評(píng)估中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制設(shè)計(jì)方案

摘要：通過(guò)此方案的實(shí)施保證了估價(jià)質(zhì)量，降低了技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，雖然手續(xù)比過(guò)去繁瑣，但安全系數(shù)大大提高，達(dá)到了預(yù)期效果。本文探討了評(píng)估中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制設(shè)計(jì)方案

關(guān)鍵詞：評(píng)估；中介機(jī)構(gòu)；內(nèi)部控制；設(shè)計(jì)方案

中圖分類號(hào)： G449.7文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

評(píng)估中介機(jī)構(gòu)在產(chǎn)權(quán)交易、拆遷評(píng)估、抵押融資中出了大量的估值報(bào)告，為維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)保值、增值，社會(huì)公平正義、維護(hù)金融資產(chǎn)安全起了不可或缺的橋梁作用，但是隨著業(yè)務(wù)量的增加以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境深刻的變化，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越凸顯,筆者通過(guò)管理實(shí)踐以及同行之間的交流，經(jīng)過(guò)論證設(shè)計(jì)了一套行之有效的內(nèi)部控制制度。針對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)分散、內(nèi)容繁雜、技術(shù)質(zhì)量較難控制的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)公司的技術(shù)控制組織框架如下圖：實(shí)行在公司董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)部門、技術(shù)部門的管理工作。

總經(jīng)理下設(shè)技術(shù)總監(jiān)，全面負(fù)責(zé)估價(jià)技術(shù)的管理、監(jiān)督工作。

針對(duì)具體估價(jià)項(xiàng)目，施行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)估價(jià)項(xiàng)目的過(guò)程控制、及評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量、解釋權(quán)負(fù)全面責(zé)任。公司業(yè)務(wù)施行垂直集約管理，估價(jià)人員由公司業(yè)務(wù)部統(tǒng)一進(jìn)行安排、調(diào)配，達(dá)到公司職員全員全能、以及人力資源的合理調(diào)配、配置。?估價(jià)項(xiàng)目以鑒定房地產(chǎn)、土地估價(jià)業(yè)務(wù)委托書為確定標(biāo)志； 估價(jià)業(yè)務(wù)確定后，由公司業(yè)務(wù)部管理人員組織、確定項(xiàng)目組； 項(xiàng)目組人員視估價(jià)項(xiàng)目難易程度、重要性等具體情況，合理進(jìn)行安排； 組成項(xiàng)目組時(shí)應(yīng)確定項(xiàng)目經(jīng)理，授與項(xiàng)目經(jīng)理一定權(quán)利，項(xiàng)目組施行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

為了掌握估價(jià)業(yè)務(wù)過(guò)程中詳細(xì)過(guò)程信息以及對(duì)估價(jià)業(yè)務(wù)進(jìn)行有效控制，公司制定了詳細(xì)業(yè)務(wù)流程及業(yè)務(wù)控制表，項(xiàng)目經(jīng)理平時(shí)嚴(yán)格按照業(yè)務(wù)流程進(jìn)行估價(jià)作業(yè)，并詳細(xì)記錄、填寫業(yè)務(wù)控制表。 為提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，做到估價(jià)報(bào)告中所采用的數(shù)據(jù)真實(shí)可靠，估價(jià)人員應(yīng)進(jìn)行經(jīng)常性和針對(duì)性信息的搜集、篩選、歸類工作。

經(jīng)常性信息搜集，是指估價(jià)人員利用工作期間、間隙，應(yīng)勤勉地收集房地產(chǎn)有關(guān)信息：包括土地最新基準(zhǔn)地價(jià)及修正系數(shù)、土地開發(fā)費(fèi)用及相應(yīng)規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)、土地市場(chǎng)招拍掛交易案例等；房地產(chǎn)交易案例、租金信息、價(jià)格信息、前期費(fèi)用、建筑行業(yè)承發(fā)包情況、最新市場(chǎng)信息價(jià)、稅費(fèi)以及房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范等；與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的其他信息。 針對(duì)性信息搜集，是指估價(jià)項(xiàng)目組成員針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目選定的估價(jià)方法所需要的參數(shù)、數(shù)據(jù)、可比實(shí)例、租金、費(fèi)率等信息。估價(jià)報(bào)告中涉及到的參數(shù)應(yīng)有理有據(jù)，涉及到的實(shí)例應(yīng)作為存檔報(bào)告的一部分與報(bào)告一并歸檔。

為達(dá)到資源共享，經(jīng)常性信息由技術(shù)總監(jiān)或指定人員進(jìn)行定期匯總、可靠性甄別、篩選、歸類、歸檔工作，形成技術(shù)檔案。所形成的技術(shù)檔案應(yīng)包括電子檔、介質(zhì)檔(打印件、復(fù)印件、原件等)。

