劉惠君,黃宇澄,周京奎,關(guān)興

(南開大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院,天津300071)

住房梯級消費與分層供給模式探究
——基于天津市大學(xué)畢業(yè)生住房問題調(diào)查

劉惠君,黃宇澄,周京奎,關(guān)興①

(南開大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院,天津300071)

大學(xué)畢業(yè)生作為住房“夾心層”群體中的成員,面臨著嚴峻的住房問題。結(jié)合住宅過濾理論,提出針對大學(xué)畢業(yè)生的梯級消費與分層供給模型,通過對天津市大學(xué)畢業(yè)生的住房選擇和住宅市場展開調(diào)研,分析并探討其面臨的住房問題以及政府相關(guān)的住房保障政策及其有效性。

大學(xué)畢業(yè)生;梯級消費;住房分層供給;保障性住房

近年來,住房“夾心層”群體引起了社會和政府的廣泛關(guān)注,在此群體中,大學(xué)畢業(yè)生占有相當大的比例。在我國,大中城市總體房價偏高,住宅市場上適合大學(xué)畢業(yè)生的低價位、小戶型商品房供應(yīng)不足;此外,大學(xué)畢業(yè)生長期被屏蔽在住房保障體系之外。因此,大部分處在工作初期、沒有經(jīng)濟基礎(chǔ)的大學(xué)畢業(yè)生面臨著嚴峻的住房問題。

同時,大學(xué)畢業(yè)生的消費觀念也存在偏差。首先,在攀比心理與虛榮心理的作用下,大學(xué)畢業(yè)生往往忽視自身的經(jīng)濟實力盲目購房,以致身負過大的還款壓力。其次,很多大學(xué)畢業(yè)生將“有房”作為結(jié)婚的標準之一,這導(dǎo)致他們即便不具備住房消費能力,卻也不得不為了結(jié)婚而購置住房。

大學(xué)畢業(yè)生是推動社會經(jīng)濟進步的主力軍,住房問題的解決將為其個人發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ),從而推動整個社會的發(fā)展。因此,盡快解決大學(xué)畢業(yè)生的住房問題具有重大的社會意義。

國內(nèi)關(guān)于住宅梯級消費的研究已有一些,謝文蕙、鄧衛(wèi)(2007)在《城市經(jīng)濟學(xué)》中根據(jù)人們的支付能力將住宅的需求分為不同階段;浩春杏(2007)提出了社會成員的住房消費狀況與其所處的社會階層地位密不可分,形成了梯度化的住房消費結(jié)構(gòu)。對于住房分層供給的構(gòu)想,褚超孚、賈生華(2005)在住宅過濾模型的基礎(chǔ)上提出住房分層供應(yīng)體系;盧衛(wèi)、張智(2007)以耗散結(jié)構(gòu)理論為分析基礎(chǔ),建構(gòu)了“住房供求梯次配置體系”,選擇“家庭收入”和“住房類型”為代表性指標,進行有序的梯次排列。

上述對于住宅消費分層的研究都是相對于整個社會或者某一特定收入水平的群體而言,并沒有針對大學(xué)畢業(yè)生這一特殊群體的討論。此外,上述研究通常基于靜態(tài)分析,然而大學(xué)畢業(yè)生的收入水平會隨著時間的變化而不斷上升,因此其住房需求是一個不斷變化的動態(tài)過程,具有特殊性。對于住宅分層供給的研究中,都提出要對低收入階層提供保障性住宅,但是這些體系并沒有對保障性住宅的適用對象進行具體說明,尤其沒有針對大學(xué)畢業(yè)生群體進行特別說明。

總的來說,國內(nèi)對于住房梯級消費與分層供給的研究已有很多,但其中專門針對大學(xué)畢業(yè)生的研究很少,因此,筆者提出了一個適合大學(xué)畢業(yè)生的住房消費和供給模型。

一 、理論框架

國外對住宅過濾理論的研究已經(jīng)比較成熟,并已將其應(yīng)用到解決社會各階層住房的問題上來。圖1為阿瑟·奧沙利文(Arthur O’Sullivan)在其所著的《城市經(jīng)濟學(xué)》中展示的城市住宅市場的“過濾”情況。如圖所示,在1980年,窮人處于點b,中等收入家庭處于點d,富人處于點f。收入上升導(dǎo)致富人對住宅消費的增加,他們搬到了1990年建成的新房子里(點g)。中等收入家庭搬進富人騰出的1980年建成的住宅里(從點d到點e),窮人搬進中等收入家庭騰出的1970年建成的住宅里(從點b到點c)

圖1 住房消費市場“過濾”:1980年和1990年的住宅配置[1]

