丁孝智，王利偉，孫延艷

(1.肇慶學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院,廣東肇慶526061；2.內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院,內(nèi)蒙古呼和浩特010051)

基于實(shí)證的廣州房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究

丁孝智1，王利偉2，孫延艷2

(1.肇慶學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院,廣東肇慶526061；2.內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院,內(nèi)蒙古呼和浩特010051)

近年來(lái)，廣州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，市場(chǎng)巨大、供需兩旺，并出現(xiàn)了一批實(shí)力和資本雄厚的大企業(yè)，但投資政策不平衡，市場(chǎng)機(jī)制不完善，尤其是人才資源總量不足和配置不合理，即廣州房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模能力、成長(zhǎng)環(huán)境和人才資源三大要素深刻地影響著該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力水平，并整體上影響了房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，已經(jīng)成為制約當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的深層次問(wèn)題。持續(xù)優(yōu)化軟硬環(huán)境建設(shè)，重視發(fā)揮人才資源優(yōu)勢(shì)，積極通過(guò)資源整合擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模能力等措施，對(duì)提升廣州房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力十分必要。

廣州；房地產(chǎn)；競(jìng)爭(zhēng)力；產(chǎn)業(yè)規(guī)模；成長(zhǎng)環(huán)境；人才資源

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展?fàn)顩r直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，以及國(guó)家或地區(qū)的金融安全、社會(huì)的穩(wěn)定和人民生活水平。目前，一些學(xué)者將房地業(yè)界定為房產(chǎn)和地產(chǎn)兩大塊，包括土地、建筑物和固著在土地之上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益，其范圍有（1）土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)；（2）房屋開(kāi)發(fā)；（3）地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，即土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；（4）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，指房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等；（5）房地產(chǎn)中介服務(wù)，有信息、咨詢、估價(jià)、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)和公證等；（6）房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，有家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等；（7）房地產(chǎn)金融，指信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等[1]。廣州是珠江三角洲經(jīng)濟(jì)中心，近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，市場(chǎng)巨大、供需兩旺，并出現(xiàn)了一批實(shí)力和資本雄厚的大企業(yè)，但投資政策不平衡、市場(chǎng)機(jī)制不完善、尤其是人才資源總量不足和配置不合理，已經(jīng)成為制約當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的深層次問(wèn)題，并整體上影響了房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。為此，通過(guò)打造人才隊(duì)伍和優(yōu)化配置人才資源就成為提升廣州房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的當(dāng)務(wù)之急。本文基于可獲取的資料，運(yùn)用實(shí)證方法對(duì)廣州房地產(chǎn)業(yè)人才資源配置進(jìn)行研究，以期為該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供可資借鑒的理論依據(jù)。

二、相關(guān)研究綜述

（一）關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)概念和范疇研究

如前所述，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。房產(chǎn)是在法律上明確了產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系的房屋財(cái)產(chǎn)；地產(chǎn)即土地財(cái)產(chǎn)，是指在一定土地所有制下作為財(cái)產(chǎn)的土地。在英語(yǔ)中，房地產(chǎn)通常表述為Real Estate或Real Property，即不動(dòng)產(chǎn)。它指的是“土地以及附著在土地之上的改良物”。

學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)的定義有多種表述：(1)房和地有機(jī)整體論。認(rèn)為“房地產(chǎn)是房屋建筑和建筑地塊的有機(jī)組成整體”[2]。(2)房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱論。認(rèn)為“房地產(chǎn)從字面上看是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房產(chǎn)和土地兩種財(cái)產(chǎn)的合稱”[3]。(3)狹義房地產(chǎn)論。認(rèn)為“狹義的房地產(chǎn)是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權(quán)利”[4]。(4)廣義房地產(chǎn)論。認(rèn)為“廣義的房地產(chǎn)除上述(狹義房地產(chǎn))內(nèi)容外，還包括諸如水、礦藏和森林等自然資源”[5]。(5)房地產(chǎn)即不動(dòng)產(chǎn)。認(rèn)為房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的原稱，不動(dòng)產(chǎn)是房地產(chǎn)的別稱；房地產(chǎn)是通俗概念，而不動(dòng)產(chǎn)則是理論化的概念。本文研究的房地產(chǎn)指一般定義。此外，學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)范圍也提出了以下多種說(shuō)法。

