□ 蔡少優(yōu) 薛玉連

(福建省稅務(wù)干部學院,福建 莆田 351100)

房地產(chǎn)業(yè)實施結(jié)構(gòu)性減稅的政策探研

□ 蔡少優(yōu) 薛玉連

(福建省稅務(wù)干部學院,福建 莆田 351100)

我國應(yīng)實施以物業(yè)稅為主體的財產(chǎn)稅類的結(jié)構(gòu)性改革,同時改革要先易后難,傾聽民意,夯實基礎(chǔ),制度推新;要對加大保障性住房力度,構(gòu)建二元住房結(jié)構(gòu),同時對自住房和投機性住房區(qū)別征稅;把握房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅的戰(zhàn)略:要明確BOT、BT等新型地產(chǎn)開發(fā)政策,在稅收政策上區(qū)別對待商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)并建立促進我國區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的稅收政策。

房地產(chǎn)業(yè);結(jié)構(gòu)性減稅;物業(yè)稅;保障性住房;發(fā)展戰(zhàn)略

我國以結(jié)構(gòu)性減稅為手段調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必須堅持以社會可持續(xù)發(fā)展為主要目標和原則,做到公平、協(xié)調(diào)、持久。要發(fā)展以人為本、堅持公平,將人的需求放在首位,努力提高居民的居住水平和居住質(zhì)量,保障低收入家庭滿足住房需求的權(quán)利;要積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),保持房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟社會發(fā)展之間、產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各系統(tǒng)之間發(fā)展的協(xié)調(diào);要堅持資源開發(fā)利用的可持續(xù),特別是土地資源利用的可持續(xù);要培育、完善房地產(chǎn)市場體系,以保障資源的有效配置和高效使用;要構(gòu)建科學、系統(tǒng)、可持續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控體系,通過政策、法規(guī)等干預(yù),促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

一 房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅的熱點分析與策議

1994年稅制改革后,我國房地產(chǎn)稅收幾乎涉及到現(xiàn)行稅制的所有稅種,各地方政府針對房地產(chǎn)企業(yè)的各種收費項目更是名目繁多。而且我國房地產(chǎn)稅收制度中還存在部分稅種稅基交叉、重復(fù)征稅的現(xiàn)象。稅收制度本身存在的問題是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡的重要原因。所以是否開征物業(yè)稅已成為當下房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅的熱點問題。對此,文章認為,應(yīng)當實施以物業(yè)稅為主體的財產(chǎn)稅類的結(jié)構(gòu)性改革。物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅,主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,應(yīng)繳納的稅款額通常會隨著不動產(chǎn)的市價價值的升高而提高。總的來說,開征物業(yè)稅會使閑置或半閑置房地產(chǎn)持有的機會成本增加,遏制囤積兩三套以上住房的投資投機購房,以減少房地產(chǎn)需求,達到調(diào)控住宅供求關(guān)系的目的,促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。但一項好的改革措施不僅要能帶來長遠的經(jīng)濟效益和社會效益,還要盡可能地減少由此帶來的震蕩和陣痛。這就要求改革措施的出臺不僅要具備一定的社會經(jīng)濟基礎(chǔ),還要統(tǒng)籌考慮利益集團、技術(shù)層面等各方面因素,在條件具備時擇時推出。

(一)先易后難,視時推出

從國際開征物業(yè)稅的國家來看,中國與意大利相似,臺灣地區(qū)與韓國相似。物業(yè)稅均屬于地方稅,與一國的財政體制關(guān)聯(lián)密切,關(guān)系中央與地方的財權(quán)、事權(quán)的劃分,涉及的范圍較廣,且許多難點問題需要一一突破,因此不宜倉促上馬。只有通過試點才具有可操作性。目前,我國已在北京、深圳等 10個城市和地區(qū)開始物業(yè)稅征收的“空轉(zhuǎn)”試點,目的是通過模擬征收,發(fā)現(xiàn)問題,不斷改進,從而推動開征物業(yè)稅的各項準備工作,為開征物業(yè)稅的正式開征積累經(jīng)驗?！笆濉敝?可以先在國務(wù)院四個直轄市和五個特區(qū)等區(qū)市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)“空轉(zhuǎn)”試點為“實轉(zhuǎn)”試點,先開征物業(yè)稅。

