太原市城市廉租住房情況調(diào)查

牛建強(qiáng)

（山西專員辦，山西 太原 030002）

太原市城市廉租住房情況調(diào)查

牛建強(qiáng)

（山西專員辦，山西 太原 030002）

文章對太原市廉租房建設(shè)的現(xiàn)狀及建設(shè)中存在的問題進(jìn)行了調(diào)研，針對廉租房建設(shè)過程中的一些問題，筆者提出了相應(yīng)的對策和建議。

廉租房；現(xiàn)狀；問題

根據(jù)財(cái)政部《財(cái)政部關(guān)于開展土地出讓收支管理情況專項(xiàng)調(diào)查的通知》（財(cái)監(jiān)[2010]19號）要求，山西專員辦于2010年4月20日至2010年5月31日對山西省國有土地出讓收支管理情況進(jìn)行調(diào)研的同時(shí)，著重對太原市城市廉租住房情況進(jìn)行了調(diào)研。

1 太原市廉租房建設(shè)的現(xiàn)狀

太原市是山西省的省會城市，目前全市常住人口344.2萬，占全省的10.3%，其中，城鎮(zhèn)人口279萬。

2007年以來，太原市政府組織有關(guān)部門對全市低收入家庭的人口結(jié)構(gòu)、收入情況和住房狀況進(jìn)行了調(diào)查摸底，調(diào)查顯示，全市低收入住房困難家庭（符合廉租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)）約13.8萬戶，需新建保障性住宅約966萬m2，投資規(guī)模約241億元。為切實(shí)解決城市居民棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)符合廉租房保障對象和孤老病殘等短期內(nèi)脫困無望家庭的基本住房需求，2007年-2009年太原市確定廉租房保障對象3 250戶，落實(shí)廉租住房保障專項(xiàng)資金14 500萬元，其中：2007年，確定廉租住房保障對象750戶，落實(shí)4 360萬元廉租住房保障專項(xiàng)資金；2008年，新增保障對象1 200戶，落實(shí)專項(xiàng)資金4 940萬元；2009年，新增保障對象1 300戶，落實(shí)專項(xiàng)資金5 200萬元；2010年，太原市將新增保障對象1 500戶，落實(shí)專項(xiàng)資金5 500萬元?；I資的渠道有財(cái)政預(yù)算安排一定資金、住房公積金增值收益、土地出讓凈收益及社會捐贈等。

截至2009年底，太原市已開工建設(shè)廉租房19.1萬m2，3 760套，新建占需保障性住房的966萬m2的0.59%。這些住房，將在今后3年內(nèi)大量竣工并投入使用。2010—2012年，太原市將組織建設(shè)廉租房22萬m2，4 450套。并且今后3年太原市將不斷降低廉租房準(zhǔn)入門檻，約使8 200余戶廉租房保障對象的住房問題得到解決。由此看來，現(xiàn)有的廉租住房數(shù)量和實(shí)際需求之間相差太大，太原市廉租住房的建設(shè)道路任重而道遠(yuǎn)。

2 太原市廉租住房建設(shè)存在的問題

2.1 資金缺口大、政府財(cái)政資金未能有效落實(shí)

現(xiàn)階段我國廉租房建設(shè)的主要資金來源是：①市、縣財(cái)政預(yù)算安排的資金（規(guī)定當(dāng)年實(shí)際收取的土地出讓總價(jià)款，扣除實(shí)際支付的征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)助費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、計(jì)提用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的資金，以及土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)后，按照余額的5%核定）；②住房公積金增值收益中按規(guī)定提取的城市廉租住房補(bǔ)充資金（財(cái)政部規(guī)定住房公積金增值收益在扣除計(jì)提住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的余額后，將全部用于城鎮(zhèn)廉租住房保障支出）；③社會捐贈的資金；④其他渠道籌集的資金。

