房產(chǎn)投資新攻略

張平

房產(chǎn)投資新攻略

New Strategiesof Real Estate Investment in 2011

張平

按：在新的一年里，為應(yīng)變銀行加息進(jìn)入上升周期，已經(jīng)買房的如何調(diào)整還貸策略？打算買房的怎樣抓住機(jī)遇，買到性價(jià)比相對(duì)較高、有望保值、升值的房產(chǎn)？本文調(diào)查了甬杭市場(chǎng)，力圖為讀者指點(diǎn)迷津。

2011年，伴隨著“國八條”的出臺(tái)與“京十五條”的細(xì)化，針對(duì)住宅的房地產(chǎn)調(diào)控更加嚴(yán)厲，一些調(diào)控的死角正在被格外“關(guān)懷”，各地更多的細(xì)化政策陸續(xù)出臺(tái)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，具有更強(qiáng)的針對(duì)性。就房價(jià)而言，普遍預(yù)計(jì)已難以上漲，不少地區(qū)可能還有不小幅度下跌，市場(chǎng)天平將開始向買方傾斜，已經(jīng)沒有懸念。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年前11個(gè)月，全國商品房新開工面積大增48.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2009年全年11.54%的增速。由于新房銷售多為預(yù)售，今年樓市供給將會(huì)增長較多。在供給增多的情況下，需求率呈現(xiàn)減少趨向。

在抑制投資性需求方面，今年的政策從緊力度更為加大，各地限購第二、第三套住宅的政策紛紛出臺(tái)。而且，在抑制自住住房需求方面，首次祭出了殺手锏，納稅與社保繳交的年限被設(shè)定購房必要條件。控制房屋交易量與價(jià)格上漲，將會(huì)逐漸取得預(yù)期的效果。

在宏觀有效增壓的背景之下，樓市庫存逐漸增加，北京可售住宅已超過10萬套，上海掛牌的二手住宅已超過15萬套。2010年一、二線城市的住宅銷量已經(jīng)出現(xiàn)了下滑，10個(gè)重點(diǎn)城市中住宅成交量除武漢小幅上漲1.18%以外，其余城市均出現(xiàn)下跌，跌幅較大的城市有：深圳50.83%，南京 45.45% ，杭州44.47%，上海 40.32% ，北京39.7%。

在新的一年里，為應(yīng)變銀行加息進(jìn)入上升周期，已經(jīng)買房的如何調(diào)整還貸策略？打算買房的怎樣抓住機(jī)遇，買到性價(jià)比相對(duì)較高及有望保值、升值的房產(chǎn)？本文作者調(diào)研甬杭市場(chǎng)各方需求實(shí)際，分析買賣心理訴求變化，給出了可供參考的意見。

一、提前還貸降溫有原因

每年伊始，很多市民春節(jié)拿到了一筆年終獎(jiǎng)、荷包“鼓起來”了，他們中的房貸一族都會(huì)提前還貸。今年開年，房貸利息按新利率計(jì)算，月供又要比去年的每月多支出一筆錢了，按理提前還貸的人會(huì)有所增多。然而實(shí)際情況卻是，各大銀行預(yù)約、登記還貸的人數(shù)明顯比去年少了，據(jù)筆者對(duì)工行、建行、交行、華夏、中信各大銀行詢問，元旦過后以來，均未出現(xiàn)往年提前還貸的高潮。原因何在？

1.還貸壓力有緩解

寧波市民彭女士2008年買了大戶型的樓中樓（小躍層）并在銀行貸款50萬元，這幾年她每年都在春節(jié)前，從家庭積蓄中拿出數(shù)萬元向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。彭女士說，前幾年春節(jié)前后是提前還貸的高峰期，不但每次都要在節(jié)前一個(gè)月去銀行預(yù)約、排隊(duì)，而且還會(huì)電話打追問銀行：“輪到我那筆提前還貸申請(qǐng)了沒有？”經(jīng)過幾年的折騰，到2010年底，彭女士的月供已經(jīng)從2008年最初的3000多元降到了1900多元，剩余的房貸大約還有二十幾萬元，逐步減輕了還貸壓力。

2.調(diào)息支出并不多

按照慣例，彭女士今年元旦前本應(yīng)到銀行去預(yù)約登記還貸的，但她了解了近期的財(cái)經(jīng)動(dòng)向后改變了想法，從往年的不怕排隊(duì)也要提前還貸，轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲甑乃慵?xì)賬另辟蹊徑。假設(shè)一筆50萬元、貸款20年的房貸，到底新增月供增加了多少元？本次調(diào)息后，借款人房貸月供采用等額本息還款法計(jì)算，客戶原先享受的是首套房7折利率優(yōu)惠政策，每月月供支出僅增加48.86元；客戶原先享受的是首套房8.5折利率優(yōu)惠政策，每月月供支出僅增加61.95元；客戶原先貸款利率執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率，每月月供支出僅增加75.84元，增加幅度均未超過100元，對(duì)借款人家庭月支出無明顯影響。