一是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)四大職能[6]。二是鎖定房地產(chǎn)的范圍為投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理體制和服務(wù)[7]。三是認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)包括開(kāi)發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營(yíng)以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門[8]。四是認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)實(shí)體所組成的眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門，也包括房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等各個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)組織、經(jīng)紀(jì)人以及各類專業(yè)技術(shù)人員，他們是互相依存、互相聯(lián)系、互相提供服務(wù)的有機(jī)整體[9]。這一說(shuō)法除了包括從事房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)外，還加上了從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各種法人單位。實(shí)際上，如果從產(chǎn)業(yè)劃分來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。參照聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類法和我國(guó)2003年起實(shí)施的《中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)》(GB汀4754一2002)，全部國(guó)民經(jīng)濟(jì)分為從A到T20個(gè)門類，房地產(chǎn)業(yè)屬于K類，而與之密切相關(guān)的建筑業(yè)則屬于E類。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)分屬于不同的行業(yè)門類。

（二）關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究

學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的研究主要反映在以下幾個(gè)方面。一是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力含義的研究。美國(guó)哈佛大學(xué)教授邁克爾·波特將產(chǎn)業(yè)看作是為生產(chǎn)直接相互競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品或服務(wù)的企業(yè)集合。產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力則是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)能否創(chuàng)造良好商業(yè)環(huán)境使該企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的能力。近年國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)這一問(wèn)題的研究基本上延續(xù)了邁克爾·波特的觀點(diǎn)。二是基于資源與能力的觀點(diǎn)。這種觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了可供企業(yè)利用的資源組合，把重心放在擴(kuò)大企業(yè)的資產(chǎn)存量和能力上，并以此作為培育持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)。其中，資源是體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)的任何物質(zhì)，是企業(yè)控制或擁有的要素存量，是企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程的輸入因素。而能力則是把一組資源整合在一起完成一項(xiàng)任務(wù)或活動(dòng)的能力，是一組整合資源的結(jié)果，故劉訓(xùn)波[10]將資源與能力稱作是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的致勝之源。他認(rèn)為，以資源為基礎(chǔ)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)觀和以活動(dòng)為基礎(chǔ)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)觀不應(yīng)該是對(duì)立的,而應(yīng)該是互補(bǔ)的。把作為有形資產(chǎn)的“資源”和作為無(wú)形資產(chǎn)的“能力”進(jìn)行科學(xué)的、有效的配置和融合,才是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力之源。李曉春、顏愛(ài)民[11]則把房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力看作是基于企業(yè)資源、技術(shù)、產(chǎn)品的一系列能力的組合，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)只有明確競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略高度，準(zhǔn)確把握，最大限度地培育和發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。羅文進(jìn)一步認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力是其多方面技能與運(yùn)行機(jī)制的有機(jī)融合,是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的、不易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手效仿的、能帶來(lái)超額利潤(rùn)的獨(dú)特的資源、知識(shí)和能力[12]。由此可以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不僅表現(xiàn)為關(guān)鍵資源、關(guān)鍵設(shè)備、關(guān)鍵技術(shù)和企業(yè)的運(yùn)行機(jī)制,更重要的是彼此之間的有機(jī)融合以及綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升。三是基于核心要素的觀點(diǎn)。尋找和把握企業(yè)核心要素以建立競(jìng)爭(zhēng)力管理體系比簡(jiǎn)單依賴資源和能力培育企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力有更明確的針對(duì)性。喻華琳[13]認(rèn)為，前期開(kāi)發(fā)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目推廣策劃過(guò)程、戰(zhàn)略預(yù)見(jiàn)與整合這四個(gè)要素非常重要，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響也非常關(guān)鍵，它們一起構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力；張彤、宋潔強(qiáng)調(diào)了品牌、資本和專業(yè)化的影響力[14]，認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是品牌的競(jìng)爭(zhēng)、資本(規(guī)模優(yōu)勢(shì))的競(jìng)爭(zhēng)、專業(yè)化程度的競(jìng)爭(zhēng)。這三個(gè)要素是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ),是微利性的最終源泉，房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建以品牌、資本、專業(yè)化三要素為主的核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能實(shí)現(xiàn)其集約化經(jīng)營(yíng)。在上述學(xué)者研究基礎(chǔ)上，王艷玲[15]進(jìn)一步提出把人力資源作為房地產(chǎn)業(yè)第一位的戰(zhàn)略性資源。她認(rèn)為，人才要素、資本要素、房屋產(chǎn)品要素、客戶服務(wù)要素、品牌要素和資源整合能力是房地產(chǎn)企業(yè)超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并取得更高利潤(rùn)和更持久生命力的關(guān)鍵。其中，人才是房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的根本，是房地產(chǎn)企業(yè)前進(jìn)的軸心。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極培養(yǎng)和引進(jìn)高素質(zhì)的房地產(chǎn)專業(yè)人才，同時(shí)加強(qiáng)人力資源開(kāi)發(fā)和培訓(xùn)，使更多的從業(yè)人員具有較強(qiáng)的創(chuàng)新意識(shí)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光和正確的決策才能。