由于住宅在使用時間上具有持久性并且所提供的服務(wù)數(shù)量隨時間推移遞減,較高收入群體為了追求更好的居住條件,會放棄現(xiàn)有的住房,而收入較低的群體會繼續(xù)使用該住房,通過住宅的層層過濾,住宅市場出現(xiàn)分層供給,可以滿足不同收入群體的住宅需求。由此得出的住房分層供給模式充分發(fā)揮了市場機制的作用,達到了資源的有效配置,消費者總效用和生產(chǎn)者利潤也得到了最大化。

同時,在一定的預(yù)算約束條件下,若將大量資金用于住房消費上,其他方面的消費便會削減,如教育、衛(wèi)生、娛樂等。大學(xué)畢業(yè)生應(yīng)該根據(jù)自身收入水平和所處的人生階段進行合理的消費,以在各個階段實現(xiàn)效用最大化,從而達到個人福利最大化。

綜上所述,住房的分層供給和大學(xué)畢業(yè)生梯級消費可以達到房地產(chǎn)市場資源的有效配置以及消費者個人福利最大化,同時,對不同收入群體住房問題的解決也可以起到穩(wěn)定社會的作用,實現(xiàn)建立和諧社會的目標,從而達到整個社會的福利最大化。根據(jù)以上分析,我們構(gòu)造了一個比較合理的住房梯級消費和分層供給模型(見圖2):

圖2 住房梯級消費和分層供給模型

在此模型中,我們將大學(xué)畢業(yè)生的支付能力分為低、中、高三個階段。隨著畢業(yè)年限的增加,大學(xué)畢業(yè)生的收入水平會有所提高,有了一定的經(jīng)濟積累后,其支付能力會隨時間呈低——中——高逐級遞增的趨勢。根據(jù)前面分析的結(jié)果,住宅需求應(yīng)與支付能力相適應(yīng),所以低、中、高三個支付能力階段應(yīng)分別對應(yīng)基本、標準、舒適三種住宅需求。因此,對于剛工作的大學(xué)畢業(yè)生,收入水平不高,可以先選擇租房或者政府的保障性住房;隨著畢業(yè)年數(shù)的增加,支付能力加強,此時,可以選擇二手房或者中小戶型的商品房;當支付能力達到更高水平時,則可以選擇大戶型的商品房以充分滿足其住房需求?？偟膩碚f,大學(xué)畢業(yè)生應(yīng)該按照其支付能力變化的特征,在每一個階段進行合理的住房消費,這樣既滿足了每一個階段的住房需求,又不給自己帶來太大的經(jīng)濟壓力,從而更能保證整體的生活質(zhì)量。

二 、住房需求的實證分析

(一)調(diào)查方法,樣本結(jié)構(gòu)

我們希望通過市場調(diào)研,驗證目前大學(xué)畢業(yè)生的住房消費模式是否與我們建立的理論模型相吻合。因此,我們在查閱文獻、信息搜集以及征求專家意見的基礎(chǔ)上設(shè)計并發(fā)放了380份調(diào)查問卷,其中有效問卷320份;其他調(diào)查方式包括實地考察、網(wǎng)絡(luò)搜索、電話訪談等。調(diào)查對象為天津市畢業(yè)5年以內(nèi)的大學(xué)生,其中包括大專生、本科生及研究生。本科生和大專生的比重超過85%。

(二)數(shù)據(jù)分析

1.天津市大學(xué)畢業(yè)生基本住房情況分析

表1 天津大學(xué)畢業(yè)生住房基本情況 單位:%

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù),已經(jīng)購買新房的大學(xué)畢業(yè)生占全部調(diào)查對像的21.3%,以月薪在4 000元以上的中高收入者居多;租房的占18%,以月薪在4 000元以下的中低收入者居多;只有8.5%的大學(xué)畢業(yè)生購買了二手房。

圖3 住房面積統(tǒng)計圖(單位:m2)

圖4 住房戶型統(tǒng)計圖

圖3和圖4表明了已經(jīng)購買新房或二手房的大學(xué)畢業(yè)生所選擇的居住面積和戶型。有78.7%的大學(xué)畢業(yè)生的住房面積在90m2以下,戶型以兩室一廳和一室一廳居多,分別占63.7%和20.5%。但是,仍然超過30%的大學(xué)畢業(yè)生選擇了面積在90m2以上的大戶型住房。

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),除了少部分大學(xué)畢業(yè)生的購房資金全部來自父母資助,或者來自以變賣舊房而獲得的資金,大多數(shù)大學(xué)畢業(yè)生還是以銀行貸款支付房款。通過計算不同收入的大學(xué)畢業(yè)生的月還款額占月薪的比例(即還款壓力指數(shù)),以反映他們所承受的還款壓力。

