房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的造價控制

謝 鋒

(成都金房集團有限公司,四川成都 610000)

1 施工階段造價控制的原則

1.1 明確造價控制目標,并在過程中動態(tài)修正

目標具有導(dǎo)向作用,設(shè)立明確的目標是有效造價控制的前提。房地產(chǎn)工程施工工期長、數(shù)量大、情況復(fù)雜,建設(shè)者在一定的時間內(nèi)所擁有的知識、經(jīng)驗、信息都是有限的,不但受科學(xué)條件和技術(shù)條件的限制,而且也受工程本身的進展及其表現(xiàn)程度等的限制。因而,造價控制的目標也應(yīng)該隨著工程的進展逐步的深入而適當調(diào)整。

1.2 以主動控制為主,被動控制為輔

根據(jù)系統(tǒng)論和控制論的觀點,應(yīng)該立足于事先主動地采取決策措施,避免被動。

1.3 技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合是控制工程造價的有效手段

在項目建設(shè)的過程中,應(yīng)該把經(jīng)濟與技術(shù)有機結(jié)合起來,正確處理技術(shù)先進和經(jīng)濟合理之間的對立統(tǒng)一關(guān)系。通過技術(shù)比較、經(jīng)濟分析和效果評價,力求在技術(shù)先進條件下的經(jīng)濟合理,在經(jīng)濟合理下的技術(shù)先進,把控制工程成本的觀念滲透到各項設(shè)計和施工技術(shù)措施之中。

1.4 以人為本是有效控制工程造價的保障

以人為本是現(xiàn)代管理思想的核心,因為任何一項管理目標的實現(xiàn)都是通過對人的管理和人對事物的管理來實現(xiàn)的。在造價控制中要重視人才,強化激勵和約束機制,以實現(xiàn)造價的有效控制。

1.5 以效益最大化為準則

對于開發(fā)商而言,投入成本的最終目的是為了獲得盡可能多的收益。因而造價控制的目標是相對于某一確定的收益而言的,如果目標收益有變動,則原定的造價控制目標也可以做相應(yīng)調(diào)整。比如,很多城市中心的高層樓盤,消防水池都設(shè)計在地下室內(nèi),如果把水池移到地下室外會增加一些工程成本,但是同時也增加了地下車位,通過出售或者出租增加地下車位帶來的收益大于其成本的話,那么修改的設(shè)計方案在經(jīng)濟上就是可行的。

1.6 造價控制應(yīng)該與進度控制、質(zhì)量控制相結(jié)合

造價、工期、質(zhì)量是是相互影響的,應(yīng)該在滿足合理工期和質(zhì)量的前提下,盡量降低造價。

建設(shè)方在施工過程中不要隨意改變合同的約定縮短工期或提高質(zhì)量標準,以免引起承包商的索賠,增加工程造價。

1.7 全過程控制

施工是一個較長時間的復(fù)雜過程,各階段因素的積累形成最后結(jié)算的基礎(chǔ),要改變只重視結(jié)算的觀念,進行全過程的動態(tài)控制。

2 施工階段造價控制的具體措施

2.1 熟悉和檢查招投標文件和合同文件

在招投標文件和合同中對參建各方的權(quán)利、義務(wù)、計價方式、質(zhì)量標準以及合同價款等重要內(nèi)容做了詳細的規(guī)定,是施工階段控制造價的最重要的依據(jù)。造價管理人員不但要熟悉與各承包商之間的關(guān)系,也要熟悉合同中牽涉到各承包商內(nèi)部關(guān)系的條款,進一步檢查其可操作性和對造價的影響。如發(fā)現(xiàn)有缺陷和遺漏之處,則要盡快地通過協(xié)商以補充協(xié)議等方式加以完善。

2.2 組織圖紙會審

施工開始前,應(yīng)該組織施工、設(shè)計、監(jiān)理和本公司的相關(guān)人員對圖紙進行會審,有針對性地尋找一些問題,如圖紙之間的矛盾、各施工單位圖上工作內(nèi)容的細節(jié)劃分不詳?shù)?及早地解決這些問題有助于工程造價的控制。會審的結(jié)果要形成書面的紀要,及時發(fā)送給所有有關(guān)的人員和單位。對于圖紙會審以后進入的甲方分包單位應(yīng)該注意補發(fā)圖紙會審紀要,避免引起合同糾紛和索賠。