（三）關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)人力資源配置問(wèn)題研究

專門就房地產(chǎn)業(yè)人力資源配置問(wèn)題的研究尚不多見(jiàn)。相關(guān)的研究也主要集中在人力資源配置指標(biāo)和相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)設(shè)置上。林偉林等認(rèn)為,人力資源指標(biāo)的設(shè)置應(yīng)該遵循指標(biāo)設(shè)置的科學(xué)性、客觀性、整體性、可比性、可行性和動(dòng)態(tài)性原則。通過(guò)這些指標(biāo)應(yīng)該能做到：在宏觀上，對(duì)我國(guó)的人力資源現(xiàn)狀和未來(lái)進(jìn)行把握、分析、預(yù)測(cè)；在微觀上，對(duì)人力資源質(zhì)量、投入產(chǎn)出的規(guī)模，以及人力資源的利用效果在各個(gè)區(qū)域和產(chǎn)業(yè)中存在的不平衡現(xiàn)象進(jìn)行較為詳細(xì)的分析。他設(shè)置了5個(gè)一級(jí)指標(biāo)和18個(gè)二級(jí)指標(biāo)，從人力資源數(shù)量特征、質(zhì)量特征、投入產(chǎn)出、利用等構(gòu)建其宏觀統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系[16]。賀秋碩提出，人力資源配置作為人力資源開(kāi)發(fā)與管理系統(tǒng)中的一個(gè)子系統(tǒng)需要與內(nèi)部各子系統(tǒng)協(xié)調(diào)，同時(shí)也需要通過(guò)人力資源開(kāi)發(fā)與管理系統(tǒng)與外部系統(tǒng)產(chǎn)生一種互動(dòng)和均衡。他將目標(biāo)層設(shè)置為人力資源開(kāi)發(fā)與管理績(jī)效，并由此衍生出10個(gè)二級(jí)指標(biāo)和41個(gè)三級(jí)指標(biāo)[17]。

崔海燕認(rèn)為，人力資源統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是相對(duì)人口資源而言的，既要考察量，也要考察質(zhì)。她提出的指標(biāo)體系包括3個(gè)一級(jí)指標(biāo)和7個(gè)二級(jí)指標(biāo)。其中，人力資源配置的一級(jí)指標(biāo)由人力資源利用率和人力資源閑置率兩個(gè)二級(jí)指標(biāo)表示[18]。

此外，也有學(xué)者從人力資本角度建立人力資源統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，將人力資源總量、人力資源水平、人力資源變動(dòng)、人力資源效益等綜合列入指標(biāo)體系之中。

綜上，雖然近年有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究受到人們較多的關(guān)注，但很不深入，一些涉及房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力核心領(lǐng)域的研究如人力資源配置等幾乎處于空白，而該領(lǐng)域的研究在房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究中具有十分重要的意義,因此，本文擬以廣州市為例做一些探討。

三、研究假設(shè)和實(shí)證分析

（一）研究假設(shè)

包括土地規(guī)模、資金規(guī)模、開(kāi)發(fā)規(guī)模、技術(shù)能力和融資能力等在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模能力，在任何產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展中都是必不可少的要素，房地產(chǎn)業(yè)也不例外，其競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源于它的發(fā)展規(guī)模能力?；诜康禺a(chǎn)業(yè)的自身特點(diǎn)和馬斯洛的“需求層次”理論，房地產(chǎn)業(yè)屬于物質(zhì)層面的需求，只有規(guī)模能力達(dá)到一定程度才會(huì)得到發(fā)展和提升。為此，提出如下假設(shè)：

假設(shè)H0：房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模能力是影響廣州房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的最主要因素。