(二)集思廣益,傾聽民意

開征物業(yè)稅事關(guān)全國人民利益,比任何一種稅種的改革都要更加復(fù)雜和艱巨。正確實踐辯證唯物主義認識論中從群眾中來到群眾中去的重要理論,首先要通過廣泛的宣傳和引導(dǎo),使廣大納稅人逐漸理解開征物業(yè)稅的重要意義,了解物業(yè)稅的繳納方式和大致稅收負擔,取消顧慮,逐步樹立起自覺納稅的意識,形成輿論氛圍,為開征物業(yè)稅奠定社會輿論基礎(chǔ)。其次要集思廣益,傾聽民意,積極廣泛地從公眾、專家、各利益群體中征求意見和建議,合理引導(dǎo)輿論作理性、健康的討論,在一些關(guān)鍵點上可采取聽證會方式加強透明度和不同意見的溝通,通報“空轉(zhuǎn)”試點地區(qū)的有關(guān)情況,增進各方對此項重要改革的理解與認同。

(三)把握前提,夯實基礎(chǔ)

首先產(chǎn)權(quán)清晰、理順各種形式的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是開征物業(yè)稅的前提。物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅的一種,目前我國各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯綜復(fù)雜,要順利開征物業(yè)稅必須理清商品性物業(yè)與保障性物業(yè)產(chǎn)權(quán)的關(guān)系、大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房的關(guān)系以及國有使用權(quán)與集體使用權(quán)的關(guān)系,明晰土地和房屋的產(chǎn)權(quán)。為此,建議一要健全財產(chǎn)登記制度。必須建立財產(chǎn)(不動產(chǎn))登記制度,正確界定納稅人的不動產(chǎn)?？梢詤⒄杖毡驹O(shè)立《固定資產(chǎn)登記冊》的做法,設(shè)置《房地產(chǎn) (或不動產(chǎn))登記冊》,詳細記錄房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人,以及買賣、交換、變更、評估價格等方面的資料。建議在開征物業(yè)稅前,進行一次全面房地產(chǎn)普查工作,以進一步明晰產(chǎn)權(quán)所有人及相關(guān)情況,并建立檔案,登記造冊,為開征物業(yè)稅構(gòu)建必要的基礎(chǔ)。此外,還應(yīng)加強稅務(wù)部門與房產(chǎn)、土地等部門的聯(lián)系,建立起多部門的聯(lián)動機制,逐步做到房產(chǎn)證與稅務(wù)登記證相關(guān)資料的統(tǒng)一,一旦與房產(chǎn)相關(guān)的事項發(fā)生變化,就能自動地反映到納稅額的調(diào)整上來。二要實行戶籍登記的制度。傳統(tǒng)戶籍制度是與土地直接聯(lián)系的,以家庭為本位的人口管理方式。現(xiàn)代戶籍制度是國家依法收集、確認、登記公民出生、死亡、親屬關(guān)系、法定地址等公民人口基本信息的法律制度,以保障公民在就業(yè)、教育、社會福利等方面的權(quán)益,以個人為本位的人口管理方式。在明晰產(chǎn)權(quán)歸屬的過程中,“人”的真實信息作為一種信息資源就顯得尤為重要,并成為建立各種聯(lián)系信任的紐帶。以公民身份信息為基礎(chǔ),整合各種個人信息信用源,建立個人與其所信用評估體系,通過該體系與財產(chǎn)登記制度相掛鉤,支持公民產(chǎn)權(quán)明晰工作,為開征物業(yè)稅作準備。

