交易恐慌,房價迎來“拐點”?

張 芬

5277套二手房掛牌量是個什么概念呢?上海市2009年全年新房銷售約為26.4萬套，為歷史上最高銷量，而52萬套二手房相當(dāng)于新房銷售的200％。

截至1月11日，進(jìn)入2010年的短短11天，上海二手房掛牌量猛增至522043套。

52萬套，這么多房子一下子涌了出來，賣方市場肯定是盤算著如何讓這些房子消化掉?遺憾的是，上海樓市的成交量，無論是新房還是二手房，和11天前比起來，已經(jīng)大幅下挫，1月上半月上海成交一手住宅2690套，與12月上半月相比下降了53％。記者了解到，北京、深圳、廣州等一線城市也一樣，成交量已經(jīng)暴跌。

供應(yīng)量猛增但成交量驟降的局面出現(xiàn)，再次引發(fā)購房群體對房價未來走勢的熱議，不少人認(rèn)為高房價已經(jīng)搖搖欲墜，特別是對于一線城市而言。

二手房供應(yīng)量激增

52萬套二手房掛牌量是個什么概念呢?上海市2009年全年新房銷售約為26.4萬套，為歷史上最高銷量，而52萬套二手房相當(dāng)于新房銷售的200％。深圳2009年新房銷售為70074套，52萬套二手房相當(dāng)于深圳7年的新房銷量。據(jù)上海某房地產(chǎn)中介透露，這52萬套二手房約有25％在2009年被倒賣過一次，有的甚至被倒賣過兩次甚至三次。

這么多二手房突然掛牌出來，是近期密集出臺并實施的樓市調(diào)控政策起到關(guān)鍵作用，正如中國社科院研究員曹建海針對國務(wù)院遏制樓市投機(jī)行為時所說，“國家只要一收緊信貸政策，樓市賣盤將噴薄而出，可能不僅僅如此，而是火山爆發(fā)?！?。福州天天向上地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事劉偉群從市場角度分析，“2008年低迷的市場使得需求推后至2009年，房價在井噴式需求的帶動下飆升，以福州為例，與2008年相比，2009年房價平均漲幅達(dá)50％，投資購房變成投機(jī)行為。加之開發(fā)商在2008年的開工量小，直接導(dǎo)致之后兩年內(nèi)的一手房供應(yīng)量銳減，市場的二手毛胚存量比一手房的大很多?！?/p>

目前，物業(yè)稅只說在全國空轉(zhuǎn)，“國十一條”多數(shù)還在重復(fù)過去的故事，一條明確二套房貸以家庭為單位執(zhí)行40％的首付原則，就從上海逼出52萬套房子來，如果央行宣布回收流動性，那全國70個大中城市到底有多少房子流出來，已經(jīng)是一個讓人很難預(yù)估的數(shù)據(jù)。

從2009年12月的瘋狂買盤，到2010年1月出現(xiàn)的瘋狂賣盤，炒家的驚恐與慌亂，可見一斑。

房價仍然堅挺

有業(yè)內(nèi)人士表示，與上海、深圳等一線城市巨大的二手房增長量相比，購房者卻寥寥無幾，過高的房價在交易恐慌中搖搖欲墜。然而，盡管成績不好，但上海地產(chǎn)商“腰桿很硬”。據(jù)記者了解，雖然成交量降低，內(nèi)環(huán)房價卻居高不下，中外環(huán)房價有所松動，但下降幅度也極小。1月4～10日，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間、外環(huán)以外的成交均價分別為53000元／平方米、17600元／平方米、11000元／平方米。劉偉群說，“由于市場看漲預(yù)期高，投機(jī)者都捂房惜售，造成供不應(yīng)求比例擴(kuò)大，然而，隨著房價不斷上漲，那些手頭擁有幾套住房的投資者發(fā)現(xiàn)出租房子所得的租金遠(yuǎn)不及倒賣房產(chǎn)的差價收益高，于是，樓市泡沫逐漸加劇，房價被進(jìn)一步推高?！?/p>

“由于稅收調(diào)整后交易成本的增加，大多數(shù)房東想把稅費成本轉(zhuǎn)嫁到客戶頭上，上海二手房的掛牌價格集體上調(diào)，但購房者并不買賬，造成價漲量跌的現(xiàn)狀。”上海某房地產(chǎn)中介公司一位業(yè)務(wù)員表示。

中原地產(chǎn)福州分公司營銷總監(jiān)林通在接受記者采訪時說，“中國的房地產(chǎn)市場受政策影響很大，回顧2007年對樓市的調(diào)控，業(yè)界普遍感覺‘下手過重，市場一下子跌得特別深，持續(xù)低迷了2008年一整年。因此，政府最新出臺的‘國十一條著重打壓的是過快上漲的房價但鼓勵自住購房需求，這意味著2010年的房價還會處于相對高位，但不會暴漲或暴跌?！?/p>

林通還認(rèn)為，開發(fā)商在2009年掙得的是盆滿缽滿，縱使購房者的觀望情緒加重，成交量下挫，他們也沒有主動降價的理由，并且開發(fā)商依然競相高價拿地，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“高投入低運轉(zhuǎn)”模式，房價將越來越高。

購房觀念需改變

福州是否出現(xiàn)類似上海的情況呢?劉偉群說，“福州房地產(chǎn)市場在原理上與上海的相同，只是福州二手房供應(yīng)量沒有上海那么大，但成交量只有2009年12月前的30％。福帥聊階段的房價確實很高，特別是一手房以中高端產(chǎn)品為主、這類產(chǎn)品的受眾群主要是改善型或投資型贍房者，他們對房價的高低不敏感，客觀上推動房價上揚。”

表面上看，高房價似乎是導(dǎo)致普通百姓買不起房的“元兇”，其實不然?！翱创叻績r不能只盯著那些數(shù)字，關(guān)鍵是高房價和滿足需求之間的平衡。首先，市場上有一部分購房者需要也能夠買得起高價房，這是完全與普通百姓亳無關(guān)系的高端市場；其次，政府應(yīng)加快保障房的建設(shè)，因為房價牽動各方利益，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系民生，只有政府確保限價房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，才能滿足廣大中低端的需求；再則，工薪階層的需求也很豐富，他們買不起高價房但又被保障房拒之門外，成為‘夾心層，目前除了萬科等有實力的大開發(fā)商能兼顧外，幾乎沒有開發(fā)商愿意針對‘夾心層開發(fā)適合他們的產(chǎn)品?！眲ト赫f。

林通則表示，購房者改變觀念很重要。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的調(diào)查，以前福州的購房者非二環(huán)內(nèi)不買，非一手房不買，但如今也逐漸從鼓樓區(qū)往金山延伸，并會在二手房市場中選擇比較好的社區(qū)。“二手房市場里40～60萬的房子交易最活躍，但到了2009年年底，同一套房價格漲到60～80萬，如果購房者不降低自己的要求，或縮小購買面積，或犧牲路上花費的時間，就無法滿足需求。”他說。