房地產(chǎn)業(yè)也是資金密集型、技術(shù)密集型和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展需要資本、技術(shù)、土地，以及政府政策的支持，尤其是人才資源更是發(fā)揮著十分重要的作用。由此，上述諸要素形成的發(fā)展環(huán)境對(duì)該市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的影響和制約。因此，改善發(fā)展環(huán)境，構(gòu)建人才隊(duì)伍體系就成為廣州房地產(chǎn)業(yè)的主要任務(wù)。由此提出如下假設(shè)：

假設(shè)H1：房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)環(huán)境影響廣州房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力水平。

假設(shè)H2：人才資源和人才資源的配置對(duì)廣州房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力有重要影響。

（二）模型建立

1.數(shù)據(jù)來(lái)源：文中用到的數(shù)據(jù)主要來(lái)自廣東統(tǒng)計(jì)年鑒（2002—2009年）、廣東省各市統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2002—2009），部分?jǐn)?shù)據(jù)則是根據(jù)以上資料計(jì)算得到。

2.模型描述：設(shè)Y=（Y1，Y2，…，Yp）為p個(gè)文化產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)向量，F(xiàn)=（F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)p）為不可測(cè)指標(biāo)向量，則有

即：Y=AF+ε。其中，ε=(ε1,ε2,…,εp)為特殊因子，F(xiàn)i為第i個(gè)公共因子，為因子載荷矩陣，且滿足：(1)m＜p；(2)cov(F,ε)=0；(3) E(F)=0，cov(F)=I。

綜合學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)體系的研究，本文主要從反映房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的五大模塊構(gòu)建其競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。用房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員年平均人數(shù)、房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占當(dāng)?shù)乜偖a(chǎn)值比重和房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體規(guī)模；用房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)利稅率和房地產(chǎn)業(yè)收入利潤(rùn)率反映房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)績(jī)效；用房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)率和房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增長(zhǎng)率反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度；用廣州全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源和土地供應(yīng)總量反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境；用房地產(chǎn)業(yè)人均增加值和專業(yè)技術(shù)人員占從業(yè)人員比重反映人才資源狀況等。（見(jiàn)表1）

表1 競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)

（三）模型分析

將上述指標(biāo)體系進(jìn)行因子分析，具體步驟是：收集2001—2008年的指標(biāo)樣本，將原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，建立變量的相關(guān)系數(shù)矩陣，實(shí)行方差最大旋轉(zhuǎn)，計(jì)算相關(guān)系數(shù)矩陣的特征值和方差貢獻(xiàn)率；建立因子載荷陣，使因子變量更具可解釋性。同時(shí)，計(jì)算因子得分作為回歸分析的因變量。上述計(jì)算步驟均采用統(tǒng)計(jì)分析軟件SPSS V16.0完成。

使用SPSS 16進(jìn)行模型檢驗(yàn)與分析，將原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，對(duì)其進(jìn)行度量共同度檢驗(yàn)（見(jiàn)表2）。結(jié)果顯示，共同度均較為明顯，故因子分析效果顯著。

表2 共同度表

由表3初始“特征值”一項(xiàng)可以看出，只有可能抽取三個(gè)因子作為主成分因子，從初始特征值的另一項(xiàng)累計(jì)貢獻(xiàn)率中可以看出，當(dāng)抽取三個(gè)因子作為主成分時(shí)，它們的累積貢獻(xiàn)率幾乎達(dá)到100%，故使用三個(gè)主成分的解釋率是相當(dāng)高的。

結(jié)合表3的方差貢獻(xiàn)率和旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣可知：F1在Y1、Y2、Y3、Y4、Y5、Y6、Y7有較高的載荷量，Y1、Y2、Y3、Y4、Y5反映了房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模情況；Y6、Y7反映了房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力。因此，稱F1為規(guī)模能力因子，它綜合反映了全部指標(biāo)體系的69.109%的信息。對(duì)原始指標(biāo)的代表性最強(qiáng)，故可以認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模能力是目前影響廣州房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的最主要因素。F2在Y8、Y9、Y10、Y11、Y12、Y13具有較高的載荷量，Y8、Y9、Y10這三個(gè)指標(biāo)反映了房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)性；Y11、Y12、Y13反映了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境。因此，稱F2為成長(zhǎng)環(huán)境因子，它綜合了整個(gè)指標(biāo)體系的15.474%的信息。說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)環(huán)境也是決定廣州房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素之一。F3在Y14、Y15有較高的載荷量，這些指標(biāo)從不同角度反映了房地產(chǎn)業(yè)人力資源的能力，因此，將F3定義為人才資源因子，它綜合了全部指標(biāo)體系9.123%的信息，表明人才資源極其配置水平對(duì)廣州房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力也產(chǎn)生較為重要的影響。