2.3 準確及時地計量,嚴格審核進度款的支付

計量的范圍僅限于合同內(nèi)原有的工作內(nèi)容和有完善手續(xù)的簽證、變更、索賠等,并且要檢查是否按設(shè)計文件如實履行,履行的項目是否符合合同約定的質(zhì)量要求。

進度款支付是開發(fā)商進行工程管理和造價控制的一種有效手段。加強進度款的支付審核,可以有效保證業(yè)主對工程管理和造價控制的主動權(quán)。

2.4 加強對工程變更的管理

由于工程建設(shè)周期長、涉及的經(jīng)濟關(guān)系和法律關(guān)系復(fù)雜,受自然條件和客觀因素的影響大,并且開發(fā)者和使用者(購買者)通常不一致,在開發(fā)建設(shè)的過程中不可避免地會發(fā)生一些變動。變更處理的原則:

(1)遵循必要性的原則,盡量減少工程變更。在成都市的一個高層小戶型公寓,設(shè)計的混凝土樓板厚度為 120mm,在進入施工階段以后,施工方提出由于小戶型的管道比普通戶型要多,并且更加集中,施工困難,要求將樓板增加 20 mm,設(shè)計單位也認為在本地區(qū)有類似的做法。但是如果要確認此項變更的話,每平方米的造價要提高 12元,對于一個30 000m2的工程,這是一個不小的數(shù)目。開發(fā)商非常重視此事,專門請了資深的設(shè)計顧問和工程部、預(yù)算部一起討論此事并做了真實的施工樣板,最后認為原設(shè)計是可以滿足施工布局要求的,雖然跟一般的房屋相比確實增加一定了施工難度,但這是一個有經(jīng)驗的承包商在參加投標和簽定合同時就應(yīng)該考慮到的,因此,沒有同意承包商的變更請求。

(2)對變更的影響要做全面的分析。先算帳后變更,避免造價失控。

(3)對于必須的變更,應(yīng)該盡快確認發(fā)出變更指示。如果變更不可避免,不論是停止施工等待變更,還是繼續(xù)施工回頭再執(zhí)行變更,都會造成一定的損失,增加開發(fā)成本。比如,有一個帶地下室的商住樓,工程部建議把原來設(shè)計在地下室的變壓器移到地面做成集中的箱式變壓器,便于以后的物業(yè)管理,可以減少地下室相應(yīng)的設(shè)備用房,增加車位,提高收益。開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)也認為這個方案是可行的。但是由于一些原因,一直沒有做出明確的指示,在經(jīng)過幾次催促以后,開發(fā)公司才請設(shè)計院下了正式的變更通知,這時,一部分需撤消房間的墻體已經(jīng)施工完了,只好又拆除。就增加了成本,也延誤了工期,使變更產(chǎn)生的效益大打折扣。

(4)積極提出可以節(jié)約工程造價變更。例如,某一個商住樓工程,原設(shè)計消防樓梯地面為高檔花崗石,花崗石的材料單價為 120元/m2,造價人員提出消防樓梯的主要功能是為了緊急情況逃生,平時很少使用,不需要使用高觀賞價值的高檔花崗石,建議改為普通地磚(材料單價為 40元/m2),以減少工程造價。后為開發(fā)商所接受,為此節(jié)約工程造價約40萬元。

2.5 正確的處理索賠

索賠是在工程承包合同履行中,當事人一方由于另一方未履行合同所規(guī)定的義務(wù)或者出現(xiàn)了由對方承擔(dān)的風(fēng)險而遭受損失時,向另一方提出賠償要求的行為。索賠可以分為費用索賠和工期索賠。本文主要討論費用索賠。在實際工作中,索賠是雙向的,既包括承包人向發(fā)包人的索賠,也包括發(fā)包人向承包人的索賠(也稱為反索賠)。

