宵 棟

物業(yè)稅一直征不起來,說白了就是個利益問題。讓官員們從自己身上“割肉”,可能嗎?

物業(yè)稅這個名詞在中國嚷嚷了好多年,成為老百姓耳熟能詳,卻誰也說不出個所以然的東西。最近,因為宏觀調(diào)控政策的頻繁出臺,物業(yè)稅之說又起,而且越來越具體,詳細到了有“今年末開始對商業(yè)地產(chǎn)開始征稅”一說。兩會上,也有官員說,今年將會在北京等地試點。

事實上,每次房價大漲時,有心人士就把物業(yè)稅拿出來說事,原因是開征物業(yè)稅可以抑制房價、擠掉泡沫。但是,吵了很多年了,這個物業(yè)稅就是征不起來。其中一個重要原因,就是利益的問題。這里決定征不征物業(yè)稅的人,都是有產(chǎn)者,而且財產(chǎn)可能還不止一處。讓他們“割肉”,有那么容易嗎?他們只是給蕓蕓大眾畫個餅而已。因此,有專家無奈指出,物業(yè)稅100年也征不起來!

平抑房價

一石激起千層浪,物業(yè)稅改革的話題再次被提上政府的議事日程,此消息一出,立刻引發(fā)了市場各方的廣泛關(guān)注。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,物業(yè)稅不會對供求關(guān)系產(chǎn)生明顯影響,開始肯定是重點先對大戶型開征物業(yè)稅,對于自住型的中小戶或者暫時免征或者象征性地少征。

楊紅旭說,目前較為適合推出物業(yè)稅,因為房價還未調(diào)整到位,現(xiàn)在又出于高位,政府是不愿意看到這種現(xiàn)象的,尤其是當(dāng)前部分投資者又開始重新入市,物業(yè)稅的推出有利于改變這種局面。

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌說,目前房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費很多,通過相關(guān)改革,協(xié)調(diào)好開發(fā)、交易和持有三個環(huán)節(jié)的稅費將有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

同時,我國的“土地財政”主要依靠增量土地創(chuàng)造財政收入,物業(yè)稅開征有利于從根本上解決“土地財政”困局,改變以土地出讓金和房地產(chǎn)稅收為主要收入的財政現(xiàn)狀。

業(yè)內(nèi)人士認為,短期內(nèi)房價不會出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整。北京千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)常淑娟表示,房價下降與否,是一個市場行為,與房地產(chǎn)市場是否升溫以及百姓對房產(chǎn)的追求趨勢是密切相關(guān)的,物業(yè)稅對平抑房價絕對是個有利因素,但還需要其他因素的相互配合。

我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁胡景暉也表示,物業(yè)稅的開征能夠使整個房產(chǎn)市場處于良性循環(huán),刺激房源的釋放。

胡景暉說,開征物業(yè)稅可以改變地方政府財政收入的結(jié)構(gòu),避免單純通過賣地來獲得資金的短期行為。由于物業(yè)稅是一年一征收,這樣可以在一定程度上引導(dǎo)地方政府把眼光放得更長遠,不再只是關(guān)心短期土地價格走勢,而是更加關(guān)心地方未來經(jīng)濟社會長期發(fā)展。

胡景暉說,物業(yè)稅征繳還要面臨豁免、老房與新房如何區(qū)別對待等問題,政府要選擇好時機,避免房價大起大落。

中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰在接受記者采訪時表示:“物業(yè)稅是住宅持有環(huán)節(jié)的賦稅。當(dāng)物業(yè)稅計入購房成本時,投資性需求將減少,房地產(chǎn)投資行為將受到抑制,通過抑制需求來平抑房價。物業(yè)稅在一定程度上,能夠抑制房價的過快增長?！?/p>

目前,我國房地產(chǎn)各種稅費,主要源于“土地出讓金”,重在交易、流通環(huán)節(jié)一次性收取重稅。據(jù)統(tǒng)計,2007年全國土地出讓金高達1.3萬億元,2008年為9600億元。