其次是要建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案體系,達到房地產(chǎn)權(quán)屬信息共享,做好物業(yè)稅開征的基礎(chǔ)工作。物業(yè)稅稅基評估中需要大量的、詳盡的不動產(chǎn)基本信息和較長時期內(nèi)的市場信息,這些信息的收集、整理和儲存工作必須提前于物業(yè)稅開征的時間進行。而從我國目前的情況看,大量房地產(chǎn)信息由不同的管理部門分別掌握,物業(yè)稅稅基評估工作的順利進行需要進一步加強房屋、土地門與財稅部門之間的信息共建,建立起一套暢通、有效溝通機制。目前可以通過建立與房地產(chǎn)價值評估體系和財產(chǎn)登記制度相適應(yīng)的現(xiàn)代化數(shù)據(jù)庫解決這個問題?？梢栽谡臓款^指導(dǎo)下,整合房管中心、國有資產(chǎn)管理機構(gòu)、稅務(wù)、銀行等部門及社會有關(guān)層面的力量,實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng),建立房地產(chǎn)權(quán)屬與個人信用數(shù)據(jù)信息資源共享的平臺,實現(xiàn)房管中心、國有資產(chǎn)管理機構(gòu)、稅務(wù)、銀行等部門之間個人信息的共享,規(guī)范標準和查詢體系,保障網(wǎng)上備案系統(tǒng)信息的實時性和準確性,確保數(shù)據(jù)采集無誤,為開征物業(yè)稅提供可靠依據(jù)。與此同時,國務(wù)院或有關(guān)部委要以規(guī)章制度形式,對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案體系、個人信用體系的建立以及信用信息的采集、使用、管理等進行規(guī)范。

(四)制度推新,技術(shù)先行

對于物業(yè)稅的稅率、稅目、收入劃分等問題,目前各界仍存爭議,但對計稅要素的認識基本一致,即計稅依據(jù)為評估價值,納稅人為不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人,征收環(huán)節(jié)為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)。物業(yè)稅稅基評估技術(shù)的合理選擇是物業(yè)稅開征的配套性工作,也是開征物業(yè)稅前所必須解決的關(guān)鍵問題。當然物業(yè)稅稅基評估是大規(guī)模的、覆蓋所有應(yīng)稅不動產(chǎn)的評估,所以選擇正確的稅基評估方法和技術(shù)就顯得尤為重要。

首先要彈性選擇稅基評估方法,確保評估的準確性。稅基評估可以采用三種基本的評估方法,即市場比較法、收入法和重置成本法。鑒于各區(qū)域的房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度不盡相同,在不同的地區(qū)應(yīng)視具體情況,有彈性地選擇相應(yīng)的評估方法才能確保評估的準確性。

其次要運用可控制評估成本的批量評估技術(shù)。以控制評估成本為目的批量評估(mass assess ment),在對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中已被廣泛應(yīng)用。我國開征物業(yè)稅,可借鑒國際經(jīng)驗選擇批量評估法做稅基評估的主要方法。當今各國的稅基批量評估是同計算機技術(shù)緊密結(jié)合的,二者的結(jié)合產(chǎn)生了計算機輔助批量評估技術(shù) (CAMA,computer-aided mass assess ment)。應(yīng)用這一技術(shù),需要將相關(guān)市場交易信息儲存在計算機的數(shù)據(jù)庫中,由計算機利用回歸技術(shù)進行市場分析,構(gòu)造估價模型,在待估不動產(chǎn)的基本信息輸入后,計算機就可以輸出其評估值了。CAMA技術(shù)的廣泛應(yīng)用大大提高了稅基評估效率,降低了評估成本,同時也增加了稅基評估的透明度,減少了人為因素的干擾。

