方輝振

(中共南京市委黨校,江蘇 南京 210001)

中國房市的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

方輝振

(中共南京市委黨校,江蘇 南京 210001)

要真正從根本上解決中國的房市問題,必須要對房市的性質(zhì)和本質(zhì)作更為深入的分析。政府、開發(fā)商、民眾是影響中國房市發(fā)展的三大利益主體,中國房市的發(fā)展?fàn)顟B(tài)正是政府與開發(fā)商、民眾三方主體之間的利益沖突與博弈的結(jié)果與表現(xiàn)。

政府;開發(fā)商;民眾;博弈;中國房市

近年來,中央政府一直甚為關(guān)注房市,出臺一個(gè)又一個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策,但最后的結(jié)果卻是房價(jià)總的趨勢越調(diào)越高。要真正從根本上解決中國的房市問題,必須要對房市問題的本質(zhì)作更為深入的分析。在我看來,1998年以來,中國房市的發(fā)展歷程和狀態(tài)主要是政府與開發(fā)商、民眾三方主體之間的利益沖突與博弈的過程與表現(xiàn)。

一、三方主體行為的利益分析

在中國,很多利益或非利益主體卷入房地產(chǎn)市場的利益博弈,在這場房價(jià)博弈中,博弈方主要包括政府、開發(fā)商和民眾三類利益主體[1]。

(一)政府行為的利益分析

從理論上來講,政府是整個(gè)社會的代表,是由各政黨、各社會團(tuán)體、各社會階層和全體國民選出的利益代言人,它是具有合法授權(quán)的、完全代表民意和社會普遍利益的行政機(jī)構(gòu),并且以全社會的名義對社會進(jìn)行管理。[2]作為公共機(jī)構(gòu),政府行為具有公共利益取向。然而,公共選擇理論認(rèn)為,政府并不是專門為了所謂的公共利益而存在的。在現(xiàn)實(shí)生活中,政府的作用是雙重的,它既可能增進(jìn)社會公共福利,也可能侵蝕、損害公眾的利益,這是“諾思悖論”中所描述的情形。[3]政府利益是政府在行使公共權(quán)力的過程中所表現(xiàn)出來的利益形式,包括公共利益和非公共利益(如部門利益、個(gè)人利益)。我國已有眾多學(xué)者承認(rèn)政府利益的存在,并認(rèn)為政府是市場經(jīng)濟(jì)中的利益主體之一,承認(rèn)政府合法權(quán)益更符合現(xiàn)實(shí)情形,更有利于社會主義初級階段的社會、經(jīng)濟(jì)、政治、文化等各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。

在對政府行為的相關(guān)研究中,“公共人”假設(shè)與“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)均屬于一種“極點(diǎn)式”假設(shè),與這兩種“極點(diǎn)式”假設(shè)相比,“比較利益人”假設(shè)更符合公共管理領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)。[4]“比較利益人”既不是純粹的“經(jīng)濟(jì)人”,也不是純粹的“公共人”,而是處于兩者之間,在公共利益與局部利益之間徘徊。

公共利益與非公共利益兩種行為取向之間也并非是簡單的非此即彼的關(guān)系,而有可能是相容的關(guān)系。比如,政府財(cái)政收入的增加與社會生產(chǎn)的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)水平的提高、人民生活的改善息息相關(guān)。實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo),不僅保障了政府的經(jīng)濟(jì)利益,也提高了政府自身的“合理性”和在民眾中的威望。政府的內(nèi)在激勵(lì)與公共利益對政策的外在約束機(jī)制共同作用,使經(jīng)濟(jì)政策的制定和執(zhí)行更加有效,形成類似“帕累托最優(yōu)”的局面。但是,當(dāng)政府行為取向與公共利益不完全一致的時(shí)候,出于自身利益的考慮,政府可能會放棄最佳的政策選擇,在一定的客觀條件下,采取使社會公共利益有一定保障的次優(yōu)政策,在另外一些情況下,則對有利可圖的領(lǐng)域均緊抓不放,而對不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的工作,不予重視,從而導(dǎo)致政府角色缺位、錯(cuò)位的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

(二)開發(fā)商行為的利益分析

人類居住、工作以及娛樂的空間必須由一些人去推動并管理其開發(fā)建設(shè)過程。房地產(chǎn)開發(fā)是不斷地重新配置建成環(huán)境以滿足社會需要的一種活動(邁克·E米勒斯等,2003)。開發(fā)商是房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)起人和組織者,為了確保開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),他必須整合各類專業(yè)人才以及協(xié)調(diào)各方面關(guān)系。在這一過程中,開發(fā)商扮演著眾多不同角色。[1]

