北京交通大學(xué) 劉艷杰

淺析我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度

北京交通大學(xué) 劉艷杰

本文分析我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度的問題所在，在深刻剖析問題的基礎(chǔ)上，提出我國(guó)房地產(chǎn)稅改革方向。

房地產(chǎn) 稅收制度

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要支撐點(diǎn)之一。房地產(chǎn)稅收制度制定的是否合理對(duì)房地產(chǎn)業(yè)能否健康的發(fā)展起著重要的作用。本文旨在指出我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度的問題所在，在深刻剖析問題的基礎(chǔ)上，提出我國(guó)房地產(chǎn)稅改革方向。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度存在的問題

從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅收現(xiàn)狀來看，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、稅費(fèi)混雜、不規(guī)范，而且存在稅負(fù)不均的情況

我國(guó)現(xiàn)行稅收制度中涉及房地產(chǎn)方面的稅種達(dá)12種之多，從計(jì)稅的環(huán)節(jié)上來看，房地產(chǎn)稅收主要包括針對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)征稅及房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，其中在交易環(huán)節(jié)設(shè)置了主要稅種，而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)計(jì)的稅種非常少，且免稅范圍很大。經(jīng)過分析，我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)交易階段所征的各項(xiàng)稅款其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控的作用是十分微小的。另外，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)階段征收的各項(xiàng)稅費(fèi)，往往成為政府部門及相關(guān)單位謀取福利的途徑。

2、目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度存在稅負(fù)不公的現(xiàn)象

我國(guó)目前房地產(chǎn)稅收制度存在的稅負(fù)不公的現(xiàn)象主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，不同的納稅人稅收負(fù)擔(dān)不一。我國(guó)的房地產(chǎn)稅收存在內(nèi)外兩套稅制，內(nèi)資企業(yè)繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，而外資企業(yè)繳納城市房地產(chǎn)稅，且僅依據(jù)房產(chǎn)納稅，地產(chǎn)不需要繳納稅款，可見外資企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)明顯低于內(nèi)資企業(yè)。第二，不同的經(jīng)濟(jì)行為的稅收負(fù)擔(dān)不一?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅規(guī)定，主要體現(xiàn)在企業(yè)自用的房產(chǎn)和租用的房產(chǎn)事業(yè)不同的稅率和計(jì)稅方法上。最后，企業(yè)所處的地域不同也會(huì)承擔(dān)不同的稅負(fù)。

3、房地產(chǎn)適用稅種的設(shè)計(jì)存在的缺陷

土地增值稅設(shè)計(jì)不當(dāng)，調(diào)節(jié)力度有限，而對(duì)不同的納稅人，還有不同的扣除項(xiàng)目，容易造成課稅的不公；城鎮(zhèn)土地使用稅只對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)所在企業(yè)征稅用地開征土地使用稅，對(duì)企業(yè)在城鎮(zhèn)以外的用地不征收土地使用稅。而且稅率過低，征收面太窄；耕地占用稅征稅范圍過窄。征稅的耕地只是指種植農(nóng)作物(包括菜地、園地)的土地，對(duì)林地、草地和養(yǎng)殖水面等非耕地沒有明確的規(guī)定，無意中助長(zhǎng)了亂占濫用其他農(nóng)用土地的不良之風(fēng)；現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是以房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值或房屋租金入為基礎(chǔ)。但計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該是房產(chǎn)現(xiàn)值而不應(yīng)該是房產(chǎn)余值，且隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房產(chǎn)稅的稅率明顯過低。

4、房地產(chǎn)稅收征收管理中存在的問題

我國(guó)目前缺乏一套完善的稅收征管體制，而且各地區(qū)稅負(fù)的征管也不盡統(tǒng)一；另外，對(duì) 于房地產(chǎn)的征管也缺乏一套科學(xué)的評(píng)估體系，主要原因在于人員的專業(yè)素質(zhì)難以保證。

最后，缺乏一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，力度不夠難以保證稅收征管工作的順利完成。

二、完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的建議

根據(jù)以上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度所存在問題的分析，現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的調(diào)整提出以下建議：

1、規(guī)范房地產(chǎn)稅收種類，減少并規(guī)范房地產(chǎn)費(fèi)項(xiàng)

由于就目前情況來看，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的行政性收費(fèi)實(shí)際所起的調(diào)控作用不明顯，且容易造成“亂收費(fèi)”的現(xiàn)象，因此建議相關(guān)部門減少費(fèi)項(xiàng)，并規(guī)范征收辦法。

實(shí)現(xiàn)“費(fèi)改稅”的轉(zhuǎn)變。另外，由于我國(guó)目前房地產(chǎn)稅收包含的稅種較多，同時(shí)建議簡(jiǎn)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)征稅種類，做到“減而精”，真正實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控作用。

2、進(jìn)一步完善保有環(huán)節(jié)稅收制度，促進(jìn)稅負(fù)公平

首先，應(yīng)開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，并實(shí)行從價(jià)計(jì)征；其次，應(yīng)同時(shí)將現(xiàn)行內(nèi)資企業(yè)適用的耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和外資企業(yè)適用的土地使用費(fèi)合并，統(tǒng)一開征土地稅；再次，應(yīng)將現(xiàn)在的“土地閑置費(fèi)”納入稅的范疇，征收土地稅，一減少土地的閑置與浪費(fèi)。

3、暫停征收土地增值稅

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化，行業(yè)利潤(rùn)已逐步趨于平均化，土地增值稅事實(shí)上已經(jīng)完成了它的使命，甚至?xí)?duì)目前我國(guó)一些國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)重組過程形成一些障礙。所以，建議取消對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的征收。至于取消土地增值稅后產(chǎn)生的消極影響，可借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，把土地增值所得并入一般所得計(jì)征所得稅。

4、健全、完善房地產(chǎn)課稅征管制度，提高工作人員素質(zhì)

首先，應(yīng)建立起一套完整的房地產(chǎn)評(píng)估與征收制度，規(guī)范稅款的征收；其次，應(yīng)建立起 配套的將整機(jī)制，保證房地產(chǎn)稅收的合法性、規(guī)范性；最后，應(yīng)加大專業(yè)人員的相關(guān)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，保證我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度的不斷完善，真正發(fā)揮我國(guó)稅收的調(diào)節(jié)作用。

本文比較系統(tǒng)的分析了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度存在的問題，提出了完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的建議。在目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模過大、房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格增長(zhǎng)過快的情況下，調(diào)整、完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度，實(shí)現(xiàn)稅收對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的有效調(diào)控，有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的有序、健康發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)的公平，最終推進(jìn)我國(guó)和諧社會(huì)的建設(shè)。

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