技術(shù)檔案應(yīng)及時(shí)向估價(jià)人員進(jìn)行公布。

作為公司技術(shù)機(jī)密的一部分，估價(jià)作業(yè)人員應(yīng)對(duì)技術(shù)檔案保密，不主動(dòng)對(duì)外泄漏。?報(bào)告模板包括單元房式、拆遷補(bǔ)償報(bào)告式、一般估價(jià)報(bào)告式、土地估價(jià)報(bào)告等幾種形式，針對(duì)估價(jià)業(yè)務(wù)具體類型，進(jìn)行正確選擇。遇到特殊報(bào)告形式，應(yīng)與技術(shù)總監(jiān)協(xié)商后，再行確定。公司對(duì)所有估價(jià)報(bào)告進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的編號(hào)進(jìn)行登記。由技術(shù)總監(jiān)及業(yè)務(wù)部經(jīng)理定期、不定期對(duì)報(bào)告編號(hào)進(jìn)行核對(duì)，避免錯(cuò)登、漏登，嚴(yán)格避免報(bào)告重號(hào)。估價(jià)報(bào)告中存檔報(bào)告應(yīng)包含技術(shù)報(bào)告；公司特別約定可以無(wú)技術(shù)報(bào)告，估價(jià)人員必須要有相應(yīng)的測(cè)算過(guò)程，以備委托方、報(bào)告使用方需要技術(shù)報(bào)告時(shí)及時(shí)補(bǔ)充技術(shù)報(bào)告。 針對(duì)估價(jià)對(duì)象具體情況、所搜集到的資料、資料的可靠性等，估價(jià)項(xiàng)目經(jīng)理決定選擇估價(jià)方法，項(xiàng)目組其他人員負(fù)責(zé)報(bào)告文字描述部分的撰寫；項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)初步結(jié)果的確定、與委托方、報(bào)告使用方的溝通，項(xiàng)目經(jīng)理為估價(jià)報(bào)告的最終完成人。 報(bào)告的參數(shù)選擇以及最終結(jié)果的確定，要有充分的依據(jù)。要時(shí)刻注意防范公司技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。

所有出具的正式評(píng)估報(bào)告注意衡量：

委托方有無(wú)詐騙嫌疑；

審核部門能否通過(guò)；

公司有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)存在。

評(píng)估報(bào)告完成后，按要求由兩名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字、蓋章；報(bào)告中應(yīng)體現(xiàn)參加估價(jià)其他人員。

我公司對(duì)估價(jià)報(bào)告實(shí)行三級(jí)審核制度。包括估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目組自審、業(yè)務(wù)經(jīng)理二級(jí)審核、技術(shù)總監(jiān)三級(jí)審核。

對(duì)于涉案估價(jià)、咨詢類估價(jià)、拆遷安置補(bǔ)償估價(jià)、估價(jià)結(jié)果超過(guò)500萬(wàn)元及估價(jià)報(bào)告涉及2個(gè)以上使用方的估價(jià)項(xiàng)目，必須實(shí)行三級(jí)審核。

項(xiàng)目組自審要求：項(xiàng)目級(jí)自審由參加該估價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘察及撰寫估價(jià)報(bào)告的人員組成，對(duì)估價(jià)報(bào)告全文和全部估價(jià)資料進(jìn)行全面檢查。

業(yè)務(wù)經(jīng)理二級(jí)審核：參加估價(jià)報(bào)告的二審人員應(yīng)在自審的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)估價(jià)報(bào)告全文和全部估價(jià)資料進(jìn)行全面檢查。其審核關(guān)注的重點(diǎn)是：

1、進(jìn)一步確認(rèn)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明及其他估價(jià)依據(jù)資料的真實(shí)性和完整性，進(jìn)一步確認(rèn)采用了正確的估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法；

2、進(jìn)一步確認(rèn)估價(jià)測(cè)算過(guò)程步驟清晰，依據(jù)充分，計(jì)算正確，進(jìn)一步確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的合理性；

3、進(jìn)一步確認(rèn)報(bào)告文字表述準(zhǔn)確、精煉，無(wú)邏輯錯(cuò)誤，報(bào)告中的區(qū)域的自然形態(tài)的描述是否準(zhǔn)確，報(bào)告中專業(yè)術(shù)語(yǔ)是否恰當(dāng)，報(bào)告排版、錯(cuò)別字及附件資料是否齊全，同時(shí)對(duì)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)；

4、進(jìn)一步對(duì)估價(jià)中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)重大問(wèn)題進(jìn)行披露；

