褚艷寧

（山西經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院，山西太原030004）

我國高房價的成因與控制對策

褚艷寧

（山西經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院，山西太原030004）

目前，我國高房價已對經(jīng)濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定造成影響，同時，高房價也造成了房價與收入比偏高、房地產(chǎn)空置率過高和房價租金比增大等問題。文章認(rèn)為，高房價的原因是多方面的，應(yīng)當(dāng)從多角度著手來采取措施。當(dāng)務(wù)之急解決高房價的問題應(yīng)從兩個方面著手：一是宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場，防止房地產(chǎn)出現(xiàn)過多泡沫；二是加大經(jīng)濟適用房與廉租房建設(shè)，解決中低收入家庭的居住問題。為此，政府應(yīng)出臺相應(yīng)的政策約束房地產(chǎn)商的行為，宏觀調(diào)控、科學(xué)決策、正確引導(dǎo)，確保房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)；土地價格；高房價

近年來，我國高房價已成為廣大居民熱議的話題，也成為行業(yè)內(nèi)外普遍的共識，甚至成為每年兩會爭議的核心問題之一。作為支柱產(chǎn)業(yè)，高房價已經(jīng)影響到經(jīng)濟的健康發(fā)展。本文試圖通過對高房價成因分析，探求問題的癥結(jié)，以便尋找解決高房價的有效方法。

一、高房價的成因

（一）房價與收入比偏高。按國際上通行的衡量標(biāo)準(zhǔn)，房價的高低主要是相對于住房購買力而言。最常用的衡量指標(biāo)是房價與收入比，發(fā)達國家房價一般為收入的3倍～4倍，即一個中等收入的家庭，可以用3年～4年的收入購買一套中等檔次的住房。聯(lián)合國人居中心倡導(dǎo)的理想房價與收入比的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1以內(nèi)，而目前我國城鎮(zhèn)平均房價與收入的比率已達8.3∶1，一線城市已超過2位數(shù)，大大超過了世界銀行5∶1的警戒線標(biāo)準(zhǔn)。買房難成為目前社會關(guān)注的焦點，成為影響社會和諧的一個嚴(yán)重問題。因此，高房價導(dǎo)致房價與居民住房可支付能力之間的鴻溝越來越大。

（二）房地產(chǎn)價格漲幅較大。多年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)增長。從1998年到2007年，房地產(chǎn)投資每年都保持20%以上的增長速度，年均增長速度是27.4%，2009年11月后，我國一、二線城市房價又出現(xiàn)了上漲。以北京、上海房價為例，月同比上漲5.7%。2009年12月份，全國70多個大中城市房屋銷售價格月同比上漲7.8%，許多城市房價創(chuàng)出歷史新高。這種房屋價格的飛漲，無論是對老百姓還是對整個房地產(chǎn)市場都不是一種健康發(fā)展的勢頭。

（三）地王頻現(xiàn)。土地價格是房價的重要組成部分。在我國房地產(chǎn)市場，土地實行招拍掛制度，在最近幾年的土地招標(biāo)中，地王頻現(xiàn)。以北京地產(chǎn)為例：2009年5月21日富力地產(chǎn)以10.22億元獲得北京廣渠門外10號地塊，平均樓面地價15，141元/平方米，成為2009年首塊地王。2009年6月30日中化集團下屬的中化方興以40.6億元獲得廣渠路15號地塊，平均樓面地價高達16，000元/平方米，再次刷新地王紀(jì)錄。

（四）房地產(chǎn)空置率過高。全國的住房空置率過高也表明房價泡沫的存在。國際的標(biāo)準(zhǔn)是：房地產(chǎn)空置率在5%～10%是一個健康的狀態(tài)，如果在10%～20%之間，則已出現(xiàn)了過熱的苗頭，如果在20%以上，房地產(chǎn)市場很有可能會給經(jīng)濟帶來很大的破壞。而我國2009年4月份的房地產(chǎn)空置率已經(jīng)達到了39.1%，遠遠超過了國際最高警戒線。

（五）房價租金比逐漸增大?！胺績r租金比”是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值，是作為衡量市場投資價值的重要參考值。一般情況下，若要滿足5%～6%的投資回報要求，房價租金的比值應(yīng)在196～232值內(nèi)。如果房價租金比超過300，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資價值變小，房價高估。按照中介機構(gòu)的統(tǒng)計，目前北京地區(qū)的房屋租金比已經(jīng)達到1∶495，有些商品房的租金比甚至超過1∶600。