對(duì)于持有一筆現(xiàn)金的借款人，是否選擇提前還款，他們會(huì)根據(jù)家庭實(shí)際情況綜合考慮。針對(duì)享受首套房貸款優(yōu)惠利率的借款人，銀行一般不同意提前還款。對(duì)于享受7折或者8.5折優(yōu)惠利率的借款人，提前償還貸款后再次申請(qǐng)住房貸款，貸款利率將執(zhí)行上浮10%的政策。本次加息后，對(duì)于享受7折優(yōu)惠利率的借款人貸款執(zhí)行利率為4.48%，而銀行五年期定期儲(chǔ)蓄存款利率為4.55%：兩者相比，差別微乎其微，幾近可以忽略不計(jì)。

3.把錢用好是道理

對(duì)于普通購房貸款的家庭來說，“省利息”最直接的辦法唯有一次性提前還貸，但這必將占用手頭一大部分用于投資的閑置資金，在通脹時(shí)代，規(guī)避貸款利息并非是明智之舉。銀行“提前還貸潮”退潮，說明購房者意識(shí)到了用好資金比“省小錢”重要，有錢用來投資，找到更好的渠道，比如日漸紅火的銀行托管的私募基金、投資黃金、購買銀行理財(cái)產(chǎn)品，或者買基金、炒股等，收益覆蓋貸款成本的概率還是很高的。

4.替代提前還貸有新品

讓按揭客戶的貸款活起來是個(gè)不錯(cuò)的變通方法。銀行早已注意到了客戶的需求，新的產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生，目前主要有招商銀行“貸利通”、工行的“存貸通”。

借款人開通“貸利通”業(yè)務(wù)后，只需將閑置資金存于個(gè)人按揭還款活期賬戶中，就可按照一定比例，視做提前還款用以抵消貸款本金的利息支出，賬戶余額越高，節(jié)省的利息支出就越多。該業(yè)務(wù)一方面可以節(jié)省借款人貸款利息支出，一方面也可以保持借款人現(xiàn)金流動(dòng)性，不至于因提前償還貸款喪失投資良機(jī)。

工商銀行個(gè)人住房貸款的理財(cái)產(chǎn)品“存貸通”也有一定的知名度?！按尜J通”是一種將個(gè)人貸款與活期存款相結(jié)合，使同一客戶名下的存款，采用貸款利率計(jì)算利息，從而達(dá)到對(duì)沖貸款利息并增值收益的目的?！按尜J通”賬戶的資金既滿足活期存款的流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，又可獲得貸款利率計(jì)息的超活期利息收入，即可減輕客戶受到加息的負(fù)擔(dān)，也可為達(dá)到客戶理財(cái)增值的目的。不過，“存貸通”業(yè)務(wù)也有門檻，比如貸款余額必須大于或等于10萬元、貸款期限必須大于12個(gè)月。

華夏銀行已經(jīng)預(yù)告，將在今年面向所有按揭貸款客戶推出“存抵貸”業(yè)務(wù)。與招行、工行的新產(chǎn)品有相似之處。

二、白領(lǐng)購房全攻略

2011年必定是令人揪心的一年：物價(jià)上漲工資卻不漲，股票在跌房價(jià)卻依舊堅(jiān)挺。這將是這批購房者人生中最艱苦的階段：要想結(jié)婚就不得不買房，日后再買恐怕房價(jià)再次脫韁。

只有買了！對(duì)于急于買房的白領(lǐng)一族而言，究竟該參照哪些指標(biāo)才能淘到一套性價(jià)比最高的房子？有必要掌握三大要素：

1.沒有優(yōu)惠不出手，不見兔子不撒鷹

沒有過萬的月薪，在微薄的薪水中僅能擠出少許余款用于分期月供；什么事都必須自己承擔(dān)。對(duì)于困窘的年輕白領(lǐng)而言，購房的首要宗旨便是“沒有優(yōu)惠絕不出手”。

當(dāng)然，優(yōu)惠的表現(xiàn)與程度見仁見智，既要有眼力更要有耐性。持續(xù)關(guān)注一個(gè)樓盤時(shí)，務(wù)必重視縱向?qū)Ρ鹊沫h(huán)節(jié)，清楚該樓盤是否真有優(yōu)惠。

與此同時(shí)，對(duì)于今年有購房愿望的白領(lǐng)而言，還要鎖定幾個(gè)樓盤算準(zhǔn)價(jià)格。從近期宏觀政策與市場(chǎng)趨勢(shì)來看，房產(chǎn)商向購房者讓利給予較大優(yōu)惠的概率極大。

首先看高檔商品房、單身公寓等。啟動(dòng)“拎包入住”計(jì)劃。主要是指在帶精裝修的基礎(chǔ)上，讓業(yè)主輕松無需操勞即可入住。例如錢江新城臨江北方組團(tuán)的樓盤曾經(jīng)贈(zèng)送家私和家電，相當(dāng)于購買了這里的住宅，既得到裝修又可獲贈(zèng)家私家電。