2.5.1 工程索賠的處理原則

(1)索賠必須以合同為依據(jù)。在市場經(jīng)濟條件下,合同是合作雙方的意愿表達,在法律的框架內(nèi),合同是雙方經(jīng)濟活動的最高準則,因此有人把合同比做圣經(jīng)。提出索賠和處理索賠,都應(yīng)該在合同中找到相應(yīng)的依據(jù)。在不同的合同條件下,這些依據(jù)很可能是不一樣的。比如因為不可抗力導(dǎo)致的索賠,在國內(nèi)的《建設(shè)工程施工合同文本》條件下,承包人機械設(shè)備損壞的損失,是由承包人自己承擔(dān)的,不能向發(fā)包人索賠;但是在FIDIC合同條件下,承包人機械設(shè)備損壞的損失由業(yè)主承擔(dān)。在同一合同條件下,由于工程項目的特點不同和市場供求關(guān)系等的變化,各個合同之間關(guān)于索賠的規(guī)定也會有所區(qū)別。

(2)及時合理處理索賠。承包人提出索賠后,開發(fā)商應(yīng)該及時地處理。否則,會產(chǎn)生不利的影響,可能會影響承包人的資金周轉(zhuǎn)以及利息、預(yù)期利潤、工程結(jié)算或工程質(zhì)量的處理,會降低信任度和積聚不滿情緒,使雙方產(chǎn)生分歧或矛盾,從而影響工程的進度、質(zhì)量,肯定也會影響到造價,使工程的各項目標不能按計劃實現(xiàn)。

處理索賠還必須堅持合理性原則。比如,對窩工費的計算,一般考慮承包方將工人調(diào)到別的工作崗位,實際補償?shù)膽?yīng)該是工人由于更換工作地點以及工種變化導(dǎo)致工作效率降低而發(fā)生的費用;機械停工按照機械臺班單價計算損失顯然不合理,因為機械停工不發(fā)生運行費用,實際的補償可以按機械租賃費或者按機械臺班費扣除運行成本計算。

(3)必須注意資料的積累。提出索賠、對索賠的認可和駁回都必須有證據(jù)的支撐。因此,平時應(yīng)該注意相關(guān)資料的積累。這些資料包括:招標文件、施工合同文本及附件,其他各簽約(如備忘錄、補充協(xié)議等),經(jīng)認可的施工組織計劃、各種施工圖紙、技術(shù)規(guī)范等;往來信件及各種會議紀要;進度計劃和具體的進度以及項目現(xiàn)場的有關(guān)文件;氣象資料、工程檢查驗收報告和各種技術(shù)鑒定報告,工程施工中的送停水、送停電、道路開通和封閉的記錄和證明;國家有關(guān)法律、法令、政策文件,官方的物價指數(shù)、工資指數(shù),各種會計核算資料,材料的采購、定貨、運輸、進場、使用方面的憑據(jù)等。

(4)加強索賠的前瞻性,主動控制,盡量減少索賠。將工作做在前面,事先控制,減少索賠事件的發(fā)生。例如加強圖紙會審,減少因設(shè)計缺陷而引起的索賠;電梯等大型設(shè)備的型號尺寸應(yīng)該盡量先行確定,防止與土建預(yù)留不符而造成返工索賠。

2.5.2 處理索賠時應(yīng)該注意的具體問題

(1)注意索賠時效。在國內(nèi)和國外通行的合同文本中都對索賠的時效作了嚴格的規(guī)定,未能在索賠事件發(fā)生后的約定時間內(nèi)提出索賠申請,發(fā)包人有權(quán)拒絕;在接到承包人的索賠請求后,發(fā)包人如果在規(guī)定的期限內(nèi)未能給予答復(fù)或未對承包人做進一步的要求,則視為該項索賠得到認可。

(2)調(diào)查研究,鑒別真?zhèn)?。當今的建筑市場是買方市場,承包人在競爭激烈的市場環(huán)境下為了生存,往往采用低價中標,加強索賠的方式來獲取更多的利潤。所以,經(jīng)常會在索賠的過程中,自覺或不自覺地加入一些水份,開發(fā)商應(yīng)該對索賠報告的證據(jù)材料加以仔細的審查,去掉水分。

(3)分清責(zé)任,合理分擔(dān)。索賠事件引發(fā)的損失是多方面的,并非所有的損失都要由一方來承擔(dān)。比如工期延后了,很多時候既有發(fā)包人原因也有承包人原因,這時候應(yīng)該按各自的責(zé)任分擔(dān)損失。

(4)積極進行反索賠。反索賠有兩個意義:一個是對承包商索賠的反駁;另一個是向承包商索賠,要求其賠償自己的損失。在經(jīng)過多年的市場激烈競爭后,很多施工企業(yè)積累了大量的索賠經(jīng)驗,甚至從項目投標開始就有專人在研究索賠的問題。開發(fā)商一直以來都處于一種有利的市場地位,反而怠于研究反索賠的應(yīng)用。其實,合理的運用反索賠可以維護自身的合法權(quán)益,降低工程成本。