5、如果估價(jià)報(bào)告出現(xiàn)嚴(yán)重瑕疵，應(yīng)提出整改建議交退回項(xiàng)目組進(jìn)行重新整改；在確定估價(jià)報(bào)告無(wú)誤后，方可在業(yè)務(wù)控制表上簽署審核意見，并簽字。

公司技術(shù)總監(jiān)三級(jí)審核：由公司技術(shù)總監(jiān)負(fù)責(zé)，其審核重點(diǎn)是：

1、自審和二審是否按本公司規(guī)定的有關(guān)程序和要求認(rèn)真進(jìn)行；

2、自審和二審中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題是否已經(jīng)解決；

3、對(duì)估價(jià)結(jié)果的合理性再次進(jìn)行審核；

4、對(duì)估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的關(guān)鍵內(nèi)容(如估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的致委托方函、估價(jià)的假設(shè)和限制條件等)的文字表述再次進(jìn)行嚴(yán)格審查和推敲；特別是要對(duì)可能導(dǎo)致出現(xiàn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的幾個(gè)問(wèn)題，如估價(jià)對(duì)象資料嚴(yán)重失實(shí)，委托方資信嚴(yán)重失真，估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重偏差，以及估價(jià)技術(shù)思路、估價(jià)方法和估價(jià)測(cè)算過(guò)程嚴(yán)重錯(cuò)誤，進(jìn)行了解、審核和分析判斷，同時(shí)對(duì)整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，最終決定如何要求估價(jià)人員補(bǔ)做工作，或者決定是否出具報(bào)告。

參加估價(jià)報(bào)告三級(jí)審核的人員對(duì)估價(jià)報(bào)告負(fù)連帶責(zé)任，估價(jià)報(bào)告出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤，應(yīng)追究參加估價(jià)項(xiàng)目組、審核人員的相應(yīng)責(zé)任，并予以相應(yīng)的處罰。對(duì)重大評(píng)估報(bào)告實(shí)行技術(shù)總監(jiān)、技術(shù)組、總經(jīng)理聯(lián)審制，公司作出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，出現(xiàn)問(wèn)題由技術(shù)總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)合承擔(dān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。具體處罰根據(jù)問(wèn)題嚴(yán)重性酌情處理。

公司財(cái)務(wù)部在加蓋公章前，應(yīng)審核業(yè)務(wù)控制表，沒(méi)有相應(yīng)審核人員簽字不得蓋章，不得對(duì)外提供正式估價(jià)報(bào)告。

估價(jià)報(bào)告提交時(shí)應(yīng)交報(bào)告接收人簽收并提出相應(yīng)意見；公司內(nèi)部還要對(duì)?評(píng)估原始資料存檔 評(píng)估報(bào)告存檔由估價(jià)項(xiàng)目組成員、項(xiàng)目經(jīng)理和檔案管理員完成，技術(shù)總監(jiān)和總經(jīng)理進(jìn)行定期檢查。1、報(bào)告人對(duì)估價(jià)過(guò)程中有保存價(jià)值的各種資料進(jìn)行整理并分類保存歸檔。

2、報(bào)告人在完成報(bào)告并經(jīng)審核同意后，應(yīng)立即對(duì)估價(jià)過(guò)程中有價(jià)值的資料進(jìn)行整理，在蓋章時(shí)將報(bào)告檔案交文員審核統(tǒng)一存檔。

3、報(bào)告人在報(bào)告整理存檔的同時(shí)，三個(gè)工作日內(nèi)必須將報(bào)告最后一稿的電子版提交項(xiàng)目經(jīng)理審核，存檔。項(xiàng)目經(jīng)理在本月結(jié)束后，對(duì)當(dāng)月報(bào)告電子版存檔進(jìn)行整理，并于下個(gè)月前三個(gè)工作日內(nèi)，提交文員進(jìn)行備份存檔。

4、技術(shù)總監(jiān)和總經(jīng)理應(yīng)定期對(duì)報(bào)告存檔進(jìn)行檢查，檢查中若出現(xiàn)漏存或存檔逾期，將視實(shí)際情況分別對(duì)報(bào)告人、檔案管理員、技術(shù)經(jīng)理進(jìn)行處罰。

檔案管理員應(yīng)定期完成檔案文件的登記、編號(hào)、入柜工作，同時(shí)及時(shí)完成信用檔案的錄入工作。

通過(guò)此方案的實(shí)施保證了估價(jià)質(zhì)量，降低了技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，雖然手續(xù)比過(guò)去繁瑣，但安全系數(shù)大大提高，達(dá)到了預(yù)期效果。

Cmc09057 凌風(fēng)