目前，后兩種資金來源的數(shù)量很少且不穩(wěn)定，廉租房穩(wěn)定的資金來源僅僅依靠土地收益和住房公積金增值收益的這一部分，資金缺口很大。從我們調(diào)查的情況看：2007-2009年太原市計(jì)提廉租住房保障資金為59 797萬元，其中：2007年度為9 514萬元；2008年度為15 795萬元；2009年度為34 988萬元。三年實(shí)際使用廉租住房保障資金為9 853萬元，其中：2007年度使用3 000萬元；2008年度使用2 091萬元；2009年度使用4 762萬元，三年結(jié)余55 035萬元。按太原市人民政府《關(guān)于加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的實(shí)施意見》（并政發(fā)[2009]409號）文規(guī)定土地出讓金計(jì)提廉租住房保障資金為“土地出讓凈收益的20%”的規(guī)定2007-2009年太原市應(yīng)提廉租住房保障資金為17 9391萬元，三年來太原市少計(jì)提了廉租住房保障資金119 594萬元。而太原市2007—2009年同期用于城市建設(shè)的土地出讓收入資金為494 834萬元，其中：2007年為116 332萬元；2008年為151 017萬元；2009年為227 485萬元，由此可見一斑。

2.2 地方政府參與不夠積極

由于廉租房在利益和政績方面都無利于地方政府和財(cái)政，在缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督下，往往很難調(diào)動地方政府的積極性。在廉租房建設(shè)中，政府一要拿地，這樣將失去部分土地出讓收入，導(dǎo)致政府當(dāng)期的財(cái)政收入減少，影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展；二要拿錢，政府直接投資建設(shè)廉租房，需要在房屋開發(fā)建設(shè)中一次性投入大量資金，導(dǎo)致地方財(cái)政支出負(fù)擔(dān)加重，且無利可圖，因此地方政府屬“被動型”執(zhí)行模式，這也是各地方政府一再拖延廉租房建設(shè)的原因。

2.3 廉租屋的申報(bào)、審核、公示制度不健全

由于制度不健全，導(dǎo)致一些根本不符合享受廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的家庭利用廉租房準(zhǔn)入機(jī)制的漏洞享受到廉租房，形成了廉租房分配不公的不正之風(fēng)。另外，廉租房的退出機(jī)制也存在較大缺陷，由于缺乏健全的收入統(tǒng)計(jì)制度，對于那些享受廉租房而家庭收入已經(jīng)明顯改善，收入和住房面積都高于廉租房保障標(biāo)準(zhǔn)的家庭，讓他們騰退住房存在現(xiàn)實(shí)困難。此外，對廉租房使用狀況監(jiān)管力度不夠,對配租家庭違反廉租房政策、改變廉租房使用性質(zhì)，將廉租房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或者閑置等行為的制約措施滯后。

2.4 經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房戶型面積標(biāo)準(zhǔn)低

國務(wù)院24號文件和建設(shè)部等七部委《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、建設(shè)部九部委《廉租住房保障辦法》都明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積要控制在60 m2左右，廉租住房的單套建筑面積標(biāo)準(zhǔn)為50 m2以內(nèi)。太原市作為土地稀缺的城市，為了提高土地開發(fā)強(qiáng)度，最大限度地節(jié)約利用土地，目前規(guī)劃建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房大多為高層建筑，公攤面積較大，對于50～60 m2的單套住房，實(shí)際居室面積僅余20 m2左右；另據(jù)調(diào)查，太原市約30%的保障對象戶均人口在4人以上，有的為三代同堂。以此標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，只能改善居住環(huán)境，居住緊張的實(shí)際困難仍不能有效解決，在設(shè)計(jì)、施工中也有很大困難。

2.5 新增土地征地困難

由于現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與被征地農(nóng)民要求的價(jià)格差距較大，使征地工作難度增大，特別是在征用農(nóng)用地過程中，必須取得農(nóng)民同意簽字后才行，這樣就使辦理過程耗時(shí)較長。按照征用農(nóng)用地的有關(guān)規(guī)定，審批程序需要經(jīng)過土地預(yù)審、調(diào)查確認(rèn)、上報(bào)審批、公告等多個(gè)過程，并需上報(bào)國務(wù)院審批。盡管市政府多次強(qiáng)調(diào)：在土地征用手續(xù)辦理過程中“規(guī)定動作”不能少，“自選動作”不能有，國土部門也確實(shí)做了很大努力，但鑒于目前的政策規(guī)范，征用土地的手續(xù)辦理確實(shí)還需一定時(shí)間。

