陳宜飚

美聯(lián)儲鐵了心要“發(fā)大水”，全世界資本市場都將遭災(zāi)。隨著美國QEII的實施，香港特區(qū)政府預(yù)期樓市將被海外熱錢進(jìn)一步推高。為了防止再次發(fā)生1997年的地產(chǎn)泡沫，港府財政司司長曾俊華與金管局在11月19日股市收盤后，先后宣布多項調(diào)控房地產(chǎn)短炒的措施，建議對短炒征收額外印花稅，并要求銀行立刻提升首付比例。這已經(jīng)是香港特區(qū)政府年內(nèi)第四度出招抑制樓價。

受到外圍環(huán)境刺激，香港房地產(chǎn)在短期內(nèi)出現(xiàn)異常的升幅。根據(jù)港府的數(shù)據(jù)，今年前九月的樓價累計上升了15％，與2008年低位比升幅高達(dá)47％。其中豪宅價格已超越1997年高峰期約10％；—般住宅市場價格雖與1997年有12％的距離，但也出現(xiàn)了急升趨勢，特別是小于70平米的住宅在3至9月間勁升8.1％，增速驚人。

從交投來看，前10個月的交易額較去年同期上升了17％，特別是二手市場中小型單位成交增幅甚于豪宅，反映濃烈的投資氣氛已經(jīng)擴散至中下價樓宇市場。更令港府擔(dān)憂的是，樓價急升造成一般市民置業(yè)負(fù)擔(dān)增長，已從2008年第4季的32％，于}至辨第3季42％。

而就在這時候，美聯(lián)儲仍然決定推出第二輪量化寬松貨幣政策，加上第—輪的量化寬松貨幣政策，這無異于是在火上加油。由于香港不實施資本管制，所有外來資金來去自由，加上實施聯(lián)系匯率制，等于是鎖定了匯率風(fēng)險，導(dǎo)致熱錢在近期瘋狃進(jìn)入香港。

雙“管”齊下抑制炒風(fēng)

進(jìn)入11月，港元多次升至強方保障水平，金管局的基礎(chǔ)貨幣數(shù)值也一直處于歷史高位，顯示港幣需求強勁。對此，財政司司長曾俊華于11月19日宣布，除現(xiàn)有最高4.25％的從價印花稅外，會再針對兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手的房地產(chǎn)交易征“額外印花稅”。該稅分三級：6個月或以內(nèi)轉(zhuǎn)售的，征稅15％；6至12個月的征稅10％；在12至24個月之間的轉(zhuǎn)售稅率為5％。買賣雙方有共同法律責(zé)任繳付“額外印花稅”，如果其中一方?jīng)]有履行責(zé)任，稅務(wù)局可向另一方追討。這一安排與目前香港普遍的由買家承擔(dān)印花稅的慣例不同，顯示此次港府將把重點更多放在短炒的賣方。

此外，香港全面取消所有住宅物業(yè)交易延遲繳交印花稅的安排，包括剛剛宣布的額外印花稅。而在今年首季，港府已經(jīng)宣布自4月1日起，不許2000萬港元以上的住宅物業(yè)交易延遲繳交印花稅，地產(chǎn)的新政意味著這一措施將擴大并涵蓋所有住宅交易。同一天，金管局跟進(jìn)宣布了四項新措施，要求銀行加強物業(yè)按揭貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險管理。

首先，所有價值1200萬港元或以上的住宅按揭貸款首付從40％高升至50％；其次，1200萬萬港元至800萬港元之間的住宅按揭貸款首付從300／提升至40％，且要求總貸款額不得超過600萬港元；第三，昕有價值在800萬港元以下的住宅按揭貸款最低首付維持30％水平，但貸款額不可超過480萬港元；最后，金管局要求所有非自住住宅物業(yè)、所有以公司名義持有的物業(yè)和所有工商物業(yè)的按揭，不論物業(yè)的價值，首付一律上升至50％。這些措施從次日開始生效。

不排除進(jìn)一步出招

港府上述措施從側(cè)面反映今年初的地產(chǎn)措施不足以限制短炒。

今年二月，曾俊華在發(fā)表財政預(yù)算案時提出“曾四招”限制地產(chǎn)泡沫：增加樓宇供應(yīng)、確保市場透明度、防止按揭信貸過度擴張以及遏抑物業(yè)投機。隨后港府頻頻公布土地拍賣項目。到4月，財政司又提升2000萬港元以上房價印花稅稅率，目規(guī)定不可延交稅款。

