種種社會(huì)問題仍將繼續(xù)存在,從而影響著中國居住的健康發(fā)展,以地產(chǎn)為核心的混亂局面亦不可能得以徹底扭轉(zhuǎn)。

難點(diǎn)一:房價(jià)的理性在哪里?

用房價(jià)收入比來批評中國的樓市,這在2006年以來就成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)主要議題。在2009年春天北京社科院戴建中和地產(chǎn)大亨任志強(qiáng)的一場爭論中,以房價(jià)收入比來判斷房價(jià)的走勢成為辯論的焦點(diǎn)。據(jù)北京社科院的估算,北京市住房收入比高達(dá)23:1,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際上6:1的數(shù)字,這是普通老百姓遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能承受的房價(jià)。基于明年大量保障房投入市場的樂觀預(yù)期,戴建中號召人們“一直要堅(jiān)持到房價(jià)理性回歸,個(gè)人能承受再買房”。

聯(lián)合國人居中心出版的世界人居報(bào)告中曾指出,在對50多個(gè)國家的首都城市進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為,一套住房的合理價(jià)格應(yīng)在居民年收入的2至3倍,如達(dá)到5倍時(shí),大多數(shù)人就會(huì)無力購買,市場就會(huì)出現(xiàn)問題。發(fā)達(dá)國家的住房市場,其房價(jià)收入比基本上在這個(gè)范圍內(nèi)。而中國則高達(dá)20倍以上。

但是,地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)的一位資深人士在接受《小康》采訪時(shí)認(rèn)為,生搬硬套地把西方國家房價(jià)收入比的數(shù)據(jù)搬到中國是不合適的,中國人對住房以及對房地產(chǎn)的消費(fèi)行為和消費(fèi)模式都有較大的差異。“在西方,一般都是公民個(gè)體或一對夫妻供一所房子,而中國的老百姓則會(huì)舉全家之力購房?！比欢?四個(gè)老人一輩子的積蓄,外加夫妻兩人未來三十年中大部分收入來買一套住房,這樣的消費(fèi)是否瘋狂?在當(dāng)前的中國,這樣的住房消費(fèi)成為了一種普遍的現(xiàn)象,多年來房價(jià)一路狂飆,但我們依然保持了世界上較高的住房自有率?！斑@也就客觀上造成了一種統(tǒng)計(jì)上的矛盾:一方面是中國居高不下的房價(jià)收入比,另一方面又是高居不下的住房自有率?！?/p>

支撐中國高房價(jià)的背后有這樣一個(gè)現(xiàn)象:在北京、上海、廣州、深圳等大中城市,許多住著過百萬房子的白領(lǐng),在夜色降臨時(shí),悄悄在稍微遠(yuǎn)離家的地方擺起了地?cái)?賣什么的都有,只要能增加一些收入。中國房地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)立評論家牛刀指出,現(xiàn)在一百萬的房子,其使用價(jià)值,也就是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民購買力所對應(yīng)的價(jià)值,其實(shí)只有四五十萬,實(shí)際價(jià)值就更低。但是,中國的白領(lǐng)階層卻偏偏要多付出一倍的價(jià)錢才能住得上這個(gè)房子。如果經(jīng)濟(jì)一直向好,GDP每年保持在兩位數(shù)以上的增長,盡管壓力很大,也許還能夠撐下去。如果不是這樣,那么他對未來并不樂觀。

從供需角度來看,支撐民宅房價(jià)的力量源于住房的三種價(jià)值,即居住、投資、投機(jī)。

當(dāng)房屋作為投資需求時(shí),決定房價(jià)的力量是房屋租金,國際上通常用租售比來表示。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房價(jià)之間的比值。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房價(jià)之間的比值。中國財(cái)經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特約觀察員時(shí)寒冰指出,國際上衡量房產(chǎn)運(yùn)行良好的租售比一般標(biāo)準(zhǔn)為1:200-1:300。而目前我國的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際警戒線。以北京為例,其租售比基本是在1:500-1:700這個(gè)范圍之內(nèi)。不少人所購買的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息,甚至在房屋快報(bào)廢時(shí)還不能收回投資。這說明,房屋也不再具有投資價(jià)值。

另一個(gè)不爭的事實(shí)是:過去的幾年里,房價(jià)一直在瘋狂地上漲。時(shí)寒冰認(rèn)為,這主要是房屋的投機(jī)價(jià)值被投機(jī)者利用的緣故,即通過低買高賣房屋來獲取價(jià)差。