表3 特征值和方差貢獻(xiàn)率

表4 旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣

根據(jù)因子得分系數(shù)矩陣，并用回歸分析法計(jì)算各因子得分，以此來(lái)分析各時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的具體特征。因子得分系數(shù)矩陣，如表4-7所示，它是分析變量的相關(guān)系數(shù)矩陣，因子模型將變量表示成公共因子的線性組合，自然也可以將公共因子表示成原始變量的線性組合，由表可得：

代入各原始變量的標(biāo)準(zhǔn)值，可計(jì)算出因子得分。由于以上三個(gè)主因子對(duì)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力所能解釋的變異能力(即對(duì)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的貢獻(xiàn)率)不同，因此,本文以各主因子的貢獻(xiàn)率為權(quán)數(shù)，來(lái)確定綜合因子得分，這樣就可以得到廣州區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的綜合得分。確定綜合因子得分的計(jì)算式為：

由表6反映的總體情況來(lái)看，除了2003年廣州房地產(chǎn)業(yè)因國(guó)家政策因素出現(xiàn)短暫低迷，競(jìng)爭(zhēng)力下降外，其他年份該市的房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力始終呈現(xiàn)逐年提升的態(tài)勢(shì)。發(fā)展規(guī)模從2001年到2008年基本上逐年擴(kuò)大，2003年出現(xiàn)波動(dòng)；成長(zhǎng)環(huán)境則呈現(xiàn)大幅波動(dòng)狀態(tài)，在2004年，房地產(chǎn)業(yè)一度成長(zhǎng)最快，但隨后就開(kāi)始下降，到2007年降至最低；人才資源在2003年之前表現(xiàn)為波動(dòng)狀態(tài)，隨后上漲趨勢(shì)一直比較明顯，這為提升該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

表5 因子得分系數(shù)矩陣

表6 廣州房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力綜合評(píng)價(jià)指數(shù)

發(fā)生上述變動(dòng)的主要原因如下：

1.規(guī)模能力因素的影響。進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不可再生資源的土地是一切的根本。在人多地少的今天，土地越發(fā)顯得稀缺。隨著國(guó)家對(duì)土地管理的規(guī)范化，獲得土地的難度越來(lái)越大。能否拿到大規(guī)模的土地，是否擁有豐富的土地儲(chǔ)備，成為房地產(chǎn)發(fā)展商成敗的關(guān)鍵，也成為衡量發(fā)展商實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)。而大規(guī)模的土地，需要進(jìn)行大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，需要更雄厚的資金實(shí)力、融資能力，并且銷售的門檻也越來(lái)越高。規(guī)模小的、實(shí)力不強(qiáng)的發(fā)展商，將逐步被逐出市場(chǎng)，被激烈的競(jìng)爭(zhēng)無(wú)情的淘汰。

2.成長(zhǎng)環(huán)境因素的作用

（1）房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。目前，廣州大部分地區(qū)的房屋開(kāi)發(fā)中，高檔房屋比重過(guò)高，低價(jià)位經(jīng)濟(jì)適用房屋的開(kāi)發(fā)量不足。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中忽視了供需關(guān)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了追求高利潤(rùn)，熱衷于高檔商品房的開(kāi)發(fā)，造成了高檔商品房供過(guò)于求，價(jià)格虛高。同時(shí)，市場(chǎng)上低價(jià)位房屋供不應(yīng)求，導(dǎo)致出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房銷售違規(guī)操作和市場(chǎng)炒作現(xiàn)象。從市場(chǎng)的發(fā)展看，供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重地背離需求結(jié)構(gòu)，在供應(yīng)總量不足的情況下，就會(huì)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性泡沫。進(jìn)而導(dǎo)致廣州房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力變動(dòng)。