例如,承包人因自身原因未能按照合同工期完成開發(fā)項目,就屬于違約。開發(fā)商可以在以下幾個方面向承包人索賠:因為延期交房而支付給購房者的違約金;因為延期交房而增加的開發(fā)資金貸款利息;因為延期交房而增加的監(jiān)理費用;因為延期交房而增加的管理費用,包括人員工資、辦公費用、生活消耗等;因為延期交房占用了大量的資金,影響了其他正常的投資,造成的機會成本;因為延期交房使企業(yè)商譽降低而造成的無形損失。

2.6 加強結(jié)算審核

2.6.1 檢查隱蔽驗收記錄

審核竣工結(jié)算時應(yīng)該對隱蔽工程施工記錄和驗收記錄進行檢查,手續(xù)完整,工程量和竣工圖一致方可列入結(jié)算。例如,有一個工程,其地下室采用了卷材防水,按設(shè)計在卷材的正面和背面均要做砂漿保護層,但是由于選用的卷材與砂漿的粘性較差,在卷材的迎水面(即保護墻內(nèi)側(cè))只做了一層107膠水泥漿,這個變動沒有辦理變更手續(xù),但是在隱蔽記錄中由監(jiān)理工程師做了標明。所以,結(jié)算時就只能按 107膠水泥漿來計算。

2.6.2 落實變更簽證

審查變更簽證的手續(xù)是否齊全,是否實際履行情況,審查簽證之間和簽證與有關(guān)計價取費的內(nèi)容是否有重復(fù)等。比如,承包商辦理了一個簽證:為了保證腳手架出入口的安全,在出入口附近的水平和垂直方向都加設(shè)置了鋼絲網(wǎng)。但是在結(jié)算時,開發(fā)商的結(jié)算審查人員認為:加設(shè)鋼絲網(wǎng)屬于安全文明措施費用,已按規(guī)定費率計算,所以此項簽證不再另行計費。

2.6.3 核實實際完成的工程量

竣工結(jié)算的工程量應(yīng)依據(jù)竣工圖、設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證進行核算,并按照合同約定的計算規(guī)則進行計算。

2.6.4 對于一些特殊費用的計量條件和數(shù)額要加強審核

比如,在成都市對于安全文明施工費的計取是有條件的,需要有相關(guān)部門檢查核定的書面文件才能計取。

2.6.5 執(zhí)行工程結(jié)算復(fù)核制度

即工程的結(jié)算最少經(jīng)過兩次審核。現(xiàn)在許多開發(fā)商都建立了這樣的制度:中介造價機構(gòu)初步審核,本公司的造價人員復(fù)核,最后由公司領(lǐng)導(dǎo)再檢查一遍,每一個環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的獎懲措施。這樣,相互查漏補缺,盡量避免個人失誤和疏忽造成損失。

2.6.6 建立工程尾款會簽制度

在結(jié)算金額已經(jīng)確定,支付尾款前,要求相關(guān)的管理人員核查簽字,檢查承包人是否已經(jīng)結(jié)清工地水電費用,是否有其他承包人委托開發(fā)商代為收取的賠償、借工等費用,是否有未整改完的重大質(zhì)量問題?？傊_保工程款不會超付且留足質(zhì)量保證金。

3 結(jié)束語

房地產(chǎn)項目工程造價的控制是一個系統(tǒng)的、復(fù)雜的工作,我們應(yīng)該不斷的總結(jié)經(jīng)驗、研究政策、學(xué)習(xí)與工程造價控制有關(guān)的理論、把握市場的變化,在組織、技術(shù)、經(jīng)濟等方面采取有力的措施,實現(xiàn)造價的有效控制,減少建設(shè)開發(fā)成本,最大限度地提高投資效益。

[1]尹貽林.工程造價計價與控制 [M].北京:中國計劃出版社,2003

[2]譚大璐.土木工程經(jīng)濟[M].成都:四川大學(xué)出版社,2003

[3]劉伊生.工程造價管理基礎(chǔ)理論及相關(guān)法規(guī)[M].北京:中國計劃出版社,2003