開發(fā)商的第一個(gè)特征是其較好的組織與協(xié)調(diào)能力。房地產(chǎn)開發(fā)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、建造、租售、物業(yè)管理等多個(gè)環(huán)節(jié),因此,開發(fā)商需要政府、社會其他專業(yè)人士提供的服務(wù),必須與其他相關(guān)企業(yè)或機(jī)構(gòu)展開合作。作為團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)導(dǎo)者,開發(fā)商具有較強(qiáng)的組織與協(xié)調(diào)能力,以及與其他機(jī)構(gòu)的溝通能力,并且知道在什么時(shí)候?qū)κ裁礃拥娜恕⒉捎煤畏N能夠激勵(lì)的方法來鼓舞士氣。

開發(fā)商的第二個(gè)特征是較好地承擔(dān)和控制各類風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)開發(fā)如同一種新產(chǎn)品的研發(fā)過程,風(fēng)險(xiǎn)與不確定性伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)的全過程,同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)還具有周期長、投資多的特點(diǎn)。一旦決策失誤,有可能會付出高昂的成本。這就要求開發(fā)商具有控制各種風(fēng)險(xiǎn)的能力,有承受壓力與不確定性的勇氣。房地產(chǎn)開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)有部分是源于房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭與淘汰。

開發(fā)商的第三個(gè)特征是對社會聲譽(yù)的重視。良好的社會聲譽(yù)與實(shí)力是品牌建立的重要前提,是吸引購房者的重要因素。強(qiáng)勢品牌能夠讓產(chǎn)品規(guī)避單純的價(jià)格及硬件之爭,實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化,實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張。良好的社會聲譽(yù)能為開發(fā)商帶來更多財(cái)富。但也有一些開發(fā)商為了賺錢而不擇手段,捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)、虛假廣告、虛假交易、強(qiáng)行拆遷等種種行為為其留下了不好的口碑。

其實(shí)開發(fā)商上述行為是“理性經(jīng)濟(jì)人”使然。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“理性經(jīng)濟(jì)人”概念包含兩方面內(nèi)容:第一是自利,追求自身利益是人的經(jīng)濟(jì)行為的根本動機(jī),這種動機(jī)和由此產(chǎn)生的行為有其內(nèi)在于人本身的生物學(xué)和心理學(xué)的根據(jù),人們在追求自利的同時(shí)又可以帶來社會的“公利”;第二是理性,能根據(jù)市場狀況、自身處境和自身利益作出判斷,并使自己的經(jīng)濟(jì)行為適應(yīng)于經(jīng)驗(yàn)中學(xué)到的東西,從而帶來自身利益最大化。新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)繼承和發(fā)展了“理性經(jīng)濟(jì)人”的假說,充分論證了“經(jīng)濟(jì)人”的理性是如何追求并達(dá)到自利的目的。新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)派認(rèn)為,“最大化”是一切行為的準(zhǔn)則,消費(fèi)者追求效用最大化,生產(chǎn)者追求利潤最大化。但現(xiàn)實(shí)當(dāng)中的人與“理性經(jīng)濟(jì)人”有眾多區(qū)別,其中之一便是“現(xiàn)實(shí)人”的有限理性特征。赫伯特·西蒙首先提出了“有限理性”,有限理性條件下人類行為特征表現(xiàn)為三點(diǎn),即經(jīng)常調(diào)整行為目標(biāo)、經(jīng)常調(diào)整實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的行為、在決策中采用“滿意原則”或“次優(yōu)原則”。

“理性經(jīng)濟(jì)人”并不等同于一味追求私利且毫無道德感的人,其道德取向有賴于外力約束作用。正如哈耶克所說的:真正的問題不在于人類是否由自私的動機(jī)所左右,而在于要找到一套制度,從而使人們能夠根據(jù)自己的選擇以及決定其普遍行為的動機(jī),盡可能地為滿足他人的需要貢獻(xiàn)力量。

(三)民眾行為的利益分析

“民眾”的內(nèi)涵在不同場合也有所不同,如在住房市場中,民眾作為需求方對應(yīng)的是作為供給方的開發(fā)商,在勞動力市場中,民眾作為勞動力供給方對應(yīng)的是作為勞動力需求方的企業(yè)雇主。民眾的行為具有階層性,民眾內(nèi)部社會分層的形成乃至固化現(xiàn)象導(dǎo)致各社會階層在生活方式、消費(fèi)方式、價(jià)值觀、對具體事件的感知等方面的差異日益明顯,從而使得各社會階層的博弈策略又具有不同的特征。[1]