但每年新增的住房供應(yīng)以及因投資、投機(jī)沉淀下來存量房數(shù)量驚人,同時(shí)政府在加大社會(huì)保障性住房的供應(yīng)。接受采訪的專家認(rèn)為,從長遠(yuǎn)來看,這些也會(huì)成為促成房價(jià)理性回歸的因素。

難點(diǎn)二:保障房如何覆蓋中低收入群體

地產(chǎn)商任志強(qiáng)認(rèn)為,中國的房地產(chǎn)市場應(yīng)形成兩種格局:地產(chǎn)商給富人們蓋房子是天經(jīng)地義的,市場就得要按供需主導(dǎo)的市場規(guī)律來辦事,這是鐵律,中西沒有差異,和道德、倫理無關(guān)。而政府則要通過保障房的建設(shè)保證經(jīng)濟(jì)收入低下群體有房住,不至于流離失所。

業(yè)內(nèi)多數(shù)人的看法是,理想的國家住房制度應(yīng)該是分層次的,國家要做到“兩頭保”,最上一層是高度商品化的住房市場,最下層的是低端的保障房建設(shè)。

然而,在過去的很多年,資金制約成為地方政府解釋保障房建設(shè)障礙的主要理由。

但中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長包宗華質(zhì)疑:沒有房改以前,我們國家窮的要命,那時(shí)地方的財(cái)政收入比現(xiàn)在少幾十倍,卻解決了60%的人的公房居住問題?，F(xiàn)在財(cái)政收入增加了幾十倍,反倒一小部分都解決不了?

“在去年以來的宏觀經(jīng)濟(jì)下滑,中央及地方財(cái)政收入放緩的情況下,4萬億投資依然將一大部分投向保障性住房,可見中央的決心”。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)指出,這說明國家“保民生”的方針沒有變。當(dāng)然一些地方政府以及房地產(chǎn)中的既得利益集團(tuán)不斷通過偷梁換柱的做法,減少政府的住房保障責(zé)任,也把越來越多的人推向了市場。時(shí)寒冰提醒這種情況值得警惕,同樣的資金,以何種方式投入,效果是截然不同的。

以備受推許的新加坡住房市場為例,只有占住戶總數(shù)3%的富人由開發(fā)商提供住宅,收取很高的土地出讓金,入住后收取高額物業(yè)稅,而對占住戶總數(shù)80%的中低收入者則提供由政府控制戶型和房價(jià)的房屋。這就意味著,絕大多數(shù)的民眾的居住問題都應(yīng)該劃分在政府的責(zé)任范圍內(nèi)。

“世界上沒有一個(gè)國家敢從民眾的居住問題中賺取巨額利潤,已經(jīng)出臺(tái)住房法的國家,幾乎無一不強(qiáng)調(diào)政府對住房問題負(fù)有不可推卸的責(zé)任。把住房問題完全交給市場去解決,導(dǎo)致民眾遭受掠奪本身就是政府的失職。持續(xù)下去,很容易給社會(huì)的穩(wěn)定埋下隱患?！睍r(shí)寒冰認(rèn)為,以下這樣一個(gè)住房格局能夠較好地解決問題:低收入者,政府提供廉租房(大約20%);中等收入(偏下)者,政府提供廉價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房(大約50%);中等收入(偏上)者,購買限價(jià)房(大約10%);高收入者,去市場購買商品房(大約20%)。

政府的份內(nèi)事兒是提供低端廉租房為主的保障房建設(shè),而高端商品房市場的發(fā)達(dá)不但有利于中國財(cái)富的積累水平,也能為政府提供較高的稅收。同時(shí),國家也應(yīng)當(dāng)兼顧保障公平和激勵(lì)競爭的有機(jī)結(jié)合,對利用納稅人資源建造起來的廉租房,應(yīng)以保障住房資源的最高效和節(jié)約利用為原則,而且一定要完善退出機(jī)制。

難點(diǎn)三:小產(chǎn)權(quán)該不該轉(zhuǎn)正?

