城市建設(shè)應(yīng)多為普通人蓋房子

劉 戈

前兩天，我在新浪微博上發(fā)了這樣一條信息，“在美國的親戚打來電話。剛買了房子，芝加哥郊區(qū)，兩廳一廚、三個(gè)臥室、三個(gè)衛(wèi)生間、獨(dú)棟帶院帶地下室，總價(jià)18萬美金。首付6000美金”。這條消息一下子引來數(shù)百條評(píng)論，幾乎全是在表達(dá)對(duì)國內(nèi)高房價(jià)的牢騷和憤怒。

美國房價(jià)相對(duì)便宜，根源于土地供應(yīng)的充足和土地的私有化，也是國民總體富裕的必然結(jié)果。中國現(xiàn)階段沒辦法學(xué)，也不能以此為參照。不過，這些年國內(nèi)在房地產(chǎn)和住房問題上的思路必須反思。目前大城市房價(jià)過高的原因就是政府一度放棄了住房問題上的責(zé)任，把房地產(chǎn)業(yè)和居民住房當(dāng)成了一個(gè)問題，希望通過房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展自然而然地解決住房問題。實(shí)踐證明，這是個(gè)既不公平也缺乏效率的歧途。

現(xiàn)在，在大城市中，重慶終于開了一個(gè)好頭，把住房問題和房地產(chǎn)業(yè)徹底脫鉤。重慶市主城區(qū)從今年開始到2020年，將建設(shè)2000萬平方米公共租賃房，今后3年建1000萬平方米，后7年建1000萬平方米。這些公共租賃房主要布局在一環(huán)線和二環(huán)線之間，規(guī)劃建設(shè)20個(gè)大型聚居區(qū)，每套住房面積在40—80平方米之間。北京市23日也出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策，２０１０年各類政策性住房用地占全市住房供地的５０％以上，新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)５０％以上?？梢哉f，政府終于擔(dān)當(dāng)起了應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。

其實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)和住房問題是兩個(gè)完全不同的領(lǐng)域。讓居民能買到或租到自己可以承擔(dān)得起的住房是政府的基本責(zé)任。而現(xiàn)在，很多地方在城市規(guī)劃和建設(shè)中卻以應(yīng)付態(tài)度對(duì)待，即使建設(shè)保障性住宅也往往安排在遠(yuǎn)郊，居民在那里既不能方便生活也難以找到工作。

筆者曾聘請(qǐng)一位安徽農(nóng)村的大姐做小時(shí)工。她來北京已經(jīng)十多年，卻在受雇于我家一年多內(nèi)三次搬家，一次比一次遠(yuǎn)，最終因?yàn)殡x家太遠(yuǎn)而放棄了這份工作。搬家是因?yàn)槌侵写甯脑?，以他們的收入，只能?fù)擔(dān)每月500元的房租，而這樣的房子在北京越來越少。

然而，在被拆掉的城中村蓋起來的幾乎都是低容積率的高檔商品房。我曾經(jīng)參觀過二環(huán)外一棟豪宅，一個(gè)樓層只有三戶，每戶400-500平方米，只有一家兩三個(gè)人居住，甚至還有一半以上平時(shí)沒有人住。據(jù)估算，這樣一棟20層的高樓，常住居民不會(huì)超過一百人，而原來這里至少可以容納數(shù)百個(gè)家庭。舊城改造在推倒大量平房和低層住宅后，替代的高層建筑不但沒有增加反而減少了容納人口，未能增加有效的住宅供應(yīng)，寶貴的土地資源被少數(shù)富人揮霍性占有。

不夸張地說，現(xiàn)在北京的主城區(qū)已經(jīng)很難找到供應(yīng)普通居民的新住宅。這樣下去北京完全演變成一個(gè)奇怪的城市：以市中心為圓心，住房價(jià)格與到市中心距離成反比。而世界各大城市幾乎都是低密度高檔住房與高密度普通住房交錯(cuò)分布，價(jià)格差別很大，以此形成正常的城市功能。與之相比，在中國土地資源嚴(yán)重緊缺的國情下，政府卻鼓勵(lì)低容積率高檔住房建設(shè)，在土地拍賣前就制定了嚴(yán)格的容積率。去年，北京市的眾多“地王”中，規(guī)劃容積率從1到3不等，出現(xiàn)了樓面價(jià)高于周邊房價(jià)的現(xiàn)象。

可以說，比起世界其他大城市，中國城市的住宅占地顯得過于奢侈。一位日本學(xué)生來我家，就堅(jiān)持認(rèn)為我是富人，因?yàn)樵谌毡局挥懈蝗瞬拍茏〉闷鹑莘e率這么低的房子。在東京的中心區(qū)，普通住宅容積率大多在5到10 之間，香港容積率在10以上的小區(qū)也隨處可見。由于土地的私有性質(zhì)，市中心會(huì)產(chǎn)生大量高容積率住房，低容積率房子只能建到郊區(qū)。對(duì)于普通居民，住在擁擠一些的市中心，以住房采光等條件差一些為代價(jià)，卻大大節(jié)省了交通成本和時(shí)間的浪費(fèi)，增加了工作機(jī)會(huì)。

因此，筆者認(rèn)為，城市建設(shè)不應(yīng)再把促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展作為工作重點(diǎn)，要承擔(dān)起建設(shè)普通住房的責(zé)任。當(dāng)務(wù)之急就是在城市主城區(qū)建設(shè)大量高容積率的普通住房，增加城市主城區(qū)人口容量，別把低收入市民都攆到工作和生活都不方便的遠(yuǎn)郊。這樣既能繼續(xù)保證房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，又能解決居民的居住問題。比起打擊囤地等雕蟲小技，這才是解決城市高房價(jià)問題的有效路徑。▲（作者是中央電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道《今日觀察》評(píng)論員。）