丁 榮

1 前期費(fèi)用

隨著房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，如何搞好成本控制，使經(jīng)濟(jì)效益最大化已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑。工程的前期費(fèi)用包括土地成本、專業(yè)費(fèi)用、規(guī)劃報(bào)建費(fèi)、施工報(bào)建費(fèi)幾項(xiàng)。現(xiàn)經(jīng)筆者調(diào)查，以一具有典型代表性的地塊為例，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本情況。

1.1 土地成本

1)土地出讓金:52畝×115萬元/畝=5 980萬元。

2)契稅:5 980萬元×4%=239.2萬元。

小計(jì):6 219.2萬元。

1.2 專業(yè)費(fèi)用

1)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi):138 200 m2×6元/m2=82.92萬元。

2)單體設(shè)計(jì)費(fèi):138 200 m2×10元/m2=138.2萬元。

3)地質(zhì)勘探費(fèi):15萬元。

4)測(cè)量放線費(fèi):138 200 m2×0.6元/m2=8.29萬元。

5)景觀設(shè)計(jì)費(fèi):21 540 m2×20元/m2=43.08萬元。

6)工程監(jiān)理費(fèi):138 200 m2×10元/m2=138.2萬元。

7)決算審計(jì)費(fèi):138 200 m2×10元/m2=138.2萬元。

小計(jì):563.89萬元。

1.3 規(guī)劃報(bào)建費(fèi)

1)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi):

住宅:119 672 m2×70元/m2=837.7萬元;

非住宅:14 148 m2×110元/m2=155.6萬元。

2)地方教育附加費(fèi):119 672 m2×50元/m2=598.36萬元。

3)墻改費(fèi):138 200 m2×8元/m2=110.56萬元。

4)白蟻防治費(fèi):138 200 m2×2.5元/m2=34.5萬元。

5)規(guī)劃科技服務(wù)費(fèi):

用地許可證階段:0.7萬元;

規(guī)劃許可證階段:住宅:119 672 m2×1.4元/m2=16.75萬元;

非住宅:14 148 m2×2.3元/m2=3.25萬元。

6)市容環(huán)衛(wèi)費(fèi):138 200 m2×5元/m2=69.1萬元。

7)日照分析、交通分析費(fèi):13.32萬元。

8)規(guī)劃公示費(fèi):

公示牌制作費(fèi):大于1萬m2，2 412元/幢×1=0.24萬元;

公示費(fèi):800元/幢×6=0.48萬元。

9)環(huán)評(píng)費(fèi):0.8萬元。

10)面積測(cè)繪費(fèi):住宅:119 672 m2×1.4元/m2=16.75萬元;

非住宅:14 148 m2×2.4元/m2=3.39萬元。

11)曬圖、打圖費(fèi):3.0萬元。

小計(jì):1 863.7萬元。

1.4 施工報(bào)建費(fèi)

1)散裝水泥費(fèi):138 200 m2×1.5元/m2=20.73萬元。

2)質(zhì)監(jiān)費(fèi):138 200 m2×1元/m2=13.82萬元。

3)勞?；?此項(xiàng)費(fèi)用并入工程費(fèi)。

4)審圖費(fèi):138 200 m2×1.5元/m2=20.73萬元。

5)合同鑒證費(fèi):138 200 m2×0.3元/m2=4.14萬元。

6)防雷審查費(fèi):138 200 m2×1.1元/m2=15.2萬元。

7)建筑工程交易費(fèi):138 200 m2×0.3元/m2=4.14萬元。

8)印花稅:138 200 m2×0.3元/m2=4.14萬元。

小計(jì):82.9萬元。

2 房地產(chǎn)企業(yè)施工階段費(fèi)用

施工階段的工程成本是指建筑房地產(chǎn)企業(yè)以工程項(xiàng)目作為成本核算的對(duì)象，在施工過程中，所耗費(fèi)的生產(chǎn)資料，轉(zhuǎn)移價(jià)值和勞動(dòng)者的必要?jiǎng)趧?dòng)，所創(chuàng)造的價(jià)值的貨幣形式，或者說是工程項(xiàng)目在施工過程中，所發(fā)生的全部生產(chǎn)費(fèi)用的總和。