有一個(gè)國家的修路方法是,鋪好草坪不修路,讓人們隨意去踩,時(shí)間長了,在穿行最便捷的地方人們踩出幾條曲曲折折的小路,于是政府就在這些踩出的痕跡上修出最實(shí)用的路來。小產(chǎn)權(quán)房就是中國房產(chǎn)市場這實(shí)用的小路。

要住在遠(yuǎn)離城市的農(nóng)村,那里公共設(shè)施落后,交通成本較高,并且,購買小產(chǎn)權(quán)房難以辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù),潛藏著房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、違規(guī)拆遷等諸多風(fēng)險(xiǎn)。按理說,這不應(yīng)當(dāng)成為理想的選擇,但在目前的房地產(chǎn)格局下,這又成為了相當(dāng)一部分人的現(xiàn)實(shí)選擇——最主要的理由是便宜。從上世紀(jì)90年代中期起,小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年,這些年,隨著商品房價(jià)居高不下與新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快,小產(chǎn)權(quán)房越建越多。

2007年建設(shè)部副部長鹿心社指出,截至2007年上半年,全國“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米,相當(dāng)于2007年地產(chǎn)銷售高峰時(shí)期的10年銷售量。到現(xiàn)在已達(dá)70多億平方米。而1997-2008年12年間,全國開發(fā)商建設(shè)的商品住宅竣工面積總共不過69.5億平方米,銷售面積38.55億平方米;也就是說,小產(chǎn)權(quán)房比開發(fā)商建設(shè)和銷售的商品住宅面積還大得多。

北京房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會(huì)委員蔡金水介紹,在北京,小產(chǎn)權(quán)房屋的交易量已經(jīng)達(dá)到商品房交易量的兩成。北京市規(guī)劃部門僅在通州就發(fā)現(xiàn)了百萬平方米“小產(chǎn)權(quán)房”,未發(fā)現(xiàn)的可能更多。這些“小產(chǎn)權(quán)房”比相鄰地區(qū)的商品房價(jià)錢低一半甚至2/3以上。

但小產(chǎn)權(quán)房一直未獲轉(zhuǎn)正。在深圳傳出小產(chǎn)權(quán)意欲轉(zhuǎn)正的消息后,國土資源部再次表示堅(jiān)決查處小產(chǎn)權(quán)房。按照國土資源部的說法,“小產(chǎn)權(quán)房”是違法建筑。

小產(chǎn)權(quán)房雖然不能辦大產(chǎn)權(quán),但是通常項(xiàng)目都是合法的,有的是屬于舊村改造項(xiàng)目;有的是新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目;有的是旅游景點(diǎn)配套項(xiàng)目,或是生態(tài)園立項(xiàng)等等?？傊?都是披著一個(gè)“合法”外衣的,否則規(guī)劃等有關(guān)部門不會(huì)批準(zhǔn)建設(shè),水電市政部門也不能給通水通電。不合法的原因,是他們賣給了城里人。按照我國《土地管理法》規(guī)定,如果要在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)并出售,必須先經(jīng)國家征收,轉(zhuǎn)為國有土地,再出讓給開發(fā)商,開發(fā)商向國家交納土地出讓金等稅費(fèi),最后建房后出售給購房人。

但政府查處小產(chǎn)權(quán)房的動(dòng)機(jī)和合理性始終受到質(zhì)疑:“為什么政府強(qiáng)行低價(jià)征用農(nóng)民的土地,再高價(jià)賣給開發(fā)商,從中漁利,建成房子高價(jià)賣給居民合法;而農(nóng)民在自己的土地上建房,低價(jià)賣給居民,讓老百姓得到實(shí)惠,反倒不合法了呢?”蔡金水反問。

時(shí)寒冰認(rèn)為目前急需要做的是:第一要盡快給小產(chǎn)權(quán)房立法,我們應(yīng)該看到,在高房價(jià)的深圳在政府保障性住宅不能大量供應(yīng)的情況下,為社會(huì)提供小產(chǎn)權(quán)房,也能解決一部分民生所需,并能緩解政府保障的滯后?，F(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房,只有一個(gè)難題,那就是確認(rèn)交易權(quán)。我們現(xiàn)在的商品房其實(shí)也不是嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán),也只有70年的使用權(quán),我們?yōu)槭裁床荒芤赃@種方式給小產(chǎn)權(quán)房流通和交易的空間呢?比方說,我們可以給小產(chǎn)權(quán)房定為50年或者40年的產(chǎn)權(quán),性質(zhì)都是一樣的。

難點(diǎn)四:如何避免住房的制度性腐敗?