二、高房價形成的原因分析

房價之高已成為不爭的事實，然而形成高房價的原因還需從供給和需求兩方面來分析。

（一）從需求的角度看。其一，城市化進程推動了高房價。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的報告數(shù)據(jù)顯示，我國城市數(shù)量已從新中國成立前的132個增加到2008年的655個，城市化水平由7.3%提高到45.68%。我國百萬人口以上城市已從10個發(fā)展到2008年的122個。伴隨著城市化的進程，城市人口不斷增加，也意味著城市潛在商品房客戶在不斷增長。同時，在大城市吸引小城市居民、小城市吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)吸引農(nóng)村居民的模式下，加快了各級城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也推高了房價的上漲空間。隨著城市化建設(shè)的不斷進行，以及城市建設(shè)所需資金缺口的不斷增大，土地價格和開發(fā)成本會不斷增加，再加上開發(fā)商所期望的回報利潤，中國房地產(chǎn)市場在城市化進程中不可避免地推高了房價。其二，經(jīng)濟發(fā)展和人民生活改善支撐了高房價。新中國成立六十多年來，城市居民生活質(zhì)量和生活環(huán)境得到極大改善，我國城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積已由1949年的4.3平方米增加到2008年的23平方米，居住環(huán)境與以往相比也有較大改善。以小換大、以舊換新、提高品質(zhì)，是目前購房者的常見需求。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民對提高居住質(zhì)量的需求在一定程度上支撐了高房價。其三，投資性需求助長了高房價。投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲。我國居民儲蓄率較高，伴隨著城市化進程和經(jīng)濟快速發(fā)展的是人們對通貨膨脹的擔(dān)憂和對房價上漲的預(yù)期，通過買房實現(xiàn)貨幣保值增值，成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中。由于大量投資客進入樓市炒房，直接助推了房價飆升，因此，造成越有房越買房、越?jīng)]房越無望的局面。

（二）從供給的角度看。其一，房地產(chǎn)商的營銷策略是形成高房價的直接誘因。為了提高房屋售價，房地產(chǎn)開發(fā)商使用各種營銷手段，甚至有些開發(fā)商不惜違反政策和法律，出現(xiàn)捂盤惜售、占地囤地、哄抬房價等違法犯罪行為。在房價上漲的情況下，開發(fā)商為了獲取更多利潤，常常采取捂盤的策略。每新開一次樓盤，價格都會上漲一些，給購房者造成人多房少、價格越來越貴的心理壓力，諸如此類的銷售方式不勝枚舉。其二，房地產(chǎn)的特殊屬性是形成高房價的主要原因。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，又統(tǒng)稱為不動產(chǎn)。土地是房地產(chǎn)最根本的基礎(chǔ)，土地也是房地產(chǎn)行業(yè)的第一要素，實際上，除去土地之外，房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)并沒有什么明顯區(qū)別。因此，房地產(chǎn)業(yè)的要素特征就是土地，而土地作為一種稀缺的生產(chǎn)要素，具有不可再生的特點，土地的價格只會上漲。另外，土地招拍掛制度缺陷是造成地價上漲的一個制度性原因。目前，我國將土地劃撥和協(xié)議出讓政策改革為土地招拍掛，這在土地資源分配上是一個進步，也是防治暗箱操作、土地交易腐敗的一個有效辦法。但是，由于我國土地公有的特殊性，賣方市場只有一個，因此，地方政府具有高度壟斷的強勢地位。雖然房產(chǎn)交易已完全市場化，但地產(chǎn)管理仍然是計劃經(jīng)濟模式，土地供應(yīng)沒有形成競爭性市場。從經(jīng)濟學(xué)的角度講，實際上現(xiàn)行的土地招拍掛屬供給壟斷和需求競爭型，這種市場模式，再加上地方政府土地財政的利益驅(qū)動，必然造成需求方的惡性競爭，導(dǎo)致地價只漲不降和不斷暴漲。由于土地收入全部歸地方財政，地方政府也樂觀其成，造成地價屢屢沖高，這就必然會通過比較效應(yīng)帶動周圍房價上漲。

三、控制高房價的對策

房價之高毋庸置疑，房地產(chǎn)作為商品,其價格的高低本來應(yīng)該由市場來調(diào)節(jié),然而由于其經(jīng)濟地位的特殊性，影響因素的復(fù)雜性，對百姓生活的重要性，政府在其中的作用不可替代。由于高房價的原因是多方面的，也應(yīng)當(dāng)從多角度著手來解決問題。當(dāng)務(wù)之急解決高房價問題，應(yīng)從兩個方面著手。