最后要整合評估機構(gòu)資源,做到公平、公正。目前,開征物業(yè)稅的國家或地區(qū),其評估主體主要有三種:評估中介機構(gòu)、新設(shè)立的獨立半官方機構(gòu)和稅務(wù)部門內(nèi)設(shè)專門機構(gòu)這三種機構(gòu)負責房地產(chǎn)稅基評估工作。從物業(yè)稅的利益相關(guān)者分析,其構(gòu)成各方屬于社會的“強勢群體”,如果單純由社會中介機構(gòu)評估稅基,則中介機構(gòu)的性質(zhì)和“唯利是圖”的經(jīng)營模式注定很難完成在整個機制中的制衡作用,最后很可能淪為某一利益集團的附屬物。但是基于我國物業(yè)稅征稅范圍量多面廣的現(xiàn)實,短期內(nèi)由稅務(wù)部門內(nèi)設(shè)專門機構(gòu)或新設(shè)立獨立半官方機構(gòu)負責房地產(chǎn)稅基評估工作均不現(xiàn)實。不僅設(shè)立成本較高,同時,未來的管理成本更不可估量,此外,還容易滋生腐敗。結(jié)合我國國情綜合考慮,建議實行以內(nèi)為主(稅務(wù)內(nèi)設(shè)機構(gòu))、外部結(jié)合 (評估中介機構(gòu)),把三種評估機構(gòu)整合在一起?，F(xiàn)在我國有三個主管部門的評估機構(gòu):建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評估機構(gòu);國土資源部所屬的以土地評估為主的評估機構(gòu);國資局所屬的資產(chǎn)評估機構(gòu)。這三個不同屬性的評估機構(gòu),對同一個不動產(chǎn)的評估,可得出三個不同的價值量。在這種情況下要開征物業(yè)稅,首先要對現(xiàn)行的評估機構(gòu)進行整頓清理,同時統(tǒng)一這個三個所屬不同部門的評估機構(gòu),使其脫離主觀部門,割斷部門利益關(guān)系,使評估機構(gòu)真正成為不以盈利為目的,講道德、講公正、講良心、講誠信的公平、公正的中介機構(gòu)。

二 突破房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅的難點分析與策議

就現(xiàn)狀而言,如何解決住房需求旺盛與有效供給短缺之間的突出矛盾是實施房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅的難點。保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念,是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房,由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。目前,平衡房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)很重要的一點就是要加大保障性住房的稅收優(yōu)惠政策,從供給源頭解決房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾。我國目前對保障性住房的優(yōu)惠政策主要集中于原本公眾負擔就比較小的稅種上,如免征契稅這樣的政策,而對于公眾負擔比較重的大稅種,如營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等稅種的優(yōu)惠幅度則較低,存在嚴重的避重就輕的現(xiàn)象。而且許多稅收法律法規(guī)規(guī)定不明確,也進一步加重了開發(fā)商和公眾的稅收負擔,更阻礙了稅收征管工作的順利進行。這些從以下的這個案例中都可以看得出來。

案例:A房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓方式取得一塊國有土地并符合該塊土地上的拆遷安置工作。根據(jù)土地出讓合同的約定,該房地產(chǎn)企業(yè)在出讓地塊上應(yīng)建設(shè) 40萬平方米的安置房用于和被拆遷戶進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。為方便說明,我們以一戶被拆遷戶的具體情況來舉例。該被拆遷戶B(個人)原有房屋的建筑面積為 70平方米。經(jīng)市拆遷辦聘請的第三方中介機構(gòu)根據(jù)《某市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定進行評估,被拆遷戶房屋的評估價格為 4800元/平方米?？紤]到調(diào)換房屋和被拆遷房屋在結(jié)構(gòu)和配套方面的差異,房地產(chǎn)企業(yè)與該被拆遷戶達成拆遷協(xié)議:第一按被拆遷戶房屋實際建筑面積進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換;二等面積補償部分,被拆遷戶應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付300元/平方米的結(jié)構(gòu)差價;三、調(diào)換面積低于被拆遷面積的,房地產(chǎn)企業(yè)按 4800元/平方米向被拆遷戶支付拆遷補償;四、超面積部分,15平方米以內(nèi)的,被拆遷戶按 6000元/平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補差款,超過 15平方米的,被拆遷戶應(yīng)按市場價格 6500/平方米向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付價款。最終,該被拆遷戶B通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換取得了一套 90平方米的房屋,根據(jù)拆遷補償協(xié)議規(guī)定,B向房地產(chǎn)企業(yè)A支付了187500元。經(jīng)核定,同類房屋的建造成本為 2500元/平方米(不含地價),含地價成本為 4000元/平方米。

根據(jù)現(xiàn)有的稅收政策,A房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納:①營業(yè)稅,按成本價計征。應(yīng)繳納營業(yè)稅 159250元。②土地增值稅。實行預(yù)征,計稅依據(jù)同營業(yè)稅,最終按項目和均價進行清算。應(yīng)預(yù)征土地增值稅3185元(按 1%進行預(yù)征)。③企業(yè)所得稅,按市場價征收。在企業(yè)所得稅征收方面,稅法對企業(yè)應(yīng)納稅計稅依據(jù)沒有明確的說明,所以A房地產(chǎn)企業(yè)繳納企業(yè)所得稅的稅額出現(xiàn)多種意見:一是 70平方米一律按 6000元/平方米核定收稅;二是以營業(yè)稅作為企業(yè)所得稅的計稅依據(jù);三是按 70平方米 ×4800元 +15平方米 ×6000元 +5平方米 ×6500元核定征稅。

