房?jī)r(jià)控制下房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)性

張建忠

【摘要】房?jī)r(jià)控制是國(guó)家目前正積極實(shí)施的一項(xiàng)政策，憑借強(qiáng)制性的房?jī)r(jià)調(diào)控以緩解社會(huì)購(gòu)房壓力。盡管房?jī)r(jià)控制為業(yè)主提供了更好的優(yōu)惠政策，降低了廣大群體的購(gòu)房壓力。但從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)角度看，房?jī)r(jià)控制對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)造成了很大的沖擊，房?jī)r(jià)下調(diào)對(duì)開發(fā)商及已經(jīng)購(gòu)房的業(yè)主造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。面對(duì)房?jī)r(jià)控制政策，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)必須要從理性角度對(duì)待，制定一套可持續(xù)性的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。本文闡述了房地產(chǎn)開放存在的問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上提出房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)性的策略。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià)控制；開發(fā)商；業(yè)主；持續(xù)性

售房、買房問(wèn)題一直是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，為了緩解“房?jī)r(jià)猛漲”經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的持續(xù)升級(jí)，國(guó)家及各地政府積極制定了房?jī)r(jià)控制措施，以合理引導(dǎo)開發(fā)商限定銷售價(jià)格。但從政策執(zhí)行后的情況看，房產(chǎn)貶值、經(jīng)濟(jì)糾紛、盲目開發(fā)等一系列問(wèn)題依舊制約了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。為了應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)控制策略，政府、開發(fā)商、業(yè)主等均要保持理性態(tài)度，以推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的多種問(wèn)題

從城市規(guī)劃角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)是對(duì)現(xiàn)有土地資源的再次利用，構(gòu)建新房屋有助于改善國(guó)內(nèi)城市的居住環(huán)境。由于政策上的失誤，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)缺乏科學(xué)的管理體系，房?jī)r(jià)調(diào)控的權(quán)利完全掌握在開發(fā)商手中，給市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行造成不利。如今，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為“暴利”的代名詞，房地產(chǎn)開發(fā)顯露出來(lái)的諸多問(wèn)題也引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。

1、政策失誤。早期國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)銷售的調(diào)控策略不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)大幅度上漲。房產(chǎn)開發(fā)的高額利潤(rùn)引起了其它投資者的關(guān)注，“炒房熱”成為了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不良現(xiàn)象。政策失誤不僅在經(jīng)濟(jì)上造成沖突，在現(xiàn)實(shí)生活里也給人們?cè)斐闪司薮蟮膲毫Γ纾罕本?、上海、杭州等房?jī)r(jià)高達(dá)15000-20000元/平方米，讓大多數(shù)購(gòu)房者承受著巨大的經(jīng)濟(jì)壓力[1]。

2、一主多房。就商品房而言，業(yè)主為了獲得更大的投資商收益，往往是“一主多房”的投資規(guī)劃。房?jī)r(jià)控制政策頒布之前，1個(gè)業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)的商品房可多達(dá)5-10套，“一主多房”現(xiàn)象給其它購(gòu)房者帶來(lái)了巨大的購(gòu)買壓力。而開發(fā)商為了盡早將空房售出，并沒(méi)有意識(shí)到不良現(xiàn)象對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成的危害，最終因房產(chǎn)壟斷而造成集資炒房、非法炒房等嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

3、盲目開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性是造成其它問(wèn)題的根本因素，對(duì)現(xiàn)有土地資源缺乏保護(hù)意識(shí)使得大量民宅、農(nóng)田被征用。房地產(chǎn)開發(fā)商表面上為了社會(huì)城市規(guī)劃，實(shí)際是為了賺取更多的商業(yè)利潤(rùn)，盲目地開發(fā)活動(dòng)也給整個(gè)行業(yè)造成了很大的經(jīng)營(yíng)壓力。如：開發(fā)商不考慮賠償問(wèn)題、施工問(wèn)題、環(huán)境問(wèn)題等，給后期項(xiàng)目工程的順利實(shí)施造成了許多潛在的困難。

4、市場(chǎng)混亂。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革之后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境得到了改善。但由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，給開發(fā)商的開發(fā)、銷售等活動(dòng)造成了阻礙。市場(chǎng)是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要環(huán)境，房產(chǎn)銷售市場(chǎng)的混亂對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展是不利的[2]。如：經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的影響，材料價(jià)格上升對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建造的影響等，這些都制約了房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的持續(xù)進(jìn)行。

二、政府充分發(fā)揮宏觀調(diào)控職能

政府是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者，其通過(guò)各種經(jīng)濟(jì)策略可合理控制高額的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)朝著健康、理性的方向發(fā)展。宏觀調(diào)控是政府的核心職能，2011年下半年房?jī)r(jià)控制取得了顯著的成效，各地房?jī)r(jià)降幅在5%-30%不等。為了保證房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)性，政府應(yīng)全面發(fā)揮宏觀調(diào)控職能，引導(dǎo)開發(fā)商合理開發(fā)土地資源。

1、土地調(diào)控?？刂仆恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓是控制房?jī)r(jià)的根本措施，只有在土地使用權(quán)上嚴(yán)格限制才能保證房地產(chǎn)開發(fā)的合理性。各地政府應(yīng)制定土地勘測(cè)計(jì)劃，及時(shí)掌握各地區(qū)現(xiàn)有土地資源的利用情況，對(duì)申請(qǐng)開發(fā)的單位要全面考核，分析土地開發(fā)后造成的多方面影響，這對(duì)于房?jī)r(jià)控制有很大的促進(jìn)作用。土地資源調(diào)控也可避免房地產(chǎn)開發(fā)引起的資源浪費(fèi)、環(huán)境污染等問(wèn)題。