（一）宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場，防止房地產(chǎn)泡沫。一方面，由于房地產(chǎn)商品供求結(jié)構(gòu)的不平衡和土地資源的稀缺性，決定了房地產(chǎn)泡沫的生成，是房地產(chǎn)泡沫形成的根本原因，也正是因為房地產(chǎn)業(yè)的這些特殊性，引起了投資者與消費者的非理性預(yù)期以及投資者的從眾行為與投機行為。另一方面，由于中國房地產(chǎn)市場不完善，各類相關(guān)信息不健全，使不對稱的信息導(dǎo)致了銀行等金融機構(gòu)，為了提高利率回報而低估了放款風(fēng)險，也進一步導(dǎo)致了開發(fā)商的盲目投資與開發(fā)。正是以上各種因素吹大了房地產(chǎn)泡沫。為此，要防范與治理房地產(chǎn)泡沫，首先，要從根本上解決投資結(jié)構(gòu)與土地的問題，引導(dǎo)投資與消費行為，建立和健全配套的金融服務(wù)體系，要增強信息的流通，盡量避免非理性行為。其次，要建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，及早發(fā)現(xiàn)并防范治理房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，從而使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

（二）加大經(jīng)濟適用房與廉租房建設(shè),保障中低收入家庭住房。我國城鎮(zhèn)住房制度改革過于強調(diào)住房市場拉動經(jīng)濟增長的作用，而忽視其社會保障的基本功能，即偏重將住房市場作為一個產(chǎn)業(yè)來看待，而對關(guān)系民生的住房問題重視程度則不夠，這直接導(dǎo)致政府在提供住房保障方面的職責(zé)缺位，進而缺少長期的、健全的、有效的住房政策。目前，我國現(xiàn)有保障性住房的供給量明顯不足，經(jīng)濟適用房的開發(fā)投資僅占全國住宅總投資的5%左右。廉租住房制度雖然從1999年逐步開始實施，但由于制度本身缺乏強制力，受益面至今仍然不高。同時，現(xiàn)有保障性住房普遍存在成本低、區(qū)位偏、居民窮、環(huán)境差等問題。因此，解決中低收入家庭的居住問題，首先，需要進一步加快經(jīng)濟適用房建設(shè)，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。要進一步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房。應(yīng)進一步擴大廉租住房的覆蓋面，適當(dāng)放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，降低準(zhǔn)入門檻，把更多有困難的家庭納入廉租住房保障范圍內(nèi)，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡?！?。其次，加大公共租賃房的建設(shè)力度。應(yīng)從實際出發(fā)，大力發(fā)展居民租賃住房方式，這也是目前一些國家解決住房問題的通行做法。如香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法國有36%，英、美等國均在30%左右，瑞典、德國達50%的居民可以享受政府優(yōu)惠租房政策。因此，完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產(chǎn)市場體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。

溫家寶總理2010年3月5日在十一屆全國人大三次會議的政府工作報告中指出，要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求?？偫淼闹v話肯定了房地產(chǎn)市場對改善人民群眾的住房條件有著重大作用。因此，我國房地產(chǎn)業(yè)要在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟增長點，就要保持高度的理性，政府要對房地產(chǎn)業(yè)采取宏觀調(diào)控，科學(xué)決策，正確引導(dǎo)，適時監(jiān)測，以防房地產(chǎn)市場的“虛假繁榮”。

〔1〕我國房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢研究課題組.我國房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢研究〔J〕.統(tǒng)計研究，2008，（5）.

〔2〕潘穎，張本照.我國城市房地產(chǎn)價格非理性波動的內(nèi)在機理分析〔J〕.產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2009，（10）.

〔3〕吳樹暢，曾道榮.中國房地產(chǎn)價格運行軌跡及驅(qū)動因素〔J〕.財經(jīng)科學(xué)，2010，（2）.

The Causes of High Housing Prices in China and the Countermeasures the Government Should Take

CHUYan-ning
（Shanxi Vocational College of Economics and Trade，Taiyuan 030004，China）

At present， high housing prices in China have exerted an influence on the country’s economic development and social stability.The causes of high housing prices are complicated，and a task of top priority is to strengthen the macroeconomic regulation of the property market and build more affordable rental houses and economical houses for medium-and-low income families.For that reason，the government should formulate relevant policies to restrict property developers’conduct，strengthen macroeconomic regulation and scientific decision-making，and give correct guidance so as to ensure the stable development of the property sector.

property；price of land；prohibitive housing prices

F2

A

1009-1203（2010）05-0067-03

2010-08-10

褚艷寧（1975-）,女,山西臨汾人，山西經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院講師,工商管理碩士,研究方向為企業(yè)管理、貿(mào)易金融。

責(zé)任編輯 李英姿