張 勇,胡啟線

（1.池州學(xué)院政 法管理系，安徽 池州 247000；2.池州集合不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司，安徽 池州 234700）

開征物業(yè)稅對(duì)池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

張 勇1,胡啟線2

（1.池州學(xué)院政 法管理系，安徽 池州 247000；2.池州集合不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司，安徽 池州 234700）

開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接的影響體現(xiàn)在可以有效抑制投資性需求，但難以實(shí)現(xiàn)降低房?jī)r(jià)。針對(duì)池州市而言，開征物業(yè)稅對(duì)池州樓市的影響主要體現(xiàn)在：對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)可能是一記重?fù)?；?duì)于普通住房者來(lái)說(shuō)可能是利好消息；對(duì)于開發(fā)商而言可謂“利弊共存”；對(duì)于金融業(yè)來(lái)說(shuō)可使金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫的沖擊。

物業(yè)稅；房地產(chǎn)市場(chǎng)；房?jī)r(jià)；影響；池州市

自2003年10月中共中央在十六屆三中全會(huì)上提出要“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”以來(lái)，有關(guān)開征物業(yè)稅的輿論就一直不斷，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。2009年5月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，要求財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委要繼續(xù)深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。在2010年的“兩會(huì)”上，在全國(guó)政協(xié)的各項(xiàng)提案中有很多是關(guān)于開征物業(yè)稅的提案。2010年5月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈國(guó)家發(fā)改委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見〉的通知》，把財(cái)稅體制改革放到了重要位置，明確提出要“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。

在物業(yè)稅開征傳聞四起的背景下，池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)演繹出怎樣的市場(chǎng)趨勢(shì)，開征物業(yè)稅又將會(huì)帶來(lái)怎樣的影響，針對(duì)普通老百姓而言又該如何去面對(duì)，這些問(wèn)題都是值得關(guān)注的。

1 什么是物業(yè)稅

從國(guó)際上看,世界上實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家或地區(qū)大都開征了物業(yè)稅 (稱謂有所差異,也有稱 “不動(dòng)產(chǎn)稅”、“財(cái)產(chǎn)稅”以及“房地產(chǎn)稅”等)，但是到目前為止,國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)物業(yè)稅的概念界定并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的賦稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。具體而言，物業(yè)稅指的是政府以其強(qiáng)制力，對(duì)使用或者持有土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供公共物品的費(fèi)用。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出[1]。同時(shí)，征收物業(yè)稅應(yīng)繳納的稅額會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變化而變化。目前，我國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)征收物業(yè)稅的具體實(shí)施方案和細(xì)則，但國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)稅開征的具體方案已經(jīng)明確，其基本思路是將現(xiàn)行的土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并按照房屋面積對(duì)超出征收基點(diǎn)面積的部分進(jìn)行征收，基點(diǎn)面積內(nèi)的部分免征。

2 開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

2.1 抑制投資需求

目前，我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收手段主要集中于交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。但在當(dāng)前供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下,這些稅收成本最終還是轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。較高的房產(chǎn)交易稅和零保有稅使得“囤積”房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本較低，一部分居民保有住房的意愿增強(qiáng)，投機(jī)投資性需求增加，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，也限制了存量房地產(chǎn)正常流轉(zhuǎn)，更加劇了住房供需矛盾[2]。

物業(yè)稅一旦開征,必然會(huì)對(duì)炒房者購(gòu)買好幾套房子的投資行為有較大的沖擊，增加其在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上的成本，而對(duì)那些大戶型、高檔豪華住房的住戶來(lái)說(shuō),其房產(chǎn)持有成本會(huì)更高。因此，在一定程度上,開征物業(yè)稅會(huì)打擊和抑制這些物業(yè)的消費(fèi)和需求，可以有效遏制炒房行為。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,物業(yè)稅在打擊房地產(chǎn)投資方面確實(shí)功不可沒(méi)。比如美國(guó)爆發(fā)金融危機(jī)之后，甚至出現(xiàn)了‘別墅只賣1美元卻還是賣不掉’的現(xiàn)象。這是為什么呢？就是因?yàn)殡m然房?jī)r(jià)很低，但是每年它得支付兩三千美元的物業(yè)稅，所以還是沒(méi)人愿意去購(gòu)買。同時(shí)，較高的保有稅率可以避免業(yè)主空置或低效率使用房產(chǎn)，以盤活市場(chǎng)上的房產(chǎn)存量，刺激現(xiàn)有存量房產(chǎn)在市場(chǎng)中流動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展和繁榮，從而更好地實(shí)現(xiàn) “經(jīng)濟(jì)適用房——二手房——普通商品房——高檔商品房”的梯級(jí)住房消費(fèi)結(jié)構(gòu),可以滿足不同收入階層家庭的住房消費(fèi)需求。