有鑒于此,加大對保障性住房的稅收優(yōu)惠力度,構(gòu)建二元住房制度迫在眉睫。首先要在稅收政策上區(qū)別對待保障性住房和市場化的商品住房,加大對保障性住房建設(shè)的支持力度。其次在具體的稅種優(yōu)惠方面要輕重并舉,改變現(xiàn)有保障性住房稅種優(yōu)惠政策避重就輕、揀了芝麻丟了西瓜的特點,對于提供保障性住房的企業(yè)應(yīng)當在營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及土地增值稅等大稅種上給予更多的減免稅政策,切實減輕保障性住房供應(yīng)企業(yè)的稅收負擔,降低保障性住房的建設(shè)成本。再次在具體的政策上要在疏理后明確各稅種的計稅依據(jù),降低房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的難度。最后要做好“正稅、明租、清費”工作,不斷消除重復(fù)收稅的現(xiàn)象。建議將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為物業(yè)稅,取消土地增值稅和耕地占用稅,保留契稅,著手建立以物業(yè)稅為主,輔以遺產(chǎn)稅、贈與稅(此二稅時機成熟時研究開征)、營業(yè)稅、所得稅等稅種的地方稅制體系,將一次性收取的批租制改為分年收取 (或者稱年租制),使其作為地租的性質(zhì)更加明確。同時清理現(xiàn)行的房地產(chǎn)收費。

解決住房需求旺盛與有效供給短缺之間矛盾的另一重要途徑是對自住房與投資投機房區(qū)別征稅。只有抑制房地產(chǎn)的投資投機需求,平抑房價,才能釋放有效需求。而要抑制投資投機需求,有效的調(diào)控辦法是對消費和投資進行區(qū)別征稅,對自住消費以外的房產(chǎn)征稅,使房地產(chǎn)投資投機成本增加,同時對自住消費的房產(chǎn)免稅,從而使房產(chǎn)更趨同于普通商品特性,最終使國家土地和房產(chǎn)更充分有效地滿足人民的實際安居消費需求。為此,必須要建立健全房產(chǎn)等級證制度,把房產(chǎn)登記與《物權(quán)法》的保護緊密聯(lián)系起來,并把房產(chǎn)登記情況作為稅務(wù)信息重點;要調(diào)整居住滿五年享受免稅的的房產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策,延長期限,盡可能避免炒房者的投機行為。此外,還可以考慮開征房地產(chǎn)業(yè)大額貸款特別稅,提高大額貸款的成本,從消費源頭壓縮大戶型和高檔住房的需求,增加大戶型和高檔住宅的建設(shè)成本,從而控制高檔別墅、高檔公寓和高檔商業(yè)用房的建設(shè),提高節(jié)能低資源消耗型住房的比重,把有限的資源配置在最急需的方面,形成住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的內(nèi)在機制,實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)合理化。

三 把握房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅的戰(zhàn)略分析與策議

堅持社會可持續(xù)發(fā)展,必須要有戰(zhàn)略性眼光,實施房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅政策應(yīng)當同時把發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、促進我國區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展等國民經(jīng)濟社會問題作為其重要的戰(zhàn)略目標。

(一)明確BOT、BT等新型地產(chǎn)開發(fā)政策,加快城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