杭州城郊去年三季度已有多個(gè)樓盤開盤當(dāng)天推出100-200多套33-80平方米的小戶型公寓，均價(jià)為16800元/平方米，帶1500元/平方米的精裝修以及附送部分家電。購買這一樓盤可省去裝修的錢。且由于這一樓盤所處位置交通便捷，也可暫時(shí)省去買車的花費(fèi)。今年的購房市場(chǎng)的營銷口號(hào)是“開盤必優(yōu)惠”，將會(huì)給白領(lǐng)帶來一定的實(shí)惠，他們會(huì)成為積聚人氣的熱點(diǎn)和亮點(diǎn)。

2.總價(jià)最低是王道，此外神馬都是浮云

即使是白領(lǐng)一族，在房地產(chǎn)市場(chǎng)里看見了豪宅大房，也應(yīng)該視為浮云。買房只買對(duì)的，不買貴的。畢竟積蓄有限，大而漂亮的房子只能遠(yuǎn)觀不宜視為購買目標(biāo)。

為此，購買房子的第二個(gè)考慮要素是總價(jià)。倘若優(yōu)惠不少但總價(jià)仍然過貴，那必定不是首選的購房標(biāo)的。

據(jù)部分中介公司的統(tǒng)計(jì)，目前能夠享受到首次購房7折優(yōu)惠利率的購房者比例不到20%，原因一方面是首次購房的市民本來比例就不高，另一方面則是其中的很多人又不愿意購買90平方米以下的普通商品房。

很多新結(jié)婚的白領(lǐng)希望一步到位買大房子，其實(shí)符合首次購房條件者不妨轉(zhuǎn)換思路，先買小房子享受新政。杭州中介公司提供的比照案例是：一家三口居住在市中心的房改房內(nèi)，房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)約在100萬元左右，兒子結(jié)婚要買房，看中繞城公路附近總價(jià)150萬元左右的一套大面積新房，準(zhǔn)備貸款100萬元。雖然是首次購房，但由于要購買的大套房屋不能享受最優(yōu)惠利率。后來改變?yōu)橄荣徺I這個(gè)小區(qū)一套總價(jià)90萬元左右的小面積套房，這樣就享受7折的最優(yōu)惠利率，貸款的額度70萬元。全家搬入這套房子后再把市中心的老房子賣掉，這樣買大房子就基本不用貸款了。他們改變購房計(jì)劃，買賣房子支付的成本增加了3萬元，但70萬元貸款優(yōu)惠按20年計(jì)算，至少能省下10多萬元。

3.升值潛力要關(guān)注，學(xué)會(huì)長出第三只眼

倘若優(yōu)惠幅度與總價(jià)均滿足了要求，就得考慮第三個(gè)要素——升值潛力。

白領(lǐng)購房同樣不能選便宜而缺乏長遠(yuǎn)眼光。正因?yàn)槭种腥卞X，才要更關(guān)心通過買房賺錢，有升值潛力的房子才能給力。在此之前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過兩次調(diào)整，出現(xiàn)房價(jià)回調(diào)30%，時(shí)至今日，房價(jià)水平早已超過調(diào)整前的頂點(diǎn)。今年需買房者，不可能等大幅回調(diào)，而應(yīng)該講究區(qū)位與時(shí)機(jī)。首先要做到選擇性價(jià)比較高的物業(yè)，如交通便捷程度高的房產(chǎn)，即使購買之后價(jià)格再次回落，但等到市場(chǎng)好轉(zhuǎn)之后，這類房產(chǎn)的價(jià)格上漲速度也要快得多。其次是結(jié)合實(shí)際抓住時(shí)機(jī)，如果購房條件已經(jīng)成熟，市場(chǎng)供應(yīng)量較大，價(jià)格稍微下跌就會(huì)合理，而供應(yīng)量偏少時(shí)，開發(fā)商往往會(huì)提價(jià)，白領(lǐng)購房應(yīng)當(dāng)認(rèn)清自己處于的區(qū)間。

而從目前形勢(shì)看，論及升值潛力最大的樓盤，首推的是開年時(shí)因地鐵物業(yè)概念，已經(jīng)上漲數(shù)百元/平方米的房產(chǎn)，雖然價(jià)格上漲了，但證實(shí)了它的潛力。在業(yè)內(nèi)人士看來，上漲還僅是該區(qū)域房價(jià)上揚(yáng)的開始。隨著地鐵配套設(shè)施的日益完善，往來人群的日漸增加，地鐵物業(yè)未來仍然具有升值空間。

位于老城區(qū)和開發(fā)區(qū)之間，規(guī)劃總用地面積為20萬平方米以上，總建筑面積為40萬平方米左右，總戶數(shù)達(dá)約 3000戶，居住人口約8000人的物業(yè)，其市政配套設(shè)施建設(shè)的保障系數(shù)也會(huì)有相應(yīng)的保證。認(rèn)購客戶可享受2萬抵10萬的優(yōu)惠。