資深經(jīng)濟評論員葉檀表示,在流通環(huán)節(jié)征稅就會產(chǎn)生兩個結(jié)果,一是地方政府刺激房地產(chǎn)流轉(zhuǎn),以便收取更多的稅費;二是在賣方市場中,出售一方將成本轉(zhuǎn)嫁給購買者,加重了購買者的負擔(dān)。

“一次性收取70年土地出讓金的制度進行調(diào)整,降低開發(fā)成本,這有利于房價的下降。否則,就會出現(xiàn)在交易、流通環(huán)節(jié)收取土地出讓金,在持有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅的重復(fù)征稅現(xiàn)象,反而會加重購房者的購房負擔(dān),增加持有住宅的成本?！睂＜冶硎?。

陳云峰稱:“物業(yè)稅的主要作用并不在于對房價的影響。物業(yè)稅作為一個稅種,主要是財富再分配的工具。中國是一個地少人多、土地資源匱乏的國家,貧富差距比較嚴(yán)重,物業(yè)稅作為一個持有環(huán)節(jié)的稅種,對節(jié)約土地資源有益,對調(diào)節(jié)財富差距有利。”

也有專家認為,物業(yè)稅的開征并不會使房價下跌。我國的土地改革還在摸索階段,正在逐步改進,但是也不要寄希望于一個政策就能把目前所有問題全部解決。

擠掉泡沫

物業(yè)稅征收在國外比較普遍,而據(jù)國外經(jīng)驗,物業(yè)稅足以唱空樓市。

有專家指出,開征物業(yè)稅有利于遏制房地產(chǎn)過度投機行為。開征物業(yè)稅后,房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費會進行調(diào)整,其中土地取得成本有望下降,在一定程度上可以抑制“炒地”行為,此外,也加大了炒房者囤積住房的成本。

山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說,“房產(chǎn)的使用成本增加,使投資需求下降,房產(chǎn)投資者或?qū)㈩w粒無收?！睋?jù)其分析,征收物業(yè)稅引發(fā)的直接影響有二:房屋總需求下跌,價格下挫。就目前來看,可能會使原本計劃買大面積住房的人換為小住房。長遠來看,征收物業(yè)稅能打破“土地財政”。

李鐵崗舉例說,原本5000元的土地費,經(jīng)過分期10年或者20年付款,實際價格可能比原來降低一半多。同時,物業(yè)稅征稅對象主要是土地、房屋等不動產(chǎn),房東可以將該稅轉(zhuǎn)嫁給租房者,但是其稅值可能隨房租的增加而增加。“開征物業(yè)稅,會抑制房地產(chǎn)的存量持有者及市場上的新增需求者?！?/p>

山東師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任程道平分析,包括北京在內(nèi)的10多個省市物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”了多年,此次寫入國務(wù)院的文件,會使征收物業(yè)稅成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要手段?！澳軌蚴沟胤秸哟蠊苍O(shè)施維護力度?！?/p>

而對于購買房產(chǎn)用來投資而非自用的炒房者,開征物業(yè)稅無疑是個夢魘。持房成本大增后,他們必將“被迫”降價出售存量房,一直非均衡發(fā)展的房地產(chǎn)市場供需關(guān)系將有所改觀,價格更趨于真實,市場泡沫也會自然消退。

當(dāng)然,由于目前包括土地出讓金在內(nèi)的房地產(chǎn)稅費很多,為降低開發(fā)商開發(fā)成本,緩解其資金壓力,同時降低購房門檻,勢必需要減費并稅,而不僅僅是征收物業(yè)稅。

“從整割肉到零割肉不是孤立的”,程道平認為,物業(yè)稅涉及到土地使用制度、市場調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等多方面,它背后隱藏了各方利益的博弈。在現(xiàn)行土地出讓制度下,開征物業(yè)稅肯定會增加購房者的負擔(dān);如果開發(fā)稅、土地出讓金降低,勢必影響到財政收入。

