李玉珂

房地產(chǎn)早已發(fā)展成為人類生產(chǎn)、生活須臾不可離的獨(dú)立支柱產(chǎn)業(yè)。開(kāi)發(fā)成本決定著價(jià)格的高低,同時(shí)也極大地影響了開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力和經(jīng)濟(jì)效益。因此,研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用控制問(wèn)題,對(duì)于改善居住條件、改觀城市面貌、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

1 房地產(chǎn)成本費(fèi)用構(gòu)成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般要經(jīng)歷：規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、組織施工、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售5個(gè)階段,一般都采取招標(biāo)的辦法,將設(shè)計(jì)、施工任務(wù)發(fā)包給設(shè)計(jì)、施工單位承擔(dān)。這些特點(diǎn)決定了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本和費(fèi)用包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和期間費(fèi)用七部分內(nèi)容。

1.1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及搬遷補(bǔ)償費(fèi)用：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置拆遷用房支出等。

前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)：包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)所屬單位直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房報(bào)銷等。

1.2 期間費(fèi)用內(nèi)容

期間費(fèi)用包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三大內(nèi)容。

銷售費(fèi)用：指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。

管理費(fèi)用：指企業(yè)行政管理部門為管理和組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

以下著重分析成本控制的重要階段——項(xiàng)目前期及施工階段影響成本的主要因素及控制方法。

2 項(xiàng)目前期成本費(fèi)用控制

1)重視工程可行性論證工作：決策失誤是投資的最大浪費(fèi),要避免投資決策失誤,只有依據(jù)規(guī)定的程序科學(xué)、公正、客觀、細(xì)致地做好工程可行性論證工作。2)認(rèn)真編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書：是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)待建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)意圖的體現(xiàn)。設(shè)計(jì)任務(wù)書的好壞決定工程項(xiàng)目的成敗。若設(shè)計(jì)任務(wù)書編制深度不夠,將難以起到控制投資的作用。若設(shè)計(jì)任務(wù)書編制失誤,就會(huì)造成項(xiàng)目投資的失誤。3)做好建筑方案的征集選擇：選擇幾家有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位,進(jìn)行設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽。通過(guò)此方法廣泛征集建筑設(shè)計(jì)方案,然后組織有關(guān)人員對(duì)競(jìng)賽方案進(jìn)行評(píng)比、選擇、優(yōu)化。4)做好初步設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后,即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計(jì)。此時(shí),進(jìn)行投資控制的有效措施是做好基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的選型工作。5)在預(yù)定概算限額內(nèi)做好施工圖設(shè)計(jì)：進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段,影響項(xiàng)目投資控制的可能性已大大降低(在3%～35%之間)。況且,已經(jīng)有關(guān)部門審批了初步設(shè)計(jì),確定了工程概算。此時(shí),應(yīng)首先根據(jù)近似的工程數(shù)量及市場(chǎng)價(jià)格,對(duì)不同的設(shè)計(jì)及材料進(jìn)行成本研究,向設(shè)計(jì)人員提出成本建議,協(xié)助他們?cè)谕顿Y限額范圍內(nèi)做好施工圖設(shè)計(jì)。

3 施工階段成本費(fèi)用控制

3.1 編制和審查施工階段成本費(fèi)用計(jì)劃,確定控制目標(biāo)

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行招投標(biāo)承包制,中標(biāo)后,項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)和承包單位在招標(biāo)報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上全面研究標(biāo)書和設(shè)計(jì)圖,根據(jù)合同預(yù)算簽訂合同,作為工程結(jié)算的依據(jù)。在施工準(zhǔn)備工作中,承包單位根據(jù)本企業(yè)的勞動(dòng)、材料、機(jī)械消耗的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和建筑市場(chǎng)的當(dāng)時(shí)情況與發(fā)展趨勢(shì)編制施工預(yù)算。將施工預(yù)算作為項(xiàng)目計(jì)劃成本數(shù)據(jù),以它作為成本費(fèi)用控制的目標(biāo)。

3.2 選擇和審核好施工方案

施工方案是承包企業(yè)根據(jù)施工圖紙、施工現(xiàn)場(chǎng)勘察調(diào)查得來(lái)的資料和信息、施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢查驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、安全操作規(guī)程、施工機(jī)械性能手冊(cè)等資料擬定的施工方法。在進(jìn)行施工方案選擇時(shí),應(yīng)多做不同施工方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,由于施工的干擾因素多,因此在作方案比較、選擇時(shí),應(yīng)認(rèn)真考慮不同方案對(duì)各種干擾因素影響的敏感性。