BOT是一種國際通行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的操作方式,意思是“建設(shè) -經(jīng)營 -轉(zhuǎn)讓”。也就是政府將某一基礎(chǔ)設(shè)施項目的特許權(quán)授予特定的、由項目發(fā)起人針對該項目所成立的項目公司,由項目公司負責該項目的投資建造和經(jīng)營,并在該項目特許經(jīng)營期限屆滿時,將該項目無償轉(zhuǎn)讓給該項目所在地政府,項目投資人通過項目運營所取得的收益而獲得投資回報。BOT方式是國際上通行的針對大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所采用的一種投融資方式,由于BOT項目所在地區(qū)的不同,以及所處法律環(huán)境的不同,加上投資者出于對項目風險的多種考慮,BOT方式已發(fā)展成為包括BT、BOO、BOOT等十幾種形式。BT即投資 -回購。采用BOT、BT等新型地產(chǎn)開發(fā)操作方式既解決了政府投資基礎(chǔ)設(shè)施的資金短缺問題和建設(shè)施工組織的問題,又可以使政府在經(jīng)營期滿后無償取得該基礎(chǔ)設(shè)施,實質(zhì)上是通過授予特許權(quán)的形式將基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資建設(shè)和經(jīng)營風險由政府公共部門轉(zhuǎn)移給了非政府部門。我國已經(jīng)有許多項目也采用BOT等新型地產(chǎn)開發(fā)方式進行建設(shè),但是至今對其沒有明確的相關(guān)稅收政策。可以考慮對照BOT、BT等新型地產(chǎn)開發(fā)模式對新建的商業(yè)企業(yè)在企業(yè)所得稅和營業(yè)稅等方面予以適當?shù)臏p免,引導(dǎo)社會資金向基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)轉(zhuǎn)移,這樣既解決了目前資本市場流動性過剩,減少惡性炒房現(xiàn)象,又可以加快我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。

(二)區(qū)別對待商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn),發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)

投資、消費和凈出口是拉動經(jīng)濟 的“三駕馬車”?？砍隹诶瓌咏?jīng)濟有利有弊,有利的一方面當然是可以增加經(jīng)濟總量,拉動經(jīng)濟增長等等,而不利的則是出口依賴性過強,國民經(jīng)濟受制于外人。加上金融危機爆發(fā)以來,隨著國際經(jīng)濟環(huán)境惡化,我國的出口貿(mào)易額已經(jīng)出現(xiàn)下滑。而投資要看投資領(lǐng)域,如果過多的資金進入房地產(chǎn)等行業(yè),則會引起經(jīng)濟“虛熱”。所以我們現(xiàn)在提倡轉(zhuǎn)變經(jīng)濟 增長模式,最重要的就是提供社會消費。隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,如購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場等的開發(fā)建成和營運,對于城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級、擴大就業(yè)等都具有重要的動力作用。然而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營周期較住宅地產(chǎn)長、資金回籠速度慢、準入門檻高,所以在稅收政策上應(yīng)當不能和住宅地產(chǎn)一概而論,應(yīng)當合理降低商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在稅收負擔方面的成本。對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)合理的征稅,根據(jù)拉弗曲線的分析,甚至還可能增加城市稅收。在具體政策上可以考慮降低租賃業(yè)稅負,大力推進中介行業(yè)服務(wù),采用租售并舉的策略,在降低商業(yè)地產(chǎn)的營運成本的基礎(chǔ)上,引進各種新型商業(yè)運營模式推進商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營;在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié),對住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別征稅,降低商業(yè)地產(chǎn)的投資成本。

(三)建立促進我國區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的稅收政策

一是要改革現(xiàn)有稅制中不利于中西部經(jīng)濟發(fā)展的稅收政策,實行增值稅徹底轉(zhuǎn)型,改革現(xiàn)行資源稅,完善個人所得稅,開征社會保障稅;二是要實行有利于中西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策,提高稅收優(yōu)惠政策的針對性和有效性;三是要把地區(qū)稅收政策和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策結(jié)合起來,引導(dǎo)投資方向,促進房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級;四是要以稅收優(yōu)惠政策鼓勵和吸引實力型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),如萬科、中糧地產(chǎn)等,到中西部地區(qū)開發(fā)。特別是西部地區(qū)自然資源豐富,但基礎(chǔ)設(shè)施卻相對落后,利用房地產(chǎn)這個經(jīng)濟發(fā)展的引擎,可以加速當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。

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2010-07-26

蔡少優(yōu)(1964-),男,福建仙游人,福建省稅務(wù)學校副校長、中稅網(wǎng)特聘專家、國家稅務(wù)總局師資庫名師成員,副教授,中國注冊會計師、中國注冊稅務(wù)師。