2.6 棚戶區(qū)改造土地出讓金繳返有難度

根據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī)和財(cái)政政策，土地出讓金必須按照“收支兩條線”的原則100%全額上繳。為了鼓勵(lì)支持棚戶區(qū)改造，太原市確定土地出讓金上繳后，由市財(cái)政部門在一周內(nèi)返還其中的65%用于拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。但實(shí)際返還的時(shí)間較長，加之，一些項(xiàng)目建設(shè)單位和開發(fā)企業(yè)，出于對資金周轉(zhuǎn)使用效益的考慮，和一次性投資較大的因素，不愿全額上繳土地出讓金，而這一政策規(guī)定市政府又無權(quán)突破，這就使得土地手續(xù)辦理難度加大。

3 廉租住房建設(shè)的對策和建議

3.1 整合多方資源，拓寬房源供給渠道

（1）鼓勵(lì)或強(qiáng)制開發(fā)商建設(shè)經(jīng)營廉租房。法國政府從20世紀(jì)70年代開始，則規(guī)定開發(fā)商的每一樓盤，至少拿出20%的面積，低價(jià)賣給社會福利房管理公司，由其出租或出售給低收入者，并提供房屋的日常管理和維護(hù)。在我國當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商利潤率較高時(shí)，完全可以借鑒法國的經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)制性地要求開發(fā)商的每一樓盤都必須建造一定比例的廉租房，低價(jià)賣給政府，由政府進(jìn)行經(jīng)營。

（2）收購空置的存量住房。我國目前空置房的數(shù)量很大，若政府出資以成本價(jià)或低于成本價(jià)收購符合規(guī)定的空置住房，既可盤活空置住房資金，又節(jié)省了建設(shè)成本，同時(shí)與清償國有商業(yè)銀行逾期開發(fā)貸款相結(jié)合，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

（3）激勵(lì)社會機(jī)構(gòu)或個(gè)人提供廉租房源。擁有符合廉租房條件的房屋業(yè)主或社會機(jī)構(gòu)，可以自愿向當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門提供房屋的信息，接受該部門對房屋的檢查，合乎面積限制及安全適用的標(biāo)準(zhǔn)后，就可以接受租戶的租約。對主動提供房源的單位或個(gè)人，政府可以給以減免所得稅待遇。

3.2 加強(qiáng)廉租房的建設(shè)管理

一是加強(qiáng)廉租房建設(shè)資金的管理。首先是拓寬資金籌集渠道，抓好資金籌集。除財(cái)政預(yù)算安排資金及上級財(cái)政補(bǔ)助資金外，還應(yīng)從當(dāng)?shù)刈》抗e金增值收益和土地出讓凈收益中安排廉租住房保障資金，以緩解財(cái)政資金不足的壓力，確保建設(shè)資金落實(shí)到位。同時(shí)，要加強(qiáng)對資金的監(jiān)管。財(cái)政、審計(jì)部門要對廉租房保障資金進(jìn)行經(jīng)常性的監(jiān)督檢查，確保資金專項(xiàng)管理、?？顚Ｓ?，提高資金的使用效益。

二是加強(qiáng)廉租房工程建設(shè)的管理。廉租房工程建設(shè)施工應(yīng)堅(jiān)持公開招標(biāo)程序，通過公開招標(biāo)，優(yōu)選建筑隊(duì)伍，聘請符合資質(zhì)要求的監(jiān)理公司進(jìn)行全過程監(jiān)理，把好工程質(zhì)量關(guān)，保證工程質(zhì)量，讓廉租房價(jià)廉質(zhì)不廉。確保實(shí)事做實(shí)、好事做好、為民造福。

