面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，4月14日國(guó)務(wù)院出臺(tái)更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，房地產(chǎn)調(diào)控似乎成為當(dāng)前宏觀調(diào)控的中心環(huán)節(jié)。在調(diào)控和反調(diào)控的博弈下，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了一種觀望和僵持的局面：交易清淡而價(jià)格企穩(wěn)。甚至一度出現(xiàn)價(jià)格上漲的趨勢(shì)。

為什么最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有起到預(yù)期效果？

首先，市場(chǎng)與政府博弈的歷史結(jié)果是房?jī)r(jià)總會(huì)創(chuàng)新高。2007年，為了給炙熱的樓市降溫，政府有針對(duì)性地出臺(tái)抑制房地產(chǎn)投機(jī)的政策，從金融政策與稅收政策上控制購(gòu)買多套住宅的行為。從2007年底至2008年底，樓市出現(xiàn)明顯降溫，但就在2008年底，政府為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，不得不再次刺激樓市，以至于樓市在2009年再創(chuàng)新高。

總結(jié)幾年來(lái)與政府政策博弈的經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)至少有兩點(diǎn)共識(shí)：樓價(jià)下跌是暫時(shí)的，上漲是大趨勢(shì)；政府為了保持經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，不會(huì)讓房地產(chǎn)出現(xiàn)深度調(diào)整。正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)調(diào)控的效果必然越來(lái)越差。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金充裕，有能力“扛住”樓價(jià)。2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)的政策作用下，銷售額創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，全年新房銷售超過(guò)4萬(wàn)億元人民幣。在當(dāng)前的中國(guó)樓市，新房的交易量遠(yuǎn)大于二手樓房的交易量。因此，開(kāi)發(fā)商在價(jià)格的形成機(jī)制中起決定作用，這是中國(guó)樓市與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家樓市的重大差異。因此，只有開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降低銷售價(jià)格，樓市價(jià)格才會(huì)走低，在財(cái)務(wù)狀況無(wú)憂的情況下，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不會(huì)主動(dòng)降低銷售價(jià)格了。

第三，歐美經(jīng)濟(jì)不景氣制約了中國(guó)貨幣政策工具的使用。2010年初以來(lái)，當(dāng)中國(guó)進(jìn)行樓市調(diào)控時(shí)，歐美國(guó)家不斷傳出不好的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和負(fù)面的經(jīng)濟(jì)信息。西方國(guó)家集體陷入通貨緊縮的泥潭必然選擇低利率的政策不變，受此影響，全球資本紛紛尋找高回報(bào)的投資場(chǎng)所，包括中國(guó)在內(nèi)的亞洲國(guó)家成為這些資本的理想棲息地。因此，西方國(guó)家的低利率政策可能對(duì)解決本國(guó)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題幫助不大，卻使新興市場(chǎng)出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫的概率大增。最近幾個(gè)月，新加坡、馬來(lái)西亞以及中國(guó)香港等地樓市都在躍躍欲試。在此背景下，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的難度可想而知。在正常情況下，提高利率是使樓市降溫的最好措施，但由于西方國(guó)家的低利率政策使該政策工具難以實(shí)施。糧食歉收導(dǎo)致的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲使CPI超過(guò)了存款利率，老百姓對(duì)貨幣貶值的擔(dān)憂越來(lái)越強(qiáng)烈，結(jié)果使資金可能重新選擇樓市。

其實(shí)，這并不意味著中國(guó)政府對(duì)樓市毫無(wú)辦法，對(duì)商業(yè)銀行的窗口指導(dǎo)和控制信貸規(guī)模就是有效的手段，通過(guò)這些手段可以成功實(shí)現(xiàn)貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)速度的大幅度下降，目前，M2已經(jīng)從2009年底的30%多，下降到2010年7月份的18%以下。另外，通過(guò)行政的手段強(qiáng)行增加保障性住房的供給也是很好的調(diào)控手段，只要很好地落實(shí)年初計(jì)劃增加580萬(wàn)套保障性住房的建設(shè)任務(wù)，調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)就會(huì)實(shí)現(xiàn)。