上層社會包括國家與社會管理層中的高層領(lǐng)導(dǎo)干部、經(jīng)營人員階層中的大企業(yè)經(jīng)理人員、私營企業(yè)主階層中的大私營企業(yè)主、專業(yè)技術(shù)人員階層中的高級專業(yè)人員,上層社會的人數(shù)占大城市人口總量的比例很小。上層社會的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在,擁有特權(quán)與資源,選擇居住區(qū)位的能力較強(qiáng)(好的城市區(qū)位都為他們所占據(jù),并且到哪里都是受歡迎、甚至被人們所敬畏的人群)。對于地方政府與房地產(chǎn)商而言,上層社會是“受歡迎”的人群。

中間階層是指社會中具有中等的收入、中等的社會地位、較高的教育程度、較高的知識和技能的社會群體。當(dāng)代中國的“中間階層”,其社會地位處于精英階層之下與底層社會之上的中間地帶。中產(chǎn)階層或中間階層大致相當(dāng)于中國社會科學(xué)院《當(dāng)代中國社會階層研究報(bào)告》劃分的十大階層、五種社會地位當(dāng)中的中上層、中中層、中下層。中間階層的特征表現(xiàn)在,患得患失的焦慮心理、理性消費(fèi)、尊重法律幾個(gè)方面。[5]

當(dāng)代中國大城市的底層社會主要由商業(yè)服務(wù)業(yè)人員、產(chǎn)業(yè)工人、農(nóng)業(yè)勞動者中處于貧困狀態(tài)并缺乏就業(yè)保障的部分人員和無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)人員組成。底層社會中的大多數(shù)人受教育程度低,對國家的政策、法律、法規(guī)比較陌生,一旦其權(quán)益受到侵害,他們也不熟悉利益訴求,談判能力較弱。

民眾大多是“自利人”。這里的“自利”指的是人們追求自身或家庭利益的行為和傾向。自利性促使人類不斷追求自身物質(zhì)生活條件的改善,促進(jìn)社會的進(jìn)步和發(fā)展。但在當(dāng)前的社會發(fā)展階段,大多數(shù)的人仍然在為滿足自身生存的基本需要而奔波,人們的道德水平尚處于相對較低的水平,自利往往也導(dǎo)致種種不道德行為與失范行為的發(fā)生,損人利己的現(xiàn)象也時(shí)常出現(xiàn)。同時(shí),民眾的自利傾向常常受到社會心理因素的影響,如相互攀比以及炫耀性的心理,在這些社會心理因素的影響下,民眾的自利傾向往往更加明顯,人們更加傾向于將精力和時(shí)間用于滿足自己對金錢的欲望、炫耀財(cái)富的需要。

二、三方主體博弈的房市分析

政府、開發(fā)商、民眾是影響和決定中國房市發(fā)展的三大利益主體。而中國房市的發(fā)展?fàn)顟B(tài)正是政府與開發(fā)商、民眾三方主體之間的利益沖突與博弈的結(jié)果與表現(xiàn)。

(一)三方主體外部博弈的房市分析

首先,政府與開發(fā)商之間博弈的基礎(chǔ)是兩者之間的利用與合作關(guān)系。合作聯(lián)盟的共同目標(biāo)是推動房地產(chǎn)發(fā)展并從中獲益。就整個(gè)中國宏觀經(jīng)濟(jì)來看,房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)之一,它直接影響50多個(gè)部門近2000種上游產(chǎn)業(yè);就地方經(jīng)濟(jì)來看,它關(guān)系到中國2000多個(gè)縣市的財(cái)政和稅收,涉及各級地方官員的政績和升遷,影響眾多國有銀行的收益,甚至還與一些公務(wù)員的灰色收入直接掛鉤。因此,面對資本,急于完成硬性政治任務(wù)的地方政府采取的行動策略大體上是“迎合”多于“對抗”。開發(fā)商為確保自己的風(fēng)險(xiǎn)最小化而利潤最大化,則采取“理性回應(yīng)”策略。[1]資本在各地開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)之間的流動、逐利是“理性”特征的最直接反映。舊城改造過程中,開發(fā)商的行為也具有理性特征,如回避政策文件中的“居民回遷”問題以減少成本,優(yōu)先選取那些獲利前景比較看好的熱點(diǎn)地段進(jìn)行開發(fā),在中心城區(qū)進(jìn)行高密度、高容積率的再開發(fā)。