（2）土地供應(yīng)幅度變動(dòng)。企業(yè)儲(chǔ)備土地按我國(guó)現(xiàn)行政策是不允許的，但卻在事實(shí)上大量存在。因?yàn)椴徽撌瞧髽I(yè)的歷史用地還是通過(guò)各種出讓方式獲得的土地，凡企業(yè)依合法途徑獲得土地使用權(quán)后，應(yīng)有權(quán)自主地從市場(chǎng)的角度去考慮項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，以獲取最大收益，這是正常的市場(chǎng)行為，因此企業(yè)經(jīng)常依據(jù)市場(chǎng)的變化作出決策。

（3）人民幣幣值及預(yù)期的變動(dòng)對(duì)廣州房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力也造成了影響。

3.人才資源的影響。當(dāng)今社會(huì)各行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。擁有人才資源和優(yōu)化配置人才資源是影響廣州房地產(chǎn)業(yè)的主要因素。一方面，對(duì)人才擁有而不能合理利用是對(duì)人才的浪費(fèi)；另一方面優(yōu)化配置人才是提升競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。

四、結(jié)論及建議

基于上述分析，競(jìng)爭(zhēng)力處于逐步提升階段的廣州房地產(chǎn)業(yè)，其規(guī)模能力、成長(zhǎng)環(huán)境和人才資源三大要素深刻地影響著該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力水平。因此，針對(duì)性地從上述三個(gè)方面采取相應(yīng)的措施對(duì)提升廣州房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力十分重要。

首先，將持續(xù)優(yōu)化軟硬環(huán)境建設(shè)放在重要地位。成長(zhǎng)環(huán)境包括自然環(huán)境、政治環(huán)境、政策法規(guī)環(huán)境、企業(yè)文化環(huán)境，以及相關(guān)的環(huán)境。通過(guò)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和深化政務(wù)服務(wù)改革，鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)開(kāi)展企業(yè)文化建設(shè)，為房地產(chǎn)及其各產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展創(chuàng)造更為有利的發(fā)展環(huán)境。

其次，重視發(fā)揮人才資源優(yōu)勢(shì)。加快制定相關(guān)配套政策，充分利用好企業(yè)現(xiàn)有人才，加大培養(yǎng)和引進(jìn)高精尖的專門人才，優(yōu)化人才資源配置，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展構(gòu)建完善的人才保障體系。

再次，積極通過(guò)資源整合擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模能力。通過(guò)企業(yè)并購(gòu)、合資或合股組建新公司、資金和土地資源整合、擴(kuò)張收購(gòu)、拓寬新融資渠道等方式整合資源，擴(kuò)大房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模，降低該行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。具體需要開(kāi)展的工作有：（1）開(kāi)展調(diào)查研究工作，充分了解和掌握自身?yè)碛匈Y源的能力，做好資源整合工作，有計(jì)劃有順序的充分調(diào)動(dòng)各方資源，同時(shí)注重資源的可持續(xù)利用，保證企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。(2)結(jié)合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展和短期項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)行分析，明確哪些核心資源缺乏，哪些資源自身不具備需要整合，通過(guò)什么途徑進(jìn)行整合等。(3)充分利用多種手段、多種方法進(jìn)行資源整合。

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An Empirical Study on Real Estate Competitive Capability in Guangzhou

DING Xiaozhi1，WANG Liwei2，SUN Yanyan3
(1.College of Economics and Management,Zhaoqing University,Zhaoqing,Guangdong,526061,China; 2.Management College,Inner Mongolia University of Technology,Huhhot,Inner Mongolia,010051,China)

In recent years,the real estate industry is developing very rapidly in Guangzhou.The market supply and demand are huge.Hence a group of large enterprises which is strong in power and rich in capitals have arisen.But because of the unbalanced investment policies,imperfect market mechanism,especially the shortage and improper positioning of human resources,namely，the developing force,environment for growth and human resources seriously affect the competitive strength of the real estate industry,and have become a deeply-rooted problem hindering the local real estate industry from further advancement.It is imperative to take measures of optimizing continuously the soft and hard environment,attaching importance to the use of human resources,actively integrating resources,and empowering the real estate industry,in order to increase its competitive capability.

Guangzhou;real estate;competitive capability;industry scale;environment for growth;human resource

F062.9

A

1009－8445（2010）03－0047－08

（責(zé)任編輯：禤展圖）

2010－04－01

廣東省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)“十一五”規(guī)劃課題（06007）

丁孝智(1962－)，男，甘肅武威人，肇慶學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授，博士。