房產(chǎn)測量面積測算及相關(guān)問題探討

劉陽生

（福建省地質(zhì)測繪院，福建 廈門 361000）

隨著市場經(jīng)濟制度建設(shè)和城市建設(shè)步伐的不斷加快，房地產(chǎn)交易日益頻繁，但是面積爭議問題也時常發(fā)生。為了減少面積差異矛盾，政府規(guī)定：在房地產(chǎn)進(jìn)行交易前，必須由具有房地產(chǎn)測量資質(zhì)的單位對該房地產(chǎn)的建筑面積進(jìn)行測量、核實。在實地測量計算過程中，共有建筑面積的分?jǐn)傆嬎爿^難把握，本人從事房地產(chǎn)測量工作多年，現(xiàn)就在房地產(chǎn)測量工作中的體會以及對房地產(chǎn)測量方面法規(guī)和政策的理解探討如下：

一、房地產(chǎn)測繪的目的

房地產(chǎn)測量單位受政府或房屋權(quán)利相關(guān)當(dāng)事人的委托從事房地產(chǎn)測量活動。房地產(chǎn)測量主要為委托人或相關(guān)人提供所需的圖件、數(shù)據(jù)、資料和相關(guān)信息。其目的，第一是為房地產(chǎn)管理包括產(chǎn)權(quán)戶籍管理、開發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服務(wù)，以及為評估、征稅、收費、仲裁、鑒定等活動提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)字、資料和相關(guān)的信息。第二是為城市規(guī)劃，城市建設(shè)（如基礎(chǔ)設(shè)施、地下管網(wǎng)、通訊線路、環(huán)境保護(hù)）等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。

二、房地產(chǎn)測量的內(nèi)容

房地產(chǎn)測量包括房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測量、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)成果資料的檢查與驗收等。

在以上諸多內(nèi)容中，最重要的是房地產(chǎn)調(diào)查。這項工作必須做精做細(xì)，通過調(diào)查弄清哪些是套內(nèi)面積，哪些是共有面積。哪些共有面積要一棟樓各戶按比例分?jǐn)偅男┕灿忻娣e要一個單元各戶按比例分?jǐn)?，哪些共有面積要一個單元同一層各戶按比例分?jǐn)?，哪些共有面積不能分?jǐn)偨o各產(chǎn)權(quán)戶等。這樣最后測量計算出來的產(chǎn)權(quán)面積才能真實、準(zhǔn)確、合理，才能保證產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

3 房地產(chǎn)有關(guān)面積

3.1 房屋建筑面積

房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等，具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上的永久性建筑。

3.2 房屋產(chǎn)權(quán)面積

產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由登記部門登記確權(quán)認(rèn)定。

3.3 房屋套內(nèi)建筑面積

房屋套門范圍內(nèi)由單戶產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積。含套內(nèi)陽臺面積。

3.4 房屋共有（公用）建筑面積

建筑物內(nèi)由多戶產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。包括可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

房屋的滴水檐、與室內(nèi)不通的飄臺、無頂蓋的陽臺、車棚、庫等層高低于2.2米的建筑都不能計入房地產(chǎn)的建筑面積。

4 房地產(chǎn)建筑面積的確定

房地產(chǎn)測量，最終的結(jié)果是確定一個單位主體房地產(chǎn)的建筑面積，一個單位主體的建筑面積等于房屋的套內(nèi)建筑面積加上應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

4.1 套內(nèi)房屋的建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三部分組成（未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計入房屋套內(nèi)建筑面積）。

4.2 可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般為：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、通道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢、某一層或某幾個單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。

5 怎樣分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e

共有面積應(yīng)本著誰受益誰承攤的原則進(jìn)行分?jǐn)?。住宅樓一般以棟為單位求得分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e，由各套房屋按比例分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e；綜合樓、商業(yè)網(wǎng)點按功能誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)倯?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。目前，房地產(chǎn)測量的范圍主要包括：企事業(yè)單位辦公及廠房產(chǎn)權(quán)面積測量，居民住宅產(chǎn)權(quán)面積測量，綜合樓和商業(yè)網(wǎng)點產(chǎn)權(quán)面積測量三個方面。企事業(yè)單位房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本為一個權(quán)屬單元，很少涉及共有面積分?jǐn)倖栴}，在實際測量中只需要測量準(zhǔn)確、計算準(zhǔn)確便可得到正確的產(chǎn)權(quán)面積，所以這里主要對商住樓共有面積如何分?jǐn)傔M(jìn)行探討。

5.1 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

5.2 首先根據(jù)住宅和商業(yè)（或辦公）等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)（或辦公）兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)（或辦公）部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，然后住宅和商業(yè)（或辦公）部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

5.3 住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積分?jǐn)傆嬎愀魈追课莸姆謹(jǐn)偯娣e。

5.4 商業(yè)（或辦公）部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝蟪龈魈追课莘謹(jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。

5.5 對于同一幢樓的不同塔樓，應(yīng)分別劃分為不同功能區(qū)；塔樓內(nèi)有多個獨立樓梯或電梯的，還應(yīng)按梯細(xì)分功能區(qū)分別計算。

6 房產(chǎn)測量的基本要求和工作流程

6.1 基本要求

房產(chǎn)測量為“房屋產(chǎn)權(quán)、房籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)、征收稅費”等服務(wù)，具有一定的法律性。這就要求調(diào)查和測量成果必須達(dá)到“權(quán)界清楚、面積準(zhǔn)確”這一要求。房產(chǎn)測量以房產(chǎn)調(diào)查為基礎(chǔ)，在調(diào)查階段，對于房屋的坐落、產(chǎn)權(quán)人、使用者、單位名稱、權(quán)屬性質(zhì)、年代等一定要徹底搞清楚，對房屋的各條邊都要認(rèn)真仔細(xì)丈量。由于城市中的私房比較密集，調(diào)查時一定注意墻的歸屬，是自墻、共墻、還是他墻，而且內(nèi)外墻的厚度是否一樣等。否則，將會導(dǎo)致測量面積不準(zhǔn)，也得不到正確的房產(chǎn)分戶圖，給以后的工作帶來許多麻煩。對于商品房和新建房，測量邊長一定要與業(yè)主提供的竣工圖相對照。

6.2 工作流程

結(jié)語確定屬

性（套內(nèi)面積、公攤面積如何公攤），是房產(chǎn)測量中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，測量作業(yè)人員要有高度的責(zé)任感和耐心，必須深入到實際工作中，把所有權(quán)屬關(guān)系確定清楚，在測算過程中，應(yīng)有兩個獨立的測算小組進(jìn)行獨立測算，或一個小組分別測算兩次，把兩次測算結(jié)果進(jìn)行比較，若兩次獨立測算結(jié)果在誤差規(guī)定范圍之內(nèi)，則可取兩個結(jié)果的中數(shù)作為最終確定的產(chǎn)權(quán)面積，否則應(yīng)進(jìn)行重新測算，這樣才能保證房屋產(chǎn)權(quán)面積的精確，保證產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

參考資料

[1]GB/T17986-2000.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范[s].

[2]中華人民共和國建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》.