河南縣域房地產(chǎn)業(yè)潛在風險及對策研究

畢瓊媛

【摘要】河南縣域房地產(chǎn)行業(yè)中潛伏著諸多風險，本文對信用風險、供需結(jié)構(gòu)失衡風險、法律風險、金融風險四類風險進行簡要分析，提出從企業(yè)角度提出應(yīng)對縣域房地產(chǎn)行業(yè)風險的規(guī)避措施，為河南縣域房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供參考。

【關(guān)鍵詞】河南縣域房地產(chǎn)業(yè)；潛在風險；風險規(guī)避；風險監(jiān)管

一、河南縣域房地產(chǎn)業(yè)潛在風險

（1）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營秩序混亂，給縣域房地產(chǎn)業(yè)帶來信用風險。目前河南縣域房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營秩序比較混亂，房地產(chǎn)前期開發(fā)建設(shè)、銷售經(jīng)營和物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)都不同程度地存在違法違規(guī)行為。結(jié)果出現(xiàn)小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)無秩序，大量占用縣城郊區(qū)耕地建設(shè)，使得縣域城市呈現(xiàn)攤大餅式的無序蔓延，使得房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與當?shù)匦〕擎?zhèn)建設(shè)規(guī)劃相沖突。（2）高檔商品房的高比例建設(shè)，存在著較大的供需結(jié)構(gòu)失衡風險。隨著國家對中原崛起的重視，河南大量農(nóng)村人口涌向縣級城市，對各種層次住房需求急劇增加。而多數(shù)投資者和開發(fā)商喜好開發(fā)建設(shè)連排別墅、高層樓盤，對經(jīng)濟適用房、安置房等項目不感興趣。所以在河南縣級城市，建設(shè)以130m2以上的高檔商品房較多，90m2以下的小戶型較少，更無經(jīng)濟適用房和廉租房的供給。（3）大量集體住房經(jīng)營與流轉(zhuǎn)缺少正規(guī)手續(xù)，使購房者的權(quán)益存在法律風險。在河南省眾多縣市（郊區(qū)）發(fā)展新農(nóng)村住宅小區(qū)規(guī)劃的過程中，一些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設(shè)住宅樓，以低于當?shù)厣唐贩康膬r格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售，也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。這種現(xiàn)象在農(nóng)村較為普遍。這些住宅樓缺少政府系統(tǒng)的長期規(guī)劃和審批，在城市擴張和新農(nóng)村建設(shè)過程中，如果遇到國家征地或拆遷以及出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛，購房者將缺少法律支持，不能要求國家補償，最終購房者的權(quán)益受到損害。（4）房地產(chǎn)對金融依賴程度較高，蘊藏著較大的金融風險。我省縣域房地產(chǎn)開發(fā)和銷售市場對金融的依賴程度很高。首先是房地產(chǎn)信貸增長過快，由于房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金比重低，多數(shù)投資商欠缺資金，在開發(fā)過程中選擇向銀行貸款，使得我省縣域的房地產(chǎn)在銷售前對金融就具有較高的依賴；其次是在銷售中貸款購房的比例較高。

二、河南縣域房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)風險規(guī)避的措施分析

（1）科學的可行性研究和充足的前期策劃。在項目可行性研究階段，縣域房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)做好充分的市場調(diào)查和前期策劃工作。房地產(chǎn)項目前期策劃應(yīng)注重項目的系統(tǒng)性和操作性，以縣域經(jīng)濟狀況、人們收入水平為前提進行合理的市場定位、產(chǎn)品定位以及經(jīng)營服務(wù)工作的安排。（2）創(chuàng)造值得信賴的地產(chǎn)品牌和良好的企業(yè)形象。地產(chǎn)品牌象征著樓盤的質(zhì)量，品牌和企業(yè)形象對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存有重要意義。開發(fā)商只有真正關(guān)注生活的舒適程度以及居住的幸福感，才能真正樹立起地產(chǎn)品牌。開發(fā)商應(yīng)向廣大業(yè)主及社會承諾把自己放在陽光下考驗，主動接受監(jiān)督，把自己置身于約束之中。同時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過各種培訓提高團隊人員的素質(zhì)，通過先進理念提升整體的管理水平。

三、當?shù)卣芾聿块T對房地產(chǎn)業(yè)風險監(jiān)管的政策建議

（1）加強對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風險的監(jiān)測控制。政府相關(guān)部門要注意防范當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的各類風險產(chǎn)生，從各個環(huán)節(jié)加強對房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售交易等行為的監(jiān)督管理，降低房地產(chǎn)開發(fā)的風險。房地產(chǎn)管理部門要強化對縣城房地產(chǎn)市場進行監(jiān)測，對市場風險進行預警和提示，防止因縣域房地產(chǎn)投資過快而形成的風險向現(xiàn)實轉(zhuǎn)化，促進縣域房地產(chǎn)投資市場持續(xù)健康發(fā)展。（2）合理引導房地產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)與經(jīng)營?？h域政府與當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)擺正關(guān)系，改變政府對房地產(chǎn)企業(yè)特權(quán)保護、政策優(yōu)惠、稅收等利益的過分依賴現(xiàn)象。政府管理部門對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當合理的引導和監(jiān)管，規(guī)范企業(yè)開發(fā)經(jīng)營行為，嚴格各項審批手續(xù)和制度。鼓勵企業(yè)采用環(huán)保節(jié)能的新材料、新理念進行樓盤開發(fā)建設(shè)。讓住宅開發(fā)與商業(yè)用房開發(fā)和公共設(shè)施建設(shè)協(xié)調(diào)布局，根據(jù)縣域經(jīng)濟發(fā)展和人口轉(zhuǎn)移速度，以及城鎮(zhèn)的輻射力和承載力，確定房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和速度。同時，針對企業(yè)的違規(guī)開發(fā)經(jīng)營行為要依法給予嚴格的行政處罰。（3）建立完善的住房供應(yīng)體系，正確引導和規(guī)范居民住房消費行為。根據(jù)縣域經(jīng)濟發(fā)展狀況定期做好房地產(chǎn)市場調(diào)查，重點了解房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀與價格水平，穩(wěn)控房地產(chǎn)投資開發(fā)增速，使市場供求趨于基本平衡。提高普通商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對新開發(fā)的商品房建設(shè)項目，在土地供應(yīng)、規(guī)劃設(shè)計時，要明確限定90平方米以下中小套型，中低位普通商品住房建設(shè)比例達到70%以上，保證普通商品住房的有效供應(yīng)。加大當?shù)卣度?，積極鼓勵開發(fā)商投資建設(shè)政策性住房，提高經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)與供給，保證低收入者的住房需求。

參 考 文 獻

[1]李寶軍．鄭州房地產(chǎn)業(yè)：晴朗的日頭藍盈盈的天．《中州建設(shè)》．2008（5）

[2]張金萍等．縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展驅(qū)動力分析．《經(jīng)濟研究導刊》．2009（7）