3.3 明確地方政府職責(zé)，建立考核機(jī)制。

國外發(fā)達(dá)國家廉租房制度的有效實(shí)施，和地方政府的積極參與是分不開的。首先要提高地方政府對廉租房建設(shè)的重視程度，強(qiáng)制性落實(shí)目標(biāo)責(zé)任制，明確責(zé)任部門，增強(qiáng)部門的責(zé)任意識，將廉租房建設(shè)納入對地方政府的政績考核中，提高執(zhí)行廉租房政策的積極性。其次地方政府應(yīng)建立專門的廉租房辦公室承擔(dān)廉租房的后期管理工作，負(fù)責(zé)廉租房的經(jīng)租、物業(yè)、維修等工作。

3.4 多元融資，確保廉租房建設(shè)有穩(wěn)定的資金來源

目前，廉租房制度實(shí)施過程中最大的一個(gè)瓶頸就是資金不足，廉租房資金的主要來源是政府的財(cái)政支持，如果沒有政府的支持，廉租房制度是難以為繼的。首先，政府必須調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，在每年的財(cái)政預(yù)算中，保證一定的住房保障資金。其次，政府可以走一條符合中國特色的廉租房建設(shè)之路——政府與社會資本相結(jié)合，利用中國在工業(yè)化和城市化過程中出現(xiàn)的特有的大量的社會閑置資本和剩余勞動力，加大廉租房的建設(shè)步伐。第三，政府針對土地出讓金交繳過程中出現(xiàn)的和困難問題，采取以政府搭建平臺，金融擔(dān)保單位有償服務(wù)的形式，協(xié)議商定短期融資利息，為項(xiàng)目建設(shè)單位提供土地出讓金籌資不足部分的金融擔(dān)保。

3.5 適當(dāng)提高廉租房戶型標(biāo)準(zhǔn)

針對人口多的低收入住房困難家庭按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施住房保障后仍存在困難的實(shí)際情況，將廉租住房戶型面積放寬為套內(nèi)建筑面積不低于50 m2，經(jīng)濟(jì)適用住房戶型標(biāo)準(zhǔn)放寬到以建筑面積70 m2左右為主，爭取一次到位。

3.6 完善管理監(jiān)督機(jī)制

（1）建立嚴(yán)格的準(zhǔn)入、退出及復(fù)核機(jī)制?，F(xiàn)階段，在城鎮(zhèn)廉租房資源非常有限的情況下，不同地區(qū)應(yīng)按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r劃定廉租房申請準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對廉租房保障對象實(shí)施嚴(yán)格的資格認(rèn)定，并在廉租家庭不符合資格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)建立合理的退出機(jī)制，這既可在最大程度上提高住房資源的效用，又可減少社會成員之間的分配不公。此外還要建立及完備復(fù)核機(jī)制，定期對享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進(jìn)行復(fù)核，以避免廉租房消費(fèi)的“搭便車現(xiàn)象”。

（2）建立獨(dú)立的廉租房管理與監(jiān)督機(jī)構(gòu)。為了科學(xué)管理與公平監(jiān)督，建議各地方政府借鑒香港經(jīng)驗(yàn)，建立獨(dú)立于政府行政機(jī)構(gòu)以外的廉租房租賃管理委員會與廉租房監(jiān)督委員會，彼此獨(dú)立運(yùn)營，采取職能分離的制衡機(jī)制，以體現(xiàn)廉租房政策的公平性。另外，政府要督促金融部門建立個(gè)人信用制度與個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制，并大力推行廉租房管理運(yùn)營信息披露制度，鼓勵(lì)全體社會公眾及媒體參與政策監(jiān)督，促使廉租房制度能夠公平、公正及公開地全面推廣。

Taiyuan City Low-rent Housing Situation Investigation

Niu Jianqiang

The article of taiyuan present situation of the construction of low-renthouses and the problems of the construction of the research on the construction of low-renthouses,aiming at the problems，the author puts forward the corresponding countermeasures and suggestions.

low-renthousing；present situation；question

F293.3

A

1000-8136(2010)32-0089-02