其次,政府與民眾之間博弈的基礎(chǔ)是依賴與抱怨關(guān)系。政府存在的合法性依賴于民眾的認(rèn)可,政府推動的房地產(chǎn)發(fā)展需要民眾配合,而民眾則依賴政府提供各類公共服務(wù)以及實(shí)現(xiàn)利益訴求。根本利益一致的政府與民眾之間也存在利益沖突,主要表現(xiàn)在推動房地產(chǎn)發(fā)展過程中民眾的利益得不到應(yīng)有維護(hù)。面對民眾,地方政府常見的柔性策略有“勸說”、“隱瞞真相”,這是政府機(jī)構(gòu)及官員為規(guī)避政治風(fēng)險(xiǎn)而采取的理性策略;當(dāng)柔性策略不能起到應(yīng)有效果時(shí),地方政府常常動用強(qiáng)制手段達(dá)到目的,使用強(qiáng)制手段的最常見理由是“為公共利益”,實(shí)質(zhì)上往往是政府利用了公共利益難以清晰界定的特點(diǎn)而任意作為。城市化過程中最容易遭遇利益損失的是那些中下階層的民眾,如舊城改造被動遷人群、郊區(qū)征地中的失地農(nóng)民。因此,民眾行動范式大體上也帶有中下階層的“順從”、“有限抗?fàn)帯被蛘摺皻缡娇範(fàn)帯钡奶攸c(diǎn)。[1]雖然他們當(dāng)中的大多數(shù)既沒有特權(quán)也沒有金錢,但有少數(shù)做“釘子戶”,通過不斷要價(jià)提高拆遷成本。

再次,開發(fā)商與民眾之間的博弈是在猜忌與失衡的基礎(chǔ)之上展開的。面對民眾,開發(fā)商的策略是“強(qiáng)勢出擊、隨機(jī)應(yīng)變”。開發(fā)商在住房結(jié)構(gòu)定位方面具有決定權(quán),傾向于在中心城區(qū)開發(fā)大戶型、高檔次的住房,這種開發(fā)行為不斷積累的結(jié)果是中心城區(qū)的地段優(yōu)勢更顯突出,城市房價(jià)也因此出現(xiàn)顯著的區(qū)位差異,這對各社會階層遷居的區(qū)位選擇造成直接影響;開發(fā)商的強(qiáng)勢出擊還顯示在住房價(jià)格博弈方面的主動性;由于地方政府的保護(hù),開發(fā)商能夠比較靈活機(jī)動地采取各類措施應(yīng)對市場運(yùn)行中出現(xiàn)的各種變數(shù)。民眾的弱勢地位決定了他們只能“被迫適應(yīng)”或僅僅能夠采取“有限抗?fàn)帯钡牟呗?。開發(fā)商強(qiáng)勢主導(dǎo)下不斷上漲的房價(jià)使得中間階層成為“房奴”。另外一些人只能采取“退讓”策略,放棄原本中意的高房價(jià)區(qū)位,選擇到同一城市中雖然區(qū)位不太讓人滿意但房價(jià)可以接受的地點(diǎn)安家,或者通過租賃住房來解決住房問題,或者選擇到別的生活成本較低的城市生活。如果說作為需求方的民眾試圖采取積極措施影響開發(fā)商的話,這種影響大體上也是通過中央政府而施加給開發(fā)商的,但來自中央的宏觀調(diào)控常常遭遇地方政府“拆招卸力”,對開發(fā)商的影響有限。[1]