但程道平認為,如果地方政府把房產(chǎn)稅收作為一個主要收入來源,那么按照中央、省、市縣3個財政層級,房地產(chǎn)稅應(yīng)該配置在市縣層級,如此一來,地方政府就會致力于本地投資和人居環(huán)境的優(yōu)化,使轄區(qū)不動產(chǎn)升值,其稅收水平也會水漲船高。

如何征收

物業(yè)稅究竟采用何種方式征收比較合理?李鐵崗說,由于房價時漲時落,“一套今年價值100萬元的房子,明年可能漲到120萬元。”

這導(dǎo)致物業(yè)稅也忽高忽低,并不穩(wěn)定。美國按照交易時價格征收 ,建議我國可效仿此方式。臺灣地區(qū)實行的征收方式是評估過去5年的平均房價,這也值得模仿。是征收1%還是1.5%?由于具體征收方式未定,物業(yè)稅對樓市的影響現(xiàn)在還無法定量。

物業(yè)稅到底該向哪些房產(chǎn)征收?當(dāng)前,專家們基本達成一致認識,自住需求者不征稅,超過居住標(biāo)準(zhǔn)才課稅。因此,除營業(yè)性的不動產(chǎn)一定會被征收物業(yè)稅之外,其次可能被物業(yè)稅覆蓋的應(yīng)該是高檔豪華住宅,老百姓的自住住宅不會受到太大影響。

記憶中最早開始物業(yè)稅的討論中,對于物業(yè)稅的設(shè)想是將開發(fā)、購買、持有環(huán)節(jié)的所有稅收合并征收,其中最重要的就是70年的土地出讓金。這將構(gòu)成物業(yè)稅的主要內(nèi)容。

這樣做不失為一項德政。土地成本已經(jīng)成為樓價中的大頭,占到2/3甚至還多。如果將此項費用并入物業(yè)稅,可以大大降低開發(fā)商的開發(fā)成本──把房子蓋起來也就是一平米3-5000的事情。而將70年一次性征收分?jǐn)側(cè)朊磕?一方面消費者負擔(dān)減輕,另一方面政府也同樣可以享受到土地增值的好處。

這樣做的唯一問題是,中國產(chǎn)權(quán)類型太復(fù)雜了。有些是福利房,有些是經(jīng)濟適用房,有些是遺留下來的私房。即便是相對簡單的商品房,也有交過土地出讓金的項目和沒交出讓金的項目。要理清這些復(fù)雜的關(guān)系可不容易。而要在這樣復(fù)雜的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)中設(shè)計出一個相對公平的計稅方案,更是比讀通天書還難。

最根本的一點是,如果物業(yè)稅包含土地出讓金,那么目前的土地的出讓和取得方式要發(fā)生根本性的改變。這對于靠賣地發(fā)財?shù)牡胤秸畞碚f,實在是一個完全沒有吸引力的項目──雖然它提供了“可持續(xù)發(fā)展”的模式,但是和“可持續(xù)升職”顯然有一定的矛盾。

也有一種說法,就是物業(yè)稅不包含土地出讓金。那么按照原始的設(shè)想數(shù)稅合一,這個稅率一定很低,遠遠低于1%。按照目前70年土地租價占到房屋最終銷售1/2-1/3的比重來看,包含了土地出讓金之后年稅率才有可能達到1%以上,刨掉這最大的一塊,物業(yè)稅估計還沒物業(yè)管理費高。

若是不包含土地出讓金,還要征收1%的稅率,那么類似于重復(fù)收費,政府把同一塊土地先批發(fā)給開發(fā)商,再零售給老百姓。這種征稅方式無異于搶劫,必然激起民眾的強烈抵觸。而如果稅率很低,那么大家也可以洗洗睡了──這個稅和房價無關(guān)。

假設(shè)按照原先的設(shè)想,物業(yè)稅包含了土地出讓金,新建商品房按照市值1%的稅率計稅,舊商品房在原土地租賃合同到期前按照0.1%(打個比方)計稅,那么福利房該如何辦理?在建造之時就已經(jīng)享受了特權(quán)的福利房,是否還要繼續(xù)享受特權(quán)按照低標(biāo)準(zhǔn)計稅,還是應(yīng)該按照未繳納土地出讓金的房屋辦理?納稅到底是每一個公民的義務(wù),還是某些公民的義務(wù)?