《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》中規(guī)定:房貸月供上限為個人月收入的一半。我們將此數(shù)據(jù)引入,即如果大學(xué)畢業(yè)生的還款壓力指數(shù)在0.5以上,則面臨著較為嚴重的還款壓力。

圖5 京津地區(qū)大學(xué)畢業(yè)生還款壓力指數(shù)示意圖

通過圖5不難看出,還款壓力與個人月薪負相關(guān)。月薪在2000元以下的低收入大學(xué)畢業(yè)生的還款壓力指數(shù)最高,為0.629;月薪為2000～4000元的大學(xué)畢業(yè)生為0.446,接近0.5;月薪處在4000元以上的中高收入水平大學(xué)畢業(yè)生面臨的還款壓力適中。

2.天津市大學(xué)畢業(yè)生未來住房選擇的趨向

表2 不同收入的天津市大學(xué)畢業(yè)生計劃住房類型 單位:%

圖6 計劃購房面積(單位:m2)

圖7 能夠承受的最高住房單價(單位:m2)

表2的數(shù)據(jù)清楚顯示了天津市大學(xué)畢業(yè)生未來幾年內(nèi)的住房選擇趨向,超過85%的大學(xué)畢業(yè)生傾向于購買新房,想購買二手房的占12.9%,而想租房的只占1.3%。

對于想買房的大學(xué)畢業(yè)生90m2以下的小戶型住房最受歡迎,平均占60.6%;其次是91～130m2之間的大戶型住房,占32.3%。月薪與計劃購房面積正相關(guān),月薪越高的大學(xué)畢業(yè)生所需要購買的住房面積越大。90m2以下的小戶型住房尤其受月薪在4000元以下的中低收入者歡迎,而90m2以上的大戶型住房特別受月薪在4 000元以上的中高收入者歡迎。

在住房單價方面,5 000～7 000元/m2的價格能夠被50%以上的大學(xué)畢業(yè)生接受;能夠接受7000～9000元/m2及5 000元/m2以下的分別占25.3%和20.6%;有能力購買9000元/m2以上僅有1.7%。此外,月薪越高的大學(xué)畢業(yè)生所能承受的住房價格也越高。

圖8 不同收入的大學(xué)畢業(yè)生選擇住房時考慮的因素

從圖8中可以看出,交通便利度是天津市大學(xué)畢業(yè)生在選擇住房時的首要考慮因素,占25.2%;同時,價格也是影響住房選擇的一個重要因素,占24.1%。此外,在調(diào)查的過程中了解到,除了上述6個基本影響因素,“住房的投資價值”、“孩子將來的教育問題”等也成為部分大學(xué)畢業(yè)生購房時考慮的因素。

此外,在“國家應(yīng)針對年輕人出臺住房優(yōu)惠政策”、“銀行推出一些首付比例低、貸款期限長、利率適當?shù)陌唇耶a(chǎn)品”、“就業(yè)單位或則創(chuàng)業(yè)地區(qū)政府給予適當幫助”和“鼓勵開發(fā)商推出一些面積小、售價低的住宅”四個選項中,33.5%和31.29%的調(diào)查對象分別支持國家出臺優(yōu)惠政策以及銀行推出專門化融資,26.45%希望就業(yè)單位和當?shù)卣o予幫助,只有8.71%希望開發(fā)商建造適合于大學(xué)畢業(yè)生的商品房。

三 、住宅供給市場存在的問題

為了驗證實際的住宅市場供給模式與我們構(gòu)建的理論模型之間的差別,我們通過對不同類型住房數(shù)據(jù)的搜集和整理,分析了其中存在的問題:

(一)租房、二手房市場價格偏高,運作不規(guī)范

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,從2008年第四季度開始,天津市一居室房租價格集中在1000～2000元/月,兩居室房租價格則集中在1500～2500元/月,對于平均收入在3110元左右的大學(xué)畢業(yè)生來說,房租支出占個人月收入一半以上,即使選擇兩人或三人合租,還是要占到30%左右,為新畢業(yè)的大學(xué)生帶來了一定的負擔。