2.2 房?jī)r(jià)難以降低

從根本上說(shuō)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，房?jī)r(jià)高低是由是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)決定的。眾所周知，物業(yè)稅與房?jī)r(jià)的本質(zhì)屬性不盡相同。物業(yè)稅是一個(gè)稅種，屬于公共財(cái)政范疇。而房?jī)r(jià)則屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范疇，商品房的價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系主宰的。倘若用物業(yè)稅這個(gè)本屬于公共財(cái)政范疇的制度安排來(lái)抑制高房?jī)r(jià)，很明顯是說(shuō)不通的。從實(shí)踐來(lái)看，世界上實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家或地區(qū)，大都開征物業(yè)稅，但至今未見由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)不上漲的先例。顯然，物業(yè)稅并非是降低房?jī)r(jià)的靈丹妙藥[3]。如果片面地認(rèn)為開征了物業(yè)稅，目前高房?jī)r(jià)的問(wèn)題就可以迎刃而解，只能說(shuō)明上述觀點(diǎn)迎合了普通老百姓期待房?jī)r(jià)下降的普遍心理[4]。

另外，從過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控來(lái)看，如果不從改善房地產(chǎn)供求關(guān)系著手，單純依靠在交易環(huán)節(jié)增加保有成本并不能夠達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)需求過(guò)旺的市場(chǎng)，這就決定了房產(chǎn)所有人能夠通過(guò)提高房屋售價(jià)或租金數(shù)額將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給下一個(gè)購(gòu)買人或承租人，從這種意義上說(shuō)開征物業(yè)稅反而會(huì)推高房?jī)r(jià)或租金。縱觀近年來(lái)各地房?jī)r(jià)一路飆升的背后，其中固然有投資炒作等因素存在，但主要原因還是居民的住房需求沒(méi)有得到滿足。在需求大于供給的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，人為地增加購(gòu)房或者持有房產(chǎn)的成本，最有可能的后果就是誤傷真正有需要、卻購(gòu)買力不足的普通老百姓的剛性需求和改善性需求，而對(duì)于那些手持大量現(xiàn)金的炒房者、投資者而言卻不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。

2.3 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的影響——以池州市為例

2.3.1 投資者：一記重?fù)?池州市是我國(guó)第一個(gè)國(guó)家級(jí)生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，主城區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)建設(shè)完善，城市功能區(qū)布局合理，群眾居家生活安全感強(qiáng)，是一個(gè)特別適宜人居的江南小城。通過(guò)對(duì)比可以看出，池州樓市與周邊的銅陵市、安慶市、蕪湖市相比較而言，性價(jià)比較高，加之自2008年以來(lái)池州市政府相繼出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的新政策，很多外來(lái)購(gòu)房者將房產(chǎn)消費(fèi)的目光瞄向了“宜居之城”——池州，不少周邊城市居民正是看中了池州樓市的巨大升值潛力，紛紛來(lái)池州購(gòu)房。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)表明，僅2009年一年，外地消費(fèi)者來(lái)池州購(gòu)買了近30萬(wàn)平方米的商品房，有的是用來(lái)居住，而大多數(shù)選擇投資。根據(jù)池州市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的《池州市主城區(qū)2009年1-12月房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析報(bào)告》[5]，該報(bào)告顯示，在2009年的池州樓市交易中，外來(lái)購(gòu)房者比例接近四成，其中，外省市約占7%，本省其它地區(qū)約占18%，本市其它地區(qū)約占12%。由此可見，近2年來(lái)，看中池州樓市前景的外來(lái)購(gòu)房者越來(lái)越多，特別是選擇投資的占了相當(dāng)?shù)谋壤?。所以，一旦開征物業(yè)稅，對(duì)于這些已經(jīng)購(gòu)買的或計(jì)劃選擇在池州投資房地產(chǎn)的外來(lái)炒房者來(lái)說(shuō)沖擊最大，因?yàn)樗麄冊(cè)诔刂莩钟械姆慨a(chǎn)越多,則稅收成本相應(yīng)就會(huì)越高,稅收負(fù)擔(dān)也就越大。