(二)三方主體內(nèi)部博弈的房市分析

中央政府關(guān)注社會發(fā)展的整體布局,房產(chǎn)市場價(jià)格上漲又有利于財(cái)政收入的增加和GDP的高速增長。因而,在2004年以前并未見中央有參與房地產(chǎn)市場的大的政策,由于近年我國房地產(chǎn)價(jià)格增長速度過快,泡沫不斷加大,已經(jīng)開始影響到國家經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)作,中央政府才開始出臺新政直接打擊投機(jī)以遏制房價(jià),因?yàn)?中央政府更期待的是一個(gè)和諧的房地產(chǎn)市場和一個(gè)和諧的社會。但調(diào)控高房地產(chǎn)價(jià)格就等于動地方政府的奶酪。從經(jīng)濟(jì)理性角度出發(fā),地方政府對房地產(chǎn)漲價(jià)應(yīng)該是狂喜的:地方房地產(chǎn)漲價(jià),一方面可以使本地的GDP增高,這對晉升考核極為重要,另外一方面,房地產(chǎn)價(jià)格高漲,其實(shí)有很大一筆收入進(jìn)入到政府部門的口袋,財(cái)政快速增長,何樂而不為?可以說,中央與地方政府間的博弈已經(jīng)是中國房市調(diào)控屢屢成為“空調(diào)”的最主要原因。但是,在中國當(dāng)前情況下,中央政府在與地方政府博弈中占據(jù)著不可動搖的主導(dǎo)地位,中央政府掌握最高政策制定權(quán)和地方政府、各國有銀行主要人事任免權(quán)。因此,只要中央政府決心大,建立考核問責(zé)機(jī)制,并采取切實(shí)措施調(diào)整中央和地方的財(cái)政收入分配關(guān)系,增加地方稅收留成,改變地方政府過度依賴土地出讓金收入維持財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀,逐步建立保證各級政府財(cái)政可持續(xù)運(yùn)作的長效機(jī)制,房市調(diào)控就能取得成效。

隨著中國政府宏觀調(diào)控的加強(qiáng),房地產(chǎn)公司在拿地、融資等方面的壓力越來越大。優(yōu)勝劣汰的規(guī)律在激烈的市場競爭中起作用,能在殘酷競爭中生存下來的,一定是資金雄厚、底氣十足的大企業(yè),而實(shí)力不濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)正在逐漸退出這個(gè)市場。你退我進(jìn)的結(jié)果,是房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入寡頭時(shí)代。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)區(qū)域寡頭壟斷特征,極易形成串謀。這主要表現(xiàn)在大的房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率高、房地產(chǎn)市場存在較高的進(jìn)入壁壘以及房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)性大等三個(gè)方面。但開發(fā)商之間的博弈也貫穿于早期的項(xiàng)目策劃到項(xiàng)目建成后的銷售、售后服務(wù)的房產(chǎn)開發(fā)全過程。因此,品牌競爭將成為房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展的必然趨勢,社會信譽(yù)度也將得到開發(fā)商的更多重視,但這主要還是源于社會信譽(yù)度與財(cái)富之間的緊密聯(lián)系。

對于那些按揭貸款購買房屋的消費(fèi)者來說,在內(nèi)心深處也不希望城市房地產(chǎn)價(jià)格下降,因?yàn)檫@意味著自己購買的商品房價(jià)值將會大大降低,他們希望商品房的價(jià)格不斷上漲,自己購買的房屋不斷升值,償還貸款的希望不斷增加,而不希望房地產(chǎn)市場的價(jià)格不斷下降。對于即將購房者和潛在購房者來說,當(dāng)然希望中央的宏觀調(diào)控措施取得良好效果使房價(jià)真正遏制,因?yàn)樗麄円揽孔约旱牧α亢茈y在這場博弈中取得任何優(yōu)勢,在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)起的“不買房行動”雖然也是聯(lián)合抵制,但是很難產(chǎn)生實(shí)際效果。而以“炒房團(tuán)”為代表的富裕階層,他們在政府和開發(fā)商已經(jīng)推高的房價(jià)上“再加一把火”,在真正的商品房消費(fèi)者身上再剝一層皮。此外,每個(gè)城市都還有一支不是炒房團(tuán)的炒房大軍,他們主要是原居民,在福利分房時(shí)代分到了自己的住房,然后坐地加入炒房族,利用“市場機(jī)會”獲得自己的“財(cái)產(chǎn)性收入”。特別是擁有特權(quán)的官員,他們可以通過各種途徑獲得優(yōu)惠價(jià)格或優(yōu)秀房源,加入炒房隊(duì)伍的行列。因此,一方面,要通過提高二套房首付、開征房產(chǎn)稅,限制購買多套房等金融和行政手段,堵住投資型和投機(jī)型需求,從而在短期內(nèi)給過熱的市場降溫,遏制住房價(jià)過快上漲的勢頭;另一方面,又通過增加土地供應(yīng)、規(guī)范市場秩序等手段努力增加市場供應(yīng),尤其是增加保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房的供應(yīng),滿足自住型和改善型購房需求,中國房市才能得到平穩(wěn)發(fā)展。

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責(zé)任編輯:浩 宇

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F293.30

A

1004-1605(2010)08/09-0119-04

方輝振(1958-),男,安徽歙縣人,中共南京市委黨校工商管理教研部主任,經(jīng)濟(jì)學(xué)教授,主要研究方向?yàn)樯鐣髁x經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及三農(nóng)問題。