本刊記者 馮京津
房地產(chǎn)新政出重拳
本刊記者 馮京津
為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知精神,國(guó)家有關(guān)部委近日分別出臺(tái)措施,鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。具體措施是:一是各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度。二是完善差別化的住房信貸政策。三是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。四是切實(shí)增加住房有效供給。五是加大住房交易市場(chǎng)檢查力度,依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。
9月29日,更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái):貸款購(gòu)買商品住房的首付比例調(diào)至30%及以上。而在此之前,首次購(gòu)買90平方米以下普通住宅的貸款最低首付為20%。與“國(guó)十條”相比,多項(xiàng)調(diào)控政策擴(kuò)至全國(guó)范疇。文件稱,各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。而在“國(guó)十條”中,上述政策則限定于“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”。
此次調(diào)控措施出臺(tái),被認(rèn)為標(biāo)志中國(guó)房市進(jìn)入新階段,房地產(chǎn)行業(yè)支柱性地位開始受到質(zhì)疑。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要力量,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性地位短時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變。但行業(yè)法律及政策框架則在不斷完善中,包括了保障性住房政策制度化、土地出讓制度的完善、配套的社會(huì)保障制度等。
實(shí)際上,“國(guó)五條”中已經(jīng)包含對(duì)于高房?jī)r(jià)和熱錢推動(dòng)通脹的雙重?fù)?dān)憂。控制高房?jī)r(jià)關(guān)乎民生福祉,控制熱錢關(guān)乎宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境。從這個(gè)意義上說(shuō),樓市調(diào)控加碼不僅涵蓋了政府對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注,還有保護(hù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的考量。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇極其脆弱的情況下,這意味著樓市調(diào)控的嚴(yán)肅性和長(zhǎng)期性將成為常態(tài)。
由于新政出臺(tái)力度較大,各地購(gòu)房者更趨理性,普遍持觀望情緒,樓市交易較淡。本輪調(diào)控除了運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制的手段,還加強(qiáng)了對(duì)地方政府的監(jiān)督和問(wèn)責(zé)力度,對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問(wèn)責(zé)。對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的,要進(jìn)行約談,直至追究責(zé)任。
中共十七屆五中全會(huì)為今后五年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展確定了“調(diào)整結(jié)構(gòu)、改善民生”的發(fā)展基調(diào)。而作為同經(jīng)濟(jì)和民生都密切相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè),無(wú)疑也將面臨調(diào)結(jié)構(gòu)的重任。
新政實(shí)施近半年來(lái),房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降,而且近期又有回升跡象,一些一線城市房?jī)r(jià)從8月下旬開始回升,9月底基本達(dá)到上漲高峰,有些樓盤價(jià)格已反彈回新政前的高點(diǎn)。國(guó)慶前的中秋小長(zhǎng)假樓市成交量已經(jīng)回升,很多的樓盤都選在9月、10月份開盤,一些中介機(jī)構(gòu)則要求更多的人假期加班,迎接即將到來(lái)的房地產(chǎn)回潮。這種情況下,為了鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果,不至于出現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控反彈,新國(guó)五條出臺(tái),房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴再起,再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策,并明確指出“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn),并逐步擴(kuò)大到全國(guó)”。但是能夠出臺(tái)并不代表會(huì)很快出臺(tái),正如財(cái)政部此次公開文件中所說(shuō),考慮到房地產(chǎn)改革情況復(fù)雜,擬先在部分城市對(duì)部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn),恢復(fù)征收房產(chǎn)稅,積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國(guó)。
據(jù)了解,重慶市目前上報(bào)至財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的試點(diǎn)方案,采用了“套數(shù)越多、面積越大”——稅率逐級(jí)提高的累進(jìn)計(jì)稅方式,其原理與個(gè)人所得稅的累進(jìn)稅率相同。而財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)啟動(dòng)了對(duì)房地產(chǎn)稅的會(huì)簽程序,其中就包含采用累進(jìn)計(jì)稅方式的“重慶方案”。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康還表示,房地產(chǎn)稅并不會(huì)是政府調(diào)控的“最后一張牌”,未來(lái)調(diào)整一定是多種手段綜合使用,比如物業(yè)稅,其實(shí)物業(yè)稅跟房產(chǎn)稅是一回事,都是在保有環(huán)節(jié)中征稅,但因物業(yè)稅有一個(gè)較長(zhǎng)立法過(guò)程,房產(chǎn)稅只需在現(xiàn)行稅收政策中進(jìn)行試點(diǎn)就能推出,因此會(huì)選擇現(xiàn)行推出物業(yè)稅,現(xiàn)在問(wèn)題在于如何不失時(shí)機(jī)地進(jìn)入試點(diǎn)。
房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)是切實(shí)解決深層次、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題,促進(jìn)形成合理的住房供給結(jié)構(gòu),滿足多層次的住房需求,促進(jìn)城市化的健康發(fā)展。
中共十七屆五中全會(huì)為今后五年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展確定了“調(diào)整結(jié)構(gòu)、改善民生”的發(fā)展基調(diào)。而作為同經(jīng)濟(jì)和民生都密切相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè),無(wú)疑也將面臨調(diào)結(jié)構(gòu)的重任。
業(yè)內(nèi)相關(guān)人士表示,五中全會(huì)討論的“十二五”規(guī)劃中關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)容,將聚焦于保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)管理法修訂等制度性變革??梢灶A(yù)見,房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位在新的五年中不會(huì)顯著動(dòng)搖,但隨著房地產(chǎn)業(yè)“調(diào)結(jié)構(gòu)”的不斷深入,近年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的各種“失衡”問(wèn)題將逐步化解。
近年來(lái),在城市化進(jìn)程提速的帶動(dòng)下,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,房地產(chǎn)投資、消費(fèi)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日益明顯。但是,隨著過(guò)多的社會(huì)資本流向房地產(chǎn)領(lǐng)域,土地囤積、捂盤惜售、商品房炒作、資產(chǎn)泡沫膨脹等問(wèn)題也開始凸現(xiàn)。而在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的背景下,樓市供給和需求的失衡、產(chǎn)業(yè)要素資源分配的失衡、居民收入和消費(fèi)的失衡等現(xiàn)象也開始加劇。房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題,不僅影響到民生的改善,更影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
中國(guó)樓市的問(wèn)題核心是其市場(chǎng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題及貧富懸殊問(wèn)題,以致發(fā)展商能透過(guò)其定價(jià)能力、持貨能力及一手房市對(duì)二手房?jī)r(jià)的指標(biāo)性作用,將房?jī)r(jià)推高至總房屋供應(yīng)量不足以同時(shí)滿足富裕者的投資性需求,及普通大眾的剛性需求,由于前者肯出較高的價(jià)錢,市場(chǎng)力量自然將有限的房屋分配予“有錢”的人,以致普通大眾的“住房需要”被犧牲掉。因此,即使房?jī)r(jià)調(diào)控下調(diào)兩三成,待售的商品房很大可能會(huì)流入較不需要房貸的富裕者或已有房者之手,其余一小部分則流入尚未有房但須在未來(lái)二十年吃力供房的中高收入者,至于沒(méi)有房子的普通大眾,房?jī)r(jià)調(diào)不調(diào)也是買不起。
房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)是切實(shí)解決深層次、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題,促進(jìn)形成合理的住房供給結(jié)構(gòu),滿足多層次的住房需求,促進(jìn)城市化的健康發(fā)展。