2.3.2 普通住房消費(fèi)者：利好消息 根據(jù)國(guó)外有關(guān)經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)稅的稅基和稅率一般會(huì)遵循由小到大的演變過(guò)程，先征商業(yè)物業(yè)，后征住宅；先征營(yíng)業(yè)用房，后征自用房；先征高檔住宅，后征普通住宅；先征多套住宅，后征單套住宅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局提交的開征物業(yè)稅的方案，其征稅思路很明確，包括對(duì)城鎮(zhèn)低收入住戶的房屋減征或免征；對(duì)普通住戶的第一套房子不征物業(yè)稅，且確定了按照房屋面積征稅的思路，即確定一個(gè)征稅基點(diǎn)面積，基點(diǎn)面積以內(nèi)的免征，對(duì)超出基點(diǎn)面積的部分進(jìn)行征稅。

針對(duì)池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，如果按照上述政策來(lái)執(zhí)行，則對(duì)于普通購(gòu)房者和低收入家庭來(lái)說(shuō)，基本上沒(méi)有多大影響。普通居民住宅的征收幅度不會(huì)太大，或者予以減免，特別是自住的普通住宅或首套住宅，除非持有第二套和更多物業(yè),否則不用擔(dān)心房產(chǎn)保有成本所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。但對(duì)目前池州市內(nèi)擁有大面積戶型或別墅的業(yè)主而言，必然帶來(lái)一定影響，其物業(yè)稅必然難以“逃避”，如平天湖周邊的碧桂園、森橋印象及水云澗等高檔住宅小區(qū)內(nèi)的大戶型住房和別墅。

2.3.3 開發(fā)商：利弊共存 開征物業(yè)稅對(duì)于部分持有者來(lái)說(shuō)就保有成本增加，一方面會(huì)使炒房者的入市量減少，特別是可以減少外地炒房者來(lái)池州炒房，一定程度上遏制炒房行為；另一方面對(duì)于可以正確引導(dǎo)普通消費(fèi)者的住房消費(fèi)理念，減少普通住房消費(fèi)者的“貪大貪多”購(gòu)房行為，從而減少人們對(duì)于大面積住房、多套住房的非理性需求。因此，一旦物業(yè)稅開征政策“落地”，會(huì)導(dǎo)致大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的高端產(chǎn)品銷售難度增加，會(huì)促使開發(fā)商瞄準(zhǔn)市場(chǎng)上的需求去開發(fā)產(chǎn)品，增加普通住房供應(yīng)量，特別積極開發(fā)普通住房消費(fèi)者作為首選的中小面積住房,盡可能滿足普通老百姓對(duì)于住房消費(fèi)的需求。一般來(lái)說(shuō)，任何一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展都要靠剛性需求來(lái)支撐，如果房地產(chǎn)開發(fā)商若能“以需求引導(dǎo)供給”，積極開發(fā)出老百姓能夠消費(fèi)得起的產(chǎn)品，則住房剛性需求就可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力,這對(duì)任何一個(gè)開發(fā)商而言不能不說(shuō)是利好的事。根據(jù)《池州市主城區(qū)2009年1-12月房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析報(bào)告》[5]，商品房的熱銷戶型集中在90m2以下及90-120 m2之間的中小戶型，90 m2以下及90—120 m2的中小戶型成交面積為58.07萬(wàn)m2，占總交易量的60%左右。所以，開征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)開發(fā)商若能從讓池州的大多數(shù)老百姓能夠“買得起”房子的角度出發(fā)，筆者建議還是多提供些中小戶型的住房產(chǎn)品，該類產(chǎn)品的市場(chǎng)需求潛力還是相當(dāng)大的。