2.1 建安工程費(fèi)

1)土建工程費(fèi):138 200 m2×1 500元/m2=20 730萬元。

2)水電設(shè)備安裝工程費(fèi):138 200 m2×200元/m2=2 764萬元。

3)電梯設(shè)備安裝工程費(fèi):公寓樓:15臺(tái)×50萬元/臺(tái)=750萬元。

4)空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備費(fèi):14 148 m2×200元/m2=282.96萬元。

小計(jì):24 526.96萬元。

2.2 配套費(fèi)

1)前期三通一平費(fèi):270萬元:a.施工水費(fèi):5萬元;b.施工電費(fèi):20萬元;c.場(chǎng)地平整:5萬元;d.圍墻:50萬元;e.施工道路排水:5萬元;f.售樓中心建造、裝修費(fèi):200萬元。

2)道路、排水:21 539.78 m2×(1-47.8%)×300元/m2=337.3萬元。

3)景觀綠化:21 539.78 m2×39%×340元/m2=285.6萬元。

4)供水工程費(fèi):138 200 m2×25元/m2=345.5萬元。

5)供電工程費(fèi):138 200 m2×65元/m2=898萬元。

6)電信工程費(fèi):138 200 m2×1.5元/m2=20.73萬元。

7)有線電視工程費(fèi):138 200 m2×1.5元/m2=20.73萬元。

8)智能化工程費(fèi):138 200 m2×20元/m2=276萬元。

小計(jì):2 738.86萬元。

2.3 成本

直接成本:(一)+(二)+(三)+(四)+(五)+(六)=35 995.51萬元。

不可預(yù)見費(fèi):35 995.51萬元×3%=1 079.86萬元。

管理費(fèi)用:35 995.51萬元×3%=1 079.86萬元。

財(cái)務(wù)費(fèi)用:35 995.51萬元×40%×10%=1 439.82萬元。

總成本合計(jì):

(七)+(八)+(九)+(十)=39 595.05萬元。

銷售凈收入:

1)銷售收入:

a.商業(yè)部分:14 148 m2×10 000元/m2=14 148萬元。

b.住宅部分:119 672 m2×3 600元/m2=43 081.92萬元。

小計(jì):57 229.92萬元。

2)銷售稅費(fèi):

a.營業(yè)稅及其他:57 229.92萬元×5.61%=3 210.59萬元。

b.企業(yè)所得稅:57 229.92萬元×15%×25%=2 146.12萬元。

c.土地增值稅:按預(yù)征計(jì)算法。

d.商業(yè)用房:14 148萬元×4%=565.92萬元。

住宅用房:43 081.92萬元×1%=430.81萬元。

小計(jì):6 353.44萬元。

3)營銷費(fèi)用:57 229.92萬元×2.5%=1 430.74萬元。

4)銷售凈收入:1)-2)-3)=49 445.74萬元。

利潤:銷售凈收入-總成本=49 446萬元-39 595萬元=9 851萬元。

3 施工階段成本控制中存在的問題

1)對(duì)成本控制認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)。2)施工階段成本控制體系不夠完善。3)忽視了工程項(xiàng)目的質(zhì)量控制。4)缺乏相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制。5)對(duì)施工過程缺少有效管理。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的成本控制是一個(gè)非常復(fù)雜的問題，涉及的內(nèi)容很多。在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，企業(yè)之間所比拼的就是質(zhì)量和價(jià)格，而成本又是制定價(jià)格的基礎(chǔ)，所以如何在保證質(zhì)量的前提下，降低工程項(xiàng)目的成本已經(jīng)成為施工企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的基本條件。本文通過對(duì)工程項(xiàng)目成本控制中的一些問題的分析，提出了進(jìn)行成本控制的一些建議，希望房地產(chǎn)企業(yè)能把成本控制作為企業(yè)的核心任務(wù)。

[1] 趙永圖.淺談施工項(xiàng)目中的成本控制[J].山西建筑，2009，35(4):269-271.