樓價(jià)假摔,政策選擇成頭號(hào)難題

袁曉瀾

面對(duì)房?jī)r(jià)泡沫滋生的現(xiàn)狀，2010年，決策層是否下決心擠壓房?jī)r(jià)泡沫、將如何擠壓房?jī)r(jià)泡沫，成為這個(gè)新年開(kāi)始最大的焦點(diǎn)，而相關(guān)政策的出臺(tái)又成了擺在決策層面前的頭號(hào)難題。

房?jī)r(jià)泡沫，已經(jīng)成為擺在市場(chǎng)面前的一個(gè)大問(wèn)號(hào)。

2009年房產(chǎn)政策調(diào)控，主要集中在對(duì)于房?jī)r(jià)影響間接的土地方面，政策傳達(dá)到終端銷售仍需要一個(gè)過(guò)程，對(duì)房?jī)r(jià)影響太間接。

在寬松的政策環(huán)境下，2009年的房?jī)r(jià)，猶如脫韁野馬，一路創(chuàng)下新高，直至年底，攀登至歷史最高點(diǎn)。

然而房地產(chǎn)輝煌的背后，卻纏繞著一身的麻煩。在2009年，一線城市房?jī)r(jià)上漲了50％以上，而在《福布斯》雜志最近公布的世界七大近在眼前的金融泡沫中，中國(guó)的房地產(chǎn)排在第二位，房地產(chǎn)泡沫已成為中國(guó)必須面對(duì)的嚴(yán)峻問(wèn)題。臨近2010年，政策突然翻臉收緊，在這種利空預(yù)期下，泡沫在2010年是否會(huì)被擠破、相關(guān)政策如何出臺(tái)成為一個(gè)新年謎題。

關(guān)鍵詞；地王泡沫恐慌性

2008年房地產(chǎn)行業(yè)的熊市特征已經(jīng)被完全洗凈，在2009年再次上演了牛市的瘋狂。

年初，北京市建委等9部門聯(lián)合發(fā)布“15條救市新政”，被潘石屹稱為“政府送給北京購(gòu)房者、房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)牛年春節(jié)大禮包”。從此為起點(diǎn)，2008年被壓抑的購(gòu)房需求逐漸釋放出來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)率先復(fù)蘇。全國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也相繼走出一波“小陽(yáng)春”的行隋。

我愛(ài)我家控股副總裁胡景暉告訴記者，2009年樓市的火爆主要是在寬松的政策環(huán)境下發(fā)生的，為了刺激經(jīng)濟(jì)，低利率和低稅費(fèi)已經(jīng)達(dá)到了歷史最低點(diǎn)。而另一方面，2008年被抑制的需求在2009年得到了集中釋放，而為了趕樓市優(yōu)惠政策的末班車，一些恐慌性需求人市，透支了2010年的部分需求，這三年需求在2009年集中入市，加劇供不應(yīng)求局面，成交量創(chuàng)新高的同時(shí)，也推高了房?jī)r(jià)。

而隨著巨量信貸潛入樓市，房地產(chǎn)的虛火燒得更旺，并漸漸傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。從2009年5月富力拿下當(dāng)時(shí)北京的單價(jià)地王開(kāi)始，一線城市地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)打響。而在這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)中，拿地王者又以國(guó)企背景企業(yè)最為耀眼。從5月開(kāi)始的半年時(shí)間里，保利、綠地、各地城建集團(tuán)、中海集體亮相土地市場(chǎng)。

而在CRIC上市慶典上，中房協(xié)秘書長(zhǎng)朱中一曾向記者表示，通脹預(yù)期造成保值增值需求資金來(lái)樓市避險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商銷售回籠好而不急于銷售，以及地王的出現(xiàn)，都客觀上助推了房?jī)r(jià)的提高。

而實(shí)際上，房?jī)r(jià)的無(wú)休止上漲，已經(jīng)使房屋的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其價(jià)值，并出現(xiàn)了恐慌性購(gòu)房行為。日前，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石也表示，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生泡沫，并且這個(gè)泡沫終將破裂，而萬(wàn)科為此已經(jīng)提前準(zhǔn)備。

土地政策難擠房?jī)r(jià)泡沫

與“泡沫”一樣，“地王”是2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的關(guān)鍵詞之一，成為決策層調(diào)控的首個(gè)目標(biāo)。

從2009年8月起，國(guó)土部等相關(guān)部門就出臺(tái)一系列土地政策，調(diào)控緊緊圍繞地王和打擊囤地。12月17日，財(cái)政部等五部門出臺(tái)開(kāi)發(fā)商土地出讓金首付比例提高到50％政策，更是提高了土地的購(gòu)買門檻；而為進(jìn)一步打擊囤地，2009年12月23日，國(guó)土部掛牌督辦9省18宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地，動(dòng)作頻頻，使得2009年成為土地調(diào)控年。

然而，在現(xiàn)今土地財(cái)政主導(dǎo)的地方財(cái)政體系中，地方政府是否能向開(kāi)發(fā)商動(dòng)刀?