在上個(gè)世紀(jì)“房改”前,公務(wù)員一直是我國住房條件較好的群體。1998年“房改”后,雖然國家停止了福利分房,但各種名目的“集資建房”和“單位自建經(jīng)濟(jì)適用房”從未停止過。

一名長期在政府部門工作的知情人士告訴記者,說是房改,但依然還是按標(biāo)準(zhǔn)配足了房?！胺孔咏ǔ珊?購房者的資歷一般會(huì)先由辦公室安排好,由職務(wù)高低、工齡長短進(jìn)行排序,然后再確定買房資格、買房面積和選房次序?！彼嘎?這只是普及的方式,還有內(nèi)部定價(jià)開發(fā)集資建設(shè)的或以象征性租金向領(lǐng)導(dǎo)干部長期提供優(yōu)質(zhì)住房,等等。他直言,在這些集資建房和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房的過程中,機(jī)關(guān)單位存在著諸多的經(jīng)濟(jì)腐敗,嚴(yán)重超標(biāo)建房、以權(quán)謀房、暗箱操作多占公房等現(xiàn)象屢見不鮮。

2009年5月1日,《小康》雜志曝光“信陽未查處的官員別墅”:信陽市委市政府的四大班子的“廳級別墅”每套290多平米,“加上陽臺(tái),有350平米”。在進(jìn)一步調(diào)查中,官員別墅背后的奇怪的審批和招拍掛、土地、規(guī)劃等手續(xù)以及由政府要害部門一二把手組成的神秘開發(fā)商也一一曝光。

2009年6月17日,河南省鄭州市政府被中廣網(wǎng)曝光,以建經(jīng)濟(jì)適用房為名占地建別墅謀取暴利,其中樓中樓是200多平方,別墅是300多平方,建成后總成交額將達(dá)1億以上。

2009年6月22日,武漢市武昌區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房公開搖獎(jiǎng)卻出現(xiàn)了6連號。一名參與此報(bào)道的記者告訴《小康》,“六連號”當(dāng)事人申請材料均為虛假材料,而據(jù)華中師范大學(xué)一名數(shù)學(xué)系博士計(jì)算,從5141個(gè)號碼搖出6個(gè)連號,出現(xiàn)這種情況的概率約為千萬億分之一。且產(chǎn)生這一超低概率事件的搖號軟件是由相關(guān)部門自己開發(fā)、使用的,沒有經(jīng)過任何第三方檢測。

一名不愿意透露姓名的專家向《小康》記者表示,官員的住房問題,必須納入公眾的視野。

福建省東建筑工程有限公司總經(jīng)理盧健在接受記者采訪時(shí)表示,在種種權(quán)力優(yōu)勢下,大多數(shù)官員早就擁有超過其住房標(biāo)準(zhǔn)的多套房子,在多數(shù)百姓淪為“房奴”為房子掙扎的時(shí)候,他們已奢靡成風(fēng)。他向記者舉了這么一個(gè)例子,某局長在單位分到了兩居室,私下把房子在市場上倒換成兩個(gè)一居室。等調(diào)往新單位時(shí),只報(bào)一居室,于是按照級別,單位又給他補(bǔ)了兩居。房子到手后,便把房子賣了。等再去下一個(gè)單位時(shí),故計(jì)重施,如此循環(huán)。盧健認(rèn)為,官員住房的規(guī)范問題應(yīng)當(dāng)引起重視。

事實(shí)上,面對中國官員普遍超標(biāo)的住房狀況,各地也下達(dá)了不少文件進(jìn)行規(guī)范。例如,河南省《關(guān)于廳以上領(lǐng)導(dǎo)干部住房問題的通知》規(guī)定,正省級220平方米、副省級190平方米、廳級120平方米。官員購買住房超出控制標(biāo)準(zhǔn)30平方米以內(nèi)的按實(shí)際成本價(jià)購買,超過控制標(biāo)準(zhǔn)30平方米以上的部分按市場價(jià)購買。

但由于目前尚缺乏官員財(cái)產(chǎn)公開制度,公眾對官員實(shí)際收入并不知情,對官員住房補(bǔ)貼亦無知曉,對官員有幾處房產(chǎn)更無法確認(rèn),因此,各地規(guī)定的規(guī)范官員住房文件往往很難得到監(jiān)督執(zhí)行。此外,國家尚未建立統(tǒng)一的官員住房規(guī)范和監(jiān)管制度,使各地發(fā)生的官員持續(xù)發(fā)生住房腐敗現(xiàn)象也很難得到查處。