同樣的情況也出現(xiàn)在二手房市場。從數(shù)據(jù)中得知,天津市60～90m2的二手房總價集中在50～80萬,而90～130 m2的二手房總價多集中在80～100萬;雖然40萬元左右房源占有一定比例,但通常也難免出現(xiàn)房齡超過15年或者區(qū)域已到外環(huán)線等問題。購買二手房首付約為15～20萬,月還款額2 500～3 500元,也超過了大學(xué)畢業(yè)生可以承受的范圍。作為剛剛參加工作的大學(xué)生,他們的還款能力有限,尤其是如果購房者的還貸支出超過月收入的30%,就會影響生活質(zhì)量,同時也會增加銀行的信貸風(fēng)險。因此過高的存量房市場價格已經(jīng)對高校畢業(yè)生的生活質(zhì)量產(chǎn)生很大負面影響。

此外,二手房市場運作方面也存在一些問題。首先,中介經(jīng)濟公司從業(yè)人員職業(yè)道德規(guī)范缺乏相應(yīng)的管理配套機制,使客戶蒙受損失的風(fēng)險較大;其次,中介“賺差價”導(dǎo)致消費者利益受損時有發(fā)生,致使整個房地產(chǎn)中介的信譽度大大降低。

(二)小戶型商品房價格偏高

數(shù)據(jù)顯示,天津市中心的住房項目達到1萬元/m2以上,對于建筑面積60 m2的小戶型,總房款最少也要60萬;新四區(qū)(包括東麗區(qū)、津南區(qū)、西青區(qū)和北辰區(qū))一些項目的總房款雖然相對較低,但小于70 m2的戶型供給量也相對較少。同時,市區(qū)周邊的住宅項目缺少60m2～80m2戶型的供給?？傮w來看,想要買房的大學(xué)畢業(yè)生偏愛的小戶型住房的供給明顯不足,這在一定程度上導(dǎo)致他們不得不選擇大中戶型商品房。

(三)國家住房保障體系對大學(xué)畢業(yè)生的保障力度不夠

國家保障性住房主要包括廉租房、經(jīng)濟適用房以及公共租賃房。而長期以來大學(xué)畢業(yè)生作為住房“夾心層”群體未被納入住房保障體系,與保障性住房市場存在問題是密不可分的。首先,廉租房的準入條件很高,不適用于有較強收入能力的大學(xué)畢業(yè)生。其次,經(jīng)濟適用房在價格上并不十分吸引人,質(zhì)量又比不上近似的商品房,造成一部分人寧可多花一點錢購買商品房。再次,公共租賃房是由政府或公共機構(gòu)所有,用低于市場價或者承租者能夠承受起的價格出租給包括大學(xué)生在內(nèi)的外來務(wù)工人員,并且在兩會之后成為各地解決大學(xué)畢業(yè)生住房問題的熱門選擇,實際上,目前地方政府也在加強公共租賃房的配置。但是現(xiàn)在準入條件還比較嚴苛,定價方面也存在一定的不合理性。

四 、結(jié)論和建議

通過此次調(diào)查,我們發(fā)現(xiàn)目前大學(xué)畢業(yè)生的住房消費模式與我們倡導(dǎo)的梯級消費模式有所偏離。數(shù)據(jù)表明,相當一部分大學(xué)畢業(yè)生畢業(yè)不久便購買了新房,而且其中不乏購買90m2以上的大中戶型住房的人。通過還款壓力指數(shù)的測算,絕大多數(shù)大學(xué)畢業(yè)生面臨著較大的還款壓力。此外,絕大多數(shù)還未購房的大學(xué)畢業(yè)生傾向于直接購買新房,而不是先租房或購買二手房。

然而目前市場還未實現(xiàn)住房分層供給的模式。數(shù)據(jù)顯示,租房、二手房以及小戶型商品房的價格高于大學(xué)畢業(yè)生的一般承受能力;此外,二手房市場運作不太規(guī)范,喪失了一定的信譽度;雖然中心城區(qū)小戶型商品房供應(yīng)多,但周邊地區(qū)供應(yīng)量較少;同時,政府的住房保障政策沒有傾向大學(xué)畢業(yè)生。

綜上所述,不合理的住房消費模式和不完善的住房供給市場不利于大學(xué)畢業(yè)生的個人發(fā)展,筆者建議從以下四個方面進行改善:

(1)倡導(dǎo)健康合理的住房消費觀念

大學(xué)畢業(yè)生應(yīng)該逐步轉(zhuǎn)變“有房才能結(jié)婚”等過度消費和盲目消費的錯誤觀念,要根據(jù)年齡、個人或家庭支付能力來確定自己的住房消費層次,隨著收入的增長逐步提升自己的住房消費水平,建立以梯度消費為核心的住房消費觀念。各種新聞媒體也應(yīng)將社會輿論導(dǎo)向正確的軌道,在全社會范圍內(nèi)形成合理的住房消費觀念。