3.3 對(duì)施工過(guò)程的成本費(fèi)用支出進(jìn)行監(jiān)測(cè)、分析和控制

1)嚴(yán)格控制變更。工程變更包括設(shè)計(jì)變更、進(jìn)度計(jì)劃變更、施工條件變更、工程價(jià)款變更等,這些變更都有可能引起費(fèi)用支出超出原來(lái)的預(yù)算。因此,要嚴(yán)格進(jìn)行變更控制。對(duì)于經(jīng)過(guò)確認(rèn),必須發(fā)生變更的且引起工程價(jià)款增加的,要采取科學(xué)的方法計(jì)算變更數(shù)額,這需要實(shí)事求是地編制預(yù)算來(lái)確定。在工程變更管理過(guò)程中,要嚴(yán)格遵守變更程序,在承包單位提出變更的情況下,要由公司或委托監(jiān)理公司進(jìn)行認(rèn)真審查,在認(rèn)可的情況下,進(jìn)行合同價(jià)變更確定,并調(diào)整合同價(jià)。2)做好索賠處理工作。索賠是在工程承包合同履行過(guò)程中,當(dāng)事人一方由于另一方未履行合同所規(guī)定的義務(wù)而遭受損失時(shí),向另一方提出賠償要求的行為。索賠按照提出方的不同分為業(yè)主索賠和施工索賠。業(yè)主索賠是指由于承包企業(yè)不履行或不完全履行約定的義務(wù),或者由于承包企業(yè)的行為使業(yè)主受到損失時(shí),業(yè)主向承包企業(yè)提出的索賠。施工索賠是指由于業(yè)主或其他有關(guān)方面的過(guò)失或責(zé)任,使承包企業(yè)在工程施工中增加了額外的費(fèi)用,承包方根據(jù)合同條款的有關(guān)規(guī)定,以合法的程序要求業(yè)主或其他有關(guān)方面償還在施工中所遭受的損失。在工程施工過(guò)程中,應(yīng)對(duì)可能引起的索賠進(jìn)行預(yù)測(cè),盡量采取一些措施進(jìn)行補(bǔ)救,避免索賠的發(fā)生。對(duì)于預(yù)料到的可能發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)與承包企業(yè)協(xié)商,避免由于工程返工所造成的工程成本上升,減少承包企業(yè)想方設(shè)法通過(guò)索賠途徑來(lái)彌補(bǔ)工程成本上升造成的利潤(rùn)損失。一旦發(fā)生索賠,要及時(shí)進(jìn)行處理。如果長(zhǎng)時(shí)間得不到解決,不但會(huì)影響工程的進(jìn)度,而且還會(huì)增加有關(guān)費(fèi)用。所以要及時(shí)、合理地處理索賠。3)正確處理工期、質(zhì)量、成本三者之間的關(guān)系。a.正確處理工期與成本之間的關(guān)系。工期與成本是對(duì)立統(tǒng)一的辯證關(guān)系。工期過(guò)短或過(guò)長(zhǎng)都會(huì)增加工程成本費(fèi)用。所以要合理地縮短工期,避免片面性,這樣可以大大降低施工成本,尤其是固定成本。為此,在施工過(guò)程中,提倡均衡而有節(jié)奏地施工,不搞“人海戰(zhàn)術(shù)”,按基本建設(shè)程序辦事,并且保證工程質(zhì)量。只有這樣,才能實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用的控制。b.正確處理質(zhì)量與成本的關(guān)系。質(zhì)量與成本也是對(duì)立統(tǒng)一的辯證關(guān)系。質(zhì)量水平過(guò)高或過(guò)低,都直接影響成本費(fèi)用的增加。質(zhì)量與成本的匹配通過(guò)質(zhì)量成本來(lái)反映。要正確處理好質(zhì)量與成本之間的關(guān)系,就要努力使質(zhì)量成本較低,即工程質(zhì)量達(dá)到施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),相應(yīng)的成本費(fèi)用控制在合理的范圍內(nèi)。如果質(zhì)量水平過(guò)低,沒(méi)有達(dá)到質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),那么發(fā)生故障的可能性會(huì)增大,由此故障成本會(huì)提高,最終使質(zhì)量成本較高;反之,質(zhì)量水平過(guò)高,大大超過(guò)了質(zhì)量驗(yàn)收的正常規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),雖然故障成本有所降低,但預(yù)防成本和鑒定成本會(huì)大幅增加,最終也導(dǎo)致質(zhì)量成本較高。因此這兩種情況都是不經(jīng)濟(jì)的。只有使工程質(zhì)量滿足一定要求的情況下,才能實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用的有效控制。

4 結(jié)語(yǔ)

就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,其工程造價(jià)管理工作就是從項(xiàng)目前期工作抓起,在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上,對(duì)建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等全過(guò)程的一系列過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評(píng)價(jià),以保證項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。為實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)而進(jìn)行的成本控制、計(jì)價(jià)、定價(jià)的系統(tǒng)活動(dòng),其貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。概括而言,房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制與管理就是以決策階段的估概算為靜態(tài)控制,由設(shè)計(jì)、施工等實(shí)施階段的動(dòng)態(tài)管理組成的。

[1]柯 洪.全國(guó)造價(jià)工程師執(zhí)業(yè)資格考試培訓(xùn)教材：工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制[M].北京：中國(guó)計(jì)劃出版社,2006.

[2]唐 軼,代文宇.淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制[J].山西建筑,2008,34(17)：259-260.