北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)指出,住房最大的腐敗在于制度。他表示,因制度的不完整缺陷而給了腐敗以合規(guī)的保護(hù),讓貪污和不合理的占有國家優(yōu)惠政策和資源成為“合法”的行為。任志強(qiáng)認(rèn)為,只有堅(jiān)決地堵住制度性腐敗,讓除了廉租房之外的各種打著保民生名義而形成腐敗的國家財(cái)富再分配制度性政策都退出歷史的舞臺(tái),真正實(shí)現(xiàn)市場化和保障性的雙軌制,才能讓中國的經(jīng)濟(jì)和收入分配都進(jìn)入正常的軌道。

“我都搬來兩年了,卻一個(gè)鄰居也沒見過。”家住順義某別墅區(qū)里的李女士向記者發(fā)出如此感嘆。李女士的愛人是一名副廳級干部,她住的別墅區(qū)早已傾售一空,但由于主人同時(shí)擁有多套房產(chǎn),住不過來,大多閑著。

事實(shí)上,類似李女士家的情況在中國公務(wù)員群體中比比皆是,官越大,別墅也就越好。這也已經(jīng)成為了一個(gè)公開的秘密。接受《小康》采訪的一些市民認(rèn)為,政府應(yīng)當(dāng)建立有效的官員財(cái)產(chǎn)公開制度和官員住房監(jiān)管制度,只有這樣,公眾才可能實(shí)現(xiàn)監(jiān)督。

香港中原地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席施永青曾建議內(nèi)地對這些閑置的房子征收空置稅,這一建議得到眾多專家支持。中國社科院金融研究所博士尹中立表示,征收空置稅的提議切中問題的要害。他認(rèn)為,空置稅可以限制房地產(chǎn)炒作和投機(jī),從而抑制房價(jià),與宏觀調(diào)控是一致的,而且,還可以杜絕一些腐敗。

時(shí)寒冰指出,在荷蘭,法律規(guī)定,如果一套住房空置一年以上,必須在政府的協(xié)調(diào)下無償提供這些住房;在瑞典,政府甚至直接將無人居住的住房推倒;在法國的一些城市中,房屋閑置的第一年,業(yè)主必須繳納房款10%的罰金,第二年為12.5%,第三年為15%,以此類推。不僅是歐洲,美國也對閑置房毫不客氣。在美國亞特蘭大的一些地區(qū),甚至有業(yè)主出錢讓人租住其房屋,以逃避因房屋閑置而面臨的處罰?！叭绱藝?yán)厲地對待空置房是為了使有限的住房資源最大限度得到利用。如果現(xiàn)有住房大量閑置,就會(huì)使一部分人的居住空間受到擠壓。而幾乎歐洲所有國家的法律,都把住房視為一項(xiàng)基本的人權(quán),要求政府必須解決住房問題。”大部分專家認(rèn)為,借鑒西方發(fā)達(dá)國家的做法,對大量閑置的住房征收懲罰性稅收,不僅可以避免資源的浪費(fèi),還能杜絕腐敗的一些現(xiàn)象。

難點(diǎn)五:難以緩解的物業(yè)糾紛

業(yè)主和物業(yè)兩者之間本應(yīng)該是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系,可最后卻勢成水火,這是當(dāng)前兩者關(guān)系的真實(shí)寫照:業(yè)主因物業(yè)公司費(fèi)用較高,服務(wù)較差,人員素質(zhì)低下,甚至收了錢不干活,充滿怨言和不滿;而物業(yè)管理公司因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)收取困難,有時(shí)候干了活卻得不到認(rèn)可,虧本的生意,就不愿再做。

上海某小區(qū)公布的物業(yè)管理收費(fèi)為3元/平方米,該物業(yè)管理處工作人員接受《小康》記者采訪時(shí)介紹,他們現(xiàn)在只向住戶收取2元/平方米的費(fèi)用,也只能勉強(qiáng)收到50%左右。他表示,由于小區(qū)建成年代較久,房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題較多,以及暫住人口流動(dòng)性大,許多業(yè)主不繳或者遲繳都比較普遍。

此外,許多物業(yè)與開發(fā)商間的“親密”關(guān)系也都影響著物業(yè)費(fèi)收繳。一些小區(qū)物業(yè)就是開發(fā)商委派的。開發(fā)商在售房時(shí)承諾的一些事項(xiàng)沒有兌現(xiàn),諸如產(chǎn)權(quán)證沒辦、煤氣不通、小區(qū)道路未維修等,業(yè)主便會(huì)把氣都撒到物業(yè)身上。