2、市場(chǎng)調(diào)控。市場(chǎng)是房地產(chǎn)銷售活動(dòng)的主要環(huán)境，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)控可以避免房產(chǎn)壟斷、哄抬物價(jià)等現(xiàn)象的發(fā)生。政府應(yīng)定期開展市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)房產(chǎn)銷售的現(xiàn)狀進(jìn)行考核分析，出現(xiàn)問(wèn)題后需盡快采取措施處理[3]。如：面對(duì)集資炒房現(xiàn)象，政府部分要控制資金流通及銀行貸款，防止大量集資活動(dòng)的出現(xiàn)；對(duì)于投資者的房產(chǎn)投資活動(dòng)要給予科學(xué)的指導(dǎo)，引導(dǎo)資金流通的合理運(yùn)營(yíng)。

三、開發(fā)商制定科學(xué)的開發(fā)策略

房地產(chǎn)開發(fā)不僅關(guān)系著行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)我國(guó)現(xiàn)有土地資源利用及城市規(guī)劃發(fā)展也有很大的影響。制定科學(xué)的開發(fā)策略能把土地、資金、人力等各個(gè)要素合理調(diào)配起來(lái)，為開發(fā)商提供更加合理的開發(fā)方案。另外，從社會(huì)科學(xué)發(fā)展觀理念出發(fā)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也必須要走持續(xù)運(yùn)營(yíng)道路，開發(fā)策略的合理性是重點(diǎn)保障。

1、房?jī)r(jià)方面。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，在投資房產(chǎn)事業(yè)時(shí)要考慮國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入水平，從群體的消費(fèi)水平制定合理的房?jī)r(jià)。國(guó)家制定房?jī)r(jià)控制策略對(duì)開發(fā)商的收益造成了不小的影響，但同時(shí)也是對(duì)業(yè)主購(gòu)買活動(dòng)的基本保證。若市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生，高額房?jī)r(jià)大幅度降低對(duì)業(yè)主造成的損失相當(dāng)大。因而，合理的房?jī)r(jià)是開發(fā)商持續(xù)性開發(fā)的關(guān)鍵因素。

2、銷售方面。銷售是把房源推向市場(chǎng)的重要一步，開發(fā)商結(jié)束實(shí)地資源開發(fā)后應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)戰(zhàn)市場(chǎng)[4]?？刂剖袌?chǎng)變向?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)的持續(xù)性有促進(jìn)作用，如：商品房銷售期間，根據(jù)市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)變銷售對(duì)象，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行合理的定位以滿足市場(chǎng)需求，從而避免了購(gòu)房的盲目性。銷售不僅有助于開發(fā)商賺錢理想的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，也是為另一房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)造有利的條件。

四、業(yè)主購(gòu)房需堅(jiān)持理性化原則

任何一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都是由多種因素共同作用產(chǎn)生的結(jié)果，“房?jī)r(jià)問(wèn)題”不僅是開發(fā)商“哄抬物價(jià)”所致，也是廣大業(yè)主盲目投資造成的影響。從房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的持續(xù)性要求分析，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)必須保持理性化原則。只有業(yè)主理性消費(fèi)才能引導(dǎo)開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)需求合理定價(jià)，確保已開發(fā)的房源及時(shí)銷售出去。業(yè)主購(gòu)房原則具體表現(xiàn)如下：

1、合理消費(fèi)。隨著經(jīng)濟(jì)收入水平的提高，消費(fèi)者資金積累量逐漸增多，購(gòu)房成為了社會(huì)消費(fèi)的一種方式。房?jī)r(jià)控制下房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)活動(dòng)得到有效的控制，而業(yè)主也應(yīng)按照房?jī)r(jià)控制政策的趨勢(shì)合理消費(fèi)，讓開發(fā)商有正確的市場(chǎng)導(dǎo)向參考進(jìn)行土地開發(fā)。另外，對(duì)于消費(fèi)過(guò)程中出現(xiàn)的不良經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，消費(fèi)者應(yīng)理性對(duì)待，堅(jiān)持合理的房地產(chǎn)投資原則。

2、理性投資。近年來(lái)，房產(chǎn)投資幾乎是“穩(wěn)賺不賠”的投資項(xiàng)目，這造成870%以上的資金擁有者轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)投資方向單一化，社會(huì)資金過(guò)度集中于房地產(chǎn)行業(yè)[5]。業(yè)主在投資房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)注意理性投資，逐步引導(dǎo)社會(huì)資金的多元化運(yùn)用。如：房?jī)r(jià)控制下的限購(gòu)政策提出，業(yè)主擁有的房產(chǎn)控制在3套左右，給房地產(chǎn)投資提供了科學(xué)的指導(dǎo)。

結(jié)論

總之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成，在市場(chǎng)中占據(jù)了較大的比例。為了適應(yīng)社會(huì)主義可持續(xù)發(fā)展的要求，房地產(chǎn)開發(fā)商在設(shè)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)要控制好土地資源的利用，避免盲目開發(fā)造成的資源浪費(fèi)。房?jī)r(jià)控制政策是政府宏觀調(diào)控的必然結(jié)果，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的合理化經(jīng)營(yíng)給予了明確的指導(dǎo)，政府、開發(fā)商、業(yè)主必須形成良好的調(diào)控管理體系，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、長(zhǎng)期地發(fā)展。

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