打擊房產(chǎn)投機(jī) 不應(yīng)波及首套房

陳 雪

自住型購(gòu)房者的房貸成本或?qū)⑷嫣岣?。?jù)報(bào)道，中國(guó)銀行已將首套個(gè)人住房貸款利率由之前的7折調(diào)回至8.5折。此外，還有數(shù)家銀行也已下發(fā)了“取消七折優(yōu)惠”的意見(jiàn)，還有的銀行雖未明確取消原有優(yōu)惠利率，但可能要求部分首套房貸必須提高首付成數(shù)才可獲得7折利率。

首套房貸優(yōu)惠利率的松動(dòng)，體現(xiàn)了銀行市場(chǎng)博弈地位的提升，但由此導(dǎo)致的市場(chǎng)結(jié)果卻不容樂(lè)觀。銀行在為自己打開(kāi)謀利空間的同時(shí)，剛性購(gòu)房市場(chǎng)卻因此受到打壓。應(yīng)當(dāng)看到的是，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于嚴(yán)厲調(diào)控的氛圍之中，但投機(jī)性購(gòu)房才是導(dǎo)致泡沫泛濫的罪魁禍?zhǔn)?，首次?gòu)房置業(yè)始終都是調(diào)控政策扶持的對(duì)象。銀行提高首套房貸利率的沖動(dòng)，顯然有?！坝斜Ｓ袎骸钡恼咧赶颍焕诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

今年以來(lái)，全國(guó)信貸規(guī)模較去年同期有所收縮。市場(chǎng)盛傳，主管部門將限制產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)的放貸規(guī)模，并回收前期超范圍的全部貸款。據(jù)此，各商業(yè)銀行對(duì)相關(guān)行業(yè)實(shí)行了貸款額度控制。市場(chǎng)借貸資金相對(duì)稀缺，銀行的議價(jià)能力隨之復(fù)蘇。以此看來(lái)，以中行為首的商業(yè)銀行開(kāi)始對(duì)首套房貸優(yōu)惠利率說(shuō)“不”，有其客觀的市場(chǎng)背景，這是金融機(jī)構(gòu)“在商言商”的逐利反應(yīng)。

不可否認(rèn)，作為市場(chǎng)主體的商業(yè)銀行，對(duì)借貸市場(chǎng)有著天生的敏銳嗅覺(jué)。在2007年年中深圳房?jī)r(jià)飆漲之時(shí)，商業(yè)銀行幾乎集體叫停了二手房個(gè)貸業(yè)務(wù)，并且提高了首付款比例。從事后當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)急劇回調(diào)的走勢(shì)看，商業(yè)銀行的預(yù)期十分科學(xué)。需要強(qiáng)調(diào)的是，銀行雖然是社會(huì)資金投放與回籠的窗口，但其自身的商業(yè)屬性注定了銀行不可能承擔(dān)政策性的公益職責(zé)。它們的商業(yè)訴求如果沒(méi)有受到合理規(guī)制，必然會(huì)負(fù)面影響相關(guān)行業(yè)的正常運(yùn)行秩序。在房地產(chǎn)借貸市場(chǎng)，無(wú)論是自動(dòng)收緊銀根，還是提高放貸門檻，都是商業(yè)銀行出于自身經(jīng)濟(jì)利益考慮而為的，這反而有可能加大房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。

此次提高首套房貸利率雖將提升銀行房貸業(yè)務(wù)的利潤(rùn)，但最終的執(zhí)行結(jié)果卻是將打擊投機(jī)性購(gòu)房行為擴(kuò)散到剛性需求領(lǐng)域。當(dāng)下，全國(guó)房?jī)r(jià)之畸高已經(jīng)是毋庸置疑，抑制房?jī)r(jià)非理性飆升，讓房?jī)r(jià)回歸公眾能夠承擔(dān)的范圍之中，的確應(yīng)成為所有房產(chǎn)調(diào)控政策的主要基調(diào)。然而，如此不加甄別地全面打壓購(gòu)房需求，其效果很有可能適得其反。

剛性需求之所以稱之為“剛性”，也正決定了抑制性調(diào)控政策的無(wú)效性。市場(chǎng)歷史表明，之前歷次房?jī)r(jià)滯漲階段之所以被打破，其先行軍往往就是剛性需求的爆發(fā)。統(tǒng)計(jì)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，一般結(jié)婚、落戶等首次購(gòu)房需求，能夠承受的忍耐期大約在三個(gè)月到半年左右，如果在這段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)明顯的下降調(diào)整，那么這部分需求就會(huì)集中釋放，從而成為進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)的源頭。以此而論，商業(yè)銀行隨意調(diào)高首套住房貸款利率的舉措，雖然在短期內(nèi)似乎抑制了剛性需求，但不可能消除這部分需求的存在，而只是讓這部分購(gòu)買需求延后了。更重要的是，自住型購(gòu)房者買房并非為升值，面對(duì)高企的房?jī)r(jià)，本來(lái)開(kāi)支壓力就非常大，如果信貸利率再被提高，購(gòu)房者的成本開(kāi)支將會(huì)進(jìn)一步增加，最終的結(jié)果就是擴(kuò)大了高房?jī)r(jià)的負(fù)面社會(huì)影響，這同樣不利于社會(huì)秩序的穩(wěn)定運(yùn)行。

可見(jiàn)，剛性購(gòu)房需求的合理滿足，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。無(wú)論房地產(chǎn)業(yè)處于市場(chǎng)周期的哪一階段，這部分購(gòu)房需求都應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?duì)于商業(yè)銀行濫用市場(chǎng)權(quán)力、萌生提高首套房貸門檻意向的端倪，監(jiān)管部門當(dāng)及時(shí)予以制止，強(qiáng)調(diào)扶持首次置業(yè)的基本政策導(dǎo)向。如此為之有助于規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅度波動(dòng)。▲（作者是上海媒體人。）