哈爾濱市某小區(qū)的一名業(yè)主告訴記者,辦進(jìn)戶手續(xù)時(shí)他就交了煤氣安裝費(fèi),但煤氣至今未通,產(chǎn)權(quán)證也沒有。找物業(yè),則推說是開發(fā)商的問題。而家里的塑鋼窗漏氣、電表老跳閘,小區(qū)衛(wèi)生又差,自己索性就不交了。

而一些物業(yè)公司的人員素質(zhì)過低,也造成了服務(wù)上的滯后和矛盾的產(chǎn)生。北京某小區(qū)業(yè)主李小姐告訴記者,自己小區(qū)里的保安整天一副色迷迷的樣子,盯著人看很不舒服,值班上還經(jīng)常睡覺。為此他們反映過多次,但物業(yè)公司均未理會(huì),最后只能炒了這個(gè)物業(yè)公司。

物業(yè)公司也是牢騷滿腹:大事、小事都找物業(yè),可一旦哪里做得有紕漏,業(yè)主們就拒交物業(yè)費(fèi)。這令眾多物業(yè)公司很頭痛,市場激烈的競爭又使他們十分尷尬。一家物業(yè)公司老板接受《小康》采訪時(shí)表示,收繳率低、虧損厲害是導(dǎo)致糾紛主要原因。他舉例:該公司旗下的一個(gè)小區(qū),因?yàn)樵胍魡栴}長年無法解決,業(yè)主們則拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。若以小區(qū)住宅面積10萬平方米的2元/平方米來計(jì)算,即便收費(fèi)率達(dá)到100%,費(fèi)用也才20萬。而目前整個(gè)物業(yè)管理處有60名工作人員,僅工資每月就花近30萬,還不包括其他的?！拔覀冎皇瞧髽I(yè),沒有執(zhí)法權(quán),相關(guān)部門沒少跑,但就是解決不了,收不到費(fèi)用,最后只能退出這個(gè)小區(qū)?！?/p>

一名業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者,無論物業(yè)炒小區(qū)、或者業(yè)主炒物業(yè),基本離不開管理和費(fèi)用成本的因素,國家缺乏相關(guān)法律法規(guī)來協(xié)調(diào)此類事項(xiàng)是主要的一個(gè)因素。他透露,一般物業(yè)公司都愿意接手新的住宅小區(qū),原因是房地產(chǎn)開發(fā)商在賣房子時(shí),通常要求一次交齊三年的物業(yè)費(fèi)。因此,這三年的物業(yè)收入是有保障的,且新房幾乎不需要維修的地方,可以說只賺不賠。但三年一過,問題就多了。一般在權(quán)衡利弊后,他們都是會(huì)選擇退出。他表示,這叫三年保鮮,但也有物業(yè)公司堅(jiān)持下去的。此外,一些刁鉆的業(yè)主也讓物業(yè)公司頗為棘手,而這些人往往會(huì)制造假象,很容易得到其他業(yè)主的呼應(yīng),使管理難上加難。

隨著雙方矛盾的加劇,近年來的物業(yè)權(quán)益糾紛案件數(shù)量積聚上漲,一些地方甚至引發(fā)了物業(yè)和業(yè)主之間的大規(guī)模沖突,更有物業(yè)打業(yè)主,或者業(yè)主砸物業(yè)等現(xiàn)象出現(xiàn)。對此,一些專家開始要求出臺(tái)相關(guān)法規(guī)來解決這一矛盾。但因法律規(guī)定不明細(xì),往往各地法院在審理這類糾紛時(shí)裁判的尺度不一,導(dǎo)致一些問題的嚴(yán)重化。

為此,最高人民法院日前公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》兩部司法解釋。據(jù)悉,兩部司法解釋在物權(quán)法等法律規(guī)定框架內(nèi),解答了廣大群眾關(guān)心的諸多熱點(diǎn)問題,強(qiáng)化了各方當(dāng)事人的平等保護(hù),增強(qiáng)了法律規(guī)定的可操作性,物業(yè)糾紛諸多熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題最終得以明確。然而,最后的實(shí)施效果需等2009年10月1日正式實(shí)施后才能揭曉。