再一個是執(zhí)行環(huán)節(jié)。個稅已經(jīng)做到了單位代扣代繳。物業(yè)稅可無法代扣。目前能夠征收到50%的物業(yè)管理費,物業(yè)公司就要高呼哈里路亞!這樣的環(huán)境下,怎么樣讓人心服口服的繳納物業(yè)稅?不交車輛稅你可以不讓人把車開上馬路,不交物業(yè)稅你肯定不能把人轟到立交橋底下去睡。唯一有可能強制執(zhí)行的環(huán)節(jié)就是交易。那么我一輩子不賣房子,不就可以躲過物業(yè)稅了?為了征收這筆物業(yè)稅,執(zhí)行力會是一個大難題。如果物業(yè)稅征稅隊伍成為稅務(wù)局最大的編制,這個代價是否值得?

最后是物業(yè)稅的使用。在美國,物業(yè)稅基本都用在社區(qū)建設(shè)上了。物業(yè)稅高了,這個地方肯定更安全,學(xué)校更好,檔次更高。那么我們的物業(yè)稅是否能夠起到同樣的作用,為我們的房產(chǎn)保值增值,為孩子們創(chuàng)造更好的學(xué)習(xí)環(huán)境,為老人建設(shè)便利的醫(yī)院,而不是像罰款一樣去向不明了呢?稅款去向的透明顯然會有助于物業(yè)稅的征收。

一個一個問題考慮下來,似乎哪一個都還沒有答案,連清晰的線索都沒有。我覺得物業(yè)稅這個東西,不妨看作股市的6000點──它遲早會到來。不過2010年?且著呢!

百年難征?

物業(yè)稅的漸行漸進更突顯中央謀求房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長遠規(guī)劃?！拔飿I(yè)稅開征,是中國未來房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要發(fā)展方向。物業(yè)稅是收入分配的重要平衡杠桿,可以平衡房地產(chǎn)資源的占有,有利于房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置,增強土地使用效率。”中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞在接受記者采訪時說。

所謂物業(yè)稅,又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”,主要針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款,稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。在發(fā)達國家,物業(yè)稅在國家賦稅結(jié)構(gòu)中,是與消費稅、所得稅并存的三大支柱之一。

但有專家發(fā)出這樣的感慨,“物業(yè)稅一百年也開征不了!”

物業(yè)稅在部分試點城市已經(jīng)空轉(zhuǎn)了五六年之久,今年人們紛紛猜測,看房價如此堅挺,物業(yè)稅是否漸行漸近了?這位專家原來也對物業(yè)稅開征寄予希望,可是,參加了一個內(nèi)部會議后,令他大失所望。據(jù)了解,這個會上,國家一個核心部委對征收物業(yè)稅提出了反對意見。

反對的意思有兩層:一是明的,說是擔(dān)心中國的富人們因此轉(zhuǎn)移資產(chǎn)到國外,相應(yīng)的,會造成中國稅源的流失;二是暗的,沒人說出口,但這位專家說,其實大家都心照不宣:為了自己的利益。

該專家設(shè)問:中國的房子多在誰的手里?除了富人,恐怕就是官員。有許多官員,收入并不高,但是房子有N套。

“這樣的官員,你讓他交物業(yè)稅,估計他的收入都不夠交的。所以,他當(dāng)然不愿意物業(yè)稅出臺。所以我說,物業(yè)稅一百年也開征不了!?！?/p>