上述措施看來成效不大，于是港府再次出招，財政司宣布，8月13日以后批出的預(yù)售樓不容許以確認(rèn)人方式轉(zhuǎn)售有關(guān)物業(yè)，也不容許通過提名下手買家方式來取消有關(guān)交易；并大幅度提高相關(guān)訂金，從5％至10％。金管局同時要求，進(jìn)—步收緊房貸貸款人的供款與收入比率，并要求銀行以利率上升2％作為貸款的壓力測試，并額外提升了1200z港元以上以及所有非自住物業(yè)的首付至40％。

但這些針對新樓的措施并沒有引發(fā)全行業(yè)的價格緊縮，大量的二手舊樓市場仍然活躍，而且屢創(chuàng)高價成交案例。

進(jìn)入十月，市場對QEII的預(yù)期令香港迎來更多熱錢，特別是大量內(nèi)地投資者移民的涌入，令行政長官曾蔭權(quán)在十月施政報告中檢討了“投資者入境計劃”，暫時取消了地產(chǎn)作為適合投資的類別，并限制地產(chǎn)商變相擴大建筑面積的“發(fā)水樓”做法。另一方面，港府進(jìn)一步提升樓宇供應(yīng)。但是港府這些措施并不能完全阻止熱錢的涌入。受到資金充裕和不正常利率的刺激，今年頭9個月，持貨12個月便轉(zhuǎn)手的樓宇買賣勁升了114％，以致曾俊華很驚訝地說：“這是—個三位數(shù)字!”相對應(yīng)的是，持貨12個月至24個月的交易，減少了18％，很明顯，香港地產(chǎn)炒賣的時間已越來越短。特別值得關(guān)注的是，持貨124個月內(nèi)轉(zhuǎn)手的短炒、爪案中，84％的個案是樓價在300萬港以下的樓宇。這也是迫使港府要下重拳以額外印花稅來提升炒樓或本的原因。

措施難言長期有效

目前來看，政策已經(jīng)初顯效果。在宣布當(dāng)周，周末預(yù)約看樓的人便暴跌了8％。政策負(fù)面效應(yīng)在股市上反映更為明顯，香港地產(chǎn)板塊在政策宣布當(dāng)天及其后幾天全線下跌，花旗的一份報告則進(jìn)一步看弱地產(chǎn)板塊，認(rèn)為地產(chǎn)價格將會下跌約5～10％。

但仔細(xì)想想，實際情況可能未必如此。港府措施的生效時間是在11月20日，19日及以前的炒家仍然可以照價出售房子而不受新政影響，只是他們將來再要短炒，可能就，導(dǎo)準(zhǔn)備做兩年業(yè)主了。

還有一點港府沒有想到，在香港，通常買賣房子是需要先簽署臨時合約的，該合約基本上是由物業(yè)中介公司提供，并無統(tǒng)一的樣本。港府這次允許那些在11月20日之前簽署“必買必賣”條款的臨時合約不受11月19日頒布新政的影響，這無異于又給物業(yè)代理商有—個操作的余地。而從炒家角度來說，即使真做兩年業(yè)主，也未必不好。因為目前各大銀行仍保持極低的利率政策，香港普遍的實際按揭利率在_2％以下。

隨著美國QEII的實施，美元的貶值幾乎是禿子頭上的虱子——明擺著的。而在聯(lián)系匯率下，港幣的貶值也幾乎是板匕釘釘?shù)氖?。香港的地產(chǎn)借個未來不升反會讓人覺得奇怪，讓炒家做兩年業(yè)主，無非是變相讓他們晚兩年賺大錢而已。

當(dāng)然，港府的措施短期內(nèi)會產(chǎn)生—定的震懾效果，至少交投將大量萎縮，對實力不足的炒家，可能會先拋貨離場，但對資金雄厚，存盤較多的炒家，影響實在有限。想想吧，美元資產(chǎn)已經(jīng)沒有“錢”途，歐洲市場飽受主權(quán)債務(wù)困擾，日本外債高筑且經(jīng)濟不斷萎縮，只有新興市場砍欣向榮，而香港是新興市場代表，這里是國際投資者的儲水池，同時也是進(jìn)軍內(nèi)地市場和賭人民幣升值的最佳場所，香港炒家不來，國際炒家也可能來。筆者認(rèn)為，香港地產(chǎn)泡沫的根源在于聯(lián)系匯率制，只要該制度一日不除，炒家仍可能會重演1997年的房地產(chǎn)危機。