過去十幾年來房地產(chǎn)市場的歷史已經(jīng)證明,房地產(chǎn)市場的投機(jī)性乃是結(jié)構(gòu)性的,一般性政策調(diào)整很難有效抑制根深蒂固的投機(jī)傾向,而中國經(jīng)濟(jì)與社會的穩(wěn)定又無法承受房地產(chǎn)價格下跌之重。
從去年底開始,政府對房地產(chǎn)政策進(jìn)行了重要調(diào)整,在過去一個月內(nèi),接連出臺了五項政策:
2009年12月14日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出,要增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求。
2009年12月9日,國務(wù)院常務(wù)會議決定,個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。
2009年12月14日,國務(wù)院常務(wù)會議就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。對失控的樓市進(jìn)行調(diào)控,從而抑制投資、投機(jī)性購房,穩(wěn)定市場預(yù)期,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。這一政策被稱為“國四條”。
2009年12月17日,中央政府五部委發(fā)出通知,將土地出讓金首付比例提高至50%。
最近的一次房地產(chǎn)控制政策,則是2010年1月10日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。它是對國四條的細(xì)化,提出了包括加大保障性住房供應(yīng)、抑制投資投機(jī)性購房等十一條措施,被稱為“國十一條”。
上述政策之出臺,可謂緊鑼密鼓,顯示了決策層調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心和信心。上述旨在追求兩個相互關(guān)聯(lián)的目的:抑制投資和投機(jī)性購房,遏制房價的非理性上漲;同時,促使房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型,回歸民生,致力于滿足普通民眾對住房的消費型需求。
為此,《通知》提出了一些頗具新意的政策:比如,首次提出“五類住房”的概念。明確提出要增加中低價住、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模和用地供應(yīng)。在這里,曾經(jīng)面臨尷尬的經(jīng)濟(jì)適用房政策又被重新強(qiáng)調(diào)。國十一條還強(qiáng)化對房地產(chǎn)銷售的監(jiān)控,明確提出開發(fā)商要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源,嚴(yán)格按照申報價格,明碼標(biāo)價對外銷售。針對目前土地市場的瘋狂局面,國十一條首次提出,要探索土地出讓綜合評標(biāo)方法,未來土地出讓不一定實施“價高者得”原則。
不過,很多人對于這個政策能否發(fā)揮作用,抑制房地產(chǎn)目前的瘋狂投機(jī),似乎仍表懷疑。從政府官員,到普通民眾,從經(jīng)濟(jì)專家到投資者,乃至開發(fā)商,幾乎所有人都明白,目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境處于嚴(yán)重的非理性繁榮狀態(tài),某些城市房價一年飆升30%、50%的狀態(tài),是不可持續(xù)的。但另一方面,就在政府已經(jīng)明確表明抑制房地產(chǎn)市場過熱的態(tài)度之后,新“地王”仍在涌現(xiàn),房價仍在上漲,專家們則仍在預(yù)測今年房價將繼續(xù)上漲。
出現(xiàn)這樣的反差,也是有原因的。目前人們普遍認(rèn)為,政府不可能容許房屋價格下跌,政府最多只不過是想讓房屋價格上漲稍微平穩(wěn)一些。因為,種種數(shù)據(jù)顯示,中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)患上了房地產(chǎn)依賴癥。2009年的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁恢復(fù)主要依賴房地產(chǎn)市場的拉動。至于地方政府的財政,在其他領(lǐng)域不甚景氣的情況下,更是主要依靠土地財政。2009年,全國各地方政府通過賣地獲得了1.5萬億元收入,在有些城市已占到政府財政總收入的一半。
在這樣的情勢下,人們清楚地知道,中央政府的政策回旋余地其實非常之小,地方政府也未必嚴(yán)格執(zhí)行中央政府抑制房地產(chǎn)投機(jī)的政策。人們就完全可以形成一種預(yù)期:房屋價格肯定會上漲,只不過是上漲幅度高一點還是低一點的問題。由這樣的預(yù)期支撐,房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為恐怕仍會相當(dāng)嚴(yán)重。政府面對這種局面,對于特別嚴(yán)厲的措施會十分慎重,比如大幅度升高利率——對于房地產(chǎn)泡沫,這是最管用的措施,但政府為了穩(wěn)定增長態(tài)勢,幾乎不大可能出手這一措施。
這樣看來,“國十一條”依然有可能將像2006年以后政府出臺的種種抑制房地產(chǎn)過熱的政策一樣,無法發(fā)揮預(yù)期作用。也就是說,房屋市場仍將具有強(qiáng)烈的投資性甚至投機(jī)性。房價越來越嚴(yán)重地超出普通民眾的承受能力。這樣的房地產(chǎn)市場,確實可以繼續(xù)發(fā)揮“保增長”的作用,但也會越來越遺憾地偏離“惠民生”的目標(biāo)。
過去十幾年來房地產(chǎn)市場的歷史已經(jīng)證明,房地產(chǎn)市場的投機(jī)性乃是結(jié)構(gòu)性的,一般性政策調(diào)整很難有效抑制根深蒂固的投機(jī)傾向。而中國經(jīng)濟(jì)與社會的穩(wěn)定又無法承受房地產(chǎn)價格下跌之重,而人和強(qiáng)硬的宏觀措施都可以導(dǎo)致市場預(yù)期突然轉(zhuǎn)向,從而導(dǎo)致現(xiàn)有價格體系波動。
對于決策者來說,這是一個巨大的難題。也許,跳出現(xiàn)有的收收放放的宏觀政策框架,可以找到比較穩(wěn)妥的解決方案。那就是,漸進(jìn)地打通城鄉(xiāng)土地、房屋兩個市場間的分割,實現(xiàn)人員、房屋在城鄉(xiāng)之間的雙向自由流動。作為構(gòu)筑統(tǒng)一的房屋市場的第一步,中央政府可以默許“小產(chǎn)權(quán)房”,逐漸放寬農(nóng)民對現(xiàn)有鄉(xiāng)村建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)的管制。這樣可在一定程度阻滯城市房價的快速上漲,又可解決城市部分中低收入人口的住房問題。