(2)加快將大學(xué)畢業(yè)生納入住房保障體系

今年召開的兩會上提出了通過建造公共租賃房將大學(xué)畢業(yè)生等夾心層群體納入社會保障體系。因此,我們建議各地方政府積極嘗試擴大住房保障范圍,完善公共租賃房的具體實施細節(jié),如準入條件或價格制定等,并且輔以合理有效的管理,加大將大學(xué)畢業(yè)生納入住房保障體系的力度。

(3)為大學(xué)畢業(yè)生提供優(yōu)惠性的住房抵押貸款

大學(xué)畢業(yè)生由于當前收入與住房需求不匹配導(dǎo)致了暫時性的住房困難。因此銀行可以利用其預(yù)期收入較高的特點,給予更加優(yōu)惠的住房抵押貸款條件,靈活審批大學(xué)畢業(yè)生的住房按揭貸款,并嘗試為其提供一些期限較長、利率較低、還款額逐年遞增的住房貸款。國家也可以給予適當?shù)难a貼或者減稅政策,如抵押貸款貼息、抵押貸款利息償還額免稅等。

(4)大力發(fā)展房屋租賃市場

租房對于剛畢業(yè)的大學(xué)生來說是比較合理的選擇,可以使其暫時避免買房的壓力,從而更多的關(guān)注自身的發(fā)展;租房可以加強大學(xué)畢業(yè)生的流動性,有利于他們的職業(yè)生涯發(fā)展,同時加強勞動力市場的流動性。為發(fā)展房屋租賃市場,政府可以與開發(fā)商合作,對租賃房屋的建造施行稅收減免和補貼等優(yōu)惠政策;同時,完善合同法,加強對房屋租賃市場的法制建設(shè);此外,政府可以對無力承擔高房租的大學(xué)畢業(yè)生提供一定的補貼。

(5)完善住房公積金制度

在現(xiàn)行住房公積金制度下,收入越高,繳存住房公積金數(shù)量越多,貸款越容易;收入越低,繳存住房公積金數(shù)量越少,貸款越難,造成了一定的不公平。因此,國家的住房公積金制度應(yīng)該對中低收入者有一定的政策傾斜,對于大學(xué)畢業(yè)生這一特殊群體,可以提供一系列的貸款優(yōu)惠政策,如提高貸款最高額度,降低個人出資購房首付款比例(針對中小戶型商品房和二手房),使用住房公積金進行適當?shù)淖饨鹧a貼等等。

[1]阿瑟·奧沙利文.城市經(jīng)濟學(xué):第4版[M].北京:中信出版社,2003.

[2]謝文蕙.城市經(jīng)濟學(xué)[M].北京:清華大學(xué)出版社,2008.

[3]褚超孚,賈生華.試論“過濾”模型對于城鎮(zhèn)住房市場分層供應(yīng)體系的理論啟示[J].商業(yè)經(jīng)濟與管理,2005(5):18-21.

[4]盧 衛(wèi),張智.城市住房供求梯次配置體系的構(gòu)建[J].天津大學(xué)學(xué)報:社會科學(xué)版,2007(5):451-454.

[5]浩春杏.階層視野中的城市居民住房梯度消費——以南京為個案的社會學(xué)研究[J].社會學(xué)研究,2007(3):71-81.

[6]鄭思齊.“夾心層”及其公共住房政策選擇[J].住區(qū),2008.

Gradient House Consumption and the Layered SupplyM odel——Based on the Investigation of Tianjin University Graduates’Housing Problem

L IU Huijun,HUANG Yucheng,ZHOU Jingkui,GUAN Xing
(College of Economics,NankaiUniversity,Tianjin 300071,China)

Right among those who need to be housed,university graduates are facing a serious housing problem.A rationalmodel of layered supply system according to the gradient consumption of graduates is proposed based on the investigation of Tianjin university graduates’housing choices and the house market there and combined with housing filtration theory.House problem the graduates are facing is analyzed and the relevant government housing security policies and their efficiency are explored aswell.

university graduates;grade consumption;layered supply of houses;low-income houses

F014.5

A

1674-117X(2010)01-0008-05

2009-09-03

南開大學(xué)第六屆百項工程和國家社會科學(xué)基金項目“我國公共住房融資主要問題研究”(08BJY052)

劉惠君(1988-),女,湖南冷水江人,南開大學(xué)金融系本科生;黃宇澄(1987-),女,天津人,南開大學(xué)金融系本科生;周京奎(1974-),男,黑龍江牡丹江人,南開大學(xué)副教授,主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟研究;關(guān)興(1987-),男,黑龍江佳木斯人,南開大學(xué)國際經(jīng)濟與貿(mào)易系本科生。

責(zé)任編輯:徐蓓