2.3.4 金融業(yè)∶擺脫泡沫

近幾年，央行及銀監(jiān)會(huì)等國(guó)家權(quán)威部門業(yè)已加大了對(duì)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)察，如何防范因房地產(chǎn)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題早已引起了國(guó)家權(quán)威部門的關(guān)注。如果開征物業(yè)稅，將會(huì)大幅度地?cái)D出房地產(chǎn)開發(fā)投資中存在的地價(jià)泡沫，進(jìn)而減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，最終使金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫的沖擊，提高其防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。為此，銀行應(yīng)該做的是采取差別化的信貸政策，在貸款政策上要“有保有壓”。一方面，普通居民自住購(gòu)房需求要繼續(xù)鼓勵(lì)和支持；另一方面，要進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行二套房及多套房信貸政策，堅(jiān)決遏制投資炒房行為。如2010年4月國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“國(guó)十條”，明確要求“實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”[6]。上述房地產(chǎn)信貸政策的出臺(tái)將進(jìn)一步打壓投資性購(gòu)房需求，加大了炒房成本，有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

3 結(jié)論

當(dāng)前，在面對(duì)房?jī)r(jià)不斷高漲、居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)日益加重而難以實(shí)現(xiàn)“住有所居”的形勢(shì)下，雖然人們呼吁通過(guò)開征物業(yè)稅以抑制過(guò)高房?jī)r(jià)，但是實(shí)踐證明通過(guò)開征物業(yè)稅可以有效遏制投資需求，卻難以實(shí)現(xiàn)降低房?jī)r(jià)。解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題在根本上還需從房地產(chǎn)市場(chǎng)供需入手，努力改善供求關(guān)系，增加供給量。綜合各方面因素來(lái)看，開征物業(yè)稅將會(huì)有利于房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，但物業(yè)稅開征的具體方案如何制定和執(zhí)行在實(shí)踐中仍需要進(jìn)一步探索，需要廣泛聽取大眾的意見，在操作時(shí)可以大膽借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)已有的經(jīng)驗(yàn)，真正做到有的放矢，穩(wěn)步推進(jìn)。

[1]王鵬.開征物業(yè)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析[J].稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)，2010（1）：92—94.

[2]劉娟娟.物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響[J].湘潭師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2009（11）： 46-47.

[3]熊丹.淺議開征物業(yè)稅對(duì)樓市的影響[J].財(cái)稅金融，2009（1）：32-33.

[4]袁國(guó)鈺.試論物業(yè)稅的可行性[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2010（2）： 15-16.

[5]袁國(guó)鈺.池州市房地產(chǎn)管理局.池州市主城區(qū)2009年1-12月房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析報(bào)告 [EB/OL].[2010-01-29].http://fc.0566fc.com/news/hot/2010-1/29/291434523082.html.

[6]“新國(guó)十條”建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制成亮點(diǎn)[EB/OL].[2010-04-26].http://news.cd.allfang.com/newshtml/2010-04/16169_1.shtml.

Influence of Levying Property Tax on Chizhou Real Estate Market

Zhang Yong1，Hu Qixian2
(1.Political Management Department,Chizhou College,Chizhou,Anhui 247000;2.Chizhou Jihe Real Estate Appraisal Consultation Limited Company,Chizhou,Anhui 247000)

The most direct impact on levying property tax is an effective way to restrain the investment demand but is difficult to reduce the prices of real estate.As for Chizhou,the influence of property tax on property market includes the following:it is a severe blow for speculative investment;it benefits the ordinary homeowners;it is both advantageous and disadvantageous for real estate developers;it helps the financial system free from the property bubble.

Property Tax;Real Estate Market;Price of Real Estate;Impact;Chizhou City

F293

A

1674-1102(2011)02-0040-03

2010-06-08

張勇（1983—），男，安徽全椒人，池州學(xué)院政法管理系教師，碩士，研究方向?yàn)橥恋刭Y源管理。

[責(zé)任編輯：李榮富]