一位開(kāi)發(fā)商向記者表示，二、三線城市拿地后，余款拖著不交，地方政府也不會(huì)強(qiáng)制要求交或者收回土地。而2009年良好的銷售回款，讓開(kāi)發(fā)商手里并不缺錢，地王現(xiàn)象還將持續(xù)一段時(shí)間。

“地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，也讓地方政府更維護(hù)開(kāi)發(fā)商。”一位土地專家向記者表示，在政策執(zhí)行上會(huì)對(duì)中央政策有抵觸。

事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商不差錢的現(xiàn)狀，讓這些關(guān)于土地的政策，似乎有些不痛不癢。一位大型開(kāi)發(fā)商向記者表示，國(guó)土部的“新政”對(duì)于大型開(kāi)發(fā)商影響不大，從2009年5月份起，北京國(guó)土部門其實(shí)早已悄然提高了買地門檻，要求北京所有項(xiàng)目土地款要在1個(gè)月內(nèi)交清，而北京也沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)項(xiàng)目拖欠了土地出讓金。

據(jù)該人士介紹，土地出讓金首付比例的提高，對(duì)大型企業(yè)影響很小，將限制中小企業(yè)進(jìn)入土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從購(gòu)買土地這個(gè)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)加速洗牌，而中小企業(yè)在拿地上資金比不過(guò)大企業(yè)，難以拿到土地的企業(yè)正在逐步淡出房地產(chǎn)行業(yè)。

房?jī)r(jià)越來(lái)越高，在地價(jià)與房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論成為一個(gè)社會(huì)話題之后，決策層出臺(tái)一系列土地政策，將對(duì)2010年房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么影響尚不得而知。

2010年房?jī)r(jià)面臨回調(diào)

刺激經(jīng)濟(jì)的天量信貸，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有恢復(fù)之前，資金都跑到了房地產(chǎn)來(lái)避險(xiǎn)，信貸的放松推高了資產(chǎn)價(jià)格。

2009年的新增信貸規(guī)模約為9.7萬(wàn)億元，在11月的一次公開(kāi)亮相中，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，2010年肯定會(huì)減少，新增信貸預(yù)計(jì)在6萬(wàn)億～7萬(wàn)億元。

國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部發(fā)展戰(zhàn)略處處長(zhǎng)高輝清向記者表示，隨著世界經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和我國(guó)出口的轉(zhuǎn)好，資金將轉(zhuǎn)移到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金將減少。另一方面，房?jī)r(jià)已上漲到歷史最高點(diǎn)，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)遇時(shí)，投機(jī)者也會(huì)選擇從房地產(chǎn)市場(chǎng)逃離。信貸的減少和資金的轉(zhuǎn)移，將使房?jī)r(jià)面臨調(diào)整。

而顧云昌認(rèn)為，2010年持續(xù)適度寬松的政策將保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正從低谷走向繁榮，房?jī)r(jià)目前還處于上升通道，房?jī)r(jià)再暴跌的可能性很小。而隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和收入的增加，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定或調(diào)整，其也是擠壓房地產(chǎn)泡沫的過(guò)程。

而一旦房?jī)r(jià)回調(diào)，開(kāi)發(fā)商“不差錢”能維持多久呢?上述開(kāi)發(fā)商向記者表示，地價(jià)過(guò)高，如果沒(méi)有高房?jī)r(jià)維持，開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也將加大，從而不得不面臨推遲開(kāi)發(fā)的命運(yùn)。

另一方面，開(kāi)發(fā)商融資的主要渠道也在收緊。目前已有多家銀行將開(kāi)發(fā)商地產(chǎn)項(xiàng)目自有資本金比例提高至40％、50％，而2010年的新增信貸規(guī)模也下降。

胡景暉表示，2010年信貸收緊，不光使購(gòu)房者購(gòu)買力下降，也將使部分開(kāi)發(fā)商資金緊張開(kāi)始出現(xiàn)打折售房。房?jī)r(jià)上漲過(guò)高的城市，會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的回調(diào)。預(yù)計(jì)一季度交易清淡，經(jīng)歷一手房調(diào)整后，二手房也將跟著降。

2009年遺留的旁價(jià)和地價(jià)問(wèn)題，正成為2010年擺在決策層面前一個(gè)羅生門。