■譚雷 趙霞

一、前言

隨著城市化的發(fā)展，城市郊區(qū)憑借其獨特的區(qū)位優(yōu)勢和資源特點成為近年來開發(fā)建設(shè)的熱點。城市郊區(qū)擁有比城區(qū)優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，開敞的建筑空間，山、水或林等自然景觀的依托。從區(qū)域整體開發(fā)格局來看，龍門旅游度假區(qū)的旅游開發(fā)不僅能給規(guī)劃區(qū)塊本身帶來發(fā)展的空間；而且，由于其身處城市與鄉(xiāng)村開發(fā)的邊緣地帶，還具有承接城市擴展的功能，通過旅游項目的開發(fā)，匯聚人氣，形成區(qū)域的人流、物流、商流，正在建設(shè)的完善的區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境景觀，更能提升周邊的土地價值，成為區(qū)域發(fā)展的核心引擎項目。

二、龍門概況

大連龍門旅游度假區(qū)位于大連瓦房店市最北部的許屯鎮(zhèn)和李官鎮(zhèn)境內(nèi)，度假區(qū)北接營口蓋州市和鲅魚圈區(qū)，東起大連龍門湯省級森林公園，西至龍王廟海濱浴場，其地理位置優(yōu)越，交通便利，旅游及物產(chǎn)資源豐富，民風質(zhì)樸，文化底蘊深厚。

2010年4月被遼寧省人民政府正式批準納入遼寧沿海經(jīng)濟帶重點支持區(qū)域。全區(qū)規(guī)劃總面積40平方公里。起步核心區(qū)15平方公里，是一個以溫泉地熱資源為依托，綜合了溫泉休閑游、森林生態(tài)游、田園風光游、海濱度假游等諸多旅游元素的、充滿生機與活力的新興旅游度假區(qū)。

三、龍門旅游度假區(qū)開發(fā)思路

1.研究市場，項目定位準確。龍門旅游度假區(qū)要找準在整個城市中擔當?shù)臅r代性角色，避免同區(qū)域內(nèi)其他度假區(qū)在產(chǎn)品類型上發(fā)生雷同，通過調(diào)查研究，龍門旅游度假區(qū)主要是以溫泉旅游、濱海度假游產(chǎn)品為主，同時開發(fā)森林生態(tài)游和田園風光游產(chǎn)品項目。

2.根據(jù)項目具體特點，設(shè)計適合本項目發(fā)展的模式。龍門旅游度假區(qū)的開發(fā)一定要開創(chuàng)自身的發(fā)展模式，不能照搬照抄，在人本服務(wù)、項目設(shè)置、建筑特點、軟件配套方面要有自己的特色。在旅游產(chǎn)品開發(fā)過程中，項目組一致認為，不能拘泥于傳統(tǒng)的旅游度假區(qū)的開發(fā)模式，要懂得開拓創(chuàng)新，如果繼續(xù)做傳統(tǒng)旅游度假區(qū)，不免跟像鞍山湯崗子溫泉旅游度假區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū)等項目雷同，不具特色，反而降低了自身旅游度假區(qū)的區(qū)域競爭力。

3.復(fù)合產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計。復(fù)合產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，將傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)業(yè)與商業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、運動康體產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)等結(jié)合，確定不同的角色，在角色定位的前提下，圍繞開發(fā)項目的角色與目標，努力挖掘自身的優(yōu)勢，利用恰當?shù)纳虡I(yè)措施與文化聯(lián)姻，用市場的方式運作才能獲得最佳經(jīng)濟效益。從近年來大連市經(jīng)濟發(fā)展和全社會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大趨勢看來，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為旗幟的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是未來經(jīng)濟發(fā)展的必然方向。深度挖掘特色產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，立足資源特色，開發(fā)綠色旅游產(chǎn)品，在創(chuàng)造經(jīng)濟效益的同時追求對環(huán)境的最低破壞，才能形成旅游度假區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

4.注重龍門旅游度假區(qū)區(qū)域項目策劃和創(chuàng)意，提升項目的品牌含量。在開發(fā)過程中，必須注意項目的規(guī)模與功能，布局的尺度與收放，氛圍的營造與把握，都應(yīng)在創(chuàng)意、策劃中很好地確定，最終通過新穎樸實的外觀、功能完善的內(nèi)涵、配套齊備的設(shè)施、自然諧調(diào)的韻味，塑造項目的特色和魅力，提高品牌的含金量。

5.重視景觀規(guī)劃，合理安排布局。規(guī)劃是建設(shè)的龍頭，城郊旅游項目必須統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、均衡布點、具備人本關(guān)懷，既著眼當前，又立足長遠，將旅游地產(chǎn)的開發(fā)效益與風景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護、文化生態(tài)優(yōu)化結(jié)合，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

6.商業(yè)運作模式設(shè)計多樣化、特色化。商業(yè)運作模式設(shè)計是開發(fā)旅游景區(qū)不可或缺的，運作模式設(shè)計時要注重多樣化、特色化、時尚化，通過不同的運作模式，來提升龍門旅游度假區(qū)的吸引核。

四、龍門開發(fā)模式探討

1.度假區(qū)+旅游地產(chǎn)。40平方公里的龍門旅游度假區(qū)是區(qū)域內(nèi)最為核心的資源集合區(qū)，交通條件優(yōu)越，西面擁有大海資源，東面擁有大量森林資源。通過挖掘自然和歷史人文資源，圍繞濱海區(qū)域建立濱海旅游度假區(qū)，帶動濱海區(qū)域周邊地產(chǎn)發(fā)展，同時圍繞東面森林資源區(qū)域發(fā)展溫泉旅游度假，森林生態(tài)游、田園觀光旅游等多個項目。

在豐富度假區(qū)旅游產(chǎn)品體系的同時，考慮到整個旅游度假區(qū)域作為大連市“北大門”，沈陽“后花園”的核心區(qū)，在做好度假區(qū)的同時，也要考慮到旅游地產(chǎn)的戰(zhàn)略性引導(dǎo)功能。項目組在借鑒深圳東部華僑城、日本溫泉旅游等案例經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合該區(qū)域的戰(zhàn)略定位和實際資源條件，在區(qū)域內(nèi)形成品質(zhì)較高的居住區(qū)。

豐富整個區(qū)域內(nèi)的游覽內(nèi)容，實施東聯(lián)西進的空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成兩主兩副，一軸四區(qū)的功能結(jié)構(gòu)，以“農(nóng)夫、溫泉、有點田”的主題特色，策劃龍門湯溫泉滑雪場、地中海溫泉度假村農(nóng)業(yè)觀光園、龍門山莊露天野浴園、石湖森林公園生態(tài)游等配套項目和產(chǎn)品。在后期運營上，而度假類的產(chǎn)品則采用定制物業(yè)等運營策略，實現(xiàn)旅游地產(chǎn)的良性運作。

2.度假區(qū)+城鄉(xiāng)統(tǒng)籌配套區(qū)。在對龍門旅游度假區(qū)域的旅游策劃過程中，李官鎮(zhèn)和許屯鎮(zhèn)的建設(shè)必須納入整個度假區(qū)的統(tǒng)籌范圍，實現(xiàn)旅游度假與居民日常生活的良性互動。通過對周邊基礎(chǔ)設(shè)施的完善和一些商業(yè)網(wǎng)點的設(shè)置，在滿足當?shù)鼐用袢粘Ｉ钚枰耐瑫r也能對度假區(qū)的旅游功能進行補充。通過一系列景觀節(jié)點的打造，突出這是生機盎然的新生活度假新天堂。

3.綠色生態(tài)旅游+溫泉養(yǎng)身體驗。作為龍門獨特的濱海資源和溫泉資源區(qū)，在開發(fā)過程中，緊扣這一資源特色，根植地域文化，打造具有地域特色的旅游產(chǎn)品和項目是項目組深入思考的焦點問題。

只有民族的，才是世界的。通過深入挖掘當?shù)氐膫鹘y(tǒng)風俗風貌，策劃具有當?shù)靥厣穆糜雾椖?，充分反映當?shù)仫L土人情，形成溫泉、森林、海濱相呼相映，塑造浪漫之都“北大門”。