高房?jī)r(jià)不會(huì)“理性回歸”

時(shí)寒冰

近期，從“營(yíng)業(yè)稅征收2改5”到“國(guó)四條”，再到“拿地首付不低于50%”、“督辦全國(guó)18宗房地產(chǎn)閑置土地”，再到“國(guó)十一條”，政府調(diào)控聲音漸緊，伴隨著調(diào)控，一線城市的商品房成交面積明顯下滑，但價(jià)格跌幅依然非常有限。而另外一些地方，則乘風(fēng)破浪，屢書(shū)傳奇，海南房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲：?？谀骋粯潜P2008年的售價(jià)為每平方米4000多元，2010年1月已經(jīng)高達(dá)1.7萬(wàn)元。

海南房?jī)r(jià)瘋狂，讓其他地方心生“小巫見(jiàn)大巫”之感，對(duì)本地房?jī)r(jià)的上漲，陡然生出無(wú)限的遐想。在當(dāng)下，這種瘋狂是很難實(shí)現(xiàn)理性回歸的，它的結(jié)局只有一個(gè)：在瘋狂中走向崩潰，通過(guò)崩潰之痛，人們徹底正視風(fēng)險(xiǎn)而回歸理性——其他經(jīng)濟(jì)體走過(guò)的痛苦輪回，正在中國(guó)重現(xiàn)。

政府也想通過(guò)調(diào)控手段擠壓房?jī)r(jià)泡沫，但是，由于面臨GDP增長(zhǎng)壓力，它的行為受到約束。這直接影響了其政策選擇。房?jī)r(jià)要回歸合理，必須構(gòu)建起多元化的市場(chǎng)供應(yīng)主體，而現(xiàn)在這一供應(yīng)渠道是單一的——基本上通過(guò)開(kāi)發(fā)商建造的商品房來(lái)滿足需求，而沒(méi)有諸如自建房、合作建房這樣的供應(yīng)方式與商品房形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，加之保障性住房供應(yīng)不足，開(kāi)發(fā)商在事實(shí)上具有了壟斷定價(jià)權(quán)，價(jià)格必然被操縱。

各地政府在建設(shè)保障性住房方面的動(dòng)力嚴(yán)重不足。全國(guó)人大報(bào)告指出，保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至2009年8月底僅完成投資的394.9億元，完成率為23.6%。原因很簡(jiǎn)單：地方政府如果建設(shè)足夠多的保障性住房，會(huì)拉低當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)和地價(jià)，不僅減少地方財(cái)政收入，更會(huì)直接拉低當(dāng)?shù)氐腉DP指標(biāo)。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控，實(shí)際上陷入了一種悖論：調(diào)房?jī)r(jià)直接損害地方政府的切身利益，他們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的措施只會(huì)陽(yáng)奉陰違，做一點(diǎn)面子活；而到了拯救房地產(chǎn)的時(shí)候，地方官員又會(huì)加倍用力，使得相關(guān)措施高效率地執(zhí)行。

另一個(gè)悖論是，2008年年底大規(guī)模的救市政策，讓許多人對(duì)“政府不會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌“這一結(jié)論深信不疑，大膽地投入到炒房當(dāng)中。海南房?jī)r(jià)在中央調(diào)控政策出臺(tái)后的高速上漲，除了國(guó)際旅游島利好消息，與這一心理因素也不無(wú)關(guān)系。同樣，就開(kāi)發(fā)商而言，它們目之所視，永遠(yuǎn)都是利益至上，即使這種利益是損害民生，也在所不惜。

因此，上述幾個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益主體，都沒(méi)有真正能夠抑制房?jī)r(jià)的意愿，希望房?jī)r(jià)下落的普通民眾又缺乏足夠的利益訴求渠道，難以對(duì)房?jī)r(jià)真正產(chǎn)生影響力。那么，中國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，只能在既得利益集團(tuán)無(wú)論采取什么措施都不能推高房?jī)r(jià)之時(shí)發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，唯一的結(jié)局便是由于缺乏購(gòu)買力的支撐，房?jī)r(jià)崩潰將延續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間，直到所有的下跌動(dòng)能釋放殆盡。

高處不勝寒，任何依托房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)體，都經(jīng)歷過(guò)泡沫破滅帶來(lái)的痛苦。中國(guó)能成為例外嗎？如果我們把中國(guó)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離民眾購(gòu)買力的房?jī)r(jià)稱為一個(gè)神話，那么，泡沫再多也期望它不破滅，無(wú)疑在制造另一個(gè)難度更大的神話。由于市場(chǎng)已經(jīng)瘋狂，市場(chǎng)主體也已經(jīng)喪失理性，中國(guó)的房?jī)r(jià)在相關(guān)利益主體痛感減弱時(shí)雖然會(huì)有小幅回調(diào)，但難以真正實(shí)現(xiàn)理性回歸，而只能通過(guò)一次痛苦的洗禮完成泡沫的擠壓過(guò)程。▲（